
これから不動産の売却を考えている方にとっては、「なぜ不動産売却には仲介手数料がかかるのか」「仲介手数料は実際いくらなのか」など、わからないこともあるでしょう。
そこでこの記事では、不動産売却に関わる仲介手数料について徹底解説。無料になるケースや値引き交渉などに関しても解説しています。

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Contents
不動産の仲介手数料とは?
不動産を売却する時は「不動産会社へ売却」するのではなく、「その不動産を必要とする方へ売却」します。
そのため、売主が「こちらの不動産を売るのでよろしくお願いします」と一般向けに宣言したところで、残念ながら売主の努力だけで完結させることは難しいのが現状です。
そこで、以下のような難しい処理を不動産のプロに一任できるという面で、仲介手数料が発生しています。
- 物件の紹介や現地の案内などの業務を行う
- 売主買主間での条件の交渉
- 契約書などの書類作成や事務処理 など
このように不動産の売却に関しては、売主から不動産会社に依頼することが一般的です。具体的には、売主から不動産会社に「この物件をだれかに売ってください」と依頼します。
不動産会社は、それまでのその道で培ってきた実績や潤沢な顧客基盤があります。そのため、個人が直接販売するのに比べてスムーズに不動産を売却することが可能です。

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不動産の仲介手数料に関する基礎知識
- 不動産の仲介手数料の相場
- 不動産の仲介手数料を支払うタイミング
- 不動産の仲介手数料の計算方法
- 不動産の仲介手数料の上限
不動産の仲介手数料の相場
ここまで案内しましたが、相場が気になりますよね。ところが残念なことに、仲介手数料に関する相場は存在しません。
仲介手数料は、その不動産会社の裁量によるところが大きいのが現状です。

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不動産の仲介手数料を支払うタイミング
不動産の仲介手数料を支払うタイミングは、基本的に決まっています。
ただし、この仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なる場合が多くなっています。

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不動産の仲介手数料の計算方法
仲介手数料を計算するためには、まずは以下のように売却価格を価格帯によってわけていくことが必要です。
売買代金 | 媒介報酬(仲介手数料) |
---|---|
200万円以下 | 取引物件価格×5%+消費税 |
200万円を超えて400万円以下 | 取引物件価格×4%+消費税 |
400万円超え | 取引物件価格×3%+消費税 |
具体的には、あらかじめ上記の3つに分割しておく必要があります。例として不動産を、1,000万円で売却できた場合を考えてみましょう。
この場合、200万円分に5%+消費税、そして200万円~400万円の間の200万円分に4%+消費税、最後の600万円は、3%+消費税ということで計算して合算します。
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不動産の仲介手数料の上限
仲介手数料には、法律で決まった上限があります。万が一この上限を超えた金額を請求された場合は違法になるので、しっかりとチェックしておくことが大切です。
ちなみに物件の金額に応じた仲介手数料の上限金額については、下記の表を参照してください。
売買価格(税別) | 仲介手数料の上限 |
---|---|
200万円の物件 | ¥108,000 |
400万円の物件 | ¥194,400 |
500万円の物件 | ¥226,800 |
1,000万円の物件 | ¥388,800 |
1,500万円の物件 | 550,800 |
2,000万円の物件 | ¥712,800 |
3,000万円の物件 | ¥1,036,800 |
4,000万円の物 | ¥1,360,800 |
5,,000万円の物件 | ¥1,684,800 |
6,000万円の物件 | ¥2,008,800 |
7,000万円の物件 | ¥2,332,800 |
8,000万円の物件 | ¥2,656,800 |
9,000万円の物件 | ¥2,980,800 |
1億円の物件 | ¥3,304,800 |
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不動産の仲介手数料は値引き交渉できる?
不動産売却時の仲介手数料は売主側から値引き交渉ができるケースがあります。ここからは、値下げできるパターン、そしてその具体的な方法について紹介していきます。
- 両手取引(単独仲介)の場合
- 売買価格が一般的に高額な場合
- 売出しから成約までの期間が短い場合
- 売買価格が不動産会社による事前査定より低い場合
両手取引(単独仲介)の場合
両手取引の場合、仲介手数料の値下げができることもあります。一般的に不動産を売買するときは、売主側も買主側も仲介手数料を支払います。
この際、間を取りもつ「仲介役」として、不動産会社1社のみが売主と買主の間に入ることを、「両手取引(単独仲介)」と呼ぶので覚えておきましょう。
「両手取引」の場合、媒介契約を結んだ不動産会社1社が、売主と買主の両社から仲介手数料を受け取れるのです。
また、1つの仲介をすることで、通常(売り・買いどちらか片方)の2倍の大きな利益をあげられます。

