「マンション経営には、自己資金はいくら必要？」「自己資金なしでマンション経営したい！」と、不動産投資に魅力を感じ、自己資金がいくら必要なのか疑問に思う人も多いでしょう。
マンション経営は大きな投資となりますが、成功すれば老後の安定した収入源にもなるので、興味を持っている人も多いのではないでしょうか。しかし、自己資金が少ないと不動産投資に踏み切ってよいか迷いますよね。
そこで今回は、マンション経営に必要な自己資金について、必要な自己資金の目安と初期にかかる費用の種類を紹介します。
Contents
マンション経営に必要な自己資金はいくら？
自己資金は物件価格の20～30％が目安
マンション経営に必要な自己資金は、物件価格の20〜30%が目安としている不動産会社が多いです。融資を受ける際には多くの場合で、物件購入価格の10〜20％の頭金が必要であることが大きな理由となります。
基本的にマンション経営で用意する自己資金は、「ローンの頭金+最初に必要な諸費用」として考えておくとよいでしょう。
アパートローンを利用しよう
マンション投資をする場合、アパートローンを利用する人が多いです。アパートローンとは、投資するための土地や賃貸用住宅などの不動産を建築・取得する際に利用できるローンのことです。
ただし、不動産会社から紹介された金融機関のアパートローンを利用すれば、不動産会社が積み上げた信頼も考慮されるので、比較的審査に通りやすいと考えられています。
マンション経営に必要な初期費用8つ
マンション経営には主に以下8つの初期費用がかかります。
- 物件の購入費用
- 仲介手数料
- 印紙代
- ローンに関わる手数料
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 火災保険料
- 不動産取得税
1.物件の購入費用
初期費用のうち、最も大きいコストがかかるのは、マンションを購入する費用です。多くの場合、ローンを組んで物件購入をするので、物件費用の全額用意する必要はありません。
また、物件を購入には「消費税」もかかります。ただし、購入価格を税込で提示していることが多いので、提示された物件価格が税込かを確認しておくとよいでしょう。
2.仲介手数料
初期費用として、不動産会社に支払う「仲介手数料」も用意しておく必要があります。仲介手数料とは、マンションを購入する際に、売主と買主の間に入って契約のサポートをしてくれた不動産会社に支払う手数料のことです。
不動産会社が売主の場合は、売主から直接物件を購入することになるので仲介手数料はかかりません。ただし、仲介手数料にも消費税がかかります。
3.印紙代
不動産を契約して購入すると、契約書に売買金額に応じた金額の印紙を貼る必要があります。印紙代とは、契約書に貼る収入印紙にかかる費用のことです。
収入印紙の費用は、物件購入価格によって異なります。下表は「不動産の譲渡に関する契約書」が平成26年4月1日～令和6年3月31日に交わされたものについての、収入印紙代一覧（抜粋）です。
| 500万円超え1,000万円以下 | 5,000円 |
|---|---|
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超え1億円 | 30,000円 |
| １億円超え5億円以下 | 60,000円 |
印紙を貼り付けなかった場合、過怠税として印紙税額の3倍の金額が徴収されるので注意が必要です。
4.ローンに関わる手数料
自己資金だけで不動産投資する人は少なく、金融機関でアパートローンを組んで物件の購入資金にあてる人が多いでしょう。しかし、ローンを組む場合には、手数料が発生します。
ローン手数料には、事務手数料・保証料などが含まれています。目安は借入額の1〜3%程度ですが、金融機関によっても異なるので、どこでローンを組むか検討する必要があるでしょう。
5.登録免許税
初期費用に必要な「登録免許税」とは、不動産登記に必要な税金です。マンションの購入・建築には、物件の権利関係を証明するための「登記」が必要で、登記には登録免許税がかかります。
このうち、建物表題登記には税金はかかりません。しかし、所有権保存登記・所有権移転登記は、それぞれ固定資産税評価額の0.4％が登録免許税として課税されます。
6.司法書士への報酬
不動産の登記を司法書士に依頼した場合は、手続きをサポートしてくれた司法書士への報酬を支払う必要があります。
司法書士への支払額は、10万円～30万円ほどになることが多い傾向です。ただし、どの司法書士に依頼しても、手続きは同じです。
なるべく安い金額設定をしている司法書士に依頼するのがおすすめですが、マンション購入は高額な取引です。ひとつひとつの手続きが重要なので、信頼できる司法書士に依頼しましょう。
