不動産投資が「やめとけ」と言われる理由とは？その対処法も紹介

老後や将来に備えて、「不動産投資を始めたい」と考えている方も多いでしょう。しかし、不動産投資についてはさまざまな意見があり、中には「やめとけ」という声も聞こえてきます。

せっかく不動産投資を始めようと思っても、「やめとけ」という声が聞こえてきたら、不安になってしまいますよね。

そこで本記事では、不動産投資がやめとけと言われる理由や対処法をご紹介します。

不動産投資をおすすめする理由や、向いている人の特徴も解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資がやめとけといわれる理由5つと対処法

ここでは不動産投資が「やめとけ」と言われている理由を5つご紹介します。

以下ではそれぞれの対処法もお伝えするしますので、ぜひ参考にしてください。

不動産ローンを組まなければならないケースがある

自己資金だけで物件を購入できない場合、不動産ローンを組まなければいけません。不動産ローンとは、土地や建物などの不動産を担保とし、資金が借りられるローンです。

不動産ローンは、居住を目的に資金を借りる住宅ローンとは異なり、資金使途は原則自由です。

不動産ローンを利用すると、審査を経てから融資されるまでに1週間程度必要です。さらに借入金額には手数料が加算されるため、自己資金だけで物件を購入する場合よりも支払い金額が増えます。

もし不動産ローンを組んだ後に返済が困難になった場合は、物件を売却されてしまいます。

不動産ローンは、無理のない範囲でローンを組むと良いでしょう。

物件選びによってローンは怖くない

不動産ローンを組む場合、家賃収入だけで月々の返済が可能なのかが大切です。家賃収入が月々の返済額と予想した利益を上回るような物件選びが必要でしょう。

不動産投資の物件を選ぶ際は、以下のポイントを意識しましょう。

すぐに売れてしまう物件は、安全性が優れており立地が良い場所に建っているなどの好条件が揃っているものばかりです。物件選びでは、「この部屋に住みたい」と思うような物件を探すことが大切です。

自己資金のみで開始できる不動産投資もある

借金をせずに自己資金だけで始められる不動産投資は、いくつかメリットがあります。まず1つ目は、利息の支払いが不要となることです。

2つ目は、返済困難となり不動産が売却されないメリットです。ローンを組んで返済が困難になることを避けたい方は、まずは自己資金を貯めてから投資しましょう。

自己資金だけで不動産投資を始めるためには、まず建物本体の購入にかかる費用とその他の諸費用となる資金を準備しなくてはいけません。

諸費用は主に以下の費用が必要です。

また自己資金を頭金にローンを組む場合は、物件価格の5％〜10％の額が目安となります。物件価格の全額を用意せずに、頭金を用意してから不動産ローンを利用するのもおすすめです。

家賃滞納などのトラブルがある

不動産投資を検討している方は、入居者によっては家賃滞納などのトラブルが起こるかもしれないと考えましょう。一般的に2％〜3％程度の入居者が、家賃を滞納すると言われています。

入居申込書を確認する時に、以下のポイントをチェックすると良いでしょう。

上記などを参考に、入居者を見極めることも大切です。

家賃保証会社を利用する

家賃滞納トラブルを避けるには、家賃保証会社の利用を検討することもおすすめです。家賃保証会社を活用すれば、家賃督促をご自身で行う必要はなく、家賃収入が途切れるリスクも避けられます。

