土地売買の流れ一覧|必要書類、手数料や税金はいくらかかる?

土地を売りたいけど何から始めればいいのかわからない、と悩んでいる方も多いと思います。

また、土地を売却する際に「土地売買契約書」というものが必要です。名前は聞いたことあっても詳しくは知らない、そもそも名前すら知らないという方もいるかもしれません。

今回は、土地売買の流れや必要な土地売買契約書の概要やチェックポイントについてご紹介します。

土地売買の種類やよりスムーズな売買のコツなどを、土地売買に関するよくある質問と併せて解説しますね。

土地売買の手順

土地売買の手順

土地売買の基本的な手順
  • 所有する土地の査定依頼をする
  • 媒介契約を締結する
  • 売却活動を開始する
  • 購入希望者が決まったら不動産会社と売買契約を締結する
  • 決済後引き渡しをする
  • 確定申告を行う

以下では、それぞれの手順について詳しく解説していきましょう。

所有する土地の査定依頼をする

土地の査定は、基本的に以下のステップで進行していきます。

土地査定の流れ
  1. 不動産会社へ査定依頼
  2. 現地調査の日程調整
  3. 現地調査を行う
  4. 査定結果の報告を受ける

その後、査定結果をもとにして最終的に土地売買を依頼する不動産会社を決定します。

売却金額の違いを確認できるよう、一括サイトなどを活用して複数の不動産会社に依頼しましょう。

媒介契約を締結する

土地売買の手順

媒介契約には、以下の3種類があります。

一般媒介契約
  • 複数の不動産会社と契約を結べる
  • 並行して買主を自身で探せる
専任媒介契約
  • 不動産会社は一社に絞らなければならない
  • 自身で買主を探すことは認められている
専属専任媒介契約
  • 不動産会社は一社のみで、自身で買主を探すこともできない
  • 不動産会社のサポートが手厚くなりやすい
  • 窓口が一つになるためやりとりがしやすい

売却活動を開始する

土地売買の手順

土地の売却活動は、大手ポータルサイトへの掲載やチラシ住宅情報誌への掲載や新聞広告などの活用が一般的です。

売却活動を経て購入希望者が見つかったら、売却金額の交渉などを行います。

購入希望者が決まったら不動産会社と売買契約を締結する

土地売買の手順

売買契約締結の流れ
  1. 契約日の調整
  2. 売主・買主双方が対面で契約書を交わす
  3. 手付金を受領する

この流れの後、契約締結が完了します。

土地売買を最後までスムーズに進めるために必要な作業になるため、しっかり把握しておきましょう。

決済後引き渡しをする

土地売買の手順

土地売買は、決済と引き渡しと同じ日に行うことが一般的です。

 引き渡し日に手付金を除いた売却金額を飼い主から受領し、その後仲介業者や司法書士へ報酬を支払うのが基本的な流れです。

支払いがすべて完了した後、司法書士による所有権移転登記が行われます。

所有者を売主から買主に変更し、土地売買のステップが完了します。

確定申告を行う

土地売買の手順

土地売買の確定申告は、売却金額により利益を得た場合に必要になります。

 確定申告が漏れてしまうと、ペナルティの対象になったり、脱税をしていると見なされてしまうため、注意が必要です。

確定申告は売却の翌年2月16日から3月15日までの期間で行いましょう。

個人での手続きに不安がある場合、税理士に依頼することでスムーズになります。

土地売買に必要な費用・書類まとめ

土地売買に必要な費用・書類まとめ

土地売買に必要な費用

土地売買に必要な費用は以下の通りです。

土地売買に必要な費用
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税

仲介手数料に関しては、売買金額に応じて変動する点と、基本的には値引きにならないことを事前に把握しておきましょう。

 登記費用とは、不動産を登記する際に発生する手数料を指し、司法書士に登記を依頼する依頼料もこれに当たります。司法書士に登記依頼を行わなけれど当然、費用は安くなります。

