あなたの大切な資産である「家」を売却する時は、できるだけ高く買ってもらいたいですよね。
しかし、初めて家の売却を経験する方にとって、査定金額が妥当かどうか判断するのはとても難しいでしょう。
そこで今回は、家の査定に関してまとめて徹底解説。売却する際に「気をつけるポイント」や「注意点」などを解説します。
Contents
家の査定で見られる5つのポイント
家の売却では、売主にとって最初でかつ、最も重要なのが家の査定です。一般的に家の価格は「土地」と「建物」を別々に評価します。
家を査定される際に見られるポイントは、大きく分けて5つ。以下では、家の査定に関する5つのポイントについて解説します。
家の築年数
家の築年数は「建物」の評価額に影響します。建物価格の査定は、新築時の価格から、年数に応じて価格を下げていく方法が一般的です。
新築時の価格はその建物の構造によっても変わり、木造や鉄筋コンクリート造など、それぞれに適正な評価がされます。
古い家の新築の価格については、今の建築相場を基準に計算します。一戸建てやマンションでも「築年数20年」の経過がひとつの基準とされています。
そのため、売却の理想は築10年以内の売却が有利と言われていますが、実際には30年以上の家屋が多くなります。ただ、土地の価格は築年には影響せず、値上がりする可能性もあります。
家の内装
家の内装は綺麗に越したことはありませんが、クロスの貼り替えや畳み替えなどですぐに改善できる箇所はそれ程問題にはなりません。
気をつけておきたいのは、シロアリ被害や床の傾きなどの瑕疵※1（かし）に該当する箇所です。もしもシロアリなどの被害がある場合には、専門業者に相談しましょう。
古い家を自前でリフォームして売りに出すこともありますが、リフォームした金額を売却価格で回収できるかわかりません。
もしリフォームを検討している場合は、査定価格に照らし合わせて検討しましょう。瑕疵以外の部分は、不動産会社に確認すると良いでしょう。
※1瑕疵とは「もともと備えているはずの性能を発揮できない不具合や欠陥」のこと
家の外装
家の外装で見られるポイントは日常生活に支障がないかが基準になります。外壁や屋根の傷みによって雨漏りをしていたり、家屋に傾きがあると、査定額が大きく下がります。
雨漏りや家屋の傾きは、物件の瑕疵にあたるからです。そういった瑕疵の程度が大きい場合は、家を売却できないケースもありますので注意しましょう。
家を売却する際には、売主に瑕疵担保責任が生じます。これは、売却後に瑕疵が発見された場合、買主が売主に損害賠償や契約解除を請求できるものです。
また、一戸建ての場合は、家の維持管理や庭の手入れがしっかり行われていると評価が高くなる傾向にあります。
定期的に外壁の洗浄や塗装をしたり、シロアリ予防などを行っている場合には、不動産会社にも好印象を与えます。
このような家の修繕履歴は、家を買う買主に安心感を与えます。もしもこれまでに家屋の修繕をしている場合には、分かりやすいようリスト化すると良いでしょう。
修繕履歴の例
- ○○年△月に外壁の洗浄と塗装
- 同じく○○年△月に雨漏りの修繕
- 5年前にガス給湯器を交換
- 10年前に耐震強化の補強済み など
土地の状況
売主には、売却する土地の境界を明らかにする義務があります。境界が明確かは、必ず確認されます。
境界は「確定測量図」あると、その証拠になります。確定測量図がある場合は、必ず訪問査定の時に不動産会社に提出しましょう。
もしも書類がなかったり、境界がよくわからない場合は、不動産会社にそのまま伝えても問題ありません。
ただし、隣の家に木の枝が越境（境界線を越えている状態）がある場合には、あらかじめ解消しておきましょう。
周辺環境
不動産会社が訪問査定をする際には、周辺の環境調査も実施します。最寄駅やバス停の有無、病院や買い物ができるスーパまでの距離や所要時間などが調査の対象です。
これらの生活インフラが近くに多くある場合には、物件の評価が高くなります。ただし、騒音などの影響を受けると逆効果になる可能性もあります。
このような周辺環境の評価については、不動産会社によって査定基準が違います。そのために、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
【物件種別】高額査定のコツ
家を高く売るなら「なるべく新しいうちに」とは言いますが、実際にはなかなかそうもいきません。
一戸建ての場合
家を高く売るコツは、査定しに来た不動産会社の人に好印象を与えることも大切です。
そこで、家を見に来た「査定のプロ」に良い物件だと思ってもらえる4つのポイントを紹介します。
Point①部屋を整理する
家を探す人には、部屋の広さは大きなポイントになります。部屋の間取りは図面を見て事前に確認していますが、やはり直接の見た目が大事。
そこで、必要でない家具などは思い切って処分しましょう。大きな家具などは部屋を狭く見せるだけでなく、家全体に暗い印象を与える可能性があります。
Point②部屋を明るくする
部屋を明るくするだけで、広くて清潔感のある家に見えます。そこで、部屋を明るくしたい時に「照明の色を変える」「カーテンの色を明るくする」ことがコツになります。
おすすめの照明の色は「昼光色」です。蛍光灯かLED電球が現在の主流ですが「昼光色」を選択すればスッキリと明るいイメージの部屋にできます。またカーテンも遮光ではない、明るい色を選びましょう。