7.火災保険料
火災保険料は、必ず支払わなければいけないものではありません。あくまでも任意ですが、現在の日本では災害が多く発生しているため、加入しておいたほうがよいでしょう。
火災保険料は、不動産の規模や構造によって金額が変わります。10年契約で約100,000円前後が目安と考えてよいでしょう。
8.不動産取得税
不動産取得税とは、取得したマンションがある都道府県が課す都道府県税のことです。登記の有無にかかわらず課税されるもので、初期費用として必要になります。
不動産取得後、4ヶ月〜1年半程度で各都道府県から届く「納税通知書」に記載された金額の支払いが必要です。納期は各都道府県で異なるので注意しましょう。
マンション経営に必要なランニングコスト6つ
マンション経営に必要なランニングコストは、主に以下6つです。マンション経営において必要になるのは初期費用だけではありません。
-
管理会社への手数料・管理費用
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返済金
-
固定資産税・都市計画税
-
所得税・住民税
-
修繕費・リフォーム費用
-
入居者募集費用
1.管理会社への手数料・管理費用
マンションを運用するためには、入居者とのやりとりや内装・設備などの管理が必要です。例えば入居者の家賃集金や、設備の修繕、入居者からのクレーム対応など、経営するためには多くの業務があります。
業務を代行してもらうので、管理会社に手数料や管理費用の支払いが生じます。
2.返済金
返済金とは、毎月のローンで返さなければいけないお金のことです。マンションを経営する際は、金融機関でローンを組む人がほとんどなので、ローンの返済は毎月必要になります。
具体的な返済額は、ローンを返済する期間やローン金額によっても異なります。
3.固定資産税・都市計画税
マンションを経営する際に毎年かかる税金として、固定資産税や都市計画税が挙げられます。毎年1月1日時点の情報を元に算出され、納付書は毎年5月に各市町村から届きます。
都市計画税の課税有無や税率水準は、地域における都市計画事業等の実態に応じ、市町村の自主的判断（条例事項）に委ねられています。0.3%ではない自治体もあるので、調べておくと安心です。
参考：都市計画税-総務省
4.所得税・住民税
所得税は、個人の1年間の所得に対して請求される国税です。住民税は、その地域に住んでいる人に支払い義務が課せられている地方税となります。
サラリーマンがマンション経営をした場合、勤め先の給料とマンション経営で得た利益を合計した金額が、個人の所得額となります。
合計所得額から経費や控除を差し引いた課税所得をもとに、所得税が算出されます。経費や控除を活用しなければ、高い所得税がかかるので、注意が必要です。
5.修繕費・リフォーム費用
マンション経営をするには、タイミングによっては修繕費が必要になります。マンションは、いつまでもきれいな状態で維持されるわけではありません。年月が経つごとに劣化していきます。
設備や内装などが経年劣化していくので、その都度修繕して管理しなければいけません。
部屋の改修やリフォーム費用も必要です。部屋の状態が悪ければ入居者が集まらず空室リスクも高まるので、入居者が住みやすいように「原状回復リフォーム」や「点検」は必要です。
修繕費やリフォーム費用は入居者からの「敷金」を利用できますが、より費用を抑えたいなら、修繕は必要最低限に抑え、家賃を下げるのもひとつの選択肢です。
6.入居者募集費用
安定してマンションの経営を続けていくためには、常に部屋が入居者で埋まっている状態が理想です。入居者を集めるには、積極的に宣伝していく必要があります。
宣伝を不動産会社に行ってもらう場合は、広告費の支払いが発生します。広告に関わる費用相場は、仲介手数料として家賃1ヶ月分、広告費としてさらに1ヶ月分ほどが目安です。
自己資金0円でもマンション経営はできる？
「自己資金0円でマンション経営したい」と考えている人も多いででしょう。ここでは自己資金0円でのマンション経営ができる「フルローン」について、紹介します。
フルローンを活用すれば頭金0円での経営が可能
自己資金0円でも、フルローンを活用すればマンションの経営は可能です。フルローンとは、物件の購入価格と同じ額を借り入れるローンのことをいいます。
まとまった自己資金がなくても経営を始められるので、フルローンを活用すれば元手が少ない人も不動産投資ができる可能性があります。
ある程度の自己資金がなければ、修繕が必要になったときに対応できず、家賃を滞納されれば収入が途絶えるのでローンの返済がしにくくなります。
諸費用は用意しなければいけない
