不動産の仲介手数料とは?基礎知識から相場・計算方法まで徹底解説

これから不動産の売却を考えている方にとっては、「なぜ不動産売却には仲介手数料がかかるのか」「仲介手数料は実際いくらなのか」など、わからないこともあるでしょう。

そこでこの記事では、不動産売却に関わる仲介手数料について徹底解説。無料になるケースや値引き交渉などに関しても解説しています。

これから不動産を売却しようと考えている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
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不動産の仲介手数料とは?

不動産の仲介手数料とは?

不動産売却時の仲介手数料とは?
不動産の売主が不動産会社に対して、不動産を仲介してくれたお礼に支払う手数料です。

不動産を売却する時は「不動産会社へ売却」するのではなく、「その不動産を必要とする方へ売却」します。

そのため、売主が「こちらの不動産を売るのでよろしくお願いします」と一般向けに宣言したところで、残念ながら売主の努力だけで完結させることは難しいのが現状です。

 また不動産ともなると高額になるため、個人同士での売り買いはトラブルの原因ともなり得ます。

そこで、以下のような難しい処理を不動産のプロに一任できるという面で、仲介手数料が発生しています。

仲介手数料が発生する業務
  • 物件の紹介や現地の案内などの業務を行う
  • 売主買主間での条件の交渉
  • 契約書などの書類作成や事務処理 など

このように不動産の売却に関しては、売主から不動産会社に依頼することが一般的です。具体的には、売主から不動産会社に「この物件をだれかに売ってください」と依頼します。

不動産会社は、それまでのその道で培ってきた実績や潤沢な顧客基盤があります。そのため、個人が直接販売するのに比べてスムーズに不動産を売却することが可能です。

そしてめでたく成功報酬ということで「不動産の仲介手数料」が発生するのです。
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不動産の仲介手数料に関する基礎知識

不動産の仲介手数料に関する基礎知識

不動産売却時の仲介手数料に関する基礎知識
  • 不動産の仲介手数料の相場
  • 不動産の仲介手数料を支払うタイミング
  • 不動産の仲介手数料の計算方法
  • 不動産の仲介手数料の上限

不動産の仲介手数料の相場

ここまで案内しましたが、相場が気になりますよね。ところが残念なことに、仲介手数料に関する相場は存在しません

仲介手数料は、その不動産会社の裁量によるところが大きいのが現状です。

「相場はこのくらいだから今回もこのくらいだろう」という予測は避けた方がよいでしょう。
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不動産の仲介手数料を支払うタイミング

不動産の仲介手数料とは?

不動産の仲介手数料を支払うタイミングは、基本的に決まっています

 「売買契約締結時」に手数料の半額を、そして物件を引き渡す時にその残りを支払うという流れが、よくみられるパターンです。

ただし、この仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なる場合が多くなっています。

もしよくわからないという場合は、あらかじめ不動産会社に確認しておくことが大切でしょう。
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不動産の仲介手数料の計算方法

不動産の仲介手数料とは?

仲介手数料を計算するためには、まずは以下のように売却価格を価格帯によってわけていくことが必要です。

売買代金 媒介報酬(仲介手数料)
200万円以下 取引物件価格×5%+消費税
200万円を超えて400万円以下 取引物件価格×4%+消費税
400万円超え 取引物件価格×3%+消費税

具体的には、あらかじめ上記の3つに分割しておく必要があります。例として不動産を、1,000万円で売却できた場合を考えてみましょう。

この場合、200万円分に5%+消費税、そして200万円~400万円の間の200万円分に4%+消費税、最後の600万円は、3%+消費税ということで計算して合算します。

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不動産の仲介手数料の上限

不動産の仲介手数料とは?

