どんな投資にもリスクはつきものです。株式投資は株価の下落や企業の倒産、FXなら金利の変動など、投資ごとにさまざまなリスクが考えられます。
投資を成功させるために、リスクを正しく理解してリスクヘッジすることはとても重要です。そこで、不動産投資にはどのようなリスクがあるのか、そして対策方法についても解説します。
Contents
不動産投資のリスク①家賃の下落
不動産投資で得られる利益には、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。
不動産投資におけるインカムゲインは、定期的に得られる家賃収入のこと。キャピタルゲインは、不動産を売却した際に出る利益のことです。
大きな売却益も魅力的ですが、毎月安定して入ってくる家賃収入は老後の生活費や副業にぴったりです。将来への備えとして不動産を購入する人も多いでしょう。
しかし、不動産を購入したときの家賃が続くわけではありません。あらゆる要因によって、家賃は下がっていく可能性が大きいのです。
- 人口の減少
- 近隣に競合となる物件の出現
- 築年数の経過や設備の老朽化
主に上記のような理由で、家賃収入は下がっていきます。
家賃の下落の対策法
家賃の下落リスクは、購入する不動産のエリア選定によってある程度抑えられます。基本的に、今後も人口の減少が緩やかなエリアから不動産を探しましょう。
例えば、駅近で単身者に人気のエリアならワンルームマンション、ファミリー向けの住宅街なら広い間取りの家がいいですね。
近隣に空き地が多く開発中のエリアだと、不動産の購入後に新築物件が建てられるかもしれません。
築年数の経過や設備の老朽化による家賃下落リスクは、不動産の管理によってカバーできます。
修繕費用を計画的に貯め、入居者が退去したタイミングでリフォームしたり、設備を最新のものに変えたりしましょう。
不動産投資のリスク②金利の上昇
「超低金利時代」と呼ばれる今、銀行からの融資で変動金利を選ぶ人が多くなっています。しかし、金利はいつ上昇するかわかりません。
金利が上昇しても不動産を現金で購入していれば問題ありませが、ほとんどの人は銀行でローンを組んで購入しているでしょう。その場合、定期的な金利の変動チェックは必須です。
以下の条件で5,000万円のローンを組んでいるケースを例に考えてみましょう。
借入期間：35年
ボーナス返済：なし
変動金利：1.8%から2.1%に上昇
変動金利が1.8%だと月々の元利金返済額は160,545円ですが、金利が2.1%に上昇すると返済額は168,208円になります。
1ヶ月あたりの差額は7,663円ですが、年間では91,956円も負担が増えるのです。
金利上昇への対策法
金利上昇へ備える方法は3つあります。
- 固定金利にする
- 頭金を多く用意する
- 繰り上げ返済する
金利上昇のリスクが不安な人は、固定金利で融資を申し込みましょう。固定金利は変動金利と比べると金利の支払い総額は高くなってしまいますが、不安がなく安定した不動産経営をしたい人にぴったりです。
期間選択型の金利を選べば、変動金利と固定金利を組み合わせることも可能です。
変動金利でローンを組む場合は、頭金を多くすることもリスクを下げる方法です。頭金が多ければ借入額が少なくなるので、単純に支払う金利も少なくなります。
変動金利で借り入れたら、ボーナスなどを使って繰り上げ返済するのもいいでしょう。
不動産投資のリスク③空室
不動産投資において避けられないのが空室リスクです。入居者が不在だと、家賃収入がないどころか赤字になってしまうかもしれません。
不動産を所有していると、固定資産税や保険料、管理費、修繕費など経費がかかります。空室期間が長引けば年間での家賃収入が減っていき、経費の方が大きくなる可能性もあるのです。
空室になった際に新しい入居者がつくような物件であることはもちろん、すでに入居している人が家を借り替えずに住み続けてくれることも重要です。
空室への対策法
空室にしないための対策としては、快適な居住空間を提供すること、そして適正な家賃設定です。住み心地がよく家賃にも満足していれば、新しい家を探すことはありません。
空室になってしまった場合は、キッチンやトイレなどの設備の入れ替えやホームクリーニングを行い、家を探している人に選ばれる不動産にします。
賃貸募集を依頼する不動産会社選びも重要です。物件所在エリアで集客力がある不動産会社を探して、仲介を依頼しましょう。
空室になった場合に家賃の値下げを考える人も少なくありませんが、賃料の変更は慎重に行うことをおすすめします。1度賃料を下げてしまったら、再度価格を上げるのは難しいことです。
不動産投資のリスク④災害
不動産投資で1番恐ろしいのが災害です。地震大国である日本ですが、最近では大雨や土砂崩れ、竜巻などあらゆる災害が増えています。