また連帯保証人を頼める相手がいない入居者にとっても、家賃保証会社の利用で家が借りられるのはメリットです。

ただし保証料によって諸費用が増えてしまうため、入居を決定するまでに至らない場合もあります。

しかし、現在の賃貸契約では「家賃保証会社加入必須」などのケースがほとんどです。ぜひ利用してみましょう。

人口減少による空室リスク怖い

不動産投資を行う方は、人口の増減傾向に着目し、空室となるリスクがあるのかを確かめましょう。

空室期間が長くなると、もちろん家賃収入はなく、部屋の維持費がかかり損失が生じる可能性があります。

空室リスクを避けたい方は、空室保証の利用をおすすめします。

空室保証を契約すると、家賃収入が満室賃料を下回った場合に、満室賃料の80％〜90％が保証されます。

契約する前に、全額保証されない点を理解した上で利用しましょう。

付加価値の高い物件を選ぶ

空室リスクを避けたいなら、付加価値が高い物件を選ぶことをおすすめします。付加価値が高い物件は、以下の条件が整っているかで判断されます。

具体的には、物件から最寄り駅まで徒歩数分以内、オートロックや監視カメラが設置されているなどを確かめましょう。

特にオートロックなどのセキュリティ対策が整っている物件は、女性やファミリー世帯の入居者が多くいます。

付加価値が高い物件は資産価値が落ちにくいため、将来的に売却を検討している方にもおすすめです。

世帯数が増加している地域を選ぶ

世帯数や人口が増加している地域は、空室リスクが少なくこの先も満室が継続される可能性が高いです。

不動産投資をきっかけに引っ越しを考えている方は、物件選びの対象となる地域の幅を広げることもおすすめです。

国内で最も人口が増えている地域を知りたい方は、以下の資料を参考にしてください。

以下では、人口増加数と人口増加率の1位を都道府県別と市町村別に分けてご紹介します。

【都道府県別】

【市町村別】

上記のような人口増加がみられる地域では賃貸物件の需要が高く、購入した不動産の値上がりにも期待できるでしょう。

参考：住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイント｜総務省

大規模修繕にコストがかかる

大規模修繕とは物件の劣化部分の修繕で、経年劣化が避けられないマンションやアパートなどは定期的に行う必要があります。修繕中は騒音が生じるため、入居者に理解を得ることも重要です。

修繕工事を行う前は、全入居者に挨拶やチラシを配るなどで対処しましょう。

大規模修繕の内容は、外壁の塗装・防水補修・クリーニング・エレベーターの改装や交換など、主に共用部分の修繕を行います。

大規模修繕によって生活環境が綺麗になることで、空室リスクが避けられるメリットがあります。

修繕コストを事前にシミュレーションする

「思ったよりもコストがかかってしまい予算オーバー」なんてことを防ぐために、まずはシミュレーションをしましょう。

簡単に大まかなシミュレーションをしたい方は、大規模修繕工事の見積りシミュレーターができるサイトの活用がおすすめです。

そのため仮に30戸あるマンションを修繕すると、2,250万円〜3,750万円が目安となります。

実際に業者の見積もりを利用する場合は、見積書の金額よりも請求が増える可能性があるのかなどを予め聞いておくことも重要です。

悪い不動産会社に騙されるのが心配

不動産投資を行う場合、不動産会社選びも慎重に行わなくてはいけません。

「悪い不動産会社に騙されるかもしれない…」と不安に感じている方は、まずは悪い不動産会社の特徴を把握しておきましょう。

以下では、悪い不動産会社に騙されないように対処方法をご紹介します。

不動産業者からの提案だけでなく自分で情報収集する

不動産投資を行うために、まずはご自身で情報収集することも大切です。

不動産業者からの提案だけを鵜呑みにすると、ご自身の希望に合う物件が購入できず、後々後悔してしまうことも考えられます。

ご自身で情報収集を行う場合、以下の方法を活用してみましょう。

国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」は、過去5年間に免許取消や業務停止などを受けた不動産会社が検索できるサイトです。

