「土地を売りたいけど何から始めればいいのかわからない」「土地売買に必要な書類は？」と悩んでいる方も多いと思います。
土地を売買する際に「土地売買契約書」というものが必要です。しかし名前は聞いたことあっても詳しくは知らない、そもそも名前すら知らないという方もいるかもしれません。
今回は、土地売買の流れや必要な土地売買契約書の概要やチェックポイントについてご紹介します。
Contents
土地売買の手順
- 所有する土地の査定依頼をする
- 媒介契約を締結する
- 売却活動を開始する
- 購入希望者が決まったら不動産会社と売買契約を締結する
- 決済後引き渡しをする
- 確定申告を行う
以下では、それぞれの手順について詳しく解説していきましょう。
所有する土地の査定依頼をする
土地の査定は、基本的に以下のステップで進行していきます。
- 不動産会社へ査定依頼
- 現地調査の日程調整
- 現地調査を行う
- 査定結果の報告を受ける
その後、査定結果をもとにして最終的に土地売買を依頼する不動産会社を決定します。
媒介契約を締結する
媒介契約には、以下の3種類があります。
| 一般媒介契約 |
|
|---|---|
| 専任媒介契約 |
|
| 専属専任媒介契約 |
|
売却活動を開始する
土地の売却活動は、大手ポータルサイトへの掲載やチラシ、住宅情報誌への掲載や新聞広告などの活用が一般的です。
購入希望者が決まったら不動産会社と売買契約を締結する
- 契約日の調整
- 売主・買主双方が対面で契約書を交わす
- 手付金を受領する
この流れの後、契約締結が完了します。
決済後引き渡しをする
土地売買は、決済と引き渡しと同じ日に行うことが一般的です。
支払いがすべて完了した後、司法書士による所有権移転登記が行われます。
確定申告を行う
土地売買の確定申告は、売却金額により利益を得た場合に必要になります。
確定申告は売却の翌年2月16日から3月15日までの期間で行いましょう。
土地売買に必要な費用・書類まとめ
土地売買に必要な費用
土地売買に必要な費用は以下の通りです。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 印紙税
仲介手数料に関しては、売買金額に応じて変動する点と、基本的には値引きにならないことを事前に把握しておきましょう。
しかし、その難易度は高く、一般的には司法書士に依頼するのが主流です。
また、印紙税とは印紙税法で定められた課税文書（売買契約書・建築請負契約書・土地賃貸借契約書など）に対して課税される金額を指します。
土地売買に必要な書類
土地売買に必要な書類は以下の通りです。
- 実印と印鑑証明書
- 身分証明書
- 土地の権利書
- 固定資産評価証明書
- 固定資産税の納税通知書
固定資産評価証明書と固定資産税の納税通知書は、納税額を確認するのに必ず必要な書類です。登録免許税を計算する際にも必要となるので、最新のものを用意しましょう。
書類ごとに準備期間が異なる点と、場合によっては書類の準備にも費用がかかることを覚えておきましょう。
土地売買契約書とは？
- 売主と買主同士の取り決めが記載されている書類
- 宅地建物取引業法で定められているもの
- 基本的には不動産会社が作成する
- 契約締結前に契約書を取り寄せて内容を確認する
- 項目が多いためチェックリストの作成を推奨
土地売買契約書とは、売買金額やその他の特約など、土地の売買に関する取り決めについて記載されている書類のことです。
作成する際は、売買金額が間違っていないか、どちらかに利益が偏っていないかどうかなど、さまざまな視点での細かい確認が必須になります。
土地売買契約書の項目
| 土地についての表示 |
|
|---|---|
| 引き渡し日と所有権の移転 |
|
| 土地代金の精算と実測 |
|
| 代金・手付金の支払日と金額 |
|
| 負担の消除 |
|
| 公租公課等の精算 |
|
| 付帯設備の引き継ぎ |
|
| 毀損・滅失 |
|
| 手付解除 |
|
| ローン特約 |
|
| 契約違反による契約解除 |
|
| 瑕疵担保責任 |
|
| 反社会勢力が関連する制裁金・違約金 |
|
土地売買契約書には、土地売買に関連する項目が非常に多く記載されているため、売主・買主ともに内容をしっかり確認しておかなければなりません。
なぜ土地売買書類は必要？
土地売買契約書を作成する理由には、主に以下の3つが挙げられます。
| トラブル回避のため |
|
|---|---|
| 災害リスクなどを低減するため |
|
| 宅地建物取引業法で定められているため |
|
これらの理由を見ると、土地売買契約書がいかに重要な役割を持っているかがわかります。
土地売買契約書の5つのチェックポイント
- 確定測量図引き渡しの有無について
- 解除期限について
- 登記費用の負担について
- 印紙の負担について
- 契約不適合責任について
以下では、それぞれのチェックポイントについて詳しく解説します。
確定測量図引き渡しの有無について
確定測量図とは、隣地との境界（民々境界）と公道との境界（官民境界）が確定されている際に作成される実測図のことです。
場合によってはこの確定測量図の引き渡しが土地売買契約書の中に条件として記載されています。
解除期限について
土地売買契約書の作成時は、ローン特約の解除・手付解除に関する期限を設定する必要があります。
上記の解除期限までの期間は、何らかの理由で契約が解除される可能性もあります。
登記費用の負担について
土地売買契約書において、登記費用に関する負担をどちらが負うかを決めておくことも重要視されます。
最終的にどちらがどの登記費用の負担を請け負うかは双方の話し合いが必要です。
印紙の負担について
土地売買契約書は、印紙を貼り付ける必要がある「課税文書」に該当します。
土地売買契約書に記載する印紙税は売買金額によって変動します。
契約不適合責任について
契約不適合責任とは、契約内容に適合しない売主責任のことを指します。
見逃せないレベルの土壌汚染など、契約を結んだ後に発覚したものに対しての責任が該当します。
土地売買は「公簿売買」と「実測売買」の2種類
ここでは、公募売買と実測売買、2種類の土地売買についてご紹介します。
公簿売買
公簿売買とは、登記簿謄本に記載されている土地の面積をベースにして、売買金額を算出する方法のことです。
公簿売買には、土地の売買金額を正確に算出するために必要な「確定測量」にかかる費用や手間を省ける特徴があります。
公簿売買のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
実測売買
実際の土地面積に応じて売買金額を算出することを実測売買といいます。
契約前の段階で測量が完了していれば、実測面積をもとに売買金額を決定します。
実測売買のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
土地売買をスムーズにしたいなら不動産一括査定サイトがおすすめ
土地の売買金額を算出する方法には、主に公簿売買が選択されますが、実際の面積との違いによってトラブルが起こりやすいのも事実です。
依頼する不動産会社を選ぶうえでは、不動産一括サイトの利用がおすすめです。
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|---|---|
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|---|---|
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出典：HOME4U 公式サイト
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| 提携会社数 | 1,974社※2020年7月時点 |
|---|---|
| 最大一括査定社数 | 6 |
| 電話番号 | - |
出典：イエウール公式ページ
よくある質問
まとめ
今回は、土地売買を進めるうえで必要不可欠な、土地売買契約書について解説しました。
土地売買契約書の概要やチェックポイント、売買の種類など、土地売買において必要な知識を多数掲載しています。
また、土地売買の流れや必要な費用・書類についても触れています。
今回紹介した内容が、土地売買を検討している方にとって少しでもお役に立てば幸いです。
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