災害は、自身で注意したり管理したりすることではコントロールできないことです。リスクを少しでも抑えるための対策を考えましょう。
災害への対策法
災害への対策方法は以下の4つです。
- ハザードマップを確認する
- 保険に加入する
- 新耐震基準に適合した不動産を買う
- 複数のエリアで不動産を所有する
不動産を購入する前には、必ず「ハザードマップ」を確認しましょう。国土交通省のウェブサイトでは、洪水、土砂災害、津波などの分類からハザードマップを確認できます。
ハザードマップは、市区町村のウェブサイトから調べたり役所に行って資料をもらったりすることも可能です。
万が一に備え、火災保険や地震保険にも加入した方がいいでしょう。マイホーム用とは別に、不動産投資用の保険が用意されています。
保険会社によって水漏れや風災、盗難などへの「保証特約」をつけることも可能です。
地震に対しては、新耐震基準に適合した不動産を買うことでリスクを軽減できます。新耐震基準の建物は、震度6〜7でも倒壊しない構造です。
また、購入する不動産のエリアを分散させることも、災害リスクを下げることにつながります。
不動産投資のリスク⑤老朽化
どんなに丁寧に管理していても、建物は月日とともに劣化していきます。当然ながら、古い家より新しい物件の方が人気なので、建物の老朽化によって賃貸需要は減るでしょう。
さらに、老朽化によって管理にかかる経費も高くなっていきます。ガス給湯器や水道の故障、一棟マンションならエレベーターや屋上の屋根など、不動産経営において修繕費は大きな負担です。
また、建物が古くなると火災保険や地震保険料、区分マンションなら修繕積立金も上がる可能性もあるので、注意が必要です。
老朽化への対策法
築年数がある程度経過した不動産を購入してしまうと、修繕や管理に手間が取られます。兼業大家など不動産を管理する時間がない人は、築年数の浅い物件を買いましょう。
中古の不動産を買うならば、修繕の計画をシュミレーションしてみるのがおすすめです。今までの修繕履歴や修繕積立金を確認して、いつどのくらいの予算をかけて修繕するのか考えましょう。
最近は、古い団地をおしゃれにリノベーションして空室をなくしているケースも増えてるようです。うまく修繕すれば、賃料を上げることもできるでしょう。
思い切って建て替えるという方法もありますが、リノベーション以上にまとまった資金が必要です。
不動産投資のリスク⑥流動性
不動産はインターネット上に数多く出回っていますが、流動性が高い資産とは言えません。
不動産は、売却するまでにさまざまな手続きをします。不動産会社による査定や仲介の契約を経て売却活動を開始。購入希望者が決まってからも、住宅ローンの審査など時間が必要です。
早くても2〜3ヶ月、長いと1年かかることもあるため、急に現金が必要になった場合のことを考えるとリスクになります。
流動性への対策法
流動性の低い不動産ですが、資産性の高い物件を買うことで、なるべく早く売却して現金化することが可能になります。
その不動産を買いたい人が多ければ、流動性はおのずと高くなります。
また、余裕資金で投資を行うことで、不動産を売却しなければならない状況になることを防ぐことも大切です。
不動産投資のリスク⑦家賃滞納
不動産投資を行う上で空室と同じように脅威となるのが家賃滞納のリスクです。仮に空室が0でも入居者が家賃滞納をしてしまえば、必然的に収益は下がります。
仮に3ヶ月以上の延滞実績を積むことができたとしても、当然ながら家賃は入ってきません。それだけでなく訴訟費用がかかりますので、最悪の場合100万円近くの費用を負担しなければならないこともあります。
家賃滞納への対処法
家賃滞納への対処法としては以下のような方法が挙げられます。
- 賃貸管理会社に入居者審査を厳しくしてもらう
- 自分でも入居者を検討する
- 家賃保証会社への加入を義務化する
家賃滞納を引き起こさないためには、入居者の審査を厳しくする必要があります。自分でも入居者の見極めをしっかり行うとより効果を発揮します。
また家賃滞納には家賃保証会社を利用するのも有効です。家賃保証会社とは入居者が家賃滞納を引き起こした時、家賃を建て替えてくれる会社です。
不動産投資のリスク⑧デフレ
不動産投資のリスクとしてはデフレも挙げられます。デフレとは「デフレーション」の略で、お金の価値が上がり、物の値段が下がってしまうことです。
デフレによって不動産価格や家賃が下落すると、売却時にローンを完済できない可能性も見えてきます。その場合は足りない分を自分で支払うしかありません。
デフレへの対処法
デフレへの対処法としては以下のような方法が挙げられます。
- 現金を持っておく
- 不動産価値が下がりにくい物件を選ぶ
デフレが発生すると売却した時にローンが完済できない可能性があります。このような事態に陥ったときのために、普段から現金を多めに持っておくことを意識しましょう。
