「マンション投資やワンルーム投資などの不動産投資が節税になる」という話を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。実際、不動産投資はやり方次第で支払う税金を抑えることが可能です。
そこでこの記事では、不動産投資がなぜ節税対策になるのかを徹底解説。また、節税を行う際の注意点や節税効果が高くなる年収なども紹介しています。
- 不動産投資で節税できる仕組み
- 不動産投資で節税対策を始める方におすすめの会社
- 不動産投資で節税をする際に重要なこと＆デメリット
| 取り扱い物件数 | - |
|---|---|
| 金融機関提携 | - |
| 無料セミナー | あり |
| 最低投資額 | 1口1万円から |
Contents
不動産投資で節約できる税金
まずはじめに税金の種類別で、それぞれ節税できる仕組みについて解説します。不動産投資で節税できる税金は以下の5つです。
- 所得税
- 住民税
- 相続税
- 贈与税
- 法人税
所得税
不動産投資では「減価償却」で赤字を作って、「損益通算」で給与所得と相殺できます。
| 減価償却 | 固定資産を購入した年に全額分の費用を計上するのではなく、毎年少しずつ分割した金額を費用計上できる仕組み |
|---|---|
| 損益通算 | 不動産投資の赤字額を給与所得と相殺できる仕組み |
たとえば、サラリーマンは毎月の給料から所得税が差し引かれていますが、これは年収に対して所得税が課税されているからです。
つまり、不動産投資では赤字額を給与所得と相殺できることになります。
住民税
住民税も所得税と同じく、毎月の給料から天引きされている人がほとんどでしょう。不動産投資を始めたての頃は、利益より経費のほうが上回り、赤字が発生することが一般的です。
また、所得税や住民税を軽減するには確定申告が必須です。
相続税
現金に対する税率よりも、「賃貸用不動産」として相続する方が税率が低くなるのが、不動産投資によって節税できる仕組みです。
つまり、1億円の賃貸用不動産を相続すれば、5,000～6,000万円の評価額に対して相続税がかかります。
贈与税
1年間で110万円を超える財産を受け取った場合課税対象となります。また、贈与税も贈与するモノによって税率が異なる税金です。こちらも現金より不動産のほうが20~30%の税率を抑えられます。
また、「相続時精算課税制度」も有効です。これは、60歳以上の祖父母または父母などの親族から、20歳以上の子や孫に贈与する場合に適用される制度。
仮に、3,000万円の不動産を贈与する場合、「相続時精算課税制度」を使えば課税対象は3,000万円（不動産）－2,500万（控除）＝500万円となります。
法人税
個人で不動産投資を行った場合、所得税・住民税の最大税率は55%ですが、法人の場合最大33%に抑えられます。
法人化するメリットは所得税・住民税以外にもあり、相続税や贈与税にも関わります。仮に法人化してから不動産を贈与または相続する場合、役員報酬として受け渡すことができるからです。
しかし、法人化するためには最低でも20万円程度の資金や、法人として運営する知識が必須です。
不動産投資が節税になる仕組み
不動産投資で節税できる仕組みは以下の2つの項目によるものです。それぞれ簡単にシュミレーションも紹介します。
- 減価償却を行うケース
- 損益通算を行うケース
減価償却を行うケース
年間利益が5,000万円の企業が1億円の設備投資を行った場合、購入した年に費用計上してしまうと5,000万円の赤字が発生します。
仮に価格が5,000万円で耐用年数が5年間のマンションを購入した場合、毎年1,000万円ずつ減価償却できます。
つまり、年収1,200万円のサラリーマンであれば、表向きの収入を5年の間200万円に抑えられるということです。
損益通算を行うケース
こちらも同じく前述の5,000万円の耐用年数が5年間のマンションだと仮定しましょう。
家賃収入が800万円でその他諸々の経費が200万円、減価償却費が1,000万円だとすると以下のような赤字額が生まれます。
つまり、毎年400万円の赤字額を所得と相殺できるということです。
不動産投資で節税効果が高い年収額
不動産投資において、どれくらいの年収があると高い節税効果が見込めるのでしょうか。以下の2つの項目に分けてそれぞれ解説します。
- 年収1,200万円の人は節税対策効果が抜群
- 年収1,200万円以下の場合、節税効果は薄い
年収1,200万円程度の人は節税効果が比較的高い
年収1,200万円程度を超えると課税所得が900万円以上になります。
仮に、物件価格1億円で建物価格が5,000万円のマンション（築20年）を購入し、5年後に売却した場合、不動産譲渡税は以下のようになります。
- 5年間の減価償却額：5,000万円÷20（築年数）＝250万円×5（売却時期）＝1,250万円
- 簿価の計算：1億円（物件価格）－1,250万円（減価償却額）＝8,750万円
- 売却益の計算（購入時と同じ物件価格で売却した場合）：1億円（物件価格）－8,750万円（簿価）＝1,250万円
