近年、会社員の方にも副業として人気が高い不動産投資ですが、「不動産投資を始める上で自己資金はいくら必要なの？」「不動産投資ローンって利用した方が良いの？」と疑問に思われる方も多いでしょう。
不動産投資ローンを利用することにより、自己資金が少なくても大きな資金を融資してもらえるため、すぐに投資物件の運用を開始できます。
今回は、そんな不動産投資ローンの概要やメリット・デメリット、住宅ローンとの違いを徹底解説します。
Contents
不動産ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンとは、家賃収入を得るための収益用不動産を購入するために、金融機関から借入をするローンのことです。一方、住宅ローンは自宅を購入するためのローンとなります。
以下で、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを表でまとめました。
| 不動産投資ローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 審査基準 | 借主の属性、返済能力、物件の価値、収益性 | 借主の属性、返済能力 |
| 金利（銀行、信用金庫） | 高い（0.4〜4.5％） | 普通（0.3〜2.0％） |
| 対象物件 | 投資用物件（居住用、オフィス用、ワンルーム、一棟） | 自宅（マンション、戸建て） |
| 借入可能額 | 年収の10〜15倍 | 年収の7〜10倍 |
物件の価値や収益性も審査の基準となる
ローンを組む際、不動産投資ローンと住宅ローンのどちらも借主の属性が審査基準となり、返済能力があるかをチェックされます。
それに加えて、不動産投資ローンでは物件の価値や収益性も審査基準となるため、審査がより厳しくなります。
金利が高めとなる
金利については、不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも高いのが特徴です。
もし住宅ローンの金利が高いと住宅が買えなくなる人が増えてしまいます。
また、金利の種類は住宅ローンでは固定金利が多いですが、不動産投資ローンでは変動金利となるのが一般的です。
不動産投資ローンでは、金利の変動リスクにより総返済額が変わる可能性があることを確認しましょう。
対象物件が投資用物件のみ
不動産投資ローンでは、対象物件が投資用物件のみとなります。投資用物件には、居住用とオフィス用の2つに大きく区分できます。
不動産投資ローンでは、住宅ローンのような自宅は対象外となり賃貸用の物件のみが対象です。
借入上限が高い
借入上限は個人の年収や職業、勤務先、金融機関などによって異なります。
これはローンの審査基準の違いによるもので、不動産投資ローンでは借主の属性、返済能力に加えて物件の価値、収益性も含まれるため、融資額も合わせて大きくなります。
住宅ローンでは、借主の年収や返済能力を考慮して融資額が決まる一方で、不動産投資ローンでは投資のリターン分を融資額に含まれます。
不動産投資ローン借入までの流れ
ここでは、不動産投資ローン借入までの流れを順番に解説します。
早くても1週間、長い場合だと数ヶ月かかることもあるので、早めに準備しましょう。
事前審査
事前審査では、物件と自分の資産状況に関する書類を提出します。審査に必要な書類は、銀行によっても詳細が異なりますが、共通して提出すべき書類はたくさんあります。
- 免許証、健康免許証のコピー
- 源泉徴収票3年分
- 確定申告書（給与収入以外の収入がある場合）
- 返済予定表
- 保有物件の謄本 など
銀行によっては上記以外の書類の提出を求められることもありますが、書類を事前に用意しておけばスムーズに本審査に移れます。
本審査
本審査では、物件と借主の属性がその銀行に合っているかどうかを審査します。
本審査では、銀行の担当者との面談があります。この面談では主に資料や資産の確認を行い、資産運用の目的を聞かれます。
契約・融資実行
審査に通過し融資が決まったら、金銭消費者貸借契約を行います。その際は、実印や身分証明書などを提示します。
不動産投資ローンの種類
不動産投資ローンには借入先の金融機関によって種類があり、「事業系ローン」「ノンバンク系ローン」「都市銀行」「地方銀行」などに分けられます。
そこで、不動産投資ローンの種類とその特徴について解説していきます。
- 事業系ローン
- ノンバンク系ローン
- 地方銀行
- 都市銀行
事業系ローン
事業系ローンは「日本政策金融公庫」が提供しているローンのことで、不動産投資事業だけでなく、幅広く新規事業の融資サポートを提供しています。
