家売却全体の流れを5STEPで解説!かかる費用や税金、相場の調べ方も紹介

初めて家を売却する時は、何から手を付けていいのか迷ってしまう人がほとんどです。

人によっては「ローン中でも売却できるの」や「住んでない家の売却はどうすればいい」など、多種多様な疑問を抱えているでしょう。

そこで今回は、売却活動の全体の流れや、仲介手数料などの緒費用、税金についてなど、家の売却について徹底的に解説します。

相場を調べる方法やおすすめの査定方法についても紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

家を売却するときの流れ

家を売却するときの流れ

家を売却するには、大きく分けて5つのステップがあります。

STEP① 必要書類を準備
STEP② 相場を確認する
STEP③ 査定を依頼する
STEP④ 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をする
STEP⑤ 買主と売買契約を結んで引き渡す

家を売却したいと思ったら、すぐに売却活動を始められるわけではありません。事前準備もあるので、手順をよく確認してみましょう。

準備にも時間がかかるので、売りたいと思い始めた時から行動を始めてください。

STEP①必要書類を準備

家を売却するときの流れ

まずは家の売却に必要な書類を準備しましょう。必要な書類の種類は以下です。

家の売却に必要な書類
  • 土地・建物登記識別情報
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 印鑑証明書
  • 実印
  • マンションであればパンフレットや規約など
  • 本人確認書類 など

本人確認書類は契約時までに用意すればいいので、まずは査定に必要な、家に関する情報の書類を準備しておきましょう。

登記識別情報は3ヶ月以内のものが望ましいので、新たに取り寄せる必要がある場合があります。

STEP②相場を確認する

家を売却するときの流れ

家を売る前に、必ず行って欲しいのが相場の確認です、相場を知っていれば、査定額が不適切な時に指摘できるので、家の売却で失敗を防ぐことができます。

相場の調べ方は、後ほど詳しく説明いたしますので、そちらをお読みください。

STEP③査定を依頼する

家の売却には一括査定がおすすめ

家の売却をするには、まず不動産会社に査定を依頼します。

 1社1社気になる業者に申し込むのは手間がかかるので、「不動産一括査定サイト」を利用するのがおすすめです。

査定額は、不動産会社によって差が出ます。査定額を比較して、高く査定してくれた会社に依頼してみてはいかがでしょうか。

また、不動産の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。それぞれの特徴は以下をご参照ください。

机上査定 訪問査定
過去の取引事例をもとにして、所在地や間取りなどの情報から査定 不動産会社の担当者が家まで赴き、目で見て確認した情報を含めて査定

<メリット>

Web上ですぐに査定結果を得られるので、業者と日程調整する必要がない

<メリット>

机上査定より正確な査定額がわかり、直接会うので業者の雰囲気が伝わる

    以上のことから、査定額から相場を知りたい人は机上査定、売却することが確定している人は訪問査定を利用しましょう。

    査定額がわかったら、事前準備であらかじめ調査した相場価格と照らし合わせてみてください。

    査定額と相場価格のふり幅が大きいのであれば、不動産会社に質問してみるのがおすすめです。

    STEP④不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をする

    家の売却には一括査定がおすすめ

    家の売却を成功させるために最も重要なのは、業者選びと言っても過言ではありません。

    業者選びで失敗しないポイント
    • 売却する家の種類に特化している(マンションの場合、マンションに特化した業者を選定)
    • 査定結果の理由を明確に説明してくれる
    • 家の所在地が都心部なら大手、地方なら地域密着している中小不動産会社

    また、売却活動を正式に任せることを「媒介契約」と言います。

    媒介契約には3つの契約方法があり、それぞれ特徴が異なるので確認しましょう。

    一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
    複数の業者との契約できるか
    売主が買主を探して取引できるか
    レインズ※への登録義務 売主の希望次第 7日以内に登録 5日以内に登録
    売却活動の報告義務 売主の希望次第 2週間に一回以上 1週間に1回以上
    契約期間 定めなし 3か月以内 3か月以内

