不動産の売却にかかる費用は?計算方法やシミュレーションを紹介

不動産の売却は無料ではできません。あらゆる場面で細かな費用がかかり、すべて合わせると少なくない金額になります。

費用について知らないと「思ったよりも手元にお金が残らなかった」ということになり、新しい家の購入など売却後の予定に支障をきたすかもしれません。

後々困らないように、売却にかかる費用を予習しておきましょう。
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不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却にかかる費用一覧不動産の売却には以下の費用がかかります。

不動産の売却にかかる費用
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 住宅ローンの返済手数料
  • 税金

不動産の売却にかかるそれぞれの費用は一律ではなく、売却する価格によって異なります。売却にかかる総費用の相場は売却額の5〜7%が目安です。

仲介手数料と印紙代、登記費用、住宅ローンの返済手数料はいくらくらいかかるのか、詳しく解説します。

税金については、計算方法なども含めて後ほど別の章で詳しく紹介します。
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仲介手数料

不動産売却にかかる費用一覧仲介手数料は、不動産会社が売買契約を成約させた場合に支払う成功報酬です。

仲介手数料には、物件の査定や不動産情報サイトへの掲載、問い合わせ・内見への対応、契約書の作成などが含まれます。

通常の広告活動以外に新聞などに広告を掲載する場合は、仲介手数料とは別に実費がかかりますよ。

仲介手数料は、売買契約が成立するまで請求されることはありません。売買契約の成立時と購入代金の決済の際、2回に分けて支払うことが一般的です。

また、仲介手数料は不動産の取引価格に応じて請求できる上限額が定められています。

不動産価格 仲介手数料の上限
200万円以下の場合 取引価格×5%
200万円超~400万円以下の場合 取引価格×4%+2万円
400万円超の場合 取引価格×3%+6万円

上記の仲介手数料の上限額は税抜き価格です。実際に支払う際は消費税が加算されます。

例えば、3,000万円で不動産を売却したら、3,000万×3%+6万円=96万円。消費税10%を足すと、仲介手数料は1,056,000円です。

売却費用の中でも、仲介手数料は特に大きな割合を占めます。
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印紙代

不動産売却にかかる費用一覧国が定めた「課税文書」には、収入印紙を貼らなくてはいけません。5万円以上支払いをした際の領収書や、契約書などが課税文書です。

課税文書に収入印紙を貼って消印することで、納税したことになります。

貼り付ける収入印紙の額は、書類に記載されている金額によって異なります。不動産の売買契約書の場合、取引価格が課税標準です。

不動産の取引価格 印紙税額
100万円〜500万円 1,000円
500万円〜1000万円 5,000円
1000万円〜5000万円 1万円
5000万円〜1億円以下 3万円

不動産の売買契約書は売主と買主が一通ずつ保管するため、双方が自分の契約書に貼り付ける分の収入印紙を購入します。

収入印紙は不動産会社が用意して、代金を仲介手数料と併せて請求することが多いです。

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登記費用

登記費用登記費用とは、登記簿という公的な帳簿に不動産に関する権利を記載するための費用です。不動産を売却した場合は、所有権を買主へと移転登記しなければなりません。

登記の手続きの際に支払う登録免許税は、登記の内容によって税率が異なります。

 土地・中古建物の所有権の移転登記でかかる登録免許税は、固定資産税評価額×2.0%。

登記の申請を依頼する司法書士に支払う報酬が2万円程度です。

ただし、所有権の移転登記は基本的に買主側が負担します。

また、売却する不動産にローンがある場合は、銀行の持つ抵当権を抹消しなくてはいけません。抵当権の抹消登記にかかる費用は、売主が支払います。

抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は土地、建物それぞれ1,000円ずつです。

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住宅ローンの返済手数料

登記費用先述した抵当権の抹消登記ですが、申請の前に住宅ローンをすべて返済しなくてはいけません。そして、住宅ローンの繰上げ返済にも手数料が必要です。

返済手数料は銀行によって大きな幅があり、安い銀行だと数千円、高いところだと5万円近くかかることもあります。

申し込み窓口によって手数料が異なる銀行も多く、窓口で手続きするよりも電話・インターネットから申し込む方が安くなることがほとんどです。

まずは繰上げ返済の申し込みをして、書類を提出しましょう。そして、借入金を返済する際に手数料も併せて支払えば、抵当権の抹消登記に必要な書類を銀行側が作成してくれます。

住宅ローンの返済の手続きには時間がかかるので、売却活動を始めたら早めに申し込んでおきましょう。

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その他の費用がかかるケース

その他の費用がかかるケースここまで紹介した費用は、ほとんどの人が売却の際に支払う費用です。しかし、他にも費用がかかるケースがあります。

ケース①購入から時間が経っている

購入から時間が経っている土地を売却する場合は、土地の測量をします。土地の測量とは、土地の境界線や面積などを計測して図面にすることです。

測量は必ずしも実施しなければいけないわけではありません。しかし、測量によって隣地とのフェンスや境界線をはっきりさせておくと、トラブルの防止になります。

土地の測量がされていることは、購入希望者にとってはひとつの安心材料ですよ。

測量には現況測量、地積測量、境界確定測量の3種類あり、料金の相場は異なります。

不動産を売却する際に主に実施されるのは境界確定測量です。測量する土地の面積にもよりますが、50万円前後はかかるでしょう。

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ケース②所有者が引っ越している

その他の費用がかかるケース不動産の所有者が引っ越している場合、登記簿謄本を取得して権利部に記載されている所有者の住所を確認してください。登記簿謄本は、登記所の窓口で600円支払えば請求できます。