仲介手数料には、法律で決まった上限があります。万が一この上限を超えた金額を請求された場合は違法になるので、しっかりとチェックしておくことが大切です。

ちなみに物件の金額に応じた仲介手数料の上限金額については、下記の表を参照してください。

売買価格(税別) 仲介手数料の上限
200万円の物件 ¥108,000
400万円の物件 ¥194,400
500万円の物件 ¥226,800
1,000万円の物件 ¥388,800
1,500万円の物件 550,800
2,000万円の物件 ¥712,800
3,000万円の物件 ¥1,036,800
4,000万円の物 ¥1,360,800
5,,000万円の物件 ¥1,684,800
6,000万円の物件 ¥2,008,800
7,000万円の物件 ¥2,332,800
8,000万円の物件 ¥2,656,800
9,000万円の物件 ¥2,980,800
1億円の物件 ¥3,304,800
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不動産の仲介手数料は値引き交渉できる?

不動産の仲介手数料は値引き交渉できる?

不動産売却時の仲介手数料は売主側から値引き交渉ができるケースがあります。ここからは、値下げできるパターン、そしてその具体的な方法について紹介していきます。

仲介手数料を値引き交渉できるケース
  • 両手取引(単独仲介)の場合
  • 売買価格が一般的に高額な場合
  • 売出しから成約までの期間が短い場合
  • 売買価格が不動産会社による事前査定より低い場合

両手取引(単独仲介)の場合

両手取引の場合、仲介手数料の値下げができることもあります。一般的に不動産を売買するときは、売主側も買主側も仲介手数料を支払います

この際、間を取りもつ「仲介役」として、不動産会社1社のみが売主と買主の間に入ることを、「両手取引(単独仲介)」と呼ぶので覚えておきましょう。

 大抵の場合は売るとき、買うときそれぞれに不動産会社(仲介役)が入ってきます。

「両手取引」の場合、媒介契約を結んだ不動産会社1社が、売主と買主の両社から仲介手数料を受け取れるのです。

また、1つの仲介をすることで、通常(売り・買いどちらか片方)の2倍の大きな利益をあげられます。

申し出に応じて仲介手数料の割引をしてくれる場合もありますよ。
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売買価格が一般的に高額な場合

不動産の仲介手数料は値引き交渉できる?

不動産仲介手数料は、不動産を売買する価格によって変動します。

 例えば、売買価格が高額であれば、不動産会社の利益も大きくなるため、値引きに応じてくれる可能性も高まるでしょう。

売出しから成約までの期間が短い場合

不動産会社は、媒介契約を結んだ物件を売却するために、多くの広告宣伝費を投入します。

インターネット上に広告を掲載したり、紙媒体としてチラシ広告を作成してポスティングしたりと、やることは案外多いものです。

 この広告宣伝費は仲介手数料から割り当てられます。そのため、売り出してから買い手がなかなか見つけられない場合は、広告宣伝費もかさんでしまいます。

逆に、買い手を短期間で見つけられた場合には、広告宣伝費をあまり使わなくて済んだことで経費削減となるのです。

成約までの期間が短かった場合は、仲介手数料の割引の交渉を受け入れてもらいやすくなります。
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売買価格が不動産会社による事前査定より低い場合

不動産の仲介手数料は値引き交渉できる?

不動産を売却する際は、あらかじめいくらで売却できるのかという査定を行うのが一般的です。

実際に売買契約が成立したときに、実際の売却価格が事前査定した際の価格よりも安くなるケースもあります。この場合は、不動産会社が仲介手数料を値引きしてくれるケースがあるようです。

不動産の仲介手数料が無料になるケースとは?

ここまで仲介手数料が発生する前提で解説をしていきました。しかし、中には仲介手数料が無料となるケースも存在します。

仲介手数料が無料になるケース
  • 売主からのみ仲介手数料を受け取る「両手取引」の場合
  • 不動産会社が売主の物件を購入する場合
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売主からのみ仲介手数料を受け取る「両手取引」の場合

不動産の仲介手数料が無料になるケースとは?