そのため、不動産投資の実績・経験がない方であっても、相談に乗ってくれたり融資の承認が受けやすい金融商品になっています。
- 新規開業資金
- 新規開業資金（女性・若者/シニア起業家支援事業）
- 一般貸付
不動産投資ローンがなかなか組めない初心者の方や、どこから相談をすればいいのかと迷っている方であれば、日本政策金融公庫を活用しましょう。
ノンバンク系ローン
ノンバンク系のローンは、預金の受け入れを実施していない金融機関（ノンバンク）からの借入します。
地方銀行
地方銀行の不動産投資ローンでは、都市銀行と比較すると融資の承認確率が高く、不動産投資初心者の方でも相談に乗ってくれる可能性がある金融機関です。
多くの場合、地方銀行の管轄エリア内に位置している不動産物件にのみ融資をしてくれるため、物件のエリアに対応しているのかは確認が必要です。
まずは、「地方銀行」に相談し、難しいようであれば「日本政策金融公庫」で相談するという流れも初心者の方にはおすすめでしょう。
都市銀行
都市銀行の不動産投資ローンは融資審査が非常に厳しく、属性や実績がある方でないと基本的には難しいです。
都市銀行HPの「不動産投資ローン」商品をみると、「年収700万円以上の安定した収入がある方」などの厳しい条件も記載されていることも多いので、初心者には利用しづらいです。
不動産投資ローンの審査に通過するための6つのコツ
ここでは、不動産投資ローンの審査に通過するためのコツを6つ紹介します。
- 資産価値の高い物件を選ぶ
- 融資を受ける銀行へは不動産会社の紹介で選ぶ
- 団信に入るために健康でいる
- 地縁を利用する
- 不動産投資の目的を賃貸事業にする
資産価値の高い物件を選ぶ
投資先に資産価値の高い物件を選ぶことで、金融機関から融資を受けやすくなります。不動産投資ローンでは、借主の属性や返済能力だけでなく、投資物件の資産価値も審査対象に入ります。
審査に通過するために、自身の年収や返済能力をすぐに上げるのは難しいですが、物件選びによって審査に通過する確率を上げるのは可能です。
融資を受ける銀行へは不動産会社の紹介で選ぶ
融資を受ける銀行は自身で見つけるよりも、不動産会社の紹介を受けて不動産投資ローンの申し込みを行うのもおすすめです。
不動産会社と提携している銀行だと、融資を受けられる可能性が高くなるからです。
審査までの準備をサポートしてもらい、なるべく融資を受けられる可能性を高めたい方は、融資先の銀行を不動産会社に紹介してもらいましょう。
団信に入るために健康でいる
不動産投資ローンを利用する際は、団体信用生命保険への加入を勧められます。
団体信用生命保険は、借主が死亡したり重度の障害により生計を立てられなくなったりした場合に、代わりにローンの返済を行ってくれます。
団体信用生命保険に未加入の借主が死亡し遺族が相続を放棄した場合、融資分の回収ができなくなり、銀行側に大きな損害が出るのを防ぐためです。
団体信用生命保険への加入は、健康診断の結果書類の提出が必須なため、融資を受ける際は健康に気を遣っておきましょう。
地縁を利用する
不動産投資ローンの審査を通過しやすくするために、自身が住んでいる地域銀行に申し込むのも方法の一つです。
もし、融資を受けようと考えている銀行が居住地から離れている場合は、自身が住んでいるエリアの地方銀行に相談してみましょう。
不動産投資の目的を賃貸事業にする
不動産投資の目的を賃貸事業にすることで、審査を通過しやすくなるのでおすすめです。銀行の担当者と行われる本審査では、不動産投資の目的を聞かれます。
もし、不動産投資の目的をの「節税」などと答えてしまうと、銀行側に返済ができないと思われるリスクがあるため審査の通過も難しいです。
不動産投資の目的を聞かれたら、長期保有を目的とした賃貸事業と答えることで審査を通過する可能性を上げましょう。
自己資金を貯めておく
不動産投資ローンに通過するためには、自己資金を貯めておくことも重要です。自己資金を貯めておけば、頭金を入れることで返済能力をアピールできるため、金融機関に良い印象を与えられます。
自己資金は、物件の種類にもよりますが物件価格の15〜30％が目安と言われているため、事前に計算しておくと良いでしょう。
不動産投資ローンのメリット
不動産投資ローンを利用するメリットは以下の3つです。
- 小さな資金で大きな借り入れができる
- 手元に資金を残して投資できる
- 生命保険代わりにできる
小さな資金で大きな借り入れができる
不動産投資ローンを利用することで、小さな資金で大きな借り入れができます。