フルローンを利用すれば頭金不要でマンション経営ができますが、物件購入に必要な諸費用は、自己資金でおぎなう必要があるでしょう。
フルローンを利用しても、すべての初期費用をカバーできないので、全諸費用を合算したある程度の資金が必要です。
自己資金0円だと融資の審査が厳しくなる
フルローンを利用すれば、自己資金0円でマンション経営が始められます。ただし、フルローンを受けられるのは、審査をクリアした人のみです。
- 年収や勤務先の安定性など属性が高い人
- 購入物件の担保価値が高い
- 購入物件の利回りが高い
- 不動産投資に関する知識や成功実績がある人
フルローンは頭金ありのアパートローンと比較すると、審査がより厳しい傾向にあります。
自己資金0円でマンション経営をする際の注意点
自己資金が0円でマンション経営をする際は、以下の注意点があります。
- 返済額が高くなる
- 返済期間が長くなる
フルローンでマンション経営をする場合、毎月の返済金額、返済期間が長くなります。
また、返済期間が長くなると自分の資産になるのが長くなるため、計画的な返済計画をする必要があります。
マンション経営を成功させるポイント
マンション経営を成功させるためには、購入する物件の運営方法や購入金額をしっかり検討した上で購入していかなければなりません。
そこで、マンション経営を成功させるポイントについて解説していきます。
- 不動産投資の勉強をする
- 入念なシミュレーション
- ライバル物件の調査もする
- 自己資金も使って購入する
不動産投資の勉強をする
マンション経営を成功させるためのポイントとして、不動産投資の勉強をする必要があります。よくある勉強方法として、不動産投資の本を10〜20冊程度読む方法があるでしょう。
不動産投資には、物件の選定方法・運用方法・売却戦略・税務などの幅広い知識と専門性が求められることは多いです。
本から不動産投資の勉強をスタートさせることに抵抗感があるという方は、セミナーを活用したり、SNS・ブログを使って勉強してみることもおすすめです。
入念なシミュレーションをする
不動産投資のメリットとして、不動産が持つ収益性・リスクについては購入前から予想ができることです。
そのため、物件購入段階でシミュレーションを通してどれくらいの収益が上がるのかを予測できるでしょう。
ライバル物件の調査もする
物件購入前には、ライバル物件の市場調査を実施しておくことも大切でしょう。
ライバル物件の住宅設備・運用状況を確認しておくことで、賃貸ニーズの大きさを測ったり、家賃相場を調査することも可能です。
自己資金を使って購入する
不動産投資は「アパートローン」を活用すれば、自己資金0円で不動産投資することも可能です。
しかしながら、フルローンで不動産投資を始めると、利息を支払わなければならないため、利回りが低くなってしまうことが考えられます。
収益性を高めてマンション経営を実施していくのであれば、無駄な費用はできる限り支払わずに運用していく必要があります。
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入居率は管理物件全体で99.1 %、自社ブランドの「SYFORME」のみなら99.5%なので、空室期間が続いて赤字経営に陥るリスクは低いでしょう。※1
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| 設立 | 1980年7月 |
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出典：FJネクスト公式サイト
※5,6：公式サイトより
よくある質問
融資を受ける際には多くの場合で、物件購入価格の10〜20％の頭金が必要であることが大きな理由となります。
物件の購入費用や建築費用の大部分は「アパートローン」で用意することが多いです。
マンション経営に関する細々とした業務は、管理会社に委託して代行してもらうことがほとんどです。
一般的には「アパートローン」を利用して、不動産を購入している方が多いです。
しかし、「自己資金がないならフルローンを利用すればいい」と簡単に考えないようにしましょう。
不動産投資の勉強や入念なシミュレーションを実施して物件購入・運用をしていかなければなりません。
まとめ
今回は、マンション経営の自己資金がどれくらい必要かについて、必要な初期費用を中心に紹介しました。頭金を用意できるなら、アパートローンを組んで自己資金を物件購入費用の3割ほどに抑えることは可能です。
また、条件によってはフルローンでマンション経営を始められるので、元手が少ない人は検討してみるのもよいでしょう。しかし、初期費用には物件購入費用以外も多く含まれるため、自己資金0円での投資は難しいといえます。