不動産会社1社が、売主および買主の両者から媒介依頼を受けた場合は、両社から仲介手数料をもらえます。そのため不動産会社にとってはメリットの大きい取引と言えるでしょう。

前述したように、売主および買主のみと仲介取引を行うものを「片手取引」両社と媒介契約を結ぶものを「両手取引」といいます。

 そして、両手取引のうち片方から受け取る仲介手数料を無料にすることで、物件の売買を早期に完結できるようにしているケースがあるのです。

こうすることで、不動産会社はWEB上の口コミなどで買主、売主の両方から良い評価を得られるというメリットもあると言われています。

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不動産会社が売主の物件を購入する場合

不動産の仲介手数料が無料になるケースとは?

不動産を購入する際、売主が不動産会社となっている場合、仲介には該当しないため仲介手数料は発生しません。これは不動産会社から新築物件を購入する時と同じパターンです。

このようなケースは魅力的に見えるのも事実ですが、実はデメリットも存在します。それは、不動産会社が不動産を売ろうと強い営業をしてくる可能性があるということです。

 不動産会社が仲介を行う場合、仲介手数料が利益として発生します。ところが、不動産会社自身が売主となり販売を行う場合、その物件を売却しない限り利益が発生しません。

そのため、前述したように不動産会社による、過剰な営業が行われてしまうことがあるのです。

このようなケースでは、買主側は素人で売主側はプロであることから、価格や売買の条件についての交渉の難易度が高くなる傾向にあります。

解決策として、手数料を支払って別の仲介会社に入ってもらい、価格交渉を依頼するのもよいでしょう。
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不動産の仲介手数料が無料だった時の注意点

不動産の仲介手数料が無料だった時の注意点

不動産の仲介手数料が無料だった時の注意点
  • すべての物件を手数料無料にはできる訳ではない
  • すでに物件の価格に手数料分が追加されている場合もある
  • 「仲介手数料」ではない別の名前で手数料を取られるケースもある

物件の価格に仲介手数料が含まれている場合がある

例えば、不動産会社が売却の仲介を依頼されていたのに、一向に買主が現れない物件があるとします。

この際、購入希望者が仲介手数料を値切って交渉してきた場合、不動産会社は売主に売却価格を下げるよう提案してくることもあるでしょう。

売主としても物件が売りたいがために、その提案を受け入れるかもしれません。

 そこで、不動産会社はその物件を値下げ前の価格で買主へ売り渡し、その差額を手数料としもらってしまうケースもあると言われています。

つまり買主は物件価格を値切ったはずだったのに、手数料を負担させられているという状態です。このようなトリックに引っかからないようにするためには、仲介手数料の相場をチェックしましょう。

相場を調べるなら、不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」や国土交通省運営のデータベースである「土地総合情報システム」で検索して調べるのがおすすめです。

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別の名前で手数料を取られるケースもある

不動産の仲介手数料が無料だった時の注意点

不動産会社によっては、これまで説明してきた「仲介手数料」とは別の名目で手数料を請求してくるケースがあると言われています。

前述したとおり、仲介手数料には不動産会社の業務を遂行するのに必要な費用が含まれています。また、仲介手数料は成功報酬なので、契約が成立しない限りは支払う必要がない費用です。