不動産投資における3つのリスクヘッジ
ここまで、不動産投資の5つのリスクを紹介しました。それぞれのリスクへの対策も必要ですが、1番大切なのは不動産投資全体でのリスクヘッジです。
- 高づかみしない
- 勉強する
- 貯金する
高づかみしない
不動産投資を成功させるためには、安く買うことが鉄則です。もしかしたら「そんなの当たり前のことじゃないか」と思うかもしれません。
しかし、不動産初心者には不動産を高づかみしてしまっている人が多いと言われています。不動産も他の投資と同じく「安く買って高く売る」が基本です。
また、住宅ローンの残積や売却後の用途など、売主の都合によって売り出し価格が高くなっている場合もあります。
不動産を高づかみしてしまうと、利回りに影響が出ます。
利回りが低くなるほど、不動産を経営するリスクも高くなります。
勉強する
不動産投資を成功させたいならば、まずは勉強しましょう。先述した「高づかみ」する人は、不動産投資に関する勉強をしていないことがほとんどです。
市販の本を買ったり、不動産に関する情報をウェブ上で調べたり、さまざまな方法で勉強はできます。不動産会社や投資家が開催するセミナーに参加するのもいいでしょう。
投資手法や税金についての勉強に加えて、相場についての知識もあると安心です。不動産情報サイトを見れば、人気のエリアや物件、相場の売買価格なども分かるようになります。
貯金する
不動産投資で自己資本比率を増やすことは、リスクの軽減になります。借入額が少なければ利回りは高くなるし、金利の上昇や空室が発生した場合などの影響が抑えられるからです。
また、現在は銀行の融資の審査が厳しくなっていて、少し前まで頻繁に行われていたフルローンでの不動産購入自体が難しくなっています。
しかし、全財産をはたいて投資する、という方法は避けましょう。投資はあくまで余裕資金で行わないと、なにか起きたときによくない事態を引き起こしかねません。
不動産投資のメリットを解説
不動産投資はリスクもありますが、それに見合ったメリットも大きいのが魅力の投資です。
そこで、不動産投資することのメリットについても解説していきます。
- 不動産投資ローンを使える
- 安定した家賃収入
- 節税効果がある
- 生命保険の代わりになる
不動産投資ローンを使える
まず第一に考えられるのが、不動産投資ローンを利用して資産運用（不動産投資）ができるのがメリットです。
FXや株式投資では金融機関からの借入は難しいですが、「不動産投資」であれば実物資産に投資するため、融資もおりやすいです。
「ローン」と聞くと、マイナスなイメージを持つ方も多いですが、不動産投資であれば、土地を売却すればローンを返済できる可能性もあるため、リスクが小さいとも考えられます。
安定した家賃収入
不動産投資の魅力として、「毎月の安定した家賃収入」もあるでしょう。入居者がいれば、毎月確実な家賃収入が期待できます。
また、一度入居者が入ってくれれば1〜2年程度は住んでくれることが予想できるので、投資家も心理的な余裕が生まれます。
賃貸需要が大きいエリアや物件価格が落ちづらいエリアを探すのは苦労しますが、うまく軌道に乗れれば株式・FXよりも安定した収入を得られるでしょう。
節税効果がある
不動産投資のメリットとして、「節税効果」も期待できます。不動産事業と給与収入の収支を合算することで、一定の節税効果が得られるでしょう。
不動産の購入・修繕にかかった費用と家賃収入・給与所得で損益通算することで、節税対策を実施でき、所得が大きい方にとってはメリットが大きい節税対策です。
年収1200万円以上、課税所得900万円以上の方であれば、節税効果も高くなりますが、それ以下の方では思った以上の節税効果は得られません。
生命保険の代わりになる
収益用不動産を購入しているため、投資家が万が一死亡してしまったとしても、家族に不動産を残して家賃収入や売却益を分けることが可能です。
20〜30年後も確実に家賃を産んでくれる物件か、売却できる物件かは誰にも分からないため、生命保険として購入することはリスクが大きいです。
不動産投資が向いている人の特徴
不動産投資にはリスクが伴っているため、不動産投資で収益を得たいという方であれば、「不動産投資」についての勉強は必要不可欠です。
そこで、不動産投資に向いている人の特徴について解説していきます。
- 不動産投資の勉強ができる人
- 入念なシミュレーションができる人
- 安定した収入を得たい人
不動産投資の勉強ができる人
不動産投資は昔からあるビジネスのため、考えられるリスクはほぼ勉強によって事前に対策・回避できると言われています。
逆に不動産投資の勉強をせずに不動産投資を始めてしまうと、無知なことを逆手に取った不動産業者に騙されてしまったり、空室リスクが高く家賃収入が得られないという事態もあり得るでしょう。