悪徳不動産会社を避けたい方は、まずはお近くの不動産会社が該当するのかを確認してみましょう。

悪徳コンサルタントには注意する

「初めての不動産投資が上手くできるのか不安」と感じている方は、不動産経営を専門とするコンサルタントへの相談もおすすめです。

ただし悪徳コンサルタントに騙されないように、注意しなければいけません。

悪徳コンサルタントに騙されないように、まずは以下の特徴を把握しておきましょう。

上記のポイントに注意して、くれぐれも悪質なコンサルタントに騙されないように注意しましょう。

不動産投資を「やるべき」理由

不動産投資を”やめとけ”と言われる一方、不動産投資を”やるべき”理由をご紹介します。

不動産投資を検討している方は、デメリットだけではなくメリットも参考にしましょう。

安定収入に繋がる可能性がある

不動産投資は入居者が支払う家賃が収入となるため、家賃滞納がなく満室が継続されている限り安定的な収入が得られます。安定収入を得るために、以下のポイントを押さえておくことが重要です。

不動産投資では、物件を維持させるための費用を確保することも大切です。

経年劣化をそのまま放置すると、入居者に危険が伴うだけではなく、空室リスクも高まります。

ミドルリスク・ミドルリターンを期待できる

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンが期待できる魅力的な投資方法です。

節税効果がある

不動産投資は、所得税・住民税・贈与税・相続税の節税対策におすすめです。

以下では、それぞれどのように節税効果があるのかをご紹介します。

所得税・住民税の場合

不動産投資で得た収入を給与所得や事業所得と合算すると、税金を軽減できるケースがあります。

贈与税・相続税の場合

贈与や相続に関しては、現金を不動産に替えたり、不動産をそのまま贈与・相続した方が税金が安いです。

例えば1,000万円の現金を贈与すると、1,000万円がそのまま納税対象となります。

ただし現金を不動産に替えてすぐに申告すると、明らかな節税対策と指摘される可能性が高いです。

贈与税・相続税の節税対策で不動産投資を始める方は、期間をあけてから申告しましょう。

低資金で始められる

不動産投資は、不動産ローンを利用すれば物件の代金を全額用意する必要はなく、低資金で始められます。ただし職種や収入によって、借り入れ可能金額や利用できる金融機関が限られます。

