家売却全体の流れを5STEPで解説！費用や税金、相場の調べ方も紹介

初めて家を売却する時は、何から手を付けていいのか迷ってしまう人がほとんどです。

人によっては「ローン中でも売却できるの」や「住んでない家の売却はどうすればいい」など、多種多様な疑問を抱えているでしょう。

そこで今回は、売却活動の全体の流れや、仲介手数料などの緒費用、税金についてなど、家の売却について徹底的に解説します。

相場を調べる方法やおすすめの査定方法についても紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

家を売却するときの流れ

家を売却するには、大きく分けて5つのステップがあります。

家を売却したいと思ったら、すぐに売却活動を始められるわけではありません。事前準備もあるので、手順をよく確認してみましょう。

準備にも時間がかかるので、売りたいと思い始めた時から行動を始めてください。

STEP①必要書類を準備

まずは家の売却に必要な書類を準備しましょう。必要な書類の種類は以下です。

本人確認書類は契約時までに用意すればいいので、まずは査定に必要な、家に関する情報の書類を準備しておきましょう。

登記識別情報は3ヶ月以内のものが望ましいので、新たに取り寄せる必要がある場合があります。

STEP②相場を確認する

家を売る前に、必ず行って欲しいのが相場の確認です、相場を知っていれば、査定額が不適切な時に指摘できるので、家の売却で失敗を防ぐことができます。

相場の調べ方は、後ほど詳しく説明いたしますので、そちらをお読みください。

STEP③査定を依頼する

家の売却をするには、まず不動産会社に査定を依頼します。

査定額は、不動産会社によって差が出ます。査定額を比較して、高く査定してくれた会社に依頼してみてはいかがでしょうか。

また、不動産の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。それぞれの特徴は以下をご参照ください。

以上のことから、査定額から相場を知りたい人は机上査定、売却することが確定している人は訪問査定を利用しましょう。

査定額がわかったら、事前準備であらかじめ調査した相場価格と照らし合わせてみてください。

査定額と相場価格のふり幅が大きいのであれば、不動産会社に質問してみるのがおすすめです。

STEP④不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をする

家の売却を成功させるために最も重要なのは、業者選びと言っても過言ではありません。

また、売却活動を正式に任せることを「媒介契約」と言います。

媒介契約には3つの契約方法があり、それぞれ特徴が異なるので確認しましょう。

※レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構

それぞれの契約方法に適した人の特徴も参考にしてみてください。

一般媒介契約がおすすめな人

一般媒介契約がおすすめの方は、自分でお客さんを見つけられる方自信がある方や、売却価格にこだわりがない方です。

一般媒介契約では、レインズへの登録義務がなく、他の契約方法よりも不動産会社が積極的にお客さんを見つけなくてもいい契約となっています。

逆に自分でお客さんを見つける気がないのであれば、一般媒介契約は避けましょう。

専任媒介契約がおすすめな人

専任媒介は、自分でお客さんを見つけることもOKで、不動産会社も積極的に客探しをしてくれる契約です。

不動産会社にこだわりがない場合は、この契約を選ぶ方が多いでしょう。

専属専任媒介契約がおすすめな人

専属専任媒介契約がおすすめな人は、信頼できる不動産会社がある方や、自分でお客さんを見つける予定がない方です。

売却活動の報告義務も1週間に1回以上と1番多く、優先頻度も高くしてもらえる可能性が高いでしょう。

売却活動開始

媒介契約を結んだら、売り出し価格を設定します。事前に調べた相場や査定額をもとに、不動産会社と相談しながら設定しましょう。

売り出し価格が決まったら、いよいよ売却活動開始です。ほとんどの活動は不動産会社が行ってくれるので、基本的には買主が見つかるまで待つのみで問題ありません。

売却活動状況を聞いて、不足しているところがあれば都度指摘し、改善してもらいましょう。

不動産会社が行う売却活動の代表例

不動産会社が行う売却活動には、チラシの作成や、不動産情報サイトを利用して買主を募集することなどがあります。

また、内見希望者の対応も、不動産会社が段取りを対応。日程の調整などは、お任せしましょう。

内見の予約が入ったらすること