入念なシミュレーションができる人
先ほども解説した通り、不動産投資は勉強によってある程度のリスクの予想ができたり、家賃から得られる収入も予想ができます。
そのため、不動産物件の購入前にはどれくらいの収益が期待できるのかを事前にシミュレーションしておくことが大切です。
上記のようなシミュレーションを他人任せにしてしまうと、せっかく不動産投資をしても、収支がプラスマイナス0、最悪の場合マイナスになってしまうこともあります。
安定した収入を得たい人
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資方法と言われています。
また不動産投資では、入居者が入り次第数年は転居することがないため、長期的な見通しを立てやすいことが特徴です。
リスクを回避して安全に投資したい方におすすめの不動産会社4選
SYLA（シーラ）
- 賃貸仲介会社とのネットワークによって高い入居率を実現
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SYLAは多くの賃貸仲介会社とのネットワークを持っており、98.7%と高い入居率を実現しています。そのため、空室期間が長引き赤字になるリスクが低いでしょう。
マンションの建設では徹底した品質管理を実施し、安全性の高い頑丈な建物をつくっているので、投資物件として長期的に保有できます。
マンション購入後には、入居者募集・審査、家賃の回収、メンテナンス手配、レポート作成もしてくれます。賃貸管理のサポートが手厚いので、万が一家賃滞納などのトラブルが発生しても安心です。
出典：SYLA公式サイト
RENOSY
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出典：RENOSY公式サイト
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トーシンパートナーズ
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トーシンパートナーズは、東京を中心とした人気路線の駅徒歩10分圏内で、需要のあるエリアを厳選してマンションをつくっています。
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マンション購入後の管理は、管理代行システムと借上システムから選べます。
借上システムは査定賃料の90％の条件でトーシンパートナーズが借上げてくれるので、空室リスクが不安な人におすすめです。5年の借上期間中に、入居者が退去して現状回復が必要になれば、修繕費用も負担してもらえます。
| 企業名 | 株式会社トーシンパートナーズ |
|---|---|
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| 設立 | 1989年2月18日 |
| 入居率 | 99.1％ |
出典：トーシンパートナーズ公式サイト
※2：公式サイトより
FJネクスト
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FJネクストは、首都圏の投資用マンション開発に強い不動産会社です。
東証プライムに上場している株式会社ＦＪネクストホールディングスのグループ企業で、創業40年以上のノウハウを活かしてマンションづくりと賃貸管理を行っています。
FJネクストでは無料のオンラインセミナーと、対面またはオンラインの無料個別相談も開催。無料個別相談は宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士など不動産のプロからアドバイスをもらえます。
希望者にはオリジナルの投資プランも作成してくれるので、不動産投資初心者だけではなく経験者も参加する価値ありです。
| 企業名 | 株式会社エフ・ジェー・ネクスト |
|---|---|
| 所在地 | 東京都新宿区⻄新宿六丁目5番1号 新宿アイランドタワー11F |
| 設立 | 1980年7月 |
| 入居率 | 99.0％ |
出典：FJネクスト公式サイト
※3：公式サイトより
不動産投資に関するアンケート調査
- 投資の中で「不動産投資」を選んだ理由は何ですか？
- 不動産投資を始める際に最も不安だったことはなんですか？
- 現在購入を検討している投資用物件のエリアはありますか？
Q1 投資の中で「不動産投資」を選んだ理由は何ですか？
| 不動産投資を選んだ理由 | 割合 |
| 手間や時間がかからなそうだから | 23.4% |
| 周りで不動産投資をしている人がいたから | 21.0% |
| 少額の資金で始められるから 初期費用がそこまでかからないから |
19.0% |