投資の中でも、株や投資信託などではある程度まとまった資金が必要ですが、不動産投資では少額の自己資金で大きな投資ができます。
ただ、融資を受けるには金融機関の審査を受けて通過しなければなりません。職業や年収を考慮して、返済能力があることを証明できるようにしておく必要があります。
手元の資金を残して投資できる
不動産投資ローンでは、手元に資金を残して投資ができるため、不測の事態が起こったときでも対応できます。また、不動産投資では空き部屋が発生する可能性があります。
不動産投資ローンを利用することで、資金不足による撤退を防げるのがメリットです。
生命保険代わりにできる
不動産投資ローンを利用する際には、ほとんどの場合団体信用生命保険に加入します。
そのため、家族に支払いの負担がかからないのがメリットです。
不動産投資ローンを利用すれば、生命保険代わりの団体信用生命保険に加入できるので、自身に万一のことが起きてもローンを完済した状態で家族に資産を残せます。
不動産投資ローンのデメリット
不動産投資ローンにはデメリットも存在します。利用する前にデメリットを理解し対策しておきましょう。
- 空室がでると自己負担する可能性がある
- 利息が変動する可能性がある
- 自宅の住宅ローンが組みにくくなる
空室がでると自己負担する可能性がある
不動産投資ローンでは、家賃収入が返済額より多い場合には利益が生じ、収益額を修繕費として積み立てたり、次の投資に回すことができます。
しかし、空室がでると家賃収入が返済額を下回る場合があります。
ただし、空室による自己負担は、あらかじめ保証会社と空室保証の契約を結んでおけば防ぐことが可能です。
物件の立地や人口を考慮し、空室が起きそうな物件は空室保証で対策を取っておくと良いでしょう。
利息が変動する可能性がある
不動産投資ローンで、変動金利制を選択すると金利によって利息が変動します。
不動産投資ローンでは、完済までローンが一定の固定金利もありますが、金利が一定である分、あらかじめ高めの金利を設定しているケースがほとんどです。
変動金利では、固定金利よりも金利は低めですが、上昇リスクを考慮し総返済額が借り入れ時よりも多くなる可能性があることを確認しておきましょう。
自宅の住宅ローンが組みにくくなる
不動産投資ローンを利用し始めると、月々ローンの支払いが発生します。
残債とはローンの残りの返済額のことをいい、与信枠とは融資を受けられる金額のことです。
しかし、不動産投資での収益が安定していれば、たとえ返済中であっても住宅ローンを利用できる可能性があります。
また、不動産投資で得られた収益を住宅ローンの頭金として利用し、審査に通過しやすくするのも方法の一つです。
不動産投資ローンを利用しながら住宅ローンを組むことは、不動産投資の運用次第で十分可能であると言えるでしょう。
不動産投資ローンを検討している方におすすめの不動産投資会社4選
SYLA（シーラ）
- オリジナルブランドSYFORMEは入居率100％を達成した実績あり
- 2022年12月の入居率は98.6％・SYFORMEは99.3％
- 入居から退去まで一貫してフォローを実施
- 住宅性能表示制度を導入
- 住宅瑕疵担保責任保険に加入できる
SYLA（シーラ）ではオリジナルブランドSYFORMEを展開しています。2014年には入居率100％を達成しており、以来高い稼働率を維持し続けている点が特徴です。
2022年12月の入居率は98.6％であり、SYFORMEに関しては99.3％となっています。高い入居率を維持し続けることで空室リスクが軽減されるため、安定したマンション経営が実現するでしょう。
そして、SYLA（シーラ）では国土交通大臣指定の第三者評価機関が建物の品質・性能を客観的に評価する、住宅性能表示制度を導入しています。
これにより、設計図書審査・現場検査等を受けることで品質維持・向上に努めているのです。また、住宅瑕疵担保責任保険に加入できる点も特徴となります。
企業名
株式会社シーラ
所在地
東京都渋谷区広尾1-1-39
恵比寿プライムスクエア 7F
設立
2010年9月29日
入居率
99.1％（SYFORME）
無料でセミナーに参加する
出典：SYLA（シーラ）
RENOSY
- 東京商工リサーチ中古マンション投資売上実績3年連続No1
- AIで算出した優良物件を提案
- 入居率99％・平均空室期間29日の安定経営で初心者でも取り組みやすい
- 初期費用10万円～・月額負担約15,000円と手軽
- 各領域のプロが長期安定運用をサポート
RENOSYは東京商工リサーチ中古マンション投資売上実績にて、3年連続でNo1を獲得している実績があります。独自のスコアリングによりAIが算出し、優良物件を提案する点が特徴です。
