土地価格 調べ方

土地を売りたいので土地価格を知りたい、土地を相続することになったがどれくらい税金がかかるのか知りたい方もいるでしょう。

しかし土地価格は売却や税金の支払いなどの目的により、4つの種類に分けられます。またその計算方法には違いがあるのです。その4つの種類ごとに、価格調査の手段にも違いがあります。

この記事では土地価格の4つの種類、土地価格の調べ方を解説します。さらに土地の売却と関係が深い、実勢価格の算出方法を紹介しましょう。

土地価格を調査したいという方は、この記事を参考にしてください。
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土地の価格には4つの種類がある

広い土地

一般的に商品には「定価」があるものです。しかし土地価格の計算は、場所や環境などさまざま条件が関係してくるので定価を決められません。

土地の売買や相続に伴う税金を支払うために、土地の価格を計算する場合があるでしょう。その際は目的ごとに4つの基準に基づいて計算されて、土地価格が決まります。

4つの基準に基づく土地価格
  • 公示価格
  • 相続税路線価
  • 固定資産税評価額
  • 実勢価格

公示地価

公示価格とは地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する、標準地の価格のことです。正式には「地価公示価格」といいます。

 都市計画区域内で標準的な土地を選定し、毎年1月1日時点の1㎡当たりの正常な価格を判定して3月に公示されます。

正常な価格とは売り急ぎなどの特殊なケースではない売買で成立すると、認められる価格のことです。2名の不動産鑑定士の鑑定評価をもとに、正常な価格が判定されます。

公示価格は、一般的な土地取引の指標や公共事業地の取得価格算定の基準、固定資産税評価や相続税評価の基準として利用されます。

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相続税路線価

相続税の計算

相続税路線価とは、相続税の計算において土地の評価額を割り出す際に使用する道路の価格です。国税庁が毎年7月初めに「財産評価基準書」にて発表しています。

 相続税路線価は、略して「路線価」と呼ばれることが一般的です。これを用いると、主要な道路に面した土地の評価額が計算可能です。

相続する財産の中に自宅や事業所といった土地が含まれる場合、相続税路線価を用いて評価額を計算する必要があります。

土地の形状や状態によっては、補正が適用されます。その場合路線価を使って土地の評価額を正確に割り出すのは難しいでしょう。
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固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる評価額のことです。固定資産税評価額は、各市区町村(東京都23区の場合は都)が算定します。

 3年に1度見直され、公示価格の70%の水準になるように調整されているのが特徴です。

固定資産税評価額の利用用途としては、固定資産税の基準となる、都市計画税・登録免許税・不動産取得税の算出などがあげられます。さらに売却相場を知りたいときの参考としても、利用可能です。

実勢価格

契約

実勢価格とは、実際の土地取引が成立する価格です。言い換えると不動産の時価とも表現でき、買い手と売り手の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。

 実際に取引が行われた場合、その取引金額が実勢価格です。取引がない場合には、周辺の取引事例や公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額などの公的データから推定します。

広告に記載されている土地価格は、あくまで売主の希望価格で実勢価格とは違います。

土地価格は目的ごとに、4つの種類がありました。
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公示地価の土地価格を調べる方法

4つの土地価格の種類を説明しました。ここからはそれぞれの種類について、その価格を調べる方法について取り上げます。最初に公示地価の調査方法、公示地価を使って実勢価格を計算する方法について紹介しましょう。

標準地・基準地検索システムを利用する

国土交通省地価公示・都道府県地価地価調査

公示地価は国土交通省の標準地・基準地検索システムにある、国土交通省地価公示・都道府県地価調査ページから調べられます。以下の手順で、自分が知りたい地域の公示価格が調査可能です。

手順
  1. 該当する地域の都道府県を選択
  2. 該当する地域の市区町村を選択
  3. 地価公示のみ/都道府県地価調査のみ/地価公示・都道府県地価調査、両方の選択肢からどれかを選択
  4. 調査年・用途区分・地価について検索条件を指定し、「検索」ボタンをクリック
  5. 検索結果表示ページで内容を確認