内見の予約が入ったら、家を綺麗にしましょう。部屋の中はもちろん、戸建てであれば家の周辺環境まで掃除しておく必要があります。

せっかくの売却するチャンスを無駄にしないためにも、必ず内見前までに家の見栄えを良くしておくべきです。

家の中はもちろん、外見も売却に影響します。雑草の掃除などもしておきましょう。

長期間買主が見つからない場合

また、長期間買主が見つからない場合、以下の対処が必要だと考えられます。

売り出し価格を設定する場合は、一人で決めるのではなく不動産会社と相談しながら設定します。

家の情報は、多ければ多いほどいいので、不動産情報サイトで売り出し中の家の情報ページを参考にして、情報を追加していきましょう。

また、レインズへ載せる写真なども重要です。晴れている日に撮るなど、明るい雰囲気になるようにしましょう。

STEP⑤買主と売買契約を結んで引き渡す

購入希望者と売却価格などの条件を取り決めた後に、売買契約を結びます。

売買契約は、不動産会社と売主、買主の3者間で行われます。「重要事項説明書」や「売買契約書」に不備がないかしっかりと目を通しましょう。

手付金の相場は売買価格の5~10%です。最後に売買契約締結時に設定した引き渡し日に、売買価格から手付金を差し引いた金額を受け取ります。

売買契約書と相違がないか確認しましょう。

家を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類から選べる

家を売るには「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。

仲介と買取の違い

仲介とは、不動産会社に土地や建物の売却活動を任せる方法です。一方、買取とは不動産会社に家を買い取ってもらう方法です。

事情がない限りは、ほとんどの人が仲介を利用します。

仲介と買取それぞれのメリット・デメリット

仲介と買取で迷う場合、なんのために家を売るのか考えてみましょう。「すぐに現金が欲しい」「出来るだけ高額で売りたい」などの目的によって選択すべき方法が異なります。

仲介がおすすめの人

仲介は、できるだけ高く売りたい方や、現金がすぐに欲しいとわけではない方に向いています。

買主を見つけるのにかかる時間は、平均で3〜4ヶ月ほどです。

買取がおすすめの人

買取のメリットは、少し値は落ちるもののすぐに現金が手元に入ること。なので、手元に早く現金が欲しい方にとても向いています。

話がまとまれば、最短3日ほどで契約が完了することも。大体は一週間以内に契約が終わります。

すぐに現金が欲しい場合は、買取を検討してみてはいかがでしょうか。

仲介で売却する場合の所要期間

査定から引き渡しまでの売却活動は、売却時期や条件などによって大きく差が出ますが、おおよそ約2~6か月程度で完了します。

以下の表を参考にして、活動内容に対する所要期間をそれぞれ確認してみてください。

買取で売却する場合の所要期間

買取は、不動産会社と買取価格の相談をして、決定次第引き渡しができます。

ですが、家の売却はよっぽどお金に困っている場合を除き、できるだけ高く売りたいですよね。

仮に仲介で1億円で売れる家だとしたら、買取では6,000万円程度になってしまう場合が多いです。

どうしてもすぐにお金が必要でない限りは、仲介を選択することをおすすめします。

家の売却前に行う事前準備

家の売却活動を始める前に、相場を調べておきましょう。そうすれば売却後に、「相場より安く売ってしまった」と後悔せずに済みます。

またその他にも、住宅ローンの残債を確認したり、必要書類を準備したりしておきましょう。やるべき事前準備があるのでぜひ実践してみてください。

家の相場の調べ方

家の相場を調べる方法は、以下の通りです。

不動産情報サイトで、間取りや立地などの似ている物件を参考にするといいでしょう。

また、最終的に売却を目指すのであれば不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

複数の不動産会社から査定結果が送られてくるので、結果を比較すればおおよその相場が分かります。

住宅ローンの残債確認

住宅ローンの返済中でも、家の売却は可能です。ですが、ローンの残債がある場合は抵当権の抹消を行う必要があります。

家を売って得た利益から住宅ローンの残債を差し引いて、抵当権を抹消します。住宅ローンの残債がある人は、残債額以上の売却価格を目指すべきだと考えられます。

万が一、残債額以上の金額で売れなかった場合、以下の対処が必要です。

また、住宅ローンの残債は毎年10月頃に送られてくる「年末残高証明書」で確認しましょう。

