マンション売却にかかる税金は？種類や計算方法をわかりやすく解説

マンションを売却する際の手続きでは税金がかかります。そして、場合によっては売却後にも税金がかかるのです。

売却後にかかる税金は高額になる可能性があるので、なにも知らずにマンションを売却すると資金繰りで後々困ったことになるかもしれません。

この記事では、マンションを売却するときにかかる税金、マンション売却で利益が出るとかかる税金について詳しく説明します。

税金を支払うタイミングや計算方法、控除制度についても分かりやすく紹介するので、これからマンションを売却する予定がある人はぜひ最後まで読んでください。

納税額のシミュレーションもあります。

マンションを売却するときにかかる税金

マンションを売却するときには、印紙税と登録免許税がかかります。

なんのための税金なのか、そしていくらかかるのかをチェックしましょう。

印紙税

印紙税とは課税文書に課される国税です。受け取り金額が5万円以上の領収書や商的な取引の契約書を作成した際に課税されます。

マンションの売却では、売買契約を締結する際の「売買契約書」に印紙税が課税されます。

印紙税は現金による納付ではなく、収入印紙を購入して書類に貼り付け押印することで納税したことになります。

印紙税額は、課税文書に記載された金額によって異なります。つまり、マンションの売却では売買契約書に記載された取引価格で印紙税額が決まるということです。

売買契約書は売主と買主の双方で1通ずつ保管するため、収入印紙はそれぞれ自分の契約書に貼る分を購入します。

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有者が変わったときに行う登記手続きの際に国に納める税金です。

不動産の所有者が変わると、不動産登記簿謄本（とうきぼとうほん）に所有権の変更登記をしなくてはいけません。

所有権の移転登記にかかる登録免許税は不動産の買主が負担しますが、その前に抵当権を外す必要があります。

住宅ローンを使ってマンションを購入した場合、借入金を完済するまでは金融機関の抵当権が設定されており、抹消登記にかかる費用は売主の負担です。

住宅ローンが完済されていれば、登録免許税はかかりません。

抵当権の抹消登記でかかる登録免許税は1,000円で、土地と建物それぞれにかかります。土地の所有権がついたマンションを売却する際の登録免許税は、土地と建物で2,000円かかるということです。

ちなみに、登記手続きは司法書士へ依頼するケースが一般的で、司法書士の報酬は2万〜3万円が相場です。

参照：国税庁「登録免許税の税額表」

マンション売却で利益が出るとかかる税金

マンションを売却して利益が出ると、上記の税金が課税されます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションを売却した利益に対して課税される所得税と住民税のことです。

譲渡所得税は、マンションを購入してからどれくらいの期間保有していたかによって税率が変わります。

保有期間が5年以下だと短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得となります。ただし、不動産を売却した年の1月1日時点での保有期間で課税されるので、期間の計算方法には注意が必要です。

短期譲渡の場合は長期所得の倍近い譲渡所得税がかかってしまうので、マンションをいつ売却するのかはよく検討するといいでしょう。

参照：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

復興特別所得税

2011年に発生した東日本大震災に対する復興支援のために、2013年から復興特別税の納付が義務付けられました。課税対象はすべての納税義務者の所得です。

復興特別所得税は所得税額の2.1%、つまりマンションの売却益に対して課税されるわけではありません。復興特別所得税の施行期間は、2037年までの予定です。

投資目的の場合は消費税もかかる

基本的には、個人がマイホームを売却しても税金はかかりません。しかし、マンションを投資目的で売却する場合は「事業」とみなされ、消費税が課税されます。

事業とみなされるかのポイントは、「所有者の居住用であるか」という点です。個人名義のマンションでも、実際に住んでいなかったり賃貸に出していたりすれば投資用物件となります。

繰り返し不動産取引をしている個人も、事業者と見なされます。

別荘やセカンドハウスも、マイホームと同じく消費税はかかりません。セカンドハウスは、平日の居宅として通勤に便利な場所に買ったり週末に過ごすために買ったりする家のことです。

最低でも月1回以上は居住していないとセカンドハウスとしては認められないので、注意しましょう。

マンションの売却にかかる税金はいつ払う？

マンションの売却にかかる税金は、印紙税と登録免許税、譲渡所得税（所得税・住民税）、復興特別所得税、消費税の5種類です。

印紙税は売買契約を締結する際にかかりますが、収入印紙は仲介する不動産会社が用意してくれて、仲介手数料と合わせて精算するケースもあります。

登記手続きは、購入代金の支払いと物件の引き渡し後に司法書士によって行われます。

不動産会社と提携している司法書士に任されることが多く、登録免許税と報酬も仲介手数料と合わせて不動産会社に支払うケースが一般的です。

登録免許税と報酬は、司法書士へ直接支払うケースもあります。

譲渡所得税が課税される場合、所得税はマンションを売却した年の翌年の確定申告期間中に支払います。消費税の支払いも、法人ではない個人投資家の場合、確定申告期間中です。

住民税はマンションを売却した年の翌年、4月〜5月ごろに納付書が郵送されます。4回の分割払い、もしくは一括払いも可能です。

マンション売却時の税金を計算する方法 

マンションを売却して利益が出た際の税金は、譲渡所得に税率をかけて算出します。譲渡所得の計算式は以下の通りです。

取得にかかった経費にはマンションの購入代金が含まれますが、建物部分の代金から減価償却費を差し引く必要があります。減価償却費とは、固定資産の取得にかかった費用のすべてを1年で経費計上せず、耐用年数で振り分ける会計方法です。