公示価格は、このように国土交通省の公式ページから簡単に調査できます。ただし公示地価と実際の取引価格には違いがあり、公示地価がそのまま実勢価格とならないことに注意してください。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

公示地価から実勢価格を計算する方法

土地価格の調べ方を学ぶ

公示価格は、一般的に実勢価格の90%の価格に設定されています。逆から説明すると、実勢価格は公示価格のおおよそ1.1倍です。この法則を利用して、以下の計算式で公示価格からおおまかな実勢価格の算出ができます。

公示価格を利用した実勢価格の計算式
公示価格×土地面積×1.1=実勢価格

価格調査の対象となる土地について、近くに公示価格の調査地点がない場合などは、これから紹介する他の方法を採用して調べてください。

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相続税路線価の土地価格を調べる方法

次に相続税路線価を調べる方法と、相続税路線価を利用して実勢価格を算出する方法について解説しましょう。

財産評価基準書路線価図・評価倍率表を利用する

 路線価図・評価倍率表

相続税路線価は、国税庁が提供している財産評価基準書路線価図・評価倍率表を利用して調べられます。以下の手順で調査ができます。

手順
  1. 該当する地域の都道府県を選択
  2. 財産評価基準書目次から「路線価図」をクリック
  3. 該当する地域の市区町村を選択
  4. 該当する地域の町名・丁番号を選択
  5. 表示された路線価図で相続税路線価を確認

路線価は道路ごとに価格が設定されており、路線価図に記載されている数字は「1区画=1㎡」あたりの金額です。1坪あたりの価格ではない点に注意してください。価格は千円単位で表記されています。

土地の評価額は面積で変化します。相続税評価額を確認するときは、計算する土地の大きさを事前に調べておくのがおすすめです。

財産評価基準書路線価図・評価倍率表

相続税路線価から実勢価格を計算する

相続税路線価は、公示地価の80%程度に設定されております。公示地価を1.1倍から1.2倍したものが、おおよその実勢価格になるといわれています。

次の式を使うと、相続税路線価からおおよその実勢価格を算出可能です。

相続税路線価を利用した実勢価格の計算式
(相続税路線価×土地面積)÷0.8×1.1=実勢価格

路線価を基準に算出した実勢価格は、目安程度です。実際にこの価格で売却できるわけではありません。

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固定資産税評価額の土地価格を調べる方法

次に固定資産税評価額を調べる方法と、固定資産税評価額を利用して実勢価格を調べる計算式について紹介します。

固定資産税納税通知書を利用する

調査したい土地について固定資産税を納めていると、この方法で調査が可能です。毎年4月から6月の間に、市町村から送られる固定資産税の納税通知書の中に、課税明細書が添付されています。

課税明細書の「価格」という欄に記載されているのが、固定資産税評価額です。さらに固定資産税台帳の閲覧という方法でも、固定資産税評価額は確認できます。

 固定資産税台帳とは、固定資産税の課税対象となる土地や家屋の所有者、所在・価格などが記載された帳簿です。

閲覧は該当する土地のある、市区町村の役所で可能です。なお東京23区の場合は、固定資産がある区の都税事務所で閲覧できます。

固定資産税評価額から実勢価格を計算する

税金の計算

固定資産税評価額は、公示地価の70%になるように決められています。以下の計算式でおおまかな実勢価格を計算可能です。

固定資産税評価額を利用した実勢価格の計算式
固定資産税評価額÷0.7×1.1=実勢価格

固定資産税評価額を利用した実勢価格の計算は、やや正確性に欠けるという点が問題といえます。

 なぜなら固定資産税評価額は、これまで紹介した3つの土地価格と違い、価格の見直しが3年に1度だからです。

さらに地方税を徴収するための価格基準なので、急激に値上がりするあるいは値下がりしないようになっています。

この方法には、路線価が調査できないような郊外や田舎の土地でも、その値段を調べられるというメリットもあります。
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【簡単・便利】実勢価格の調べ方

