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予算いくらから不動産投資を始められるのか!少額から始められる不動産投資とは!

不動産投資を始める際、気になるのが「資金がいくら必要なのか」ということではないでしょうか。実は、マンション投資に必要な予算は人によって異なります。 ここでは、不動産投資を始めるときに必要な資金と、少額から始められる不動産投資について紹介していきます。

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【頭金・自己資金】不動産投資はいくらから始められるのか

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不動産投資を始める人のほとんどは、銀行などの金融機関から融資を受けるため、多額の資金を自分で用意する必要はありません。自己資金として用意する必要があるのは、頭金や初期費用にかかわる資金です。

頭金とは、不動産投資の物件を購入する際に用意するお金で、融資でまかなえない物件代金の一部に充てるお金のことです。つまり、頭金+融資額=物件代金となります。

自己資金とは、物件購入に際して自分で用意する資金のことです。頭金と同様に感じますが、物件購入に際して必要な資金は、物件代金だけではありません。以下のような初期費用もかかります。

・不動産仲介手数料

・不動産投資ローンの事務手数料・保証料

・不動産取得税

・火災保険料

・印紙代

・登録免許税

・司法書士報酬 

ただし、不動産仲介手数料は、物件の売主が不動産会社の場合は発生しません。不動産購入時の諸費用のうち不動産仲介手数料は大きな割合を占めるため、不動産会社から直接購入することは、資金の節約につながります。

不動産取得税は、不動産の取得後に発生する税金です。不動産購入時に用意する必要はありませんが、購入後に発生する費用として用意しておく必要があります。

これらの費用は、融資でまかなえることもありますが、一般的には、自分で資金を用意します。つまり、自己資金とは、頭金+初期費用のうち、自分で用意した資金を指します。

ワンルームマンション投資は頭金が少なくても始められる

一般的に不動産投資を行う際は、銀行などから不動産投資用の融資を受けることができます。年収や資産背景などの属性によっては、年収の10倍~20倍の融資が受けられます。ただし融資を受ける際は、職業や他社からの借入れ状況などによって、「頭金」が必要です。

一方、頭金をかけずに始められるのが、ワンルームマンション投資です。

1棟マンション・アパート投資では、一般的に不動産価格の2〜3割が頭金として必要とされています。しかし、ワンルームマンションは1棟物件と比べて物件価格が安いため、頭金がかからず、基本的に年収の8~15倍で融資を受けられます。

不動産投資において、融資を受けることは、レバレッジ効果を得て収益を増やすことにつながります。

レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな収益を得ることです。自己資金が少なくても、融資を受けることで、多額の物件を購入することができ、より大きな収益を得ることが期待できます。

不動産投資の物件を購入する場合には、借入れ金額とローンの種類、金利の動向に注意します。また、用意した頭金で、どの程度のレバレッジ効果が期待できるのか考える必要があるでしょう。

フルローンであれば頭金は不要

不動産投資で融資を受ける際、「フルローン」を利用すれば頭金は必要ありません。フルローンとは、物件購入費用のすべてをローンで支払うことをいいます。

頭金が必要ないので、用意する資金は「不動産取得税」「登記費用」「ローン保証料」といった初期費用だけです。そのため、より少ない自己資金で不動産投資ができるため、手元資金を使わなくとも不動産投資を開始できます。

フルローンにすると、融資金額が増え、支払い利息が多くなってしまうのでは、と不安に思う方もいるかも知れませんが、実は、金融機関はフルローン用プランを用意しているため、低金利で融資を受けることができるのです。

年収500万円以上でなくても不動産投資を始められる理由

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ここまでは、不動産投資と自己資金の関係について見てきました。不動産投資は、自己資金が少なくても、融資を受けることで始めることができます。しかし、融資を受けるために、年収など返済能力があるのかを審査する必要があります。

そのため、「自分の年収では不動産投資ができない」と考えている人も多いのではないでしょうか。

実は、年収が高くなくても不動産投資を始められる可能性は十分にあります。そこで、多くの年収がなくても不動産投資を始められる理由について解説していきます。

保有物件を担保にできるから

融資を受ける場合には担保が必要です。不動産投資が融資を受けやすい理由のひとつとして、購入した物件を担保にできるという点があります。融資する金融機関は、融資先が購入した不動産に抵当権をかけて担保にします。