    ※レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構

    それぞれの契約方法に適した人の特徴も参考にしてみてください。

    一般媒介契約がおすすめな人

    家を売却するときの流れ

    一般媒介契約がおすすめの方は、自分でお客さんを見つけられる方自信がある方や、売却価格にこだわりがない方です。

    一般媒介契約では、レインズへの登録義務がなく、他の契約方法よりも不動産会社が積極的にお客さんを見つけなくてもいい契約となっています。

    逆に自分でお客さんを見つける気がないのであれば、一般媒介契約は避けましょう。

    専任媒介契約がおすすめな人

    専任媒介は、自分でお客さんを見つけることもOKで、不動産会社も積極的に客探しをしてくれる契約です。

    不動産会社にこだわりがない場合は、この契約を選ぶ方が多いでしょう。

    専属専任媒介契約がおすすめな人

    家を売却するときの流れ

    専属専任媒介契約がおすすめな人は、信頼できる不動産会社がある方や、自分でお客さんを見つける予定がない方です。

    売却活動の報告義務も1週間に1回以上と1番多く、優先頻度も高くしてもらえる可能性が高いでしょう。

    売却活動開始

    媒介契約を結んだら、売り出し価格を設定します。事前に調べた相場や査定額をもとに、不動産会社と相談しながら設定しましょう。

    売り出し価格が決まったら、いよいよ売却活動開始です。ほとんどの活動は不動産会社が行ってくれるので、基本的には買主が見つかるまで待つのみで問題ありません。

    売却活動状況を聞いて、不足しているところがあれば都度指摘し、改善してもらいましょう。

    不動産会社が行う売却活動の代表例

    家を売却するときの流れ

    不動産会社が行う売却活動には、チラシの作成や、不動産情報サイトを利用して買主を募集することなどがあります。

    また、内見希望者の対応も、不動産会社が段取りを対応。日程の調整などは、お任せしましょう。

    内見の予約が入ったらすること

    内見の予約が入ったら、家を綺麗にしましょう。部屋の中はもちろん、戸建てであれば家の周辺環境まで掃除しておく必要があります。

     内見時に散らかっている場合、購入希望者の希望条件と合致しているにもかかわらず「汚いから」という理由で購買意欲を下げてしまう可能性があります。

    せっかくの売却するチャンスを無駄にしないためにも、必ず内見前までに家の見栄えを良くしておくべきです。

    家の中はもちろん、外見も売却に影響します。雑草の掃除などもしておきましょう。

    長期間買主が見つからない場合

    家を売却するときの流れ

    また、長期間買主が見つからない場合、以下の対処が必要だと考えられます。

    買主が見つからない場合の対処方法
    • 不動産情報サイトやチラシに掲載してある家の情報を変更する
    • 売り出し価格を設定しなおす

    売り出し価格を設定する場合は、一人で決めるのではなく不動産会社と相談しながら設定します。

    家の情報は、多ければ多いほどいいので、不動産情報サイトで売り出し中の家の情報ページを参考にして、情報を追加していきましょう。

    また、レインズへ載せる写真なども重要です。晴れている日に撮るなど、明るい雰囲気になるようにしましょう。

    STEP⑤買主と売買契約を結んで引き渡す

    家の売却には一括査定がおすすめ

    購入希望者と売却価格などの条件を取り決めた後に、売買契約を結びます。

    売買契約は、不動産会社と売主、買主の3者間で行われます。「重要事項説明書」や「売買契約書」に不備がないかしっかりと目を通しましょう。

    売買契約当日に行うこと
    • 不動産会社から買主に対して重要事項説明をする
    • 売主と買主で売買契約書の締結
    • 引き渡し日と契約日の設定
    • 買主から売主へ手付金を支払う

    手付金の相場は売買価格の5~10%です。最後に売買契約締結時に設定した引き渡し日に、売買価格から手付金を差し引いた金額を受け取ります。

    売買契約書と相違がないか確認しましょう。

    家を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類から選べる

    家を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類から選べる

    家を売るには「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。

    仲介と買取の違い

    仲介とは、不動産会社に土地や建物の売却活動を任せる方法です。一方、買取とは不動産会社に家を買い取ってもらう方法です。

    事情がない限りは、ほとんどの人が仲介を利用します。

    仲介と買取それぞれのメリット・デメリット

    家を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類から選べる

    仲介 買取
    メリット
    • 買取よりも高額で売れる
    • 売れるまでに時間が掛かる
    • 仲介手数料が掛かる
    デメリット
    • 数日~数週間で現金化できる
    • 仲介手数料が不要
    • 売却価格が仲介の6~7割程度になる