 宅建業法に基づいて設定された範囲の仲介手数料なら、支払っても問題はありません。しかし、定められた上限以上の請求をすると違法行為になってしまうのです。

「仲介手数料無料」を謳う不動産会社から別の名目の手数料を請求されぬよう、見積もりの段階できちんとチェックしておくことが重要です。

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不動産売却時の仲介手数料以外にかかる費用

不動産売却時の仲介手数料以外にかかる費用

不動産を売却する際には、仲介手数料以外にも発生する費用があります。以下で代表的なものを紹介していきます。

仲介手数料以外の費用
  • 引っ越し料金
  • 建物の解体費用
  • 手付金

引っ越し料金

引っ越し費用は、こちらから不動産会社に依頼すれば概算について教えてくれるケースもあります。また、引っ越し業者の紹介まで行ってくれる会社も多いと言われています。

しかしながら、Webで自分で探したほうが安くなるケースもあるでしょう。まずは、数社に見積りを依頼してみるなど、情報収集をしてみることがおすすめです。

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建物の解体費用

不動産売却時の仲介手数料以外にかかる費用

必要に応じた費用として、建物解体費があげられます。物件を解体する際の手配についても、不動産会社に依頼してみるか、専門の会社を自分で探して直接依頼することがおすすめです。

しかし、建物解体業者を選ぶときは見積だけではなく、作業の内容まできっちりと確認をすることが大切です。

近所へ「解体工事のお知らせ」などのチラシなどを配布してくれるといったような配慮があるかどうかも、業者を選ぶ際のポイントです。
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手付金

一般的には「不動産売買契約」が成立する際に、買主は売主に対して手付金を支払うことになっています。

 これは実際に契約が成立したという証拠であるとともに、買主または売主に債務不履行があった場合の違約金として、充当されるケースもあるのです。

売買契約において、最終的には手付金が売買代金の一部に割り当てられるようになっています。

手付金は多くの場合、不動産売買価格全体の5%~20%であるケースが多いと言われています。また、不動産会社が売主となるケースでは、法律で20%以内と定められています。

不動産売却の流れを解説

不動産売却の流れを解説

不動産売却を検討するのであれば、まずは売却の流れを把握することが重要です。ここでは、不動産売却の流れについて、7つのステップに分けて解説します。

不動産売却の流れ
  • 1.売却相談
  • 2.売却物件の査定
  • 3.媒介契約を結ぶ
  • 4.売却活動
  • 5.買主と売買契約を結ぶ
  • 6.物件の引渡し・決済
  • 7.確定申告・納税

1.売却相談

不動産を売却する際は、まずは不動産売却について詳しい不動産会社に相談しましょう。売却を検討した理由と売却活動についての質問事項については、事前に準備しておくと話が進みやすいです。

また可能であれば、売却までのスケジュールや希望金額も決めておくと、より具体的なアドバイスが受けられます。
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2.売却物件の査定

売却物件の査定

不動産会社に相談後は、所有の物件がいくらで売れるか、売却物件の査定を行います。

 すでに売却をすると決めた方だけではなく、まだ売却を検討中の方も、まずは査定してみることをおすすめします。

1社のみだと比較対象がないので、2~3社以上の不動産会社に査定依頼をしましょう。査定は、メールや電話などで行う「机上査定」と、不動産会社が実際に物件を見た上で行う「訪問査定」の2つの方法があります。

精度の高い査定額を把握したい方は、訪問査定がおすすめです。

3.媒介契約を結ぶ

複数の査定額を比較し検討したら、不動産会社と媒介契約を結びます。

 媒介契約とは、買主を探してもらう不動産会社を決めて、契約を締結することを指します。

媒介契約を通じて、物件の売り出し価格や不動産会社が受け取る報酬額、売却活動の方針などを決めます。契約の種類は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

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4.売却活動

売却活動

媒介契約を結んだ後は、不動産会社による売却活動がスタートします。具体的には、チラシや新聞折込の広告、不動産ポータルサイトに掲載するなどの販売活動を行います。

広告やサイトを見て問い合わせが入れば、不動産会社が購入検討者へ物件の案内や説明を行います。

購入検討者が実際に物件を見たいと希望した場合は、不動産会社または売主が内覧に立ち会います。

 内覧は不動産会社に任せても問題ないですが、売主が直接対応したほうが実際に生活した人にしかわからない物件の魅力を伝えられます。

5.買主と売買契約を結ぶ

買主が決まったら、不動産会社を通じて買主から「購入申込書」を受け取ります。その後、売主と買主の双方の条件を調整し合意に至ったら、売買契約を結びます。

 売買契約書には、物件の売買価格や物件の情報、所有権移転の時期などが明記されます。

売買契約は、売主、売主側仲介業者、買主、買主側の仲介業者が一堂に会し実施されることがほとんどです。

一般的には不動産会社のオフィスで行われます。
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6.物件の引渡し・決済