- 不動産譲渡税の税額：1,250万円×20%＝250万円
物件を購入した翌年の1月1日から換算して所有期間が5年を超えると、譲渡税の税率は40%から20%に変動します。
課税所得が900万円を超える人は所得税と住民税の税率が33%です。一方、その下の範囲にあたる695万円以上の人は23%です。
年収1,200万円以下の人は節税効果が薄い
前述した通り、住民税と所得税の税率に対して、譲渡税との差が開かないためおすすめできません。また、大きな節税効果が見込めないのに、不動産投資によるリスクを背負ってしまうことになります。
10万円の節税効果に対して、不動産投資のさまざまなリスクを背負うのは誰もが避けるでしょう。
以上のことから節税目的で不動産投資するのであれば、年収1,200万円程度の人がおすすめです。
あくまでも節税目的で不動産投資をするなら年収1,200万円の人が理想ということです。そもそも不動産投資は節税対策ではなく収益性を目指すものです。
節税目的の不動産投資における物件の選び方
節税効果は物件によって変わり、年収1,200万円超えの人であればどんな物件でも良いという訳ではありません。おすすめの物件と避けるべき物件に分けて、それぞれ解説します。
- 築22年以上で木造の築古物件がおすすめ
- 新築区分マンションは避けるべき
築22年以上で木造の築古物件がおすすめ
木造の築古アパートや戸建て物件は節税対策を狙う人にとってぴったりです。木造物件の場合、「耐用年数が22年まで」とかなり短い特徴があります。
また、耐用年数（22年）を超えた物件であれば耐用年数×20%の金額で減価償却ができます。以上のことから、築22年以上の木造築古物件は節税対策に向いているということがわかります。
しかし、築古の木造物件を購入する場合、立地に気を付ける必要があります。都心部などでは木造の物件需要は低く、RC造の物件の方が需要がある言われているからです。
新築区分マンションは避けるべき
新築区分マンションは、前述した木造物件と比較して耐用年数が長いので減価償却費を大きく取れない傾向にあります。
2年目以降は、「登記費用」などのマンション購入にかかった諸費用を経費計上できなくなるからです。
また、毎年節税効果が薄まると共に、家賃収入で全体の収入が上がってしまうこともあります。
節税目的で不動産投資を行う際のポイント
不動産投資で節税を狙うなら以下の5つのポイントを押さえておきましょう。
- 不動産投資のセミナーにいく
- 節税だけを目的とする不動産投資はNG
- 融資を受ける銀行に対してのイメージアップは大切
- 数十年後まで見据えて投資
- 不動産投資以外の節税方法も検討
ポイント①不動産投資のセミナーにいく
不動産投資セミナーでは、初心者向けの基礎から高度な不動産投資術まで幅広く学ぶことができます。
セミナーでしか聞けないような情報もあるため、参加することで得られるものがたくさんあります。
さらに個別相談の機会を設けているケースもあり、専門家によるアドバイスや自身のスキルを客観的に評価してもらえるため、節税目的の不動産投資を成功させたい方におすすめです。
ポイント②節税だけを目的とする不動産投資は避けるべき
節税のみを目的として不動産投資を行うのは控えた方がいいかもしれません。本来、不動産投資は「家賃収入」や「購入時の価格」と「売却時の価格」との差を狙う投資方法だからです。
常に利益獲得を目指しつつ、できる限りの節税対策をすることがおすすめです。
ポイント③融資を受ける銀行に対してのイメージアップが大切
今後、不動産投資をどんどん展開していきたい人は、銀行に対するイメージも大事にしましょう。
節税対策を目的として赤字を計上してしまうと、銀行からは「経営不振に陥っている」というイメージを持たれてしまいます。
また、「赤字に対して黒字に転換させる経営戦略」や「将来的に繰り上げ返済をする」など、現在の状況を打開するための、明確な説明ができるように準備しておきましょう。
ポイント④数十年後をイメージしながら投資すべき
物件を購入してから数十年後をイメージしながら投資することが大切です。
将来的には、「リフォームを検討しなければならない状況」にあるかもしれませんし、「購入者から親族に相続する」可能性もあります。
ポイント⑤不動産投資以外の節税方法も検討
もし節税のみを目的とするのであれば、不動産投資以外にもさまざまな方法が存在します。
- 個人型確定拠出年金（iDeCo）
- ふるさと納税
- 扶養する親族を増やす
- 少額投資非課税制度（NISA）など
上記は、一般的なサラリーマンができる節税の代表例です。
節税目的で不動産投資を行う際の注意点
ここまでの内容で、不動産投資が節税の一つになることがお分かりいただけたでしょう。しかし、節税を加味して不動産投資を行うなら、以下のデメリットに注意が必要です。
- 空室リスクが高い物件
- 銀行から融資を受けれなくなる可能性
- 住宅ローンの返済ができなくなるリスク
- 相続する際にトラブルが発生する危険性
注意点①空室リスクが高い物件
所得税・住民税を節税したいがために、建物の建築や賃貸用物件の購入を早々に行うのは控えた方がいいでしょう。