| ミドルリスク・ミドルリターンで 比較的リスクが抑えられるから |
11.2% |
| 副業禁止の職場だが、 不動産投資だけ認められているから |
8.7% |
| その他 | 21.0% |
アンケートの結果、「手間や時間がかからなそうだから」と答えた方が23.4%と最も多いことがわかりました。
また、不動産投資の魅力として、「毎月の安定した家賃収入」もあるでしょう。入居者がいれば、毎月確実な家賃収入が期待できます。
一度入居者が入ってくれれば1〜2年程度は住んでくれることが予想できるので、投資家も心理的な余裕が生まれます。
Q2 不動産投資を始める際に最も不安だったことはなんですか？
| 不動産投資で 不安だったこと |
割合 |
| 空室リスク | 34.1% |
| 修繕費などのコスト | 15.1% |
| 入居者の家賃滞納 | 11.2% |
| ローンで借金が増えること | 8.8% |
| 管理会社の手腕 | 6.8% |
| 自然災害による建物への被害 | 6.8% |
| その他 | 2.9% |
| 特になかった | 14.1% |
アンケートの結果、「空室リスク」と答えた方が34.1%と最も多いことがわかりました。
また、不動産を所有していると、固定資産税や保険料、管理費、修繕費など経費がかかります。空室期間が長引けば年間での家賃収入が減っていき、経費の方が大きくなる可能性もあるでしょう。
Q3 現在購入を検討している投資用物件のエリアはありますか？
| エリア | 割合 |
| 東京都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区） | 14.6% |
| 東京２３区（上記以外） | 13.7% |
| その他関東地方 | 8.8% |
| 中国・四国 | 5.4% |
| 大阪府 | 4.9% |
| 神奈川 横浜・川崎エリア | 4.4% |
| 甲信越・北陸 | 3.4% |
| その他東海地方 | 3.4% |
| 北海道・東北 | 2.9% |
| その他九州・沖縄 | 2.9% |
| 福岡市 | 2.0% |
| 名古屋市 | 1.5% |
| 京都府 | 1.0% |
| 海外 | 1.0% |
| 特に検討していない | 29.3% |
アンケートの結果、東京都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）と答えた方が14.6%と最も多い結果ということがわかりました。
また、エリア以外にも駅からの距離や家賃設定、周辺の環境など様々な条件を加味して、物件選びを行うと良いでしょう。
アンケート調査の概要
| 調査概要 | 不動産投資に関するアンケート |
| 調査方法 | インターネットリサーチ |
| 調査対象 | 不動産投資経験のある20〜60代以上の方 |
| 調査対象者数 | 208名（男性158名 女性50名） |
| 調査実施月 | 2021年12月 |
| 調査対象地域 | 日本全国 |
| 調査実施会社 | 株式会社ジャストシステム ファストアスク にて自主調査 |
| アンケートの詳細はこちら | |
よくある質問
また、設備を最新のものに変えたりリフォームすることで、老朽化による家賃の下落リスクも軽減します。
現在の金利は安いのでやはり変動金利を利用したい、という人は頭金を多く用意しましょう。
また、ボーナス払いで.繰り上げ返済すれば、金利の影響を受けにくくなります。
賃貸契約の更新のときには、礼金を無料にすると継続して住んでもらえます。
古い設備を変える、集客力がある不動産会社を探して仲介を依頼することも方法です。
また、万が一に備えて火災保険や地震保険に加入しておくと安心です。
複数のエリアで不動産を所有することでもリスクを抑えられます。
マンションは、修繕積立金があまりにも少なかったら注意が必要です。
また、建物をリフォームしたり新しく立て直す方法もあります。
また、売却するときにも利益を出しやすいでしょう。
不動産を高い値段で買ってしまうと、修繕や空室が出たときなどに経営が苦しくなってしまいます。
本を読んだりセミナーに参加するのもおすすめです。
セミナーは無料またはオンラインで開催していることも多いので、ネットで探してみましょう。
まとめ
この記事では、不動産投資のリスクに対する対処法を解説しました。
不動産投資には、家賃の下落・金利の上昇・空室・災害・老朽化の5つのリスクがあり、しっかりと対処を行うことで安定した家賃収入を獲得することができます。
またしっかりと勉強してリスクに備えれば、安定収入を得るため生活をより豊かにしてくれるでしょう。
不動産投資は、販の本を買ったり、不動産に関する情報をウェブ上で調べたり、さまざまな方法で勉強はできます。不動産会社や投資家が開催するセミナーに参加するのもいいでしょう。
