家を売りたいと思い立っても、まず何から始めていけば良いのかわからない方も多いのではないでしょうか。不安なまま時間だけが過ぎているなんてことも。
家を売るには、売却の流れや期間、費用などをあらかじめ把握しておく必要があります。
この記事では家を売りたい方に向けて、不動産売却に必要な知識をわかりやすく解説します。
Contents
家を売る流れは？
まずはじめに、家を売る基本的な流れをご紹介します。主な流れは、以下の通りです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 必要書類を準備する
- 購入者の対応をする
- 売買契約に必要な書類を準備する
以下でそれぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。
STEP①不動産会社に査定を依頼する
まずは不動産会社に依頼をするところから始めますが、その前にネットなどを活用して事前に情報収集をします。もしくは、不動産に詳しい知人から話を聞いておきましょう。
売却を依頼したい不動産会社を決めたら、売却希望の旨を連絡します。その後、不動産会社の担当者が査定の見積もりを出すというのが基本的な流れです。
新型コロナウイルスの感染リスクを考え、対面での相談に抵抗がある、という方は事前にその旨を伝えておきましょう。また査定は、不動産会社を複数選択した上での依頼がおすすめです。
不動産会社ごとに見積もり金額が異なったり、担当者との相性があったりするため、一社だけで判断してしまうことで、損をしてしまうことがあるかもしれません。
また、査定額の違いにも注目しておきましょう。高過ぎても売れず、安過ぎても赤字になります。売る方にも買う方にも需要がある査定額を算出する不動産会社を選定しなくてはなりません。
媒介契約には、複数の不動産会社に一括で依頼ができる「一般媒介契約」や、一社のみとの契約になる「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。
STEP②必要書類を準備する
不動産会社が決まったら、売却に必要な書類を準備しましょう。必要書類は、以下の通りです。
- 不動産情報をまとめた「報告書」
- 権利書とも呼ばれる「登記事項証明書」
- 役所などで取得できる「固定資産評価証明書」
- 自宅の「間取図」
- マンションの場合は「管理規約集」
これらを事前に用意しておくことで、査定金額の算出がよりスムーズになります。
上記の他にも、物件を購入した際にもらった図面やパンフレットといった資料も、後々参考になります。
STEP③購入希望者の対応をする
家を売りに出した後は、購入希望者の対応が必要になります。多くの場合、引っ越しを済ませた状態の内覧になるか、家具などがそのままになっている状態での内覧です。
購入希望者の対応が必要になるとはいえ、基本的には仲介に不動産会社が入るため、あくまで立ち会いとしての役割と思っておいて良いでしょう。内覧は家を売る上で非常に重要なステップです。
そのため、不動産会社の担当者と内覧時の打ち合わせをしておく、できるだけ引っ越しを済ませておくといった事前準備を怠らないようにしましょう。
STEP④売買契約に必要な書類を用意する
内覧が終了して売却が決まったら、買主の方と売買契約を結びます。売買契約に必要な書類は以下の通りです。
- 身分証明書
- 印鑑証明書
- 実印・認印
- 収入印紙
- 登記済権利証
- 売買代金領収書
- 固定資産税の領収書
- ローンがある場合は抵当権抹消費用
上記を用意することに付随し、不動産会社が発行する重要事項説明書や、売買契約書などが必要になります。
書類が準備できたらいよいよ決済・引き渡しといった流れになり、不動産売却が終了します。
家を売る方法は「買取」と「仲介」の2種類
家を売る方法には、買取売買と仲介売買の2種類があります。
買取売買
不動産売却は、売主と買主という2つの立場において成り立っていますが、買取売買の特徴はこの「買主」がそのまま不動産会社になる点です。
査定額や期間など、売主のニーズに合った提案にさえなれば、時間をかけずにそのまま売却できることがメリットです。
即時売買
即時売買とは、売却額の交渉後、即時買取が進んでいく方法です。
売却までの期間は最低でも3日ほどで、長くても1ヶ月程度で済むため、すぐに家を売りたい方に適した方法です。
買取保証
もうひとつの買取保証は、後ほど紹介する「仲介売買」と「即時買取」の特徴を組み合わせたような売却方法です。買取保証は、売却をスタートしてから一定の期間、仲介を前提とした売却方法を行います。
もし期間内に売却が決まらない場合、不動産会社とあらかじめ設定した金額で即時買取を進めるという方法です。
ちなみに仲介の期間は約3ヶ月で、期間内に売却が決まった場合には仲介手数料が発生します。
仲介売買
先ほど紹介した買取売買は売主と不動産会社のみのやりとりが基本でした。仲介売買とは、売主と買主の間に不動産会社が入る売却方法です。
基本的には売主も一般の方が多いため、一般の方同士の売買をプロが仲介してスムーズに進める方法と捉えられます。
先ほど紹介した買取保証でも触れたように、仲介売買は買主が見つからないといつまでも家が売れないデメリットがあります。買主が見つからないリスクがある反面、売却金額は仲介売買の方が高額になる傾向です。
家をより早く・高く売るコツ
上記で紹介した家を売る２つの方法について把握した上で、不動産売却に役立てたい知識として、より早く・高く家を売るコツについて解説します。
早く売りたい場合のコツ
家をできるだけ早く売りたい場合は、査定を依頼した不動産会社と直接やりとりができる買取売買の選択がおすすめです。
先ほども触れたように、不動産売却には「買取売買」と「仲介売買」の2種類があります。売主と買主の間に不動産会社を挟む「仲介売買」に対し、「買取売買」は不動産会社と売主のやりとりのみになります。