登記簿謄本に記載されている所有者の住所が引越し前の住所のままだったら、住所の変更登記を申請しましょう。

不動産を売却する際には、所有者を明確にしておかないとトラブルのもとになります。

住所変更登記にかかる登録免許税は、ひとつの不動産につき1,000円です。他の登記申請に比べて簡単なので、自分で申請することもできます。

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ケース③居住中の家を売却する

その他の費用がかかるケース居住中の家を売却する場合は、引越し費用もかかります。引越しの時期によっては料金が高くなるので、売却から引越しまで計画的に進めるようにしましょう。

引越し料金の相場は、引越し先への距離や荷物の量でも変わります。単身者での引っ越しは3万円前後が相場です。家族4人での引っ越しなら8万円前後は予算を見積もっておきましょう。

引っ越しシーズンにあたる3月〜4月は、通常時の倍まではいかないものの、5割ほど料金が高くなります。
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不動産売却後に払う3つの税金

不動産売却後に払う3つの税金無事に不動産の売却が終わった後には、税金の支払いが待っています。税金にはどのような種類があるのか、また、確定申告が必要なケースもチェックしておきましょう。

税金の種類

不動産を売却することで利益を得た場合に支払う税金を、譲渡取得税と呼びます。譲渡取得税の種類は、所得税と住民税の2つです。

さらに、2037年までは特別復興税も徴収されます。

特別復興税は、2011年の東日本大震災の復興のために使う税金です。

不動産を売却した翌年の確定申告で、所得税と復興特別所得税を納付。住民税も、不動産を売却した翌年の春以降に納付する分に反映されます。

住民税は、5月〜6月ごろになると自治体から納付書が郵送され、一括または4回〜12回に分けて納付できます。

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所有期間と税率

不動産売却後に払う3つの税金所得税と住民税は、売却する不動産の所有期間によって税率が異なります。税率は、短期所得税率長期所得税率の2種類です。

不動産の購入後5年以内に売却すると短期所得税率が、不動産の購入から5年超の売却だと長期所得税率が適用されます。

長期譲渡所得  短期譲渡所得
所得税率 15.315% 30.63%
住民税 5% 9% 
合計 20.315% 39.63%

長期譲渡所得の所得税率が15.315%なのに対し、短期の所得税率は30.63%と約2倍です。住民税も2倍近い税率になっています。

短期譲渡と長期譲渡では支払い税額がかなり違ってくるので、売却を検討する際には所有期間に注意しましょう。

所有期間は、不動産を売却する年の1月1日の時点で計算します。購入した日から売却した日まででまる5年ではないので、注意しましょう。

特別復興税の税率は、所有期間は関係ありません。所得税額に対して2.1%で計算します。

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確定申告が必要なケース

不動産売却後に払う3つの税金不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。利益とは、不動産の売却価格のことではありません。

売却価格から、売却にかかった費用や購入時にかかった費用を引いた金額が課税対象です。

購入時と売却時の経費を合算して売却価格よりも高ければ、確定申告は不要になります。

経費として控除できるものは、以下の費用です。

経費となる費用
  • 不動産購入代金
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 譲渡取得税
  • 測量費など

確定申告は、翌年2月16日から3月15日までの間。「譲渡所得の内訳書」に必要事項を記入します。売買契約書のコピー、登記事項証明書、領収書を添付資料として提出するので、整理しておきましょう。

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売却費用を抑えるためには?

売却費用を抑えるためには?売却にかかる費用を抑える方法は、2つあります。

費用を抑える方法
  • 登記を自分でやる
  • 税金の控除を利用する

まずは、登記費用です。司法書士に依頼せずに自分で申請手続きをすれば、数万円の経費節約になります。

登記にまつわる書類は少し難しい内容なので、司法書士に任せた方が安心ではあります。

マイホームを売却する場合、控除を利用することで税金を抑えることも可能です。居住用財産の3000万円の特別控除では、譲渡益から最大で3000万円が控除されます。

親族の不動産を相続した場合には、「被相続人居住用3000万円特別控除」が適用。譲渡益から最大で3000万円が控除されます。

控除にはそれぞれ細かい適用要件があるので、事前に確認しておいてくださいね。
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不動産売却にかかる費用のシミュレーション