自営業や年収が低い方の場合は借入自体が難しいケースがあります。そこで、比較的安い物件を一括で購入するのも良い方法です。

大手企業に勤めており年収が1,000万円以上の方は、頭金ゼロでローンが組める可能性があります。

それぞれ、ご自分にあった物件の購入方法を選ぶと良いでしょう。

不動産投資の始め方、手順を解説

投資する物件を決める

不動産投資を始めるには、投資する物件を用意する必要があります。

そのため、事前に投資の目的・利益率をなどの目標を明確にしてから物件を探すようにしましょう。

また、事前に不動産投資セミナーなどに参加してアドバイスを受けることも効果的です。

目標が明確であればあるほど、計画的に投資を進めることができますよ！

ローンの審査を受ける

購入する物件を決めたら、ローンの審査を受けましょう。

また、自分の年収や支払状況を照らし合わせて、どのくらいのローンを組めるのか事前に確認しておくことをおすすめします。

物件購入

物件のローン審査が降りたら、物件を購入します。

物件の購入には、売買契約や金銭消費貸借契約などの様々な契約を結ぶ必要があります。

手続きを間違えることのないように、しっかりと把握しておきましょう。

物件の運用

全ての手順を終えたら、物件の運用を行います。

まず初めに入居者を募り、広告を打つことが必要です。入居率は今後の収益に関わってくるため、できるだけ早く動き出しましょう。

不動産投資が向いている人の特徴

不動産投資を始める前に、まずはご自身が不動産投資に向いているのかを確認してみてはいかがでしょうか。

不動産投資が向いている人の特徴は、以下の通りです。

勉強熱心な方

不動産投資を始める前は、不動産投資に関する知識を身につけておくことが大切であるため、勉強熱心な方が向いています。

さらに一時的に知識を身につけるだけではなく、経済状況に合わせて新しい知識もどんどん身につけることも大切です。

常に勉強をし続ける能力を持っている方が向いていると言えます。

ビジネスが好きな方

不動産投資では、入居者を集めるための営業も大切であるため、ビジネスが好きな方が向いています。

また物件を購入してからも、維持するために修繕コストなどもかかるため、お金の管理や計算が好きな方もおすすめです。

不動産投資は、ビジネスセンスを養うのにも役立つでしょう。

生活に余裕がある方

不動産投資は、家賃滞納や空室リスクがあるため、自己資金を貯められるくらい生活に余裕がある方が向いています。

あくまでも不動産投資は資産運用を目的に行うのが原則です。

会社員や自営業など、別に本業を持っている方が多いのも特徴と言えるでしょう。

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不動産投資を失敗する人の特徴

不動産投資はリスクも多く、初期費用も高いため、一度失敗してしまうと取り返しがつかない可能性もあります。

しかしながら、不動産事業におけるリスクについては多くの事例をもとに予想することで事前に対策・回避できるようになります。

そこで、不動産投資を失敗する人の特徴について解説していきます。

不動産投資を失敗する人の特徴

• 節税対策での不動産投資
• 不動産会社頼りの不動産投資
• シミュレーション不足の不動産投資

節税対策での不動産投資

不動産会社から「節税対策」での不動産投資を勧められた方も中にはいるのではないでしょうか。

実際、不動産投資は一定の節税効果が期待できるものの、「投資」であれば収益が増えるため支払う税金が増えてしまうのが通常です。

　そのため、「節税対策」が目的となってしまう不動産投資は手元の現金がそもそも減っている可能性があります。

「節税対策」ができるという甘い言葉に惑わされないで、不動産投資でしっかり収益化して収めるべき税金を納めるという意識を持ちましょう。

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不動産会社頼りの不動産投資

最近ではワンルームマンション投資で初期費用も抑えつつ、運用も完全自動化の不動産投資スタイルをおすすめする不動産会社も多いでしょう。

不動産投資の実務を「全て不動産会社に任せる」というのは投資家としても危険な判断です。

信頼関係が築けていない関係で、実務を全て丸投げしてしまったり、契約書も理解せずに不動産会社と契約するのはリスクも大きいです。

物件の選択・物件の運用・入居者管理まですべて対応してくれる不動産会社は心強いですが、信用できる会社なのか、契約内容は適正なのか、投資家として勉強することも必要でしょう。

シミュレーション不足の不動産投資

先ほども解説した通り、不動産投資は起こり得るトラブル・リスクは事前に予想することが可能です。

そのため、物件購入前にはトラブルも予想したシミュレーションを実施して事業計画を練っておくことが重要になるでしょう。

　シミュレーションが不足していると、予期せぬ出費から想定していた利回りが出せず、収支がトントン、もしくはマイナスとなってしまう可能性も。

もちろん、不動産会社もシミュレーションを実施してくれて、想定利回りを計算してくれますが、投資家自身も手を動かしてシミュレーションして、不動産会社と協議することも重要です。

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不動産投資で稼ぐためのコツ

不動産投資で成功させたいという方であれば、まずは不動産投資の勉強からスタートさせることがおすすめです。

不動産投資系のブログ・Youtubeを見てみると、「本10〜15冊程度」は読むことを推奨している方も多いでしょう。

　実際に、不動産投資では勉強することによって事前に避けられるリスクは多く、勉強することで成功が近づくのがメリットです。/aside]

そこで、不動産投資を成功させるコツについて解説します。

不動産投資を成功させるコツ

• 不動産投資の勉強をする
• 目標を明確化する
• 物件をしっかり調査する

不動産投資の勉強をする

先ほども解説した通り、不動産投資をスタートさせる前には、不動産投資の勉強をすることが大切です。勉強することによって避けられるリスクは多いです。

今回紹介した「修繕リスク」「空室リスク」「家賃滞納リスク」はどれも不動産投資では避けられないリスクであり、上記を知らなくして不動産投資は難しいでしょう。

　