もしくは、仲介売買を選択しながらより早く売却したいという場合には、必要書類をあらかじめ準備した上で依頼するのがおすすめ。通常の仲介売買と比較するとスピード感のある不動産売買が可能です。
購入希望者が集まりやすくなる魅力的な物件になるように、インスペクションやホームステージングをしたり、売却の需要を読み取ってくれる担当者に依頼したりといった、売却方法と違った視点での工夫も重要視されます。
買主の購入しやすさに配慮することはもちろん重要ですが、あくまでも損をしない価格設定にすることを前提に売却活動を行いましょう。
高く売りたい場合のコツ
より高く家を売るために覚えておくべきコツは、前述した買取売買よりも高額に売却が可能な仲介売買の選択が第一に挙げられます。
例えば、買主にとって魅力がある物件に見えるよう、ハウスクリーニングなどでできるだけ綺麗な状態に家を整えておくことや、場合によってはリフォームを施しておく必要もあります。
そもそも売却金額がいくらになるかの見積もりを事前にいくつか算出し、納得できる金額を掲示することが前提であり、必須であることも忘れてはいけません。
また、上述したポイントに付随し、査定を依頼した不動産会社を複数社から選別し、本当に信頼できるところに売買について相談するのも高く売るために必要です。
隣の家との境界線など、住み始めてから問題が発生しそうな点に関してもあらかじめチェックし、注意事項として買主となる方へお伝えしておくことも、売主がしておくべき配慮と言えます。
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家を売る際の注意点
ここまで紹介した売却の流れや方法、コツにも付随する、家をより効率的に売るために押さえておきたい注意点について解説します。
不動産売却を検討・実行する際の注意点は主に以下の通りです。
- 家の名義人を確認しておく
- 査定はできるだけ複数の会社に依頼する
- 過去の相場に捉われない
- 売れやすい時期と売りにくい時期を把握しておく（繁忙期は2月・3月、閑散期は1月・8月ごろ）
- 住宅ローンの残債を確認しておく
- 仲介手数料や登記、瑕疵といった観点に不備がないか確認しておく
これらのポイントは、売却を依頼する不動産会社や家の状態によって変動する観点です。
家を売るのに必要な期間
家を売ることを想定し、準備する上で気になるのが、一体どのぐらいの期間が必要なのかということです。不動産売却にかかるトータルの期間は最低でも約半年とされていますが、条件や状態によって変動します。
売却前｜約1～4週間
家を売るために必要な準備を行う期間で、主に物件の相場を調べたり、査定の結果を受けた媒介契約を結んだりといった期間です。
見積もりが複数社から算出することを前提とすると、全ての会社から見積もりが出るまで売却に進まないこともあるため、もう少し期間が長くなります。
売却中｜約1～3ヶ月
査定額に納得し、売却を依頼する不動産会社が決定したら実際に家を売り出します。
この期間は主に買取希望者が内覧をし、不動産会社が仲介に入る前提で売主との交渉や契約といったやりとりをします。
売却後｜約1～2ヶ月
買主と売主とで金額面などの条件が合致し、契約が完了した後に発生する期間です。決済や引き渡しといった、最後のやりとりを行います。
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家を売るのに必要な費用
家を売る際、不動産会社に支払う仲介手数料の他に費用が発生する場合があります。
例えば、抵当権の抹消に必要な登記費用や、印紙にかかる費用、解体費や測量費といった経費が挙げられます。
そのため、残債の返済額も家を売る際に発生する費用のひとつといえます。他にも、譲渡所得税や解体処理費用、廃棄物の処理費用など、売却時の状態や条件により費用の項目が増える想定も必要です。
ちなみに、最初に挙げた仲介手数料の目安についても触れておきましょう。基本的に、仲介手数料は売却金額の3%に6万円と消費税をかけたものが上限とされています。
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家を売りたい方におすすめの不動産一括査定サイト3選
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| 提携会社数 | 1,974社※2020年7月時点 |
|---|---|
| 最大一括査定社数 | 6 |
| 電話番号 | - |
出典：イエウール公式ページ
不動産売却に関するよくある質問
しかし、北海道や福岡県など、コロナ禍において売却価格が高騰している土地もあります。
行程ごとに注意点や準備があるため、項目ごとに何をすべきか不動産会社に問い合わせておきましょう。
それぞれ売却期間や金額に違いが出るため、優先度をどちらにするか検討した上で選択しましょう。いずれも不動産会社とやりとりする前提での売却方法です。
そのため、売却金額にこだわりたい場合は多少時間がかかることを前提に、売主との間に不動産会社が入る、仲介売買を選択すると良いでしょう。
それぞれの段階で発生する手続きなどが異なることも覚えておきましょう。また、物件の状態などによって多少期間が前後する可能性があることも想定しておく必要があります。
残債がある場合はローンの一括返済が必要です。また、譲渡所得税・解体費用・廃棄物の処理費用などが発生する場合もあります。
まとめ
今回は、家を売りたい方が知りたい売却方法やコツ、注意点や期間、費用について詳しく解説しました。
不動産売却はコロナ禍の影響で多少買取額の相場に変動はあるものの、これまでと変わらない需要があります。
家を売りたいけど売り方などがわからないという方はもちろん、より高く・早く家を売るためにどうすれば良いか知りたいという方も、ぜひ今回の内容を参考にしてみてください。
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