空室の建物が残り続けた場合、家賃収入が入らなくなります。不動産投資による収入が無い状態でも、住宅ローンの返済や建物の維持など、さまざまな費用ばかりが膨らんでいきます。
注意点②銀行から融資を受けれなくなる可能性
節税を目的として赤字を計上していると、銀行から「経営不振に陥っている」と見なされ、次の融資が受けれなくなる可能性があります。
新たに不動産を購入または建築する時はもちろん、修繕などにかかる費用に必要なお金も借りられなくなるのは大きなデメリットです。
注意点③住宅ローンの返済ができなくなるリスク
賃貸収入を定期的に得られない物件の運用には、住宅ローンの返済が滞る、またはできなくなるリスクがあります。
この場合、そもそも立地が悪いなどの問題が考えられます。築年数が進んだ後に入居者が増えるとは考えにくいのが一般的な認識です。
注意点④相続する際にトラブルが発生する危険性
不動産を財産として購入する人も少なくありません。前述した通り、現金より不動産のほうが相続や贈与の際の税率が低くなります。
「公平に相続しなければいけない」と考え共有名義にする人がほとんどですが、修繕や売却する時に名義人全員の同意を得る必要があります。
不動産投資の節税するには確定申告が必要
不動産投資で最大限節税効果を発揮させるためには確定申告を行う必要があります。
この章では不動産投資で節税するための確定申告について解説していきます。
- 青色と白色どちらがいい？
-
青色申告のメリット・デメリット
-
白色申告のメリット・デメリット
青色と白色どちらがいい？
確定申告には青色申告と白色申告があります。不動産投資で節税を狙うのであれば青色申告がおすすめです。 青色申告は個人事業主や法人が行う確定申告の申請方法です。
青色申告をするためには「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。
白色申告は「所得税の青色申告承認申請書」を提出していない事業主が申告する方法です。以前は書類の作成が白色の方が楽でしたが、現在では青色とほとんど変わらなくなりました。
節税効果は青色申告の方が高いので、不動産投資で節税を狙うなら青色申告一択です。
青色申告のメリット・デメリット
青色申告のメリットとしては以下のようなものが挙げられます。
- 青色申請特別控除が受けられる
- 家事関連費用の経費化
- 純損失の繰越控除を利用できる
- 繰戻還付が受けられる
青色申告をするメリットとして一番大きいのは青色申請特別控除の存在でしょう。こちらは青色申告をするだけで最大65万円もの控除を受けることができるという制度です。
65万円の控除を受けるためにはいくつか条件がありますが、55万円・10万円などの控除も存在します。 一方で青色申告のデメリットとしては以下の通りです。
- 白色よりも多少手間がかかる
- 許可を取り消される可能性がある
青色申告は白色申告よりも条件が多く設定されているため、書類作成などの手間は白色よりもかかってしまいます。
また青色申告を行う上で書類の不備などが見つかってしまうと、許可を取り消されてしまうという可能性もあるのです。
白色申告のメリット・デメリット
白色申告のメリットとしては以下のようなものが挙げられます。
- 手続きが楽
- 確定申告初心者には取り組みやすい
白色申告の大きなメリットとしては、手続きが楽だという点が挙げられます。青色申告のように事前の手続きが必要ないので、その分の手間は減ります。
以前は提出する書類がシンプルだったのですが、制度が変わってからはより複雑な手続きを踏まなくてはならなくなったので、このメリットはほとんどなくなってしまいました。
白色申告のデメリットとしては以下のような点が挙げられます。
- 特別控除が存在しない
- 赤字は繰り越せない
- 経費に限界がある
白色申告には青色申告のように特別控除が存在しません。そのため青色に比べると節税効果に圧倒的な差があります。
また赤字は繰り越せない・経費に限界があるなど青色申告なら普通に受けられる待遇を受けられないので、青色申告をする方が良いでしょう。
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出典：SYLA公式サイト
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不動産投資と節税に関するQ&A
戸建投資は規模が小さく少額で購入することが可能な点がメリットです。
不動産を売却した時の譲渡税率との差が開くため節税効果が高まります。
一方、年収1,200万円以下の人は、住民税と所得税の税率に対して譲渡税との差が開かず節税効果が薄いです。
まとめ
ここまで、不動産投資が節税対策になる仕組みや、節税のシュミレーションなどを紹介してきました。
マンション投資やワンルーム投資など、建物に対する投資であれば節税できることがお分かりいただけたと思います。
また、相続税や贈与税も軽減できるので、人によってはかなり大きなメリットを受けられるでしょう。ただし、節税のみを目的とした不動産投資は避けるべきでしょう。