このように、不動産投資は事前に知っておくだけで、回避できるリスク・予測できるリスクがあるため、勉強が必要不可欠なのです。

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目標を明確化する

不動産投資では目標を明確にしておくと「物件探し」「管理方法」を検討する際に役に立つでしょう。

例えば、年間家賃収入180万円欲しいのであれば、「アパート3戸を家賃5万円で貸す」など、目標を数値化してみると、購入すべき物件のイメージができるでしょう。

　闇雲に、不動産投資がしたいという人は、不動産会社の営業によって収益性の低い物件を買わされてしまう可能性も。

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物件を調査する

不動産投資をする際には、必ず自分の手で不動産投資用の物件を調査することが大切です。資産性の高い収益物件を誰からか紹介してもらおうと考えず行動しましょう。

　目標の明確化によって生まれた収益物件のイメージをもとに、不動産ポータルサイト等を用いて実際に物件を眺めてみることからスタートしましょう。

現在であれば、簡単に収益物件も調べることが可能です。小さな「戸建物件」から少しチャレンジして「中古アパート・マンション」等を眺めつつ、物件の選定能力を高めましょう。

収益物件を探す際には「SUUMO」「at home」「LIFULL HOME’S」などのポータルサイトから探せます。

不動産投資を始める際の注意点

 

不動産投資は「やめとけ」とよく言われてしまいますが、昔から続いている投資手法のため、しっかり勉強して解決策を身につけておくことが大切です。

これから不動産投資を始めようとしている方も、注意点を押さえておくことで、不動産投資の成功につながります。

 

そこで、不動産投資を始める際の注意点について解説していきます。

不動産投資を始める際の注意点について

• 物件選定：賃貸需要のあるエリア
• 不動産管理会社の選定：賃貸管理が得意な会社
• 不動産投資についてしっかり勉強する

物件選定：賃貸需要のあるエリア

不動産投資は物件については後からでもリフォーム・リノベーションで修復が可能ですが、立地については変更が効きません。

 

そのため、賃貸需要のあるエリアについてはしっかり調査することが重要です。

 

　賃貸需要を調査するためには、不動産ポータルサイトでライバル物件の空き状況を調査したり、物件周辺を街歩きする方法があります。

 

実際に不動産会社に賃貸ニーズについて聴いてみるのもおすすめです。どのような年代・ファミリー層・単身層などを調査してターゲットとニーズがマッチしているのか確認してみましょう。

 

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不動産会社の選定：賃貸経営が得意な会社

不動産会社との管理契約についても注意が必要です。不動産会社は賃貸経営が得意な会社を選び、「空室リスク」を抑える必要性があります。

 

　不動産会社は不動産経営のあらゆる実務を行なってくれますが、得意・不得意があることも押さえておきましょう。

 

賃貸経営が得意な会社は、実際に会社のHP・SNSを確認して賃貸経営を推しているのか確認したり、事務所の広告を確認してみましょう。

 

入居者募集の広告をしっかり実施している企業であれば、賃貸経営に力を入れている不動産会社の可能性が高いです。

逆に、不動産の売買広告が多い不動産会社は賃貸経営よりも売却に強い不動産会社の可能性があるので、比較・検討してみましょう。

不動産投資についてしっかり勉強する

不動産投資を始めるのであれば、「投資家」として日々不動産について勉強しておくことが必要です。

 

成功している不動産投資家は勉強している方が多く、不動産会社と一丸となって不動産経営に取り組んでいます。

 

　不動産投資の勉強をしていない投資家は、運用について不動産会社に丸投げになってしまいます。

 

不動産経営を丸投げしてしまうと、不動産会社から多額の原状回復費用を請求されても気づけなかったり、空室が続いてしまったりする可能性があるでしょう。

 

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不動産投資におすすめの会社5選

SYLA（シーラ）

※1 SYFORMEの入居率。公式サイトより
※2 公式サイト「販売個数推移」より。2020年度は377戸

SYLAは、デザイナーズワンルームマンション「SYFORME（シーフォルム）」などを開発、販売する不動産会社です。SYLAの魅力は少額から気軽に不動産投資が始められる点です。