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売買価格が一般的に高額な場合
不動産仲介手数料は、不動産を売買する価格によって変動します。
売出しから成約までの期間が短い場合
不動産会社は、媒介契約を結んだ物件を売却するために、多くの広告宣伝費を投入します。
インターネット上に広告を掲載したり、紙媒体としてチラシ広告を作成してポスティングしたりと、やることは案外多いものです。
逆に、買い手を短期間で見つけられた場合には、広告宣伝費をあまり使わなくて済んだことで経費削減となるのです。

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売買価格が不動産会社による事前査定より低い場合
不動産を売却する際は、あらかじめいくらで売却できるのかという査定を行うのが一般的です。
実際に売買契約が成立したときに、実際の売却価格が事前査定した際の価格よりも安くなるケースもあります。この場合は、不動産会社が仲介手数料を値引きしてくれるケースがあるようです。
不動産の仲介手数料が無料になるケースとは?
ここまで仲介手数料が発生する前提で解説をしていきました。しかし、中には仲介手数料が無料となるケースも存在します。
- 売主からのみ仲介手数料を受け取る「両手取引」の場合
- 不動産会社が売主の物件を購入する場合
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売主からのみ仲介手数料を受け取る「両手取引」の場合
不動産会社1社が、売主および買主の両者から媒介依頼を受けた場合は、両社から仲介手数料をもらえます。そのため不動産会社にとってはメリットの大きい取引と言えるでしょう。
前述したように、売主および買主のみと仲介取引を行うものを「片手取引」、両社と媒介契約を結ぶものを「両手取引」といいます。
こうすることで、不動産会社はWEB上の口コミなどで買主、売主の両方から良い評価を得られるというメリットもあると言われています。
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不動産会社が売主の物件を購入する場合
不動産を購入する際、売主が不動産会社となっている場合、仲介には該当しないため仲介手数料は発生しません。これは不動産会社から新築物件を購入する時と同じパターンです。
このようなケースは魅力的に見えるのも事実ですが、実はデメリットも存在します。それは、不動産会社が不動産を売ろうと強い営業をしてくる可能性があるということです。
そのため、前述したように不動産会社による、過剰な営業が行われてしまうことがあるのです。
このようなケースでは、買主側は素人で売主側はプロであることから、価格や売買の条件についての交渉の難易度が高くなる傾向にあります。

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不動産の仲介手数料が無料だった時の注意点
- すべての物件を手数料無料にはできる訳ではない
- すでに物件の価格に手数料分が追加されている場合もある
- 「仲介手数料」ではない別の名前で手数料を取られるケースもある
物件の価格に仲介手数料が含まれている場合がある
例えば、不動産会社が売却の仲介を依頼されていたのに、一向に買主が現れない物件があるとします。

売主としても物件が売りたいがために、その提案を受け入れるかもしれません。
つまり買主は物件価格を値切ったはずだったのに、手数料を負担させられているという状態です。このようなトリックに引っかからないようにするためには、仲介手数料の相場をチェックしましょう。
相場を調べるなら、不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」や国土交通省運営のデータベースである「土地総合情報システム」で検索して調べるのがおすすめです。
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別の名前で手数料を取られるケースもある
不動産会社によっては、これまで説明してきた「仲介手数料」とは別の名目で手数料を請求してくるケースがあると言われています。
前述したとおり、仲介手数料には不動産会社の業務を遂行するのに必要な費用が含まれています。また、仲介手数料は成功報酬なので、契約が成立しない限りは支払う必要がない費用です。
「仲介手数料無料」を謳う不動産会社から別の名目の手数料を請求されぬよう、見積もりの段階できちんとチェックしておくことが重要です。
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- 引っ越し料金
- 建物の解体費用
- 手付金
引っ越し料金
引っ越し費用は、こちらから不動産会社に依頼すれば概算について教えてくれるケースもあります。また、引っ越し業者の紹介まで行ってくれる会社も多いと言われています。
しかしながら、Webで自分で探したほうが安くなるケースもあるでしょう。まずは、数社に見積りを依頼してみるなど、情報収集をしてみることがおすすめです。
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建物の解体費用
必要に応じた費用として、建物解体費があげられます。物件を解体する際の手配についても、不動産会社に依頼してみるか、専門の会社を自分で探して直接依頼することがおすすめです。
しかし、建物解体業者を選ぶときは見積だけではなく、作業の内容まできっちりと確認をすることが大切です。