Point③掃除は水回りがポイント！
査定があるときは、ある程度家を掃除しておくのが基本です。ただ、リフォームやハウスクリーニングをしても、費用を回収できるかは分かりません。
そこで、査定の際に最も注目されやすい「水回り」だけをプロにお掃除してもらいましょう。
もちろん、もともと綺麗な場合は不要ですが「台所」と「お風呂」だけなら数万円でキレイに掃除してくれるでしょう。
Point④査定の時は、明るく正直に対応する
査定に来てくれた方は、いろいろな情報を仕入れるために調査をします。その際にハッキリとした受け答えをしないと、何か問題を隠していると勘違いされる可能性があります。
日当たりや眺望などのアピールポイントはもちろん、何かマイナスポイントがあっても隠すことなく、全ての情報を伝えて下さい。査定の前に、気づいたことを書き出しておくのもおすすめです。
マンションの場合
マンションでも、基本的には一戸建ての場合と同じ。できるだけ整理整頓をしておきましょう。
ただ、マンションの場合は一戸建てとは違う点がいくつかあります。ここでは、マンション特有の査定ポイントを紹介します。
Point①査定に必要な書類を確認する
マンションの査定の場合には、購入当初のパンフレットなどの資料の提出が求められます。失くした場合でも売却はできますが、ある方が良いです。
もしも無くしている場合には、管理組合や販売会社に問い合わせてみると良いでしょう。必要書類の一例は以下となります。
- 販売当初のパンフレット
- 間取り図
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 修繕積立金の積立状況
- 耐震性の対策や補強実績
- 管理状況 など
上記以外にも、何かプラスになりそうな書類があれば、どんなものでも提出してみましょう。
Point②住まないとわからない魅力をまとめておく
査定にきた不動産会社人は、ほんの数時間で数百万円から数千万円の価格を評価しますが、アピールポイントは実際に住まないとわかりません。
そのため、長く住むことでわかるアピールポイントをまとめておきましょう。
- 年に1度の有名な花火大会をリビングから見ることができる。
- 風通しが良い
- 日当たりが良い
- 夕日が綺麗に見える
- 海が見える
- 富士山が見える など
このようなポイントは、マンションの上層階ではよくありますが、住んでみないと分からない魅力です。このようなアピールポイントを書き出しておきましょう。
また一戸建てと同様に、マイナス情報についても正直に申告することで不動産会社の信用度がアップし、査定に良く影響する可能性があります。
Point③リフォームはしなくても良い
基本的に、マンションの売却時に自分でリフォームする必要はありません。その理由は、次の住人が好むリフォーム内容になるかはわからないからです。
また不動産会社の査定でも、リフォームに掛けた金額分が査定価格に反映されない可能性もあります。
家を査定する流れを解説
不動産査定の全体的な流れについて理解しておくことは、家の売却の成功に近づいたり、不動産会社に騙されることなく取引を完了させることにつながります。
全体の流れは下記の通りとなります。
- 不動産会社へ査定依頼する
- 簡易査定をもらう
- 訪問査定する
- 査定結果を確認
家の査定の流れ①：不動産会社へ査定依頼する
まずは不動産会社へ査定依頼することが必要です。査定依頼する方法としては不動産会社へ直接訪れてみるか、電話での相談となるでしょう。
現在であれば、不動産査定サイトを活用すればオンライン上からでも不動産会社へ査定依頼が可能となっています。
数多くの不動産会社へ査定依頼することで、マイホームの市場相場を把握したり適正価格で売却してくれる不動産会社を選択できます。
家の査定の流れ②：簡易査定をもらう
不動産会社へ物件の情報（エリア・築年数・土地の大きさ・建物の間取りなど）を伝えたら、数日後には簡易査定をいただくことが可能です。
簡易査定とは、不動産会社が物件の情報から周辺物件との成約履歴・類似物件の売却履歴などを元に算出した査定金額となります。
家の査定の流れ③：訪問査定する
訪問査定では、「家の査定の流れ②：簡易査定」では見なかった実際の物件状況を加味した査定額を算出します。
物件の使用状況や周辺環境（スーパー・教育施設・景観など）を元に、物件が持っている地域性も査定金額に加味されるため、より詳細な査定金額が算出されます。
売主としては「売却を依頼しても良い不動産会社なのか」「信頼できる不動産会社なのか」を営業担当者と話しながら比較・検討することが大切です。
家の査定の流れ④：査定結果を確認
訪問査定を実施後、1週間程度で不動産会社から訪問査定結果が届くでしょう。
査定結果では、過去の取引事例を元に「この金額なら売却できるであろう」という金額が記載されています。
そのためにも、複数の不動産会社へ査定依頼しておき、査定結果を複数社比較・検討することが必要です。
家の査定を依頼する前に必要な準備
ここまで、家を高く売るためのポイントについて解説しました。それでは、ここからは実際に家の査定を受ける前に必要な準備について解説します。
家の売却に不可欠な内容もありますので、しっかりと確認してください。
