投資用の不動産売却情報を見ていると、「利回り」という文字を頻繁に見かけます。利回りとは、不動産投資において利益や投資計画に関わる重要なポイントです。
しかし、利回りの本当の計算の仕方を知らずに購入する人が多くいます。 利回りの正しい知識がないまま不動産を購入すると、利益を全然得られず後悔することになるかもしれません。
Contents
不動産投資の利回りとは？
利回りとは、投資した金額に対してどれくらいのリターン(利益)があるかという割合です。不動産投資における利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類あります。
表面利回り
チラシや不動産情報サイトによく掲載されているのが表面利回りです。
不動産を所有していると管理委託費や保険料、税金などさまざまな費用が必要です。実際の不動産経営には経費がかかり、家賃収入から差し引いた分が利益になります。
しかし、表面利回りは経費を引かずに単純に収入のみを計算した金額です。
想定利回り
表面利回りとよく似ていますが、表面利回りは空室状況も含めて現況で計算しているのに対し、想定利回りは「満室の場合」を基準にしているのがポイントです。
例えば、全20室の一棟マンションを購入するケースを例に考えましょう。
表面利回りは、売り出し時点で15室が入居中なら、その分の家賃収入をもとにします。想定利回りだと満室の20室分の家賃収入をもとにするので、この違いは理解しておかないと危険です。
「期待利回り」といって、満室想定ではなく、期待される年間の家賃収入をもとに計算するケースもあります。
実質利回り
表面利回りや想定利回りとは数値が大幅に低いことが多く、紹介した3種類の利回りでは、もっとも現実的な数値です。また、実質利回りは「ネット利回り」と記載されていることもあります。
不動産の売却情報で実質利回りを記載していることはほとんどないため、自分で計算しないと分かりません。しかし、不動産を所有していれば経費は必ずかかります。
不動産投資は利回りが重要
「利回りを知らずに不動産投資はできない」といっていいほど、利回りは重要な指標です。しかし、売却物件情報に記載された情報だけで購入を決めてしまう人は少なくありません。
きちんと不動産投資で収入を得ていきたいならば、不動産情報サイトに記載されている利回りで判断せずに自分で利回りを計算しましょう。
しかし、利回りにとらわれ過ぎるのもよくありません。人気のある土地など、資産価値が高い不動産なら利回りが多少低くてもいいでしょう。
また、利回りが高くても入居が決まらなければ収益はゼロです。入居者がいてくれてこその利回り、必ず賃貸需要もリサーチしましょう。
不動産投資の利回りの平均相場
不動産を購入するときに気になるのが、利回りの相場です。しかし「このくらいの利回りの物件を買えばいい」という正解はありません。
そこで、東京の不動産の相場や最低ラインなど、利回りの目安となる数値を紹介します。
東京の不動産の相場
東京は資産価値が高く不動産価格も高いため、全国の中でも利回りが低い地域です。
2020年に一般財団法人 日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査※」による賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは、以下の通りです。
※https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/kohyou20201125.pdf
- 東京城南地区：4.2%
- 東京城東地区：4.4%
- 大阪：4.8%
- 横浜市：4.9%
- 札幌市：5.5
城東地区は、中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川。城南地区は、港区、品川区、目黒区、大田区のことを指します。
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利回りの最低ライン
利回りの最低ラインは、その人のリスク許容度によって異なります。例えば貯金が多い人や、複数の不動産を経営していて安定した収益がある人は、利回りが低くても不動産経営で困らないでしょう。
しかし、貯金や資産が少ないような人は、利回りの最低ラインを高く設定しないと、もしものときに経営が立ち行かなくなってしまいます。
一般的にいわれている利回りの最低ラインは、以下の通りです。
- 一棟アパート：4%
- 一棟マンション：3%
- 区分マンション：5%
- 戸建て：5%
利回りの最低ラインは一棟アパートなら4%、一棟マンションなら3%程度です。区分マンションや戸建ては5%と、一棟ものよりはやや高くなっています。
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不動産投資の理想の利回りは？
利回りは、立地だけではなく建物の構造や築年数などでも大きく左右されます。
立地のいい場所だったり築年数が浅かったりすれば、当然ながら不動産価格が高いので利回りは低くなります。
新築の区分マンションなら利回りが5%、戸建て物件は8%くらいあると理想的です。中古の区分マンションなら6~8%、戸建なら10%前後あるといいでしょう。
しかし、実質利回りが10%以上の不動産は多くありません。実際に不動産情報サイトで投資物件を探すと、東京都で利回り10%以上の物件は東京で売りに出されている不動産の全体のごくわずかです。
自分に合った利回りが重要なので、理想の利回りはそこまで意識しなくてもいいでしょう。
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高利回りな不動産は注意
「利回り10%以上の物件は多くない」と先述しましたが、利回りが10%後半の高利回り物件が売られていることがあります。
地方だと、20%を超えるような利回りの売却情報も稀に見かけますが、このような不動産には注意した方がいいかもしれません。