    仲介と買取で迷う場合、なんのために家を売るのか考えてみましょう。「すぐに現金が欲しい」「出来るだけ高額で売りたい」などの目的によって選択すべき方法が異なります。

    仲介がおすすめの人

    家を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類から選べる

    仲介は、できるだけ高く売りたい方や、現金がすぐに欲しいとわけではない方に向いています。

    買主を見つけるのにかかる時間は、平均で3〜4ヶ月ほどです。

    買取がおすすめの人

    買取のメリットは、少し値は落ちるもののすぐに現金が手元に入ること。なので、手元に早く現金が欲しい方にとても向いています。

    話がまとまれば、最短3日ほどで契約が完了することも。大体は一週間以内に契約が終わります。

    すぐに現金が欲しい場合は、買取を検討してみてはいかがでしょうか。

    仲介で売却する場合の所要期間

    家を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類から選べる

    査定から引き渡しまでの売却活動は、売却時期や条件などによって大きく差が出ますが、おおよそ約2~6か月程度で完了します。

    以下の表を参考にして、活動内容に対する所要期間をそれぞれ確認してみてください。

    活動内容 所要期間
    査定 1週間程度
    不動産会社の選定・契約 2~3日程度
    売却活動 1~5か月程度
    売買契約の締結 2~3日程度
    引き渡し 1週間程度

    買取で売却する場合の所要期間

    家を売却する方法は「仲介」と「買取」の2種類から選べる

    買取は、不動産会社と買取価格の相談をして、決定次第引き渡しができます。

     仲介のように買主を探す必要がないので、3日から1週間程度で引き渡しまで完了させられるのが利点です。

    ですが、家の売却はよっぽどお金に困っている場合を除き、できるだけ高く売りたいですよね。

    仮に仲介で1億円で売れる家だとしたら、買取では6,000万円程度になってしまう場合が多いです。

    どうしてもすぐにお金が必要でない限りは、仲介を選択することをおすすめします。

    家の売却前に行う事前準備

    売却活動を始める前に家の相場を調べよう

    家の売却活動を始める前に、相場を調べておきましょう。そうすれば売却後に、「相場より安く売ってしまった」と後悔せずに済みます。

    またその他にも、住宅ローンの残債を確認したり、必要書類を準備したりしておきましょう。やるべき事前準備があるのでぜひ実践してみてください。

      家の相場の調べ方

      売却活動を始める前に家の相場を調べよう

      家の相場を調べる方法は、以下の通りです。

      家の売却相場の調べ方
      • 不動産情報サイトで類似物件を参考にする
      • 不動産一括査定サイトの結果から判断する

      不動産情報サイトで、間取りや立地などの似ている物件を参考にするといいでしょう。

      また、最終的に売却を目指すのであれば不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

      複数の不動産会社から査定結果が送られてくるので、結果を比較すればおおよその相場が分かります。

      住宅ローンの残債確認

      売却活動を始める前に家の相場を調べよう

      住宅ローンの返済中でも、家の売却は可能です。ですが、ーンの残債がある場合は抵当権の抹消を行う必要があります。

       抵当権とは、金融機関が融資する際に家を担保とする権利のことです。

      家を売って得た利益から住宅ローンの残債を差し引いて、抵当権を抹消します。住宅ローンの残債がある人は、残債額以上の売却価格を目指すべきだと考えられます。

      万が一、残債額以上の金額で売れなかった場合、以下の対処が必要です。

      売却金額不足の場合
      • 手持ちの資産で補填する
      • 買い替えローンを利用する

      また、住宅ローンの残債は毎年10月頃に送られてくる年末残高証明書で確認しましょう。

      もし手元に年末残高証明書が無いのであれば、銀行に行けば簡単に取得できます。

      必要書類の準備

      売却活動を始める前に家の相場を調べよう

      必要書類はできるだけ早めに準備しておきましょう。必要書類のほとんどが役場まで取りに行く必要があるので、時間に余裕がある時に取得しておくべきです。

      また、家の売却に必要な書類と使用用途、取得場所については以下の表をご参照ください。

      必要書類 使用用途 取得場所
      登記済権利証 登記名義人を変更 役場
      間取り図・測量図 物件情報の確認 役場
      固定資産税納税通知書 負担する固定資産税の計算 役場
      身分証 本人確認 役場
      実印・印鑑証明 書類への捺印・実印である照明 役場
      検査済書・建築確認済証 建築基準に問題がないか確認 役場
      地積測量図・境界確認書 土地の大きさなどの確認 測量士に依頼
      マンションの利用規約 マンション内のルール確認(マンションの人のみ必要) 購入時に取得

      地積測量図と境界確認書は、手元にある場合は測量士に依頼しなくて大丈夫です。

      不動産会社の仲介手数料とは

      不動産会社の仲介手数料とは

      不動産売却時に発生する仲介手数料とは、さまざまな仲介活動に対する成果報酬です。

      一般的に売買契約締結後に50%、引き渡し完了後に残りの50%を支払います。また、仲介手数料は家の売却価格によって上限額が変動します。

      土地の売却価格 上限額
      200万円以下の場合 売却価格×5%+6万円+消費税
      200万円超え、400万円以下の場合 売却価格×4%+6万円+消費税
      400万円超えの場合 売却価格×3%+6万円+消費税

