事故物件は売却できる？価格相場や高く売るコツ、注意点を徹底解説

「実家で親が亡くなって空き家になってしまい、これからどうしたらいいか分からない」「事故物件を売却したいけれど、いくらで売れるのか心配」

事故物件を所有している人は、このような不安やお悩みを抱えているのではないでしょうか。

そこでこの記事では事故物件の定義、売却相場と方法、そして少しでも高く売却するためのコツを分かりやすく紹介します。

「事故物件だから…」と諦めず、納得のいく形で売却するためにも、ぜひ最後まで読んでください。

もしかすると、事故物件に該当しない可能性もあります。まずは定義から確認しましょう。

事故物件とは？

日本では、事故物件が増加傾向にあるといわれています。事故物件を取り扱うウェブサイトやSNSの普及によって情報が拡散され、事故物件という言葉が広く知られるようになったのも、ひとつの要因です。

しかし、事故物件とはどのような不動産なのか詳しく説明できる人は少ないでしょう。そこで、まずは事故物件の定義を解説していきます。

事故物件の定義

事故物件とは、心理的瑕疵（かし）のある土地や建物のことを指します。「瑕疵」とは、通常なら備えているはずの品質や性能などを満たしていないこと、分かりやすくいえば、なんらかの欠陥や不具合がある状態のことです。

心理的瑕疵の場合は、不動産の買主や借主が心理的に抵抗を感じるであろう欠点のことです。過去に殺人や自殺、事故などによって人が亡くなっている不動産は心理的瑕疵が生じる可能性が高く、事故物件と呼ばれ敬遠されます。

心理的瑕疵以外にも、物理的瑕疵や環境的瑕疵、法律的瑕疵があります。

瑕疵の有無は、不動産の価格を左右したり、購入を判断する際に大きな影響を及ぼしたりする重要な事柄です。

事故物件は隠せない！告知義務について

瑕疵がある不動産を取引する際には、告知事項として重要事項説明書に記載して買主や借主に説明する義務があります。

しかし、心理的瑕疵の度合いや感じ方は人によって異なるため、線引きは難しいところです。

今までは告知義務の明確な判断基準がなく、事故発生から時間が経った心理的瑕疵を報告するかは不動産会社によるところもありました。

瑕疵の告知義務はありましたが、調査方法や経過年数があいまいだったのです。

しかし、事故物件に関連したトラブルが頻発していることから、国土交通省が2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

媒介を行う宅地建物取引業者は、売主・貸主から瑕疵の有無を書面で確認し、心理的瑕疵が合った場合は買主・借主へ告知する必要があります。

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

賃貸物件の告知はおおむね3年との基準が設けられましたが、3年以降でも買主・借主から心理的瑕疵の有無を聞かれた場合、隠してはいけません。

また、社会的に影響が大きかった事件などは3年以上経っても告知義務があります。

ただし、この告知義務は居住用不動産の取引に限ります。

自然死や日常生活での事故が原因でも、遺体の発見が遅れると腐敗が進み特殊清掃が必要になります。

売主・貸主が不動産会社に瑕疵を隠した場合、民事上の責任を問われる可能性が高いので、事故物件を売却する際には不動産会社に隠さず告知しましょう。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

事故物件の売却相場

事故物件でも売却は可能ですが、相場の取引価格よりかなり安くなってしまいます。事故の原因にもよりますが、一般的な取引価格より10％～30％安くなるケースがほとんどです。

買い手が見つからなければ、相場価格より50%ほど下げなければならないケースも十分にあり得るでしょう。ただし、心理的瑕疵の度合いは買主・借主の受け取り方によっても変わります。

まれに「以前に死亡事故が起きていてもあまり気にならない」という人もいるので、そのような買主・借主に出会い、不動産としての市場価値も高ければ、大幅な値引きをせずとも売却できる可能性は期待できるでしょう。

事故物件を売却する方法

事故物件でも、売却方法は通常の不動産と同じように仲介または買取となります。

仲介を依頼する

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間を取り持つことです。不動産会社と媒介契約を締結すると、物件情報を作成し売却活動を進めてくれます。

不動産を売却するまでにかかる期間は不動産によって異なり、人気のあるエリアや間取りだと早ければ1〜2ヶ月で売却できます。しかし、需要のない不動産は売却に1年以上かかることもあるでしょう。

事故物件は立地や間取りがよくても瑕疵のない不動産より、時間がかかるケースがほとんどです。

売却価格は、先述したとおり相場よりも10％～30％安くなる可能性が高くなります。また仲介にて物件を売却する場合は、売買契約が成立すると不動産会社の成功報酬として仲介手数料が発生します。