しかし、その難易度は高く、一般的には司法書士に依頼するのが主流です。

また、印紙税とは印紙税法で定められた課税文書(売買契約書・建築請負契約書・土地賃貸借契約書など)に対して課税される金額を指します。

契約書の記載金額によって税金の金額が決定するため、気になる方はチェックしてみてください。

土地売買に必要な書類

土地売買に必要な書類は以下の通りです。

土地売買に必要な書類
  • 実印と印鑑証明書
  • 身分証明書
  • 土地の権利書
  • 固定資産評価証明書
  • 固定資産税の納税通知書

固定資産評価証明書と固定資産税の納税通知書は、納税額を確認するのに必ず必要な書類です。登録免許税を計算する際にも必要となるので、最新のものを用意しましょう。

書類ごとに準備期間が異なる点と、場合によっては書類の準備にも費用がかかることを覚えておきましょう。

土地売却を行う際は、早めに下調べなどの準備をしておくと安心できそうです。

土地売買契約書とは?

土地売買契約書とは?

土地売買契約書の特徴
  • 売主と買主同士の取り決めが記載されている書類
  • 宅地建物取引業法で定められているもの
  • 基本的には不動産会社が作成する
  • 契約締結前に契約書を取り寄せて内容を確認する
  • 項目が多いためチェックリストの作成を推奨

土地売買契約書とは、売買金額やその他の特約など、土地の売買に関する取り決めについて記載されている書類のことです。

 売主・買主双方が納得いく土地売買の取引を行うために作成されます。

作成する際は、売買金額が間違っていないかどちらかに利益が偏っていないかどうかなど、さまざまな視点での細かい確認が必須になります。

基本的には不動産会社が作成するため、不動産の知識に乏しいからといって不安になる必要はありません。

土地売買契約書の項目

土地売買契約書とは?

土地についての表示
  • 登記記録や登記簿の内容と相違がないか確認する
引き渡し日と所有権の移転
  • 売買代金の支払日に行われる
  • 引き渡し日までに土地を空け渡す
土地代金の精算と実測
  • 登記と実際の土地面積が異なる場合に使用する項目
  • 土地代金は双方で決めた代金と登記上の面積をもとに単価を算出し、面積の差によって導き出される
代金・手付金の支払日と金額
  • 金額の記載や支払日に相違がないか確認する
負担の消除
  • 貸借権や抵当権などの消除を売主が行う
  • 怠ってしまうと契約にまで至らない可能性がある
公租公課等の精算
  • 固定資産税や都市計画税に関する項目
  • 決済日以前に日割計算で精算(支払いは売主)
付帯設備の引き継ぎ
  • 庭木など土地以外のものの処遇をどうするか決める
毀損・滅失
  • 災害による物件の毀損・滅失に関する項目
  • 基本的には売主負担で修繕
  • 多額の費用がかかる場合は契約解除の根拠ともなる項目
手付解除
  • 何らかの事情で契約が破棄される場合の取り決め
  • 手付金は売買金額の10〜20%
  • 解除の可否や期間は双方の合意により決定
ローン特約
  • 売買金額を支払うローンが不成立になった場合の特約
  • 売買契約を無条件で破棄できる特約事項
契約違反による契約解除
  • 契約違反が起きた場合は違約金を支払って契約解除
  • 売買金額の20%までの金額が違約金となる
瑕疵担保責任
  • 土地の瑕疵を売主の責任で補償する
  • 瑕疵保証の期間についても記載
反社会勢力が関連する制裁金・違約金
  • 売主か買主どちらかが反社会勢力であった場合に適応
  • 反社会勢力であることが判明した段階で契約を解除できる

土地売買契約書には、土地売買に関連する項目が非常に多く記載されているため、売主・買主ともに内容をしっかり確認しておかなければなりません。

不動産会社によって書類としての形式が異なるため、今回紹介した項目はあくまで「基本的なもの」であることを前提にしてくださいね。

なぜ土地売買書類は必要?

土地売買契約書とは?