      売却価格には消費税は含みません。仲介手数料には別途消費税が課税されるので、ご注意ください。

      また、上記の計算式ではなく、簡略化された計算式を使用すれば、簡単に仲介手数料の上限を算出できます。

       売却価格×3%+6万円

      あらかじめ相場価格を把握しておくと、おおよその仲介手数料が計算できます。

      仲介手数料は家の売却に掛かる費用の中で最も金額が大きいので、事前に目安金額を算出しましょう。

      仲介手数料以外に掛かる費用

      仲介手数料以外に掛かる費用

      仲介手数料以外にも、家の売却にはいくつか費用が掛かります。

      人によって支払う費用が異なるので、ご自身の状況と照らし合わせてみてください。

      家の売却に掛かる費用 おおよその金額
      抵当権抹消費用 2万円程度
      クリーニング費用 数万円以上
      家具・家電の撤去費用 10万円以上
      リフォーム費用 10万円以上
      ローン返済手数料 2万円程度
      引っ越し費用 家族構成・移動距離によって異なる

      家の売却時に支払う税金とは

      家の売却時に支払う税金とは

      家の売却に支払う税金
      • 印紙税
      • 譲渡所得税

      印紙税

      印紙税とは、簡単に言えば収入印紙の購入代金です。家の売却価格によって税額が異なり、1,000円から60,000円までのふり幅が設定されています。

      また、基本的に不動産会社が用意してくれるのであまり気にする必要はないでしょう。

      譲渡所得税

      家の売却時に支払う税金とは

      譲渡所得税とは、「譲渡所得」に対して課税される税金です。まずは、以下の計算式から譲渡所得を算出しましょう。

       譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用

      取得費には家の購入代金や仲介手数料が含まれ、譲渡費用には仲介手数料の他に印紙税が含まれます。譲渡所得に対して掛かる税金の総称が「譲渡所得税」です。

      また、売却する年の1月1日時点を基準として、家の所有期間が5年を超えているかで税額が大きく変わるのでご注意ください。

      所得税率 所得税率 住民税率 復興特別所得税率 譲渡所得税率
      短期譲渡所得(所有期間が5年以内) 30% 9% 0.63% 39.63%
      長期譲渡所得(所有期間が5年超え) 15% 5% 0.315% 20.315%

      仮に1,000万円の譲渡所得を得た場合、5年超えなら396万3,000円の譲渡所得税が発生します。一方、5年以内だと203万1,500円です。

      所有期間によって約200万円も多くの税金を支払うことになるので、売却するタイミングには注意いしましょう。

      家を売却する際にかかる費用を抑えるコツは?

      COSTの文字をはさみでカット

      家の売却費用はできる限り安くしたいという方は多いでしょう。家の売買取引は人生においても大きな取引となりますので、下記のコツをしっかり押さえておきましょう。

      家の売却費用を抑えるコツについて
      • 不動産会社と交渉して仲介手数料を安くする
      • 特別控除を使って税金を安く抑える

      不動産会社と交渉して仲介手数料を安くする

      家の売却費用として大きなものとして、「仲介手数料」があげられるでしょう。

      不動産会社へ支払う「仲介手数料」は、「売却価格×3%+6万円+消費税」となっており、数十万円〜数百万円程度かかることが予想されます。

       しかし、不動産会社との交渉やキャンペーンを活用することで、手数料を安くすることも可能です。

      実際に、仲介手数料を半額にしている不動産会社もあるため、Web・SNSを活用して調べてみることもおすすめです。

      交渉によって仲介手数料を安くするのであれば、不動産会社との契約方法を「専任媒介」や「専属専任媒介」などで締結する条件などを提示するのもいいでしょう。

      不動産一括サイトを活用して相見積もりを取れば、複数の会社と仲介手数料の交渉も可能です。

      特別控除を使って税金を安く抑える

      また、売却費用として大きなものとして、「譲渡所得税」があげられるでしょう。

      「譲渡所得税」は家の売買取引において収益が発生した場合には、家の所有期間に応じた税金が発生してきます。

       そこで、譲渡所得税を抑えるための節税対策として、「マイホーム売却時の特別控除」「軽減税率」「買い替え特例」を活用できます。

      売却する不動産がマイホームであれば、マイホーム売却時の特別控除」が適用可能で、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。

