マンションを売却する際の注意点は?ステップごとに紹介

不動産売却の需要が高まっている昨今、ご自身が所有している不動産を売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産売却の中でも、マンションの売却に関する注意点にスポットを当て、詳しく紹介します。

また記事の最後には、これらの内容に付随するよくある質問について回答していますので、最後まで読んでみてくださいね。

マンションの売却を検討している方は、ぜひ本記事の内容をご参考ください。
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そもそもマンションの売却は失敗しやすい?

そもそもマンション売却は失敗しやすい?

マンションの売却は、売却前の準備を怠ったり売却金額に過度な期待を持たない限りは、失敗と感じることは少ないと言えるでしょう。

 しかし、売りに出せばそのうち売れるという考えでいると、売却活動がうまく進まず、失敗したと感じるかもしれません。

昨今、さまざまなサービスを提供する不動産会社も増加していることから、ご自身に合ったマンション売却を進められるようになっています。

このことから、満足につながる売却に注力できるため、失敗したと感じることが少ない傾向にあります。

マンション売却は利益が出ることも多いため、事前準備などをしっかりすることで、ほとんどの場合は満足できると言えるでしょう。
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マンション売却の注意点:売却査定前

マンション売却の注意点:売却査定前

売却査定前の注意点
  • 必要な書類を準備する
  • 売却にかかる費用を把握する
  • マンションの相場を確認する

以下では、マンション売却査定前の注意点それぞれについて詳しく解説します。

必要な書類を準備する

マンションの売却に必要な書類は以下の通りです。

マンション売却に必要な書類
  • 身分証明書
  • 登記簿謄本
  • マンションの権利証
  • 印鑑証明書
  • 固定資産税の納税通知書
  • 購入を証明する売買契約書
  • 管理規約
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売却にかかる費用を把握する

マンション売却の注意点:売却査定前

マンション売却には以下の費用が発生することも把握しておきましょう。

仲介手数料 売却金額の3%に6万円をプラスした金額(売却金額が400万円を超える場合)
印紙税 売却金額によって変動
譲渡所得税 売却で利益が発生した場合に生じる費用(所有期間が5年以上・以下かで変動)
抵当権抹消費用 登録免許税として1件1,000円、司法書士への報酬として1万円
登記変更の費用 司法書士への報酬を含めて1万円程度
ローン一括返済時の手数料 残債金額と金融機関ごとに設定された手数料
その他諸経費 引越し・リフォーム・ハウスクリーニングなど
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マンションの相場を確認する

マンション売却の注意点:売却査定前

査定前にマンションの相場を確認しておくことで、実際の査定金額と相場を照らし合わせられるため、納得のいく売却金額を設定しやすくなります。

 相場の確認を怠ると、言われるままの金額を受け入れることになるため、相場より安く売却してしまう可能性もあるでしょう。

また相場を確認することにより、資金計画が立てやすくなるメリットもあります。

似たような物件の売却金額や、不動産情報サイトを活用し、ご自身のマンションがいくらになりそうか把握しておきましょう。
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マンション売却の注意点:売却活動中〜契約まで

マンション売却の注意点:売却活動中〜契約まで

売却活動中から契約までの注意点
  • 値下げ交渉の対策を練る
  • 内覧の準備をする
  • マンションの不備などは隠さず伝える
  • 契約の内容をしっかり確認する

これらは売却が成功するかどうかに関わる重要な観点であるため、しっかり押さえておきましょう。

値下げの対策を練る

値下げを検討する際は不動産会社と相談をし、値下げのタイミングや値下げ後の金額などをしっかり練りましょう。

 ただし、ご自身が納得できる金額に留めておかないと、満足いく売却にならないばかりか、利益が出ないことも考えられます。

設定した金額で購入希望者が現れない場合、売却につなげるために値下げの検討が必須です。

あくまで「確実な売却」につなげるためであり、早く売りたいからと必要以上に値下げすることは控えましょう。
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内覧の準備をする

マンション売却の注意点:売却活動中〜契約まで

購入希望者に「このマンションを買いたい!」と感じてもらえるように準備することで、より確実かつより早く契約にまでこぎつけられるでしょう。

 反対に、掃除や整理整頓を怠ると生活感が見えてしまうため、部屋の印象が悪くなります。

特に注意しておくべきなのは、できるだけ物を置かないようにすることです。

また、水回りや目の届かない場所など、普段掃除することが少ない箇所もできるだけ徹底して掃除をしましょう。

購入希望者が実際に生活することをイメージしやすいよう、準備をするのも売却活動の一環です。
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マンションの不備などは隠さず伝える