もし手元に年末残高証明書が無いのであれば、銀行に行けば簡単に取得できます。

必要書類の準備

必要書類はできるだけ早めに準備しておきましょう。必要書類のほとんどが役場まで取りに行く必要があるので、時間に余裕がある時に取得しておくべきです。

また、家の売却に必要な書類と使用用途、取得場所については以下の表をご参照ください。

地積測量図と境界確認書は、手元にある場合は測量士に依頼しなくて大丈夫です。

不動産会社の仲介手数料とは

不動産売却時に発生する仲介手数料とは、さまざまな仲介活動に対する成果報酬です。

一般的に売買契約締結後に50%、引き渡し完了後に残りの50%を支払います。また、仲介手数料は家の売却価格によって上限額が変動します。

売却価格には消費税は含みません。仲介手数料には別途消費税が課税されるので、ご注意ください。

また、上記の計算式ではなく、簡略化された計算式を使用すれば、簡単に仲介手数料の上限を算出できます。

あらかじめ相場価格を把握しておくと、おおよその仲介手数料が計算できます。

仲介手数料は家の売却に掛かる費用の中で最も金額が大きいので、事前に目安金額を算出しましょう。

仲介手数料以外に掛かる費用

仲介手数料以外にも、家の売却にはいくつか費用が掛かります。

人によって支払う費用が異なるので、ご自身の状況と照らし合わせてみてください。

家の売却時に支払う税金とは

印紙税

印紙税とは、簡単に言えば収入印紙の購入代金です。家の売却価格によって税額が異なり、1,000円から60,000円までのふり幅が設定されています。

また、基本的に不動産会社が用意してくれるのであまり気にする必要はないでしょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、「譲渡所得」に対して課税される税金です。まずは、以下の計算式から譲渡所得を算出しましょう。

取得費には家の購入代金や仲介手数料が含まれ、譲渡費用には仲介手数料の他に印紙税が含まれます。譲渡所得に対して掛かる税金の総称が「譲渡所得税」です。

また、売却する年の1月1日時点を基準として、家の所有期間が5年を超えているかで税額が大きく変わるのでご注意ください。

仮に1,000万円の譲渡所得を得た場合、5年超えなら396万3,000円の譲渡所得税が発生します。一方、5年以内だと203万1,500円です。

所有期間によって約200万円も多くの税金を支払うことになるので、売却するタイミングには注意いしましょう。

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家を売却する際にかかる費用を抑えるコツは？

家の売却費用はできる限り安くしたいという方は多いでしょう。家の売買取引は人生においても大きな取引となりますので、下記のコツをしっかり押さえておきましょう。

家の売却費用を抑えるコツについて

• 不動産会社と交渉して仲介手数料を安くする
• 特別控除を使って税金を安く抑える

不動産会社と交渉して仲介手数料を安くする

家の売却費用として大きなものとして、「仲介手数料」があげられるでしょう。

不動産会社へ支払う「仲介手数料」は、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」となっており、数十万円〜数百万円程度かかることが予想されます。

　しかし、不動産会社との交渉やキャンペーンを活用することで、手数料を安くすることも可能です。

実際に、仲介手数料を半額にしている不動産会社もあるため、Web・SNSを活用して調べてみることもおすすめです。

交渉によって仲介手数料を安くするのであれば、不動産会社との契約方法を「専任媒介」や「専属専任媒介」などで締結する条件などを提示するのもいいでしょう。

不動産一括サイトを活用して相見積もりを取れば、複数の会社と仲介手数料の交渉も可能です。

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特別控除を使って税金を安く抑える

また、売却費用として大きなものとして、「譲渡所得税」があげられるでしょう。

「譲渡所得税」は家の売買取引において収益が発生した場合には、家の所有期間に応じた税金が発生してきます。

　そこで、譲渡所得税を抑えるための節税対策として、「マイホーム売却時の特別控除」「軽減税率」「買い替え特例」を活用できます。

売却する不動産がマイホームであれば、「マイホーム売却時の特別控除」が適用可能で、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。