物件の引渡し・決済

売買契約で定めた内容をもとに、買主から売却価格の代金を受領し、物件の引渡しを行います。売却する物件の住宅ローンが残っている場合は、引渡し前に完済して抵当権を抹消する必要があります。

引き渡し当日までに手続きが終わっていないと、契約内容によっては違約金が発生する可能性もあるので注意しましょう。

7.確定申告・納税

物件の売却によって利益が出た場合は、確定申告をする必要があります。仮に利益が出なかった場合でも、確定申告の損益通算にて利益を抑えられる場合があります。

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RENOSY

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RENOSYのココがおすすめ
  • 東京商工リサーチ調べで、2年連続不動産投資売り上げ実績No.1※1
  • 入居率99.5%!平均空室期間はたった26日※2
  • アプリで簡単に物件管理ができる
  • AIが算出した資産価値が高い優良物件を紹介してくれる
  • グループ会社が賃貸管理業を行っているから、連携もスムーズ

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不動産情報サイトRENOSY(リノシー)は2013年に設立されたGA technologiesが運営しています。

RENOSYは、東京商工リサーチによる投資用中古マンションの売り上げ実績が、2年連続で1位を獲得※1。たくさんの人がRENOSYを通して投資用不動産を購入しています。

 購入後の物件入居状況や送金内容などは、アプリで簡単に管理可能。チャットでの相談もできるので、困ったことがあってもすぐに解決できそうです。

また、購入後の管理はグループ会社にお任せできて、プランも充実。リスク許容度と価格に合わせて、3つのプランから選ぶことができます。

3つのプラン概要
  集金代行プラン
最低限のサポートで安い
ワイドプラン
設備リスクをしっかりカバー
NEOインカム
空室+設備リスクをカバー
設備修理・交換費用
空室時の負担
滞納時の負担
原状回復の費用
タテカンさぽーと
広告費の負担
契約期間
(更新)
3年
(以降は2年で自動更新)
3年
(以降は2年で自動更新)
7年
(譲渡対価は1年ごと)
空室時の賃料まで保証してくれる「NEOインカム」に加入すれば、家賃収入が途切れることがないので、おすすめです。

どのプランを選んでも、入居者とのやりとりや募集はGA technologies側で行ってくれますので、安心です。

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企業名 株式会社GA technologies
所在地  東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
設立 99.5%(2021年2月時点)
入居率 2013年3月12日

出典:RENOSY 公式サイト

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※1~2
※1)2021年6月 東京商工リサーチ 不動産投資マンスリーレポートより
※2)公式サイトより

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズのココがおすすめ
  • 入居率97.4%!安定した家賃収入が期待できる
  • 入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞って、ニーズに合うマンション作りをしている
  • マンションクオリティが高いから、築20年越えの物件でも安定した入居率を保っている
  • 建物のメンテナンスに細かい配慮をし、長い間綺麗に住み続けられるようにしている
  • オーナー専用アプリ「LENZ」を使えば、おうちにいながら契約更新も可能

※2021年6月度 公式サイトより

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トーシンパートナーズは、1989年設立の不動産会社です。「フェニックス」や「ZOOM」のマンションシリーズを出していることで知られています。

入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞り、マンションの立地やデザイン性なども計算尽くなので、築20年経った物件でも安定した入居率をキープしています。