土地売買契約書を作成する理由には、主に以下の3つが挙げられます。

トラブル回避のため
  • 発生しうるトラブルに関してあらかじめ記載しておくことで効果を発揮する
  • 売主・買主どちらかが定めた約束を万が一忘れてしまった時などに効果的
  • 売主・買主双方が「共通認識」を持つための役割がある
災害リスクなどを低減するため
  • 災害に対する賠償を負わないことを記載する
  • 記載が漏れてしまうと、災害時の損害の負担を被る可能性が出てくる
  • 賠償責任を請け負う場合は、損害賠償の上限なども記載しておくとよい
宅地建物取引業法で定められているため
  • 宅地建物取引業法の第37条において義務付け
  • 「不動産の売買」が対象となるため、土地だけでなく建物の売買にも契約書が必要
  • 売買成立後に不動産会社が契約書を作成する
  • 書類作成後、宅地建物取引士が記名と押印をする

これらの理由を見ると、土地売買契約書がいかに重要な役割を持っているかがわかります。

売主・買主双方が納得いく取引を進めるためだけでなく、取引中・取引後のイレギュラーを防止するためのアイテムとしても非常に有効です。

土地売買契約書の5つのチェックポイント

土地売買契約書の5つのチェックポイント

土地売買契約書の5つのチェックポイント
  • 確定測量図引き渡しの有無について
  • 解除期限について
  • 登記費用の負担について
  • 印紙の負担について
  • 契約不適合責任について

以下では、それぞれのチェックポイントについて詳しく解説します。

確定測量図引き渡しの有無について

土地売買契約書の5つのチェックポイント

確定測量図とは、隣地との境界(民々境界)と公道との境界(官民境界)が確定されている際に作成される実測図のことです。

 すべての境界を確定する必要があるため、作成までに時間がかかってしまう特徴があります。

場合によってはこの確定測量図の引き渡しが土地売買契約書の中に条件として記載されています。

確定測量図が既に用意できていれば問題ありませんが、ない場合は土地の引き渡し日までに用意しましょう。

解除期限について

土地売買契約書の5つのチェックポイント

土地売買契約書の作成時は、ローン特約の解除・手付解除に関する期限を設定する必要があります。

 解除の期限は、売買契約の締結から2週間程度で設定するのが一般的です。

上記の解除期限までの期間は、何らかの理由で契約が解除される可能性もあります。

そのため、解除可能な期間がいつまでなのかをあらかじめ把握しておかなければなりません。

登記費用の負担について

土地売買契約書の5つのチェックポイント

土地売買契約書において、登記費用に関する負担をどちらが負うかを決めておくことも重要視されます。

 一般的には、抵当権の抹消は売主、所有権の移転は買主が負担します。

最終的にどちらがどの登記費用の負担を請け負うかは双方の話し合いが必要です。

トラブルを回避するため、しっかり話し合っておきましょう。

印紙の負担について

土地売買契約書の5つのチェックポイント

土地売買契約書は、印紙を貼り付ける必要がある「課税文書」に該当します。

 印紙税に関しても、売主と買主が負担についての取り決めることが一般的です。

土地売買契約書に記載する印紙税は売買金額によって変動します。

売買金額がいくらかはっきりした段階で、印紙税がいくらになるかを確認しておきましょう。

契約不適合責任について

土地売買契約書の5つのチェックポイント

契約不適合責任とは、契約内容に適合しない売主責任のことを指します。

 これは、売主が契約内容と異なる取引を行ってしまうことにより、賠償責任や契約解除を追求されるものです。

見逃せないレベルの土壌汚染など、契約を結んだ後に発覚したものに対しての責任が該当します。

逆を言えば、土地売買時に考えられる不測の事態をあらかじめ予想し、契約書に記載しておけば契約不適合責任に該当することは防止できます。

土地売買は「公簿売買」と「実測売買」の2種類

土地売買は「公簿売買」と「実測売買」の2種類

ここでは、公募売買と実測売買、2種類の土地売買についてご紹介します。

それぞれの概要やメリット・デメリットを見ていきましょう。

公簿売買

公簿売買とは、登記簿謄本に記載されている土地の面積をベースにして、売買金額を算出する方法のことです。

 万が一登記簿謄本よりも実際の土地が狭かった場合にトラブルが発生しないよう、公簿売買に関する内容も細かく土地売買契約書に記載しておかなければなりません。

公簿売買には、土地の売買金額を正確に算出するために必要な「確定測量」にかかる費用や手間を省ける特徴があります。

このことから、土地の売買においての一般的な取引方法として公簿売買が用いられます。

公簿売買のメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 確定図測量の費用を削減できる
  • 測量が不要になるため時間も短縮できる
  • 売買完了後に土地面積の差が発覚した場合トラブルにつながる
  • 境界標の不接地などが後に発覚する場合がある