複数の投資家から資金を集めて運用を行うSYLAが提供する不動産投資型クラウドファンディング「利回りくん」なら、最低1万円から不動産投資をスタートすることができます。

経験を積んだ後には、入居率が99.3％を誇るSYFORMEで本格的な投資に挑戦できます。駅近の土地にこだわり開発したマンションで、空きが出てもすぐに埋まってしまうほど、魅力のある物件です。

さらに入居者の家賃滞納など、損失のトラブルへのフォローも充実。集金代行の契約システムを利用すれば、様々なリスクを軽減することができます。

まずは気軽に不動産投資を始めたい方はSYLAのセミナーを受講することをおすすめします。

出典：SYLA　公式サイト

RENOSY

不動産情報サイトRENOSY（リノシー）は2013年に設立されたGA technologiesが運営しています。

RENOSYは、東京商工リサーチによる投資用中古マンションの売り上げ実績が、2年連続で1位を獲得※1。たくさんの人がRENOSYを通して投資用不動産を購入しています。

また、購入後の管理はグループ会社にお任せできて、プランも充実。リスク許容度と価格に合わせて、3つのプランから選ぶことができます。

空室時の賃料まで保証してくれる「NEOインカム」に加入すれば、家賃収入が途切れることがないので、おすすめです。

どのプランを選んでも、入居者とのやりとりや募集はGA technologies側で行ってくれますので、安心です。

出典：RENOSY 公式サイト

トーシンパートナーズ

※2021年6月度 公式サイトより

トーシンパートナーズは、1989年設立の不動産会社です。「フェニックス」や「ZOOM」のマンションシリーズを出していることで知られています。

入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞り、マンションの立地やデザイン性なども計算尽くなので、築20年経った物件でも安定した入居率をキープしています。

マンションの設備は24時間監視、各マンションに清掃スタッフを配置するなどして、安全と清潔感を維持。入居者も安心して暮らるでしょう。

オーナー専用のスマートフォンアプリ「LENZ」では、いつでも気軽にチャットで困りごとなどを相談できます。

アプリ上での契約更新も可能なので、おうちにいながら簡単に不動産投資ができます。忙しい人にもピッタリです。

出典：https://www.tohshin.co.jp/

FJネクスト

FJネクストは、「ガーラマンションシリーズ」でお馴染みの不動産会社です。

創業は41年になり、東証一部に上場。都心を中心に315棟、2万1907戸を供給していて、確かな実績があります。

管理戸数は1万7000戸超え※。経験やノウハウがしっかりあるから、どんなトラブルにも柔軟に対応してくれるでしょう。
※公式サイトより

FJネクストのワンルームマンションの98.5％が駅から徒歩10分以内に位置しています。

特にワンルームマンションは、駅から近い方が空室リスクが少なく、すぐに入居者が決まるでしょう。

出典：FJネクスト　公式サイト

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは、渋谷区にある不動産会社。不動産の開発、販売、管理業などを行っています。

セミナーの開催はなんと毎日。開催時間もさまざまなので、ライフスタイルに合わせて、好きな時に受けることができます。

記事はたった5分で読めて、誰でも簡単に理解できるので、不動産投資初心者にとってはありがたいコンテンツです。

他にも相続税の相談ができたりと、不動産についての困りごとには心強い存在となってくれるでしょう。

医師向けの不動産投資サービス「ドクターズコンシェルジュ」も、不動産投資に興味がある医師たちから注目を集めています。

出典：不動産投資マンスリーレポート

よくある質問

まとめ

不動産投資が”やめとけ”と言われる理由は、主に家賃収入が途切れたり、維持費がかかったりするリスクがあるからです。

しかしリスクを避けるために対策することで、安定的な収入にも繋がりやすくなります。

このように”やめとけ”と言われる中”やるべき”とすすめる方もたくさんいるのが現状です。

これから不動産投資をしたい方は、さまざまなリスクを十分に理解した上で行いましょう。