仲介手数料はどのくらい？

仲介手数料の上限は、宅建業法にて以下のように定められています。

もし不動産を2,000万円で売却する場合、仲介手数料は以下のように計算されます。

上記をすべて合計した金額72万6,000円が、仲介手数料の上限となります。売買契約成立もしくは、買主への物件引き渡し時に支払うケースがほとんどです。

出典：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省
※すべて消費税込

買取を依頼する

購入希望者が見つからない場合は、不動産会社に事故物件を買い取ってもらうこともできます。買取は不動産会社が買主になる直接取引なので、仲介手数料が発生しない点がメリットです。

しかし、買取価格は相場の50%ほどが目安と、仲介で売却するよりも安くなってしまいます。買取の場合は不動産会社が修繕などの手を加えてから売却または賃貸に出すことが多く、その分の費用がかかるからです。

そのため、買取と仲介の両方で査定を依頼し、どちらの方が利益を多く残せるか確認するといいでしょう。

賃貸物件として安く貸す方法も

売却価格に納得がいかなければ、賃貸物件として所有し続けるのも方法です。事故物件の家賃は相場よりも安く、相場の30%〜50%ほど安くして入居募集することになるでしょう。

しかし、何年か経てば相場の家賃で賃貸に出すことは可能です。なかなか入居者が見つからなければ、フリーレントにしたり敷金・礼金をなくしたりすると集客力がアップします。

ただし、事故物件だからといって家賃を低く設定し過ぎると赤字経営になってしまう可能性があります。不動産は所有しているだけでも固定資産税が課税されますし、集合住宅は管理費・修繕積立金を毎月支払わなくてはいけません。