マンション売却の注意点:売却活動中〜契約まで

周辺の騒音事情や治安、設備の故障や雨漏り、日照や悪臭といった生活に直結する不備は、購入希望者に漏れなく伝えておきましょう。

 不備に関しての伝言が漏れてしまうと、購入後に不備が発覚して契約解除になったり、瑕疵担保責任を問われたりといった可能性があります。

瑕疵担保責任に関しては、あらかじめ購入希望者に物件の不備を伝えておくことで免除にすることが可能です。

このことからも、売主・買主双方が気持ちよく取引をするためには物件の不備は余さず伝えておく方が良いのがわかりますね。
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契約の内容をしっかり確認する

マンション売却の注意点:売却活動中〜契約まで

一度結んだ売却契約は解除が困難なため、見落としのないよう売主・買主・仲介業者それぞれが確認することが重要です。

 万が一契約違反が発生して契約解除になった場合、違約金が発生してしまいます。

一般的には売却金額の10〜20%が違約金となるため、売却金額が高いほど違約金も高くなる傾向にあります。

契約後のトラブルを未然に防ぐためにも、契約内容の確認は特に注意して行う必要があるでしょう。
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マンション売却の注意点:売却契約後〜引き渡しまで

マンション売却の注意点:売却契約後〜引き渡しまで

売却契約後から引き渡しまでの注意点
  • 引き渡し当日は時間がかかることを頭に入れておく
  • 鍵の紛失に注意する
  • 確定申告を漏らさず行う

売却契約後から引き渡しまでの注意点のそれぞれについて以下で詳しく解説しているので、こちらもしっかり把握しておきましょう。

引き渡し当日は時間がかかることを頭に入れておく

特に時間がかかるのが「融資実行手続き」で、金融機関によっては1時間から2時間かかってしまうことも珍しくありません。

 また万が一、印鑑や通帳といった当日使用するものを売主・買主のどちらかが忘れてしまった場合、その日の引き渡しが困難になります。

こういった事態を避けるため、できるだけ午前中に引き渡し時間を設定しておくと良いでしょう。

 午前中に設定しておけば、万が一忘れ物があった場合、取りに帰る時間を設けられます。

とはいえ、結果的にかかる時間が伸びることに変わりはないため、やはり忘れ物に関しては特に注意をしましょう。

最後までスムーズな取引をするために、できるだけ早く、より確実に準備をしておきましょう。
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鍵の紛失に注意する

マンション売却の注意点:売却契約後〜引き渡しまで

普段使っていた鍵はもちろん、合鍵や保管用の鍵など、すべて用意しておく必要があります。

 万が一鍵を紛失してしまうと、錠ごと交換することになるため、余計な費用と時間がかかってしまいます。

鍵を紛失してしまった場合は、その事実は隠さず買主へ正直に伝えましょう。

 買主が鍵の紛失を了承した場合であれば、そのまま引き渡すことも可能です。

鍵の紛失を隠したり、一部の鍵を持ったままであったりすると、後に大きなトラブルにつながってしまいます。

鍵に関する何かしらの不備が発生した場合はまず仲介業者に相談し、対策を練りましょう。
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確定申告を漏らさず行う

マンション売却の注意点:売却契約後〜引き渡しまで

売却で利益が出た場合はもちろんですが、利益が出なかった場合にもしっかり確定申告は行いましょう。

 たとえ利益が出なくても、確定申告をすることで節税の対象になるかもしれません。

また、利益がマイナスになった場合は、特例を使用することで所得税還付の対象となることも覚えておきましょう。

 なお確定申告はマンション引き渡しの翌年2月16日〜3月15日までになり、これを過ぎてしまうとペナルティの対象になります。

特に利益が出た場合に関しては、確定申告が漏れると脱税と見なされます。

確定申告は内容を把握していないことでご自身に不利になりやすいため、マンション売却を検討した段階で知識を得ておくと良いでしょう。
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マンション売却のメリット・デメリット

マンション売却のメリット

利用しなくなってしまったマンションは売却するべきか、賃貸するべきかと悩む方も多いでしょう。

そこで、マンション売却を実施するメリット・デメリットについて解説していきます。

マンションの売却メリット

マンションの売却メリット
  • 現金化できる
  • 保有時の手間(ランニングコスト)がなくなる
  • 税制優遇制度あり(3000万円特例控除)