耐用年数は法律で定めた減価償却資産を利用できる年数のことです。

建物は時間が経てば劣化していき価値も下がるため、1年ごとに減少した分の価値を経費として計上する、というように考えます。土地には減価償却は適用されません。

減価償却費の計上方法は定額法と定率法の2種類あり、建物は毎年一定額を償却する定額法で計算します。

償却率は耐用年数によって決まりますが、耐用年数は建物の用途と構造によって異なります。建物の耐用年数は木造が22年、鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造は47年です。

マンションを売却する場合、購入〜売却までに経過した年数×0.8を耐用年数から引き、残りの耐用年数を算出して償却率を確認します。償却率は国税庁のウェブサイトで確認してください。

経費に含まれるもの

マンションを売却する際に経費計上できるのは、上記の4つです。売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料や印紙税は経費ですが、登録免許税は経費に含まれない点に注意してください。

マンションを賃貸に出していて借家人に立退料を支払った場合も経費です。購入希望者を探しているときに、よりいい条件で売却するために契約を破棄して違約金を支払えば、経費となります。

契約書や領収書は無くさないように保管しましょう。

固定資産税や修繕費は、マンションの売却にかかる経費ではなく居住中の「維持費」なので、経費計上できません。引っ越し費用やハウスクリーニング費用も経費計上不可です。

納税額をシミュレーション

それでは、譲渡所得税と復興所得税の納税額をシミュレーションしてみましょう。まずは以下の条件で譲渡所得を計算します。

減価償却費を計算するために、償却率を割り出します。鉄筋コンクリート造の耐用年数47年−経過年数7年×0.8＝残耐用年数は41年です。国税庁のウェブサイトで償却率を確認すると、0.025%でした。

減価償却費の計算式に当てはめると、2,000万円×0.9×0.025%×7年＝315万円となります。

経過年数は6ヶ月未満の端数を切り捨てて計算します。

マンションの取得にかかった経費は、建物価格2,000万円−減価償却費315万円＋土地代1,000万円＋購入時にかかった経費85万円＝総額3,400万円となります。

つまり譲渡所得は、マンションの取引価格4,000万円−取得にかかった経費3,400万円−譲渡にかかった経費90万1,000円＝5,099,000円です。

所有期間が7年なので、長期譲渡の税率で計算します。納税額は合計で1,052,260円です。

マンション売却で節税するための税金の控除制度

納税額のシミュレーションで分かったように、マンションを売却して利益がある場合は高額な税金を支払わなくてはいけません。

しかし、要件を満たせば税金の控除が適用されます。

3000万円特別控除

3000万円特別控除は、マイホームを売った際の譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられる制度です。

上記の適用要件を満たしていれば、3000万円特別控除が利用できます。例えば、1,000万円の利益があったとしても控除が適用されれば譲渡所得は0円なので、税金はかかりません。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

所有期間10年超の軽減税率

所有期間10年超の軽減税率は、10年以上所有している不動産を売却したときに利用できます。譲渡所得が6,000万円までの部分の税率は、所得税が10.21％、住民税は4％です。

長期譲渡所得は所得税と住民税の合計が20.315%ですが、所有期間10年超の軽減税率が適用されれば税率は合計14.21％なので、より税金が安くなります。

所有期間10年超の軽減税率は、マイホームの買換えや交換の特例などとは併用できませんが、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例だけは併用可能です。

居住用財産の3,000万円の特別控除を利用しても利益があった場合は、所有期間10年超の軽減税率の適用を申請するといいでしょう。

特定居住用財産の買い替え特例

特定居住用財産の買換え特例は、マンションの売却後に新しいマイホームを購入する人が利用できる制度です。

マイホームの売却価格よりも新しく購入した家の価格が高ければ、売却した際の利益に課されたを税金の支払いを繰り延べることできます。

マイホームの買い替えでは、購入代金や仲介手数料、各種税金などさまざまな費用がかかります。そのため、譲渡所得にかかる税金の支払いを繰り延べてマイホーム買い替え時の負担を減らそう、という制度です。

ただし、住宅ローン控除とは併用できません。住宅ローン控除は、金融機関で住宅ローンを利用して住宅を取得した人が利用できる制度で、年末時の住宅ローン残高の0.7%が10年間に渡り所得税額から控除されます。

特定居住用財産の買換え特例と住宅ローン控除のどちらがいいか、よく考えましょう。

特定居住用財産の買換え特例が利用できるのは、2023年12月31日までの譲渡となっています。

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まとめ

マンションを売却する際には、印紙税と登録免許税がかかります。売却後にも、利益が出た場合には譲渡所得税と復興特別所得税、事業目的の売買であれば消費税も課税されます。

譲渡所得税や復興特別所得税を合わせると高額になるので、売却後の利益をきちんと管理して支払いに備えましょう。

ただし、税金が課されるのは譲渡所得（利益）に対してであり売却価格ではありません。

　もしも利益があっても、3000万円特別控除と所有期間10年超の軽減税率が適用されれば、税金がかからない可能性もあります。

しかし、譲渡所得や税金の計算は複雑で、税金の控除が適用される要件も分かりにくいものです。

マンションの売却が得意な不動産会社を探し、サポートしてもらうといいでしょう。

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