戸建ての場合も、キッチンや給湯設備の故障は大家である所有者に修繕義務が発生します。

不動産は所有しているだけでもお金がかかるので、ランニングコスト以上に収入を得られるような家賃設定が必須です。

事故物件を売却する際の流れ

事故物件を売却するには「仲介業者を利用する」「買取業者を利用する」の2通りあるので、それぞれの売却の流れを解説します。

事故物件を売却する流れ（仲介業者を利用）

仲介業者を利用して事故物件を売却する流れは以下のとおりです。

事故物件を売却する流れ（仲介業者を利用）

①仲介業者を探す

②事故物件を購入してくれる買主を探す

③事故物件の売り出し価格を決定する

④事故物件を買主に売却する

①仲介業者を探す

事故物件を仲介で売却したい場合は、まずは仲介業者を探しましょう。仲介業者は一括査定サイトを活用することで、効率的に探せます。

事故物件の売却は時間がかかるケースがほとんどです。

　売主自体が購入希望者の心理的瑕疵を和らげる努力も必要ですが、不動産会社の力量が大きく関わってきます。

できるだけ、事故物件の取り扱い実績が豊富な仲介業者を選ぶようにしましょう。

売り方が分からない 事故物件売却時におすすめの
一括査定サービス3選

②事故物件を購入してくれる買主を探す

事故物件の売却依頼後は、買主を探すための売却活動を実施します。

　売却活動とは、事故物件を不動産ポータルサイトに公開したり、チラシを製作して近隣エリアのポストに投函したりする活動を言います

また、事故物件を内覧したい購入希望者への対応も売却活動に含まれます。

③事故物件の売却価格を決定する

購入希望者が現れたら、事故物件の売却価格を決定します。

　事故物件は購入希望者からの値下げ交渉を受けやすいです。

対策としては、あらかじめ少しの高めの売却価格に設定することや値下げが成立しないように物件が持つメリットをアピールしておくとよいでしょう。

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④事故物件を買主に売却する

売主、買主ともに事故物件の売却価格や条件に納得がいけば、売買契約に移ります。

　仲介業者が用意した不動産売買契約書に押印することで、売買契約が締結されます。

売買契約で定めた日付に売却価格が入金されることで、不動産の所有権が売主から買主に移動し、事故物件の売却は完了となります。

労力や時間に余裕があり、少しでも高い金額で事故物件を売却したい人は仲介を選びましょう。

事故物件を買い取ってもらう流れ（買取業者の利用）

次に買取業者に事故物件を買い取ってもらう流れを紹介します。

事故物件を買取で売却したい場合は、買取業者を探しましょう。

また、安値で買い叩かれるケースも少なくありません。そのため、買取業者の中でも「訳あり物件」を得意とする買取業者に相談することをおすすめします。

②事故物件の買取価格を決定する

事故物件を買取してもらう業者を見つけたら、査定依頼をしましょう。

買取査定には、物件の状態・周辺環境、心理的瑕疵などが考慮された上で、買取価格が決定します。

査定結果から、価格や条件の良い業者を選び、売買契約を進めていきます。

③事故物件を不動産会社に直接買い取ってもらう

事故物件の買取価格に納得したら、買取業者と売買契約の締結に移ります。

その後、売買契約に記載された日付に買取価格が入金されたら、所有権が業者に移動し、事故物件の買取は終了です。

事故物件の買取は、市場相場よりも安くなりますが、短い期間で売却できる可能性があります。

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事故物件を少しでも高く売るコツ

更地にして一定期間空ける

心理的瑕疵の要因が重大な事件だった場合は、更地にしてしまったほうが良いケースもあります。

ニュースで大きく報じられるような事件や残忍な事件が発生した不動産は、購入希望者も借主も見つからない可能性がかなり高いためです。

建物の解体費用は面積や構造によるので、見積もりを依頼してみるとよいでしょう。

更地にした後、駐車場として貸し出すことも可能です。駐車場なら実際に住むわけではないので、心理的瑕疵の度合いも下がるでしょう。

ただし土地用の駐車場は居住用の住宅地よりも固定資産税が高くなるので、その点は要注意です。

念入りに清掃する

事故物件を売却または賃貸に出す前は、念入りに清掃しましょう。暑い時期の孤独死や遺体の発見が遅れた場合、悪臭や害虫、シミなどの汚れがひどくなることがあります。

そのようなケースでは特殊清掃業者に依頼して、室内を清掃・消毒してもらわなくてはいけません。事故物件は買主や借り手が見つかりにくいので、リフォームしてバリューアップするのもいいでしょう。

また亡くなられた方を供養するためにお祓いすることもでき、相場は3万円〜5万円程度です。

複数の買取業者に査定を依頼する

事故物件を高く売却したいなら、複数の買取業者に査定を依頼するのが1番おすすめな方法です。

買取は仲介よりも取引価格が安くなってしまいますが、査定結果は買取業者によって異なります。もしかしたら、思ったより高く売れることもあるかもしれません。

なかには、事故物件の売却に強い不動産会社もあります。

複数の買取業者の査定結果を比較して、最も条件のいい会社と売買契約を締結しましょう。不動産の一括査定サイトを利用すれば、まとめて複数の業者に査定を依頼できるので便利です。

事故物件売却の相談におすすめの一括査定サイト

SUUMO売却査定

SUUMO売却査定は、大手の不動産物件情報サイト「SUUMO」による不動産一括査定サービスです。一括査定社数は最大で10社と、動産一括査定サイトの中でも多い点が特徴です。

全国で2,000以上の不動産会社と提携しており、売却実績やスタッフなどを確認できるため安心して利用できます。

地元の実績多数、経験10年以上のベテランへ相談可能、女性スタッフに相談可などの詳細条件を設定して提携会社を絞り込む機能もあるので、自分に合った不動産会社を見つけられるでしょう。

不動産会社を「買取制度あり」でも絞り込めるので、事故物件の売却もスムーズに進められます。

基本情報

出典：SUUMO売却査定公式サイト

すまいValue

すまいValueは小田急不動産と住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウスの6社による動産一括査定サイトです。

不動産業界大手の信頼性と高い売却力で、スピーディーに不動産を売却します。

実店舗は6社合計で全国に900店舗もあるので、対面での相談がしやすい点もメリットでしょう。

事故物件を売却するか賃貸に出すか悩んでいる、他社に仲介を依頼したけれどなかなか買い手が見つからないという場合は、すまいValueの利用を検討してみてください。

各社とも販売経路や強いネットワークを持っているので、購入希望者が見つかるかもしれません。

基本情報

出典：すまいValue公式サイト
※1　公式サイトより

イエウール

イエウールは実績が豊富で、公式サイトによると年間20万件もの売買取引を成立させています。月間利用者数も2万人以上と多く、安心して利用できるサービスです。

東京商工リサーチが2022年に実施した「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」によると、イエウールはエリアカバー率が1位でした。

「全国査定対応」と書かれていても、実際は場所によって査定できない不動産一括査定サイトもあります。

提携している不動産会社の利用者による口コミが見られるようになっており、不動産会社選びに役立ちます。対応の満足度と売却スピード、売却価格の3項目で評価する「売却スコア」も分かりやすくて便利です。

相性のいい不動産会社を見つけられるでしょう。

基本情報

出典：イエウール公式サイト
※1　公式サイトより

よくある質問

まとめ

今回は、事故物件の概要や売る際のコツについて解説しました。事故物件は、過去に殺人や自殺、事故などによって人が亡くなっており、不動産の買主や借主が心理的に抵抗を感じるような心理的瑕疵のある不動産を意味します。

老衰による自然死は事故物件に該当しませんが、特殊清掃を施した場合は事故物件になり、買主や借主には告知しなくてはいけません。

事故物件を売却する場合は価格が相場よりも安くなりますが、更地にして一定期間空ける、念入りに清掃する、複数の買取業者に査定を依頼することで少しでも価格を上げられる可能性があります。

まずは、不動産会社に仲介で売却するケースと買取を依頼するケースの両方で査定を依頼してみましょう。