住宅ローン残高を確認する
家の査定を受ける際には、必ず住宅ローンの残高を確認しておきましょう。
家やマンションを売却してもローンの残高が支払えない場合には、手持ちの預貯金で補うか「住み替えローン」などを検討する必要があります。
書類の有無を確認する
家やマンションの売却では、それぞれに必要な書類が異なります。
売却時期と目標額を設定する
売却後の済み替えやローンの残高を確認したら、売却したい時期や売却額をシミュレーションしてみましょう。
片付けやハウスクリーニングは不要
原則として、家を清潔にしておくことは大切です。
その他の注意事項
家やマンションの売却は、人生でも1度か2度あるかないかの大事です。そのために、分からないことも多いはずです。
分からないことがあれば、遠慮なく不動産会社に相談することをおすすめします。
家を査定する際の注意点
家の売却において、査定を受けた際には注意すべきポイントがあります。
家の査定を実施した際には下記の2つのポイントについて注意しておきましょう。
- 不動産会社ごとに査定金額は異なる
- 査定結果が成約価格となるわけではない
不動産会社ごとに査定金額が異なる
不動産会社が提出してくれる査定結果の金額は、不動産会社によってそれぞれ異なります。
そのため、複数の不動産会社からの査定結果を比較・検討することで、適正価格の査定結果かどうかを調査することができるのです。
不動産会社3社程度に査定依頼することで、家の適正な市場相場を調査できるため、不動産売却初心者であれば必ず複数社へ査定依頼しましょう。
査定結果が成約価格となるわけではない
不動産会社が実施してくれた査定結果がそのまま売却成約の価格となるわけではないことにも注意しましょう。
不動産会社が実施してくれる査定は、あくまで「売却できるであろう金額」であるため、成約を保証してくれるわけではありません。
人気エリアの物件であれば、市場に出した後すぐに売却されることは多いですが、そうでないエリアであれば「売れ残り物件」となってしまう可能性もあります。
「売れ残り物件」を避けるためには、不動産会社と協力して販促活動を実施して、買主となる方にしっかり宣伝・広告できる戦略を考える必要があるでしょう。
家の査定は「不動産一括査定サイト」がおすすめ
不動産の一括査定とは、インターネットを使い、複数の不動産会社に査定を依頼できる無料のWebサービスのことを言います。1回の査定申し込みで複数の不動産会社の査定結果が分かるので非常に便利な方法です。
一括査定のメリットは「安心」
インターネットの一括査定では、家やマンションに関する情報を入力するだけで、複数の査定業者に査定が依頼できます。
一括査定で査定額を調べることで、同時に複数の査定額を比較できるため、ご自分の家やマンションの価格相場を把握するのが容易になります。
家の売却におすすめの不動産一括査定サイト3選
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- 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
- エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
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- 必要事項の入力は最短60秒程度であっという間に完了！簡単に申し込める！
- 10社の一括査定が可能※
SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。
査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。
また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。
購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。
SUUMO売却での一括査定の流れ
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出典：イエウール公式ページ
家の査定に関するよくある質問
会社によって査定額は異なります。ただ、相場感より高い方良いというわけではありません。大切なことは、売主様の希望した期限内に不動産を売却することです。
適切な価格を提示してくれる不動産会社に依頼することも大事だと理解しておきましょう。
一戸建てとマンションではかなり必要書類が異なります。可能であれば、物件を購入した際に受け取った書類があればご用意ください。
ただ、紛失している場合でも訪問査定は可能です。
訪問査定を依頼しても、必ず売却しなければならないわけではありません。売却に迷う際は、他の不動産会社にも査定してもらうのがおすすめです。
まとめ
今回は、家の査定についてまとめて解説しました。売却する際に必要な基礎知識や、家を高く売るコツについておわかりいただけたと思います。
家の売却は高額な取引ですので、不安も多いでしょう。でも基本的な知識と信頼できる不動産会社に依頼すれば問題ありません。
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