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なお、物件購入後はアプリで管理できる点も見逃せません。煩雑になりがちな書類や資産情報等の管理は、アプリに集約されます。購入後の各種サポートもアプリで受けられるのです。
また、各領域のプロ集団が長期安定運用をサポートしてくれる点も魅力です。入居者募集やリノベーションによる資産価値向上、将来の売却までをサポートしてくれます。
企業名
株式会社GA technologies
所在地
東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
設立
2013年3月12日
入居率
99％
無料で資料請求する
出典：RENOSY
トーシンパートナーズ
- 自社マンションブランドZOOMは9年連続でグッドデザイン賞を受賞
- 2016年～2020年までの平均入居率99.1％
- 投資の疑問をプロに無料で個別相談可能
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設立30年以上の実績とノウハウがあることから、これだけ魅力的な功績や数値を残せていると言えます。そして、個別での無料相談が可能な点も特徴です。
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| 企業名 | 株式会社トーシンパートナーズ |
|---|---|
| 所在地 | 東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5 |
| 設立 | 1989年2月18日 |
| 入居率 | 99.1％ |
無料で資料を見てみる
出典：トーシンパートナーズ
FJネクスト
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また、最寄り駅まで徒歩数分圏内の立地となっており利便性も抜群です。東京都や神奈川県を中心とした、賃貸需要の高いエリアを厳選しています。
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資産運用型（投資用）マンションに関するさまざまな情報を発信するサイト「GALA NAVI」では、投資のメリットやリスクなどの情報を収集できます。
| 企業名 | 株式会社エフ・ジェー・ネクスト |
|---|---|
| 所在地 | 東京都新宿区⻄新宿六丁目5番1号 新宿アイランドタワー11F |
| 設立 | 1980年7月 |
| 入居率 | 99.0％ |
無料で資料を見てみる
出典：FJネクスト
よくある質問
住宅ローンと比較して、金利も高く融資審査の基準も高めに設定されていることが多いです。
住宅ローンは自宅（マンション、戸建て）が対象物件となり、不動産投資ローンでは、投資用物件（居住用、オフィス用、ワンルーム、一棟）が対象です。
不動産投資ローンの審査を通過しやすくするために、自身が住んでいる地域銀行に申し込むのも方法の一つです。
自己資金と不動産投資ローンを合わせてレバレッジをかけられるため、高額な資産を運用できるのが魅力です。
「空室がでると自己負担する可能性」「利息が変動する可能性」「自宅の住宅ローンが組みにくくなる」などのデメリットがあります。
家賃収入が返済額を下回る場合、家賃収入に応じて自己資金を切り崩して返済することになるので注意しましょう。
不動産投資ローンの審査は本人の「年収」「勤務先」「経歴」と合わせて、「物件の収益性」や不動産事業の「収支計画」も必要になります。
そのため、実施予定の不動産事業の収支計画書がしっかり作り込まれており、不動産投資ローンを完済でき、収益性が見込めるのかをしっかり提示する必要があります。
まとめ
不動産投資ローンは、借主の年収や返済能力だけでなく投資物件の価値や収益性も審査の対象となります。
そのため、住宅ローンよりも審査の基準が厳しいのが特徴です。
しかし、審査に通過すれば大きな資金を融資してもらえるため、自己資金が少なくても運用ができるようになります。
不動産投資ローンを受けるには、団信への加入を条件としている金融機関もあるため、健康状態に気を遣うことはとても大切です。
また、ローンの返済には金利の変動により、総返済額が借入時から変動することを考慮し返済計画を立ててからローンを組むかどうか判断すると良いです。
不動産投資ローンの審査を通りやすくするために、不動産会社から自分に合った金融機関を紹介してもらいましょう。