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手付金
一般的には「不動産売買契約」が成立する際に、買主は売主に対して手付金を支払うことになっています。
売買契約において、最終的には手付金が売買代金の一部に割り当てられるようになっています。
手付金は多くの場合、不動産売買価格全体の5%~20%であるケースが多いと言われています。また、不動産会社が売主となるケースでは、法律で20%以内と定められています。
不動産売却の流れを解説
不動産売却を検討するのであれば、まずは売却の流れを把握することが重要です。ここでは、不動産売却の流れについて、7つのステップに分けて解説します。
- 1.売却相談
- 2.売却物件の査定
- 3.媒介契約を結ぶ
- 4.売却活動
- 5.買主と売買契約を結ぶ
- 6.物件の引渡し・決済
- 7.確定申告・納税
1.売却相談
不動産を売却する際は、まずは不動産売却について詳しい不動産会社に相談しましょう。売却を検討した理由と売却活動についての質問事項については、事前に準備しておくと話が進みやすいです。

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2.売却物件の査定
不動産会社に相談後は、所有の物件がいくらで売れるか、売却物件の査定を行います。
1社のみだと比較対象がないので、2~3社以上の不動産会社に査定依頼をしましょう。査定は、メールや電話などで行う「机上査定」と、不動産会社が実際に物件を見た上で行う「訪問査定」の2つの方法があります。

3.媒介契約を結ぶ
複数の査定額を比較し検討したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約を通じて、物件の売り出し価格や不動産会社が受け取る報酬額、売却活動の方針などを決めます。契約の種類は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。
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4.売却活動
媒介契約を結んだ後は、不動産会社による売却活動がスタートします。具体的には、チラシや新聞折込の広告、不動産ポータルサイトに掲載するなどの販売活動を行います。

購入検討者が実際に物件を見たいと希望した場合は、不動産会社または売主が内覧に立ち会います。
5.買主と売買契約を結ぶ
買主が決まったら、不動産会社を通じて買主から「購入申込書」を受け取ります。その後、売主と買主の双方の条件を調整し合意に至ったら、売買契約を結びます。
売買契約は、売主、売主側仲介業者、買主、買主側の仲介業者が一堂に会し実施されることがほとんどです。

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6.物件の引渡し・決済
売買契約で定めた内容をもとに、買主から売却価格の代金を受領し、物件の引渡しを行います。売却する物件の住宅ローンが残っている場合は、引渡し前に完済して抵当権を抹消する必要があります。
引き渡し当日までに手続きが終わっていないと、契約内容によっては違約金が発生する可能性もあるので注意しましょう。
7.確定申告・納税
物件の売却によって利益が出た場合は、確定申告をする必要があります。仮に利益が出なかった場合でも、確定申告の損益通算にて利益を抑えられる場合があります。
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よくある質問
- 両手取引(単独仲介)の場合
- 売買価格が一般的に高額な場合
- 売出しから成約までの期間が短い場合
- 売買価格が不動産会社による事前査定より低い場合
まとめ
この記事では、不動産売買における仲介手数料に関して、その相場を知る意味も含めて上限額や計算方法を紹介しました。
不動産の売買をする際には、仲介手数料以外でも「引っ越し費用」や「手付金」などが発生したりします。また、仲介手数料を支払うべきタイミングもあります。
実際の取引を行う前に、そういった不動産売却のコツについて調べておくことをおすすめします。

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