 建物のメンテナンスも配慮。清掃、設備点検などを定期的に行い、より長くマンションの資産価値が保たれるように配慮しています。

マンションの設備は24時間監視、各マンションに清掃スタッフを配置するなどして、安全と清潔感を維持。入居者も安心して暮らるでしょう。

オーナー専用のスマートフォンアプリ「LENZ」では、いつでも気軽にチャットで困りごとなどを相談できます。

アプリ上での契約更新も可能なので、おうちにいながら簡単に不動産投資ができます。忙しい人にもピッタリです。

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企業名 株式会社トーシンパートナーズ
所在地  東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5
設立 1989年2月18日
入居率 97.4%

出典:https://www.tohshin.co.jp/

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SYLA(シーラ)

SYLA

SYLAのココがおすすめ
  • 入居率99.3%!※1空室のリスクが少なく安心
  • 年間400戸近くを販売※2する実績
  • 専門知識を持つプロがマンション施工中に何度も安全性をチェック。抜かりない安全へのこだわり
  • 厳しい審査を通過しなければならない「住宅性能表示制度」を導入
  • 管理業も行っているなら、購入から運用の流れがスムーズ

※1 SYFORMEの入居率。公式サイトより
※2 公式サイト「販売個数推移」より。2020年度は377戸

SYLAは、デザイナーズワンルームマンション「SYFORME(シーフォルム)」などを開発、販売する不動産会社です。

駅近の土地にこだわり開発したSYFORMEは、入居率が99.3%。空きが出てもすぐに埋まってしまうほど、魅力のあるワンルームマンションです。

 空室が続くと、本来入ってくるはずの家賃収入が入ってきません。入居率が高いのは、投資用不動産を購入する上で大事なポイントです。

安全性にもこだわり、マンション施工中には専門知識を持つプロが、何度も安全性をチェック。すべての住人が安心して暮らせる造りになっています。

国土交通省に登録している評価機関が厳しい目線で審査をする「住宅性能評価書」も取得しており、10分野で32もの項目基準をクリア。確かな品質であることは間違いありません。

また、マンション管理業も行っているので、投資用不動産購入後の流れもスムーズです。

施工主が管理をしてくれると、構造や設備についてもしっかり把握いるので、さまざまな面で安心できます。

企業名 株式会社シーラ
所在地  東京都渋谷区広尾1-1-39
恵比寿プライムスクエア 7F
設立 2010年9月29日
入居率 99.3%(SYFORME)

出典:https://syla.jp/

よくある質問

不動産の仲介手数料を支払うタイミングは?
売買契約の際に手数料の半額を支払い、物件を引き渡す際に残りの額を支払うのが一般的です。ただし、不動産会社によって異なるので、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。
不動産の仲介手数料は値引き交渉可能?
下記の場合は、不動産の仲介手数料を値引き交渉ができる可能性が高いです。
  • 両手取引(単独仲介)の場合
  • 売買価格が一般的に高額な場合
  • 売出しから成約までの期間が短い場合
  • 売買価格が不動産会社による事前査定より低い場合
不動産の仲介手数料が無料になるケースはある?
両手取引の場合や、不動産会社が売主の物件を購入する場合は、不動産の仲介手数料が無料になる可能性が高いです。ただし、物件価格に仲介手数料が含まれていたり、仲介手数料ではない別の名前で手数料を取られたりすることもあるので、注意が必要です。
不動産売却時の仲介手数料以外にかかる費用は?
不動産売却時の仲介手数料以外にかかる代表的な費用は、引っ越し料金・建物の解体費用・手付金です。

まとめ

この記事では、不動産売買における仲介手数料に関して、その相場を知る意味も含めて上限額や計算方法を紹介しました。

不動産の売買をする際には、仲介手数料以外でも「引っ越し費用」や「手付金」などが発生したりします。また、仲介手数料を支払うべきタイミングもあります。

実際の取引を行う前に、そういった不動産売却のコツについて調べておくことをおすすめします。

現在、不動産の売買を検討している人は、仲介手数料についてリサーチを欠かさず行うことで、より安心して手続きができるでしょう。

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・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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