      「軽減税率」「買い替え特例」を利用しても節税対策を講じることが可能になるため、税務の最適化を狙うのであれば、不動産会社や税理士に相談してみるといいでしょう。

      「マイホーム売却時の特別控除」は譲渡所得が3000万円も控除ができる非常に強力な節税対策となるため、ぜひ活用しましょう。

      住んでない家は早めに売却しよう

      住んでない家は早めに売却しよう

      住んでない家を放置している場合、早急に売却しましょう。空き家を放置し続けるだけで、以下のデメリットが発生します。

      空き家を放置するデメリット
      • 建物に対する固定資産税が掛かる
      • 「特定空き家」に指定された場合、建物の約6倍にあたる固定資産税を支払わなければならない
      • 建物が倒壊した際に、通行人がケガをしたら損害賠償責任を負う
      • 最悪の場合強制撤去され、解体費用を請求される

      また、住んでない家の対処法は売るだけでなく、賃貸に出して入居者を募集したり、実際に自分で住むといった選択肢があります。

      空き家の状態を続けずに、「売る」「住む」「貸す」の中から、自分に合った対処法を選択しましょう。

      家の売却におすすめの不動産一括査定サイト3選

      SUUMO売却

      SUUMO売却

      SUUMO売却のココがおすすめ
      • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
      • 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
      • エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
      • 不動産売却の段取りや流れ、ノウハウがよく分かるコンテンツが豊富
      • 必要事項の入力は最短60秒程度であっという間に完了!簡単に申し込める!
      • 最大10社の一括査定が可能

      SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

      査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

       トップページから売却相場をすぐに確認できるのも魅力。査定依頼前に相場を確認し、査定額が適正価格なのか見極めやすくなります。

      また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

      エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

      購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

      SUUMO売却での一括査定の流れ

      スーモ売却 一括査定の流れ

      スーモ売却では基本わずか1分程で無料一括査定の申込ができます。

      物件の種別と所在地を選択し、無料査定スタートのボタンを押したら以下の質問に回答するだけでOK!

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      提携会社数 約2,000社
      最大一括査定社数 10社
      電話番号 0120-070-091(スーモカウンター)

      出典:SUUMO売却査定 公式サイト

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      電話番号 0120-245-171

      出典:HOME4U 公式サイト

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      • 一戸建て
      • 土地
      • 一棟アパート・一棟マンション
      • 区分マンション(収益)
      • 一棟ビル
      • 区分所有ビル(ビル一室)
      • 店舗・工場・倉庫
      • 農地
      • その他

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      よくある質問

      家を売却するときの流れとは?
      ①必要書類を準備 → ②相場を確認する→ ③査定を依頼する→ ④不動産会社と媒介契約を結び売却活動 → ⑤買主と売買契約を締結 の流れになります。
      売却までには6ヶ月〜1年程度かかると想定しておくといいでしょう。
      家を売却する方法とは?
      家を売るには「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。
      「仲介」と「買取」の違いは、仲介では不動産会社へ売却活動を一任、買取は不動産会社に家を買い取ってもらう方法になります。
      家の売却前に行う事前準備とは?
      家の売却活動を始める前に相場を確認しておきましょう。
      家の相場を調査するには、「不動産情報サイトで類似物件を探す」「不動産一括査定サイトを活用する」方法があります。
      不動産会社の仲介手数料とは?
      不動産売却時に発生する仲介手数料とは、さまざまな仲介活動に対する成果報酬です。
      一般的に売買契約締結後に50%、引き渡し完了後に残りの50%を支払います。また、仲介手数料は家の売却価格によって上限額が変動します。
      家の売却時に支払う税金とは?
      「印紙税」「譲渡所得税」が挙げられます。
      譲渡所得税とは、「譲渡所得(売却価格-取得費-譲渡費用)」に対して課税される税金です。売却する年の1月1日時点を基準として、家の所有期間が5年を超えているかで税額が大きく変わります。
      仲介手数料以外にかかる費用とは?
      「抵当権抹消費用」「クリーニング費用」「家具・家電の撤去費用」「リフォーム費用」「ローン返済手数料」「引越し費用」などがあります。
      家の売却費用を抑えるコツとは?
      「不動産会社と交渉して仲介手数料を安くする」「特別控除を使って税金を安く抑える」方法が考えられます。
      「マイホーム売却時の特別控除」は譲渡所得が3000万円も控除ができる非常に強力な節税対策となるため、ぜひ活用しましょう。

      まとめ

      ここまで、家の売却について網羅的に解説してきました。

      全体の流れや査定方法を知っていれば、初めて家を売る人でもスムーズに進められます。相場や仲介手数料や税金などの情報は事前に確認しておくのがおすすめです。

      また、住んでない家やローン中の家でも売却できます。特に住んでない家を所有し続けるのはデメリットの方が大きいので、早めに対処しましょう。

      ぜひこの記事を参考にして、大切な資産である家の売却を成功させてみてください。

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