まず、利回りは想定利回りなのか表面利回りなのかを確認してください。その後、不動産自体の分析も丁寧に行う必要があります。高利回り物件を見つけたらチェックするべきポイントは以下の通りです。
- 立地
- 築年数
- 修禅履歴
- 賃料
まずは不動産の立地を確認しましょう。いくら高利回りな物件でも、賃貸需要がなければ家賃収入を得られません。
築年数や修繕履歴も重要です。耐震基準が古かったり修繕がされていなかったりする古い物件を購入すると、後々費用がかかります。
想定家賃収入の賃料を高く設定して利回りをよく見せているケースもあります。現況の家賃や契約期間などの賃貸借条件が記載されている「レントロール」を請求し、周辺の家賃相場と照らし合わせましょう。
不動産情報サイトで周辺物件の賃料をチェックすれば、適正な家賃か分かります。
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不動産投資の利回りの計算方法
利回りの重要性がお分かりいただけたところで、利回りの計算方法を説明します。
表面利回りの計算
表面利回りは、年間の利益（家賃収入）を物件の購入価格で割って、100倍することで算出されます。
購入価格5,000万円、年間の家賃収入372万円の不動産を例に考えてみましょう。
- 年間の家賃収入372万円÷物件の購入価格5,000万円×100＝7.44%
年間の表面利回りは7.44%。つまり、1年間で得られる利益は投資した5000万円に対して7%ということです。
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実質利回りの計算
実質利回りは、以下の計算式で算出します。
不動産経営にかかる諸経費には、管理費や修繕費、保険料、固定資産税、ローンの金利などが含まれます。
表面利回りと同じ条件で、年間の諸経費が100万円、購入時の諸経費が500万円とします。
- (年間の家賃収入372万円－年間の諸経費100万円)÷(物件の購入価格5,000万円＋購入時の諸経費500万円)×100=6.04%
実質利回りは、表面利回りよりも1.4%低い利回りとなりました。
実質利回りの計算では現況の家賃収入を用いますが、新築で入居者がいない場合は空室リスクを盛り込むといいでしょう。
空室リスクは10%ほど、100万円の想定年間家賃収入なら90万円をもとに実質利回りを計算します。
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不動産投資の利回りシミュレーション
それでは、計算式を使ってリアルな利回りのシミュレーションをしてみましょう。東京都と福岡県で、同じような面積や間取り、築年数、構造の物件を購入する場合を比較します。
東京のワンルームマンションのケース
以下の条件の不動産で利回りを計算します。
不動産価格：1,480万円
年間家賃収入：876,000円
諸経費：年間20万円
まずは実質利回りです。
- 年間の家賃収入876,000円÷不動産価格1,480万円×100=約5.9%
表面利回りは約5.9%です。次は実質利回りを計算します。
- 年間の家賃収入876,000円－年間の諸経費20万円＝年間利益676,000円
不動産価格1,480万円＋取得諸経費140万円＝不動産取得費1,620万円
- 676,000円÷1,620万円×100＝約4.8%
同じ物件でも、表面利回りは5.9%だったのに対し実質利回りは4.8%、その差は1.1%です。
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福岡のワンルームマンションのケース
次に、福岡県にある以下の条件の不動産で利回りを計算します。
不動産価格：800万円
年間家賃収入：564,000円
諸経費：年間15万円
まずは表面利回りを計算します。
- 年間の家賃収入564,000円÷不動産価格800万円×100=約7%
表面利回りは約7%です。実質利回りの計算では、諸経費を東京よりも少し安く見積もります。
- 年間の家賃収入564,000円－年間の諸経費15万円＝年間利益414,000円
不動産価格800万円＋取得諸経費60万円＝不動産取得費860万円
- 414,000円÷860万円×100＝約4.8%
今度は、表面利回りは7%だったのに対し実質利回りは4.8%と、2.2%も差があります。
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プロに相談できる！初心者におすすめの不動産投資会社5選
不動産投資は管理も含めすべて自分1人で行うのはとても難易度が高いです。利回りについても、自分で計算するよりもプロと相談して方向性を定めることがより利益を増やす近道になるでしょう。
そこで今回はおすすめの不動産投資会社をご紹介します。無料相談・セミナーを受け付けている会社がほとんどなのでぜひ参考にしてみてくださいね。
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不動産投資の利回りに関するよくある質問
不動産投資では、表面利回りと想定利回り、実質利回りの3種類あります。
必ずしも高利回り物件が危ないわけではありませんが、耐震基準が古い・修繕がされていないなどの理由から安く販売している場合は、注意が必要です。
本当に価値のある不動産なのかよく調べましょう。
実質利回りは、(年間の家賃収入－年間の諸経費)÷(物件の購入価格＋購入時の諸経費)×100で算出します。
年間の諸経費には、固定資産税やローンの金利などが含まれます。
まとめ
利回りには、表面利回りと実質利回り、想定利回りがあることを解説しました。
計算方法や基準とするものによって、利回りは大きく変わります。自分で利回りを計算できるように、まずはインターネットで物件を探して練習してみるのがおすすめです。
また、理想の利回りはその人の目標や資産、物件によって異なります。どのような不動産投資をして行きたいのか考え、計画的に進めることで健全な投資ができるでしょう。