現金化できる

マンション売却で得られるメリットとしてまず挙げられるのが、マンションを「現金化」できること。数千万円単位で現金を手元に残せるのは大きなメリットでしょう。

 マンション売却には、「不動産一括査定サイト」を利用して、複数の不動産会社へ見積もり依頼すると、適正価格で売却を進められるでしょう。

不動産として資産を持っているよりも、現金として資産にしてしまうことで、資産を使いやすくなるのもメリットです。

 売却価格が仮に3000万円であれば、3000万円×3%+6万円で、96万円が不動産会社へ支払う報酬となります。

保有時の手間(ランニングコスト)がなくなる

マンションは保有しているだけで、維持管理の手間暇や費用がかかってしまいます。そのため、利用していないマンションであれば、売却することでランニングコストがなくなります。

マンションのランニングコストとして考えられるのが、「管理費用」「修繕積立金」「固定資産税」「火災保険」などが挙げられます。

 上記のようなランニングコストから逃れられるので、人生が身軽に感じられることがメリットです。

税制優遇制度あり(3000万円特例控除)

居住用のマンション(不動産)の売却であれば、3000万円特例控除」を活用して税制面で有利にマンション売却を実施することも可能です。

投資用マンションであれば、「3000万円特例控除」は利用できなく、売却によって利益が発生したら所有期間に応じて税金が発生してきます。

 マイホームとして利用していたマンションであれば、売却による利益が発生しても、3000万円までなら税金がかからないことは、税制面でも非常に有利です。

売却価格が仮に3000万円であれば、3000万円×3%+6万円で、96万円が不動産会社へ支払う報酬となります。

マンションの売却デメリット

マンションの売却デメリット
  • 売却できない可能性もある
  • 売却時の手数料がかかる

売却できない可能性もある

マンションの取引は、買主が居てこそ成立する取引です。買主が見つからない場合にはマンションを売却したくても、売却できないことはよくあります。

 所有しているマンションがいくらで売れるのか、売れる見込みがあるのかは「不動産一括査定サイト」などを利用して複数の不動産会社へ査定依頼してみましょう。

人気のエリアにある不動産であれば、即売却ができる可能性もありますが、地方エリアでは時間をかけて売却活動していく可能性も十分に考えられます。

売却時の手数料がかかる

マンション売却時には、売却額の5〜7%程度の手数料が発生されると言われています。

マンション売却時にかかる手数料
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 税金

中でも費用として大きくかかるのが、「仲介手数料」です。「売却価格の3%+6万円」が不動産会社へ支払う報酬となります。

 売却価格が仮に3000万円であれば、3000万円×3%+6万円で、96万円が不動産会社へ支払う報酬となります。

マンション売却の失敗例を紹介

マンション売却の失敗例を紹介

マンション売却は動く金額も大きいため、1つのミスで致命傷となる可能性もあります。

また、不動産取引を頻繁に実施している方は少数派であるため、不慣れな取引で失敗を招いてしまうことも少なくないでしょう。

そこで、事前にマンション売却の失敗事例を確認しておき、対策をとっておきましょう。

複数社へ査定依頼しなかった

マンション売却をする際に、不動産会社の見積もり査定を1社にしか頼まなかった失敗事例もあります。

 不動産取引初心者の方であれば、マイホームの査定金額が適正な金額なのかどうか1社の査定では検討もつかない方は多いはずです。

そのため、複数社への査定依頼を実施しましょう。「不動産一括査定サイト」を活用すれば、オンライン上から複数の不動産会社へ査定依頼可能です。

 売却価格が仮に3000万円であれば、3000万円×3%+6万円で、96万円が不動産会社へ支払う報酬となります。

マンション売却が得意でない不動産会社を選択してしまった

不動産会社であれば、マンション売却についての知識・ノウハウはもちろん持っていますが、得意としているかどうかは別の話です。

 マンション売却を得意としていない会社へ依頼してしまった場合には、売却に時間がかかってしまったり、査定金額よりも売却金額が落ちてしまう可能性も。

マンション売却が得意な不動産会社を探すためにも、複数の不動産会社へ査定依頼することが大切です。

査定額を鵜呑みにしてしまった

不動産会社からもらった「査定金額」が売却金額となると勘違いしてしまう方も多いです。

不動産会社が実施する「査定」は過去の取引から売却できるであろう金額を提供してくれています。

そのため、査定金額は売却金額となる保証をするものではないということに注意しましょう。
 売却価格が仮に3000万円であれば、3000万円×3%+6万円で、96万円が不動産会社へ支払う報酬となります。