実測売買

土地売買は「公簿売買」と「実測売買」の2種類

実際の土地面積に応じて売買金額を算出することを実測売買といいます。

 公簿売買とは異なり、土地測量を実際に調査し、正確な面積を導き出してから取引を進めていく方法です。

契約前の段階で測量が完了していれば、実測面積をもとに売買金額を決定します。

もし契約時に完了していなければ、一旦は登記簿謄本に記載のある面積をもとに土地売買契約書を作成することになります。

実測売買のメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 隣接地との境界が明確になるためトラブルが起きにくい
  • 売買対象となる面積と実際の面積に相違がないため透明性の高い取引ができる
  • 実測面積を出す費用や時間がかかる
  • 測量の立ち会いに仏ような境界確認書の発行に数ヶ月かかる場合がある

土地売買をスムーズにしたいなら不動産一括査定サイトがおすすめ

土地売買をスムーズにしたいなら不動産一括査定サイトがおすすめ

土地の売買金額を算出する方法には、主に公簿売買が選択されますが、実際の面積との違いによってトラブルが起こりやすいのも事実です。

 こういったトラブルを防ぐためには、売主が信頼できる不動産会社に仲介を依頼すると良いでしょう。

依頼する不動産会社を選ぶうえでは、不動産一括サイトの利用がおすすめです。

一括サイトを活用することで、各種不動産会社が提供するサービスなども把握しやすいため、ぜひご利用ください。

おすすめ不動産一括査定サイト3選

SUUMO売却

SUUMO売却

SUUMO売却のココがおすすめ
  • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
  • 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
  • エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
  • 不動産売却の段取りや流れ、ノウハウがよく分かるコンテンツが豊富
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SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

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出典:HOME4U 公式サイト

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47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

地方でも査定依頼が可能な不動産会社を見つけられるでしょう。
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  • 農地
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最大一括査定社数 6
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出典:イエウール公式ページ

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よくある質問

土地売買契約書って何?
土地の売買に関する取り決めが記載されている書類のことです。
基本的には不動産会社が作成しますが、宅地建物取引業法で定められているものなので、作成漏れがないようにしましょう。
土地売買契約書はどんなところをチェックしたら良い?
確定測量図の有無・解除期限・登記費用の負担・印紙の負担・契約不適合責任についての内容をチェックしておきましょう。
土地売買って種類があるの?
はい。公簿売買と実測売買の2種類があります。
公簿売買って何?
登記簿謄本に記載のある土地面積をもとに売却金額を算出する方法です。
確定図測量にかかる費用や時間を省けるメリットがあります。
実測売買って何?
実際の土地面積に応じて売却金額が算出される方法です。
金額が確定するまでに時間がかかるものの、境界などに関するトラブルが発生しにくいメリットがあります。
スムーズな土地売買をするにはどうすれば良い?
土地面積に関するトラブルなどが発生しやすいため、不動産会社への仲介を依頼しましょう。
依頼する不動産会社は不動産一括サイトの活用がおすすめです。
土地売買の流れが知りたい!
所有する土地の査定依頼→媒介契約の締結→売却活動の開始→売買契約の締結→決済→引き渡し→確定申告といった流れが一般的です。

まとめ

今回は、土地売買を進めるうえで必要不可欠な、土地売買契約書について解説しました。

土地売買契約書の概要チェックポイント売買の種類など、土地売買において必要な知識を多数掲載しています。

また、土地売買の流れ必要な費用・書類についても触れています。

今回紹介した内容が、土地売買を検討している方にとって少しでもお役に立てば幸いです。

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