一般的な融資の審査で年収を基準にするのは、年収が高いほうが、返済できる可能性が高くなるからです。

不動産投資の場合、購入した不動産を担保にできるため、金融機関は、債務者の返済が滞ったとしても、保有物件を回収して返済金にできます。そのため、他の融資に比べて、多くの年収がなくても融資を受けられる可能性が高いのです。

保有物件から収益を確保しやすいから

不動産投資の融資が受けやすいもうひとつの理由が、保有物件から収益を確保しやすいということがあります。

不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインという2つの収益の柱があります。

インカムゲインとは、家賃収入のことです。不動産を賃貸することで毎月、継続的に収入を得ることができます。

キャピタルゲインとは、売却益(売却収入)のことです。不動産投資では、のちに保有している物件を売却し、売却益(売却収入)を得ます。また、物件が値上がりすることもあるので、より多くのキャピタルゲインを得ることができる可能性があります。

インカムゲインやキャピタルゲインをいくら得られるのか、しっかりと金融機関に示すことができればフルローンも通りやすくなります。

「予算が無いから心配…」少額から始められる不動産投資とは

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金融機関からの融資を受ければ、自己資金が少なくても、不動産を購入して、家賃収入を得るなどの投資をすることは可能です。しかし、「予算が無いから心配…」と融資を受けてまで不動産投資をすることを避ける人も少なくありません。

不動産投資には、少額から始められるものもあります。ここでは、少額から始められる代表的な不動産投資である「不動産小口化商品」と「不動産クラウドファンディング」を紹介します。

不動産小口化商品

少額から始められる不動産投資で、代表的なものが「不動産小口化商品」です。不動産小口化商品とは、簡単にいうと、多くの人数で1つの不動産を保有し、その物件から得る収益を保有者で分ける投資商品です。

不動産を自分ひとりで購入するわけではないため、不動産投資を少額で行うことができます。

複数の出資者が投資するという点で、REIT(不動産投資信託)とよく似ていますが、不動産小口化商品とREIT(不動産投資信託)の最大の違いは、物件を所有するかどうかです。REIT(不動産投資信託)はあくまで証券を所有するのに対し、不動産小口化商品は、物件を所有します。そのため、物件の管理(通常、管理会社へ委託)や固定資産税などの費用負担も生じます。

不動産クラウドファンディング

少額から始められる不動産投資で、もうひとつの代表的なものが「不動産クラウドファンディング」です。

不動産クラウドファンディングとは、不動産投資会社が発案したプロジェクトに、クラウドファンディングという形で、不特定多数の人が出資をする投資方法です。プロジェクトごとに、目標額などが決まっています。

通常のクラウドファンディングの場合、特典などを受け取ることになりますが、不動産クラウドファンディングの場合は年に数回、物件から得た収益の分配金を受け取ることになります。

不動産クラウドファンディングには、多くのメリットがあります。例えば、1万円から投資が可能なため、多くの資金を用意する必要がない、投資により社会貢献ができる、不動産管理をする必要がないなどのメリットがあります。

不動産クラウドファンディングでおすすめなのが、応援型不動産クラウドファンディングの「利回りくん」です。「利回りくん」なら、1万円からの出資が可能なのはもちろんのこと、投資で社会貢献や地方創生に役立てたり、優先劣後方式を採用しているものもあるので、変動リスクが小さかったりするなど、投資家にとってメリットが大きいです。

不動産投資を考えているなら、ぜひ一度、応援型不動産クラウドファンディングの「利回りくん」の利用を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

不動産投資では、頭金なしで物件を購入できるフルローンを利用することで、少ない自己資金でも始めることができます。しかも、物件を担保にするため、年収が低くても、他の融資よりも審査に通りやすいです。

また、「予算が無いから心配…」という人は、「不動産小口化商品」と「不動産クラウドファンディング」など、少額からできる不動産投資から始めてみてはいかがでしょうか。