状況に応じて変化するマンション売却の注意点

状況に応じて変化するマンション売却の注意点

マンションの売却は、状況に応じて注意するべき観点が変わります。

以下では、主な3つの観点について触れていきましょう。

マンションが遠方の場合

遠方のマンションを売却する場合は、実際にそのマンションがある現地の不動産会社へ売却を依頼しましょう。

居住地の近隣にあるマンションを売却する場合と異なり、立ち会いのスケジュールが立てにくかったり、交通費がかかったりといった点がネックです。

 基本的には売主本人の立ち会いが必要になりますが、買主の都合にどうしても合わせられない場合は代理人に依頼ができます。

また、依頼する不動産会社が、売却するマンションがある土地での対応が可能かどうかを確かめておくことも重要です。

全国各地にネットワークのある不動産会社に依頼すれば、問題はないでしょう。

マンションが遠方にある場合、近隣での売却とは若干行程が変わることも加味し、スケジュールなどに余裕を持たせておくことも大切です。
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賃貸マンションを売却する場合

状況に応じて変化するマンション売却の注意点

賃貸物件として貸し出しているマンションを売却するには、利用者に立退を命じる方法貸し出したまま売却する方法の2種類があります。

 立退を前提とする場合には売却可能になるまでに時間がかかる点がリスクになるでしょう。

立退にはそれなりの費用が発生することも頭に入れておいた方が良いかもしれません。

一方、賃貸として貸し出したまま売却する場合、収益物件という扱いになり、一般的なマンション売却と評価方法が違ってきます。

 一般的に、近隣の売却事例や相場などから売却金額が決まりますが、収益物件の場合は利益を利回りで割って査定を行います。

そのため、利益が少ないと査定額が安くなり、利益が多いと査定額は高くなるという仕組みです。

賃貸マンションを売却する場合は、どちらの条件で売却するかを仲介業者と相談し、どちらが利益になるかを判断したうえで検討しましょう。
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住んでいるマンションを売却する場合

状況に応じて変化するマンション売却の注意点

内覧時には、できるだけ購入希望者に生活感を感じさせないことが大切です。

 生活感がある部屋だと、購入希望者がその部屋で暮らすイメージを抱きにくく、契約につながりにくくなります。

できるだけ部屋を綺麗に保ち、物件そのものの印象を良くする努力も怠ってはいけません。

内覧に備えて購入希望者から出るであろう質問を予想したり、生活をするうえで役に立つ情報を準備したりといった配慮も大切です。

ちなみに、住んでいるマンションを売却する際の内覧には、必ず売主の立ち会いが必要になることを覚えておきましょう。
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マンション売却を失敗しないためには?

マンション売却を失敗しないためには?

以下では、マンションの売却を失敗しないために押さえておくべきポイントをご紹介します。

今回は、主な2点について解説します。

不動産会社選びは妥協しない

売却活動の開始を急ぐあまり、妥協して不動産会社を選んでしまうことは避けるようにしましょう。

不動産会社への査定依頼は、必ず複数社へ依頼することが大切です。

 不動産会社によって売却査定額の出し方や評価ポイントが異なり、それに応じて査定額も異なります。

売却を急ぐあまり一社に絞って査定額を出してしまうと、場合によっては損をしてしまうかもしれません。

不動産会社ごとに査定額が異なる点を把握したうえで、マンションの売却により強い不動産会社を選択する必要があります。

なお、複数社に依頼する場合はWebでの一括査定を活用することで、スムーズに査定額を比較できます。
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売却前のリフォームはじっくり検討する

マンション売却を失敗しないためには?

売却前にリフォームをするかどうかは、事前に仲介業者と話し合ったうえで決定しましょう。

売却する物件が古かったり、破損や汚れがあったりすると、事前にリフォームをしておいた方が良いのでは?と思うかもしれません。

 しかし、むやみにリフォームをしてしまうとかえって費用がかさみ、売却金額ではリフォームで出た損額を賄えなくなる場合があります。

もちろん、リフォームをした方が売却活動が有利になる可能性もあるため、具体的にどうリフォームをしていくかを確認したうえで進めていきましょう。

何より危険なのは自己判断でのリフォームです。売却に最も適した状態にするために何が必要か、しっかりすり合わせましょう。

マンション売却におすすめの不動産一括査定サイト3選

SUUMO売却

SUUMO売却

SUUMO売却のココがおすすめ
  • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
  • 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
  • エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
  • 不動産売却の段取りや流れ、ノウハウがよく分かるコンテンツが豊富
  • 必要事項の入力は最短60秒程度であっという間に完了!簡単に申し込める!
  • 最大10社の一括査定が可能

SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

 トップページから売却相場をすぐに確認できるのも魅力。査定依頼前に相場を確認し、査定額が適正価格なのか見極めやすくなります。

また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

SUUMO売却での一括査定の流れ

スーモ売却 一括査定の流れ

スーモ売却では基本わずか1分程で無料一括査定の申込ができます。

物件の種別と所在地を選択し、無料査定スタートのボタンを押したら以下の質問に回答するだけでOK!

  • 物件の詳細情報(間取り・専有面積・築後年数)
  • 個人情報(氏名・住所・連絡先・問い合わせ内容)

物件の間取りや専有面積などは、おおよそでも大丈夫です。「試しに簡易査定からしたい」という方も気軽に申し込めます。

上記の入力が済むと、自動的に申込者それぞれにピッタリの不動産会社を紹介してくれます。気になる会社を選択したら、申込完了です!
提携会社数 約2,000社
最大一括査定社数 10社
電話番号 0120-070-091(スーモカウンター)

出典:SUUMO売却査定 公式サイト

HOME4U

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  • 業界最長の実績20年
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提携会社数 1,800社以上
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出典:HOME4U 公式サイト

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イエウールのココがおすすめ
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  • 売却成立サポート件数は年間20万件以上

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47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

地方でも査定依頼が可能な不動産会社を見つけられるでしょう。
また、イエウールでは以下の物件種別で依頼が可能となっています。
  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • 一棟アパート・一棟マンション
  • 区分マンション(収益)
  • 一棟ビル
  • 区分所有ビル(ビル一室)
  • 店舗・工場・倉庫
  • 農地
  • その他

査定可能な不動産の種類が豊富な点も、イエウールの利用者が多い理由の1つでしょう。

提携会社数 1,974社※2020年7月時点
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出典:イエウール公式ページ

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マンション売却に関するよくある質問

マンションの売却って失敗するものなの?
失敗と感じることはあまりないと言えます。
とはいえ、準備を怠ったり、売却金額に関して過度な期待を持ったりすると、結果的に満足はできないかもしれません。
昨今では、売主の理想に寄り添う不動産会社が非常に豊富なため、失敗と感じることが少ない時代になったとも言えます。
マンション売却にはどんな注意点があるの?
まず売却査定前には、必要な書類を準備し、売却にかかる費用を把握しておきましょう。
マンションの相場を確認しておくことも重要です。
ほかにも、値下げ対策や内覧の準備、契約内容の確認や鍵の管理といったことが挙げられます。
売却後には確定申告も忘れないようにしましょう。
売却したいマンションが遠方の場合はどうすれば良い?
マンションがある土地にある不動産会社に依頼しなければなりません。
一般的には売主の立ち会いが必要ですが、時間や費用の問題で難しければ代理人を立てることも可能です。
賃貸マンションの場合は売却できない?
売却自体は可能です。しかし、貸し出したまま売却するか、立退を前提とした売却を選択するかで対応が変わってきます。
今住んでいるマンションを売却したいときは何を注意すれば良い?
実際に生活している場所への内覧になるため、購入希望者に生活感を与えないことが大切です。
また、できるだけ部屋を綺麗にしたり、質問にしっかり答えられるよう準備したりといった配慮も怠ってはいけません。
不動産会社を選ぶときの注意点は何がある?
不動産会社によって査定額が異なることを想定し、複数の会社に依頼するようにしましょう。
また、どの会社のサービスが自身の希望に沿っているかを見極め、妥協せず決めることが大切です。
売却前にリフォームってしておいた方が良い?
あまりに汚れや破損が目立つ場合は検討必要ですが、自己判断でのリフォームは控えておきましょう。
リフォームによりかえって損をしてしまうことも考えられるため、リフォームをするかどうかは不動産会社とじっくり話し合うことをおすすめします。

まとめ

今回この記事では、マンションを売却するうえで把握しておくべき注意点について触れています。

改めて、マンション売却に関する注意点を、この記事でしっかりと確認しておきましょう。

事前準備に関するものや、状況によって変動する注意点など、ご自身に当てはめて検討できる観点をメインに掲載しています。

今回紹介した内容を参考に、皆さんがマンション売却を少しでもスムーズに進められれば幸いです。

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