「軽減税率」「買い替え特例」を利用しても節税対策を講じることが可能になるため、税務の最適化を狙うのであれば、不動産会社や税理士に相談してみるといいでしょう。

「マイホーム売却時の特別控除」は譲渡所得が3000万円も控除ができる非常に強力な節税対策となるため、ぜひ活用しましょう。

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住んでない家は早めに売却しよう

住んでない家を放置している場合、早急に売却しましょう。空き家を放置し続けるだけで、以下のデメリットが発生します。

また、住んでない家の対処法は売るだけでなく、賃貸に出して入居者を募集したり、実際に自分で住むといった選択肢があります。

空き家の状態を続けずに、「売る」「住む」「貸す」の中から、自分に合った対処法を選択しましょう。

家の売却におすすめの不動産一括査定サイト3選

SUUMO売却

SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

SUUMO売却での一括査定の流れ

スーモ売却では基本わずか1分程で無料一括査定の申込ができます。

物件の種別と所在地を選択し、無料査定スタートのボタンを押したら以下の質問に回答するだけでOK！

物件の間取りや専有面積などは、おおよそでも大丈夫です。「試しに簡易査定からしたい」という方も気軽に申し込めます。

上記の入力が済むと、自動的に申込者それぞれにピッタリの不動産会社を紹介してくれます。気になる会社を選択したら、申込完了です！

出典：SUUMO売却査定　公式サイト　※物件の所在地によって査定できる会社数に変動があります

HOME4U

HOME4Uでは全国1,800社の優良不動産会社が揃っており、一度で最大6社に一括査定申込ができます。

国内で最も実績年数があるため、査定実績は累計45万件を突破・年間利用者が約1400万人を突破するなど、実績も申し分ありません。

選んだ企業以外からの連絡は一切なく、HOME4U側で悪徳企業は排除されているため、利用者が安心できる体制が整っています。

出典：HOME4U 公式サイト

イエウール

イエウールは株式会社Speeeが運営する一括査定サイトで、最大6社に一括で査定を申し込むことができます。提携している不動産会社は1,900社以上と比較的多いため、年間20万件以上の売却成立が実現しています。

47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

地方でも査定依頼が可能な不動産会社を見つけられるでしょう。

• 分譲マンション
• 一戸建て
• 土地
• 一棟アパート・一棟マンション
• 区分マンション（収益）
• 一棟ビル
• 区分所有ビル（ビル一室）
• 店舗・工場・倉庫
• 農地
• その他

査定可能な不動産の種類が豊富な点も、イエウールの利用者が多い理由の1つでしょう。

提携会社数	1,974社※2020年7月時点
最大一括査定社数	6
電話番号	-

出典：イエウール公式ページ

全国の不動産を査定可能！ イエウール
無料で一括査定を申し込む

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イエウールの口コミ評判はこちら

イエウールの口コミ・評判は？特徴やメリット・デメリットを総まとめ

よくある質問

家を売却するときの流れとは？

①必要書類を準備 → ②相場を確認する→ ③査定を依頼する→ ④不動産会社と媒介契約を結び売却活動 → ⑤買主と売買契約を締結 の流れになります。
売却までには6ヶ月〜1年程度かかると想定しておくといいでしょう。

家を売却する方法とは？

家を売るには「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。
「仲介」と「買取」の違いは、仲介では不動産会社へ売却活動を一任、買取は不動産会社に家を買い取ってもらう方法になります。

家の売却前に行う事前準備とは？

家の売却活動を始める前に相場を確認しておきましょう。
家の相場を調査するには、「不動産情報サイトで類似物件を探す」「不動産一括査定サイトを活用する」方法があります。

不動産会社の仲介手数料とは？

不動産売却時に発生する仲介手数料とは、さまざまな仲介活動に対する成果報酬です。
一般的に売買契約締結後に50%、引き渡し完了後に残りの50%を支払います。また、仲介手数料は家の売却価格によって上限額が変動します。

家の売却時に支払う税金とは？

「印紙税」「譲渡所得税」が挙げられます。
譲渡所得税とは、「譲渡所得（売却価格－取得費－譲渡費用）」に対して課税される税金です。売却する年の1月1日時点を基準として、家の所有期間が5年を超えているかで税額が大きく変わります。

仲介手数料以外にかかる費用とは？

「抵当権抹消費用」「クリーニング費用」「家具・家電の撤去費用」「リフォーム費用」「ローン返済手数料」「引越し費用」などがあります。

家の売却費用を抑えるコツとは？

「不動産会社と交渉して仲介手数料を安くする」「特別控除を使って税金を安く抑える」方法が考えられます。
「マイホーム売却時の特別控除」は譲渡所得が3000万円も控除ができる非常に強力な節税対策となるため、ぜひ活用しましょう。

まとめ

ここまで、家の売却について網羅的に解説してきました。

全体の流れや査定方法を知っていれば、初めて家を売る人でもスムーズに進められます。相場や仲介手数料や税金などの情報は事前に確認しておくのがおすすめです。

また、住んでない家やローン中の家でも売却できます。特に住んでない家を所有し続けるのはデメリットの方が大きいので、早めに対処しましょう。

ぜひこの記事を参考にして、大切な資産である家の売却を成功させてみてください。

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