不動産売却にかかる費用のシミュレーション不動産売却にかかる費用を試算してみましょう。

10年前に2,400万円で購入したマイホーム(土地と建物)を、2,900万円で売却した場合を想定します。

ここでは分かりやすいように、購入価格2,400万円に購入にかかった経費も含めます。

不動産の売却にかかった経費

まずは不動産譲渡所得の計算です。不動産を売却した価格から、売却にかかった経費を差し引きます。

売却にかかる経費

【仲介手数料】

2,900万円×3%+6万円=93万円

93万円×消費税10%=税込1,023,000万円

【印紙代】

1万円

【登記費用】

登録免許税:土地1,000円+建物1,000円=2,000円

司法書士への報酬:3万円

合計32,000円

【住宅ローンの返済手数料】

5,000円

仲介手数料や印紙代、登記費用、ローンの返済手数料を合わせると、売却にかかった経費は1,070,000円になります。

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売却で発生する税金

不動産売却にかかる費用のシミュレーション次に、不動産の売却で税金が発生するか確認します。

居住用財産の特別控除が適用された場合

・譲渡時の諸経費1,070,000円+不動産購入代金2,400万円=25,070,000円

・売却価格2,900万円ー経費25,070,000円=譲渡益393万円

・譲渡益393万円ー居住用財産の特別控除3,000万円=0円

譲渡益は393万円ですが、もしも居住用財産の特別控除が適用されたら税金はかかりません

控除はぜひ利用したいですね。

しかし、居住用財産の特別控除が適用されなかった場合は長期譲渡所得にあたります。

税金がいくらになるのか計算してみましょう。

特別控除が適用されない場合

・譲渡益393万円×所得税率15.315%=601,879円

・譲渡益393万円×住民税率5%=196,500円

・所得税601,879円×特別復興税2.1%=12,639円

・所得税601,879円+住民税196,500円+復興所得税12,639円=811,018円

支払う不動産取得税の総額は、811,018円ということになります。

これはほんの一例で、所有期間や売却額などによって税額は大きく変化するものです。利益を多く残すためには、売却のタイミングや控除についてよく検討するといいでしょう。

売却におすすめの不動産一括査定サイト3選

SUUMO売却

SUUMO売却

SUUMO売却のココがおすすめ
  • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
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  • 最大10社の一括査定が可能

SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

 トップページから売却相場をすぐに確認できるのも魅力。査定依頼前に相場を確認し、査定額が適正価格なのか見極めやすくなります。

また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

SUUMO売却での一括査定の流れ

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出典:HOME4U 公式サイト

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不動産売却の費用に関するよくある質問

不動産の売却にはどんな費用がかかるの?
仲介手数料・印紙代・登記費用・住宅ローンの返済手数料・税金がかかります。売却額にもよりますが、費用の相場は売却額の5〜7%が目安です。
売却にかかる費用の相場は、場合によっては土地の測量や引越し費用、住所変更の登記費用も必要です。
仲介手数料ってなに?
仲介手数料は、不動産会社の売却活動に対する報酬です。ただし、売買契約を成立させた場合にのみ支払います。
仲介手数料は不動産の取引価格ごとに上限額が定められていて、不動産価格が400万円超の場合は取引価格×3%+6万円です。
印紙税ってなに?
課税文書には、収入印紙を貼って消印することで税金を納めます。売買契約書は課税文書にあたり、売買価格によって収入印紙の額も変わります。
取引価格が1000万円〜5000万円なら 1万円、取引価格が5000万円〜1億円以下なら3万円です。 
登記費用にはいくらかかる?
不動産を売買したら、登記簿に所有権が移転したことを登記します。一般的に、所有権の移転登記費用は買主が支払います。
抵当権の抹消登記は売主の負担で、土地・建物それぞれ1,000円ずつです。申請を司法書士に依頼する場合は2万円ほどかかります。
住宅ローンの返済手数料はいくら?
住宅ローンの繰上げ返済手数料は、銀行によってさまざまです。無料のこともあれば、数千円〜5万円近くかかることもあります。
電話やインターネットから申し込むと安くなる場合が多いので、まずは銀行に確認してみましょう。
不動産を売却したら税金がかかるの?
不動産を売却して利益があれば、所得税、住民税、復興所得税が課税されます。
売却額から不動産の取得にかかった経費と売却にかかった経費を引いた額が、課税対象です。
経費には、不動産の購入費用や仲介手数料、登記費用などが含まれます。
売却費用を節約する方法はある?
簡単ではありませんが、自分で登記を申請すれば数万円の節約になります。
また、マイホームを売却する場合は、居住用財産の3000万円の特別控除を利用すれば、譲渡益から最大で3000万円が控除されます。
適用に条件があるので、税務署で確認しましょう。

まとめ

仲介手数料や印紙代など、不動産の売却ではさまざまな費用が発生することを説明しました。これらは必ずかかるものなので、費用を抑えることは難しいかもしれません。

しかし、売却のタイミングを長期譲渡所得の対象になるようにしたり、居住用財産の3000万円の特別控除を利用したりすれば、税金を支払わなくていいケースがほとんどです。

不動産の売却をする際はもう1度この記事を読んで、損をしないようにしてくださいね。

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