公示地価や相続税路線価・固定資産税評価額を利用すると、土地の実勢価格を計算可能です。

しかしそうした計算を計算しなくても、簡単に実勢価格を調べられる方法がいくつかあります。以下で簡単便利に実勢価格を調べる方法について紹介しましょう。

土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システム

国土交通省が提供している土地総合情報システムにある、不動産取引価格情報検索を利用しましょう。簡単に調査したい地域の土地について、実勢価格を把握できます。

 国土交通省は不動産売買を行った方を対象として、土地の価格・広さ・建築条件などのアンケート調査を実施しています。

そしてその結果を具体的な場所が特定されないよう、加工したうえで公表しているのです。そのデータを検索することで、土地の実勢価格が調査できるわけです。

土地総合情報システム

不動産取引価格情報検索の使い方

不動産取引価格情報検索

不動産取引価格情報検索のページから以下の手順を踏むと、調査したい地域について簡単に過去の土地取引の情報が閲覧できます。

手順
  • 閲覧したい取引記録の時期を選択(初期設定では最新の取引時期が表示)
  • 調査したい不動産の種類を選択(初期設定では宅地が選択されている)
  • 住所・駅名・地図から調査したい地域を選択
  • 地図上に表示される黄色の丸や青い資格にカーソルを合わせると、地価公示や周辺地域の不動産取引価格情報が閲覧できる

不動産取引価格情報は物件が特定されないように加工されています。その中から価格を調べたい土地の条件に近いものを探せるでしょう。

たとえば最寄り駅までの距離・土地の面積、幅員の広さ・形状などを条件に比較してみてください。

不動産取引価格情報検索

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土地価格を調査する際の注意点

土地価格を調査する際の注意点

土地の売却を検討している方であれば、先ほど紹介した「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」を調査している方も多いでしょう。

しかし、最も市場価格に近い土地価格を調査するためには、不動産会社からの査定が最も売却金額に近い数字になります。

そこで、土地価格を調査する際に注意しなければならないポイントについて解説していきます。

4つの基準に基づく土地価格もあくまで指標

先ほども解説した通り、「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」はどれも、国税庁・国土交通省・過去のデータから算出した数字です。

そのため、基準に基づく土地価格は市場価格を示しているわけではありません。また、4つの基準通りの価格で売却できるわけでもありません。

4つの基準に基づく土地価格はあくまで参考資料として考えましょう。市場相場を調査するのであれば、不動産会社に査定依頼しましょう。
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不動産会社によって査定金額が異なる

また、市場相場に最も近い査定を調査する際に利用する「不動産会社」による訪問査定では、不動産会社によって数十万円〜数百万円の単位で金額に差が生じることも。

 不動産会社が提供している査定金額は、「この金額なら売却ができるであろう金額」を過去の成約事例を元に算出したものです。

そのため、不動産会社の売却ノウハウや持っている顧客によっても売却できそうな金額に差が生じてもおかしくないのです。

複数の不動産会社へ査定依頼しておくことで、土地売却に強い不動産会社を探せたり、信頼できる不動産会社が見つかる可能性が上がります。

不動産会社の査定額が成約価格となるわけではない

複数の不動産会社が選んだ信頼できる不動産会社でも、査定金額通りの値段で売却することができない可能性も十分にあります。

 不動産会社が提出してくれる査定金額は、成約金額を保証するものではないため、取引の交渉で金額が前後することがあります。

広告で記載されている土地価格も、実際には交渉の末数十万円〜数百万円の値引きがされた金額で取引されていることは少なくないです。

そのため、査定結果となる根拠を不動産会社からしっかり聴き出し、適正金額で売却できそうな力量のある不動産会社を選択しなければなりません。

力量のある不動産会社かどうかを比較するためにも、複数の不動産会社へ査定依頼しておくことは必要不可欠ですね。
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正確な土地価格調査は不動産査会社に依頼

査定する男性

公示地価・路線価・固定資産税評価額から計算した実勢価格、土地情報システムを利用した調査による実勢価格は目安程度です。

より詳細かつ正確に土地価格を調べたいという方には、土地売却で実績のある不動産会社に訪問査定を依頼してください。

 その理由は、実際に土地を見て判断する訪問査定では過去の取引事例に加え土地の個別の状況を見て、価格の見積もりをするからです。

さらに、査定士は不動産市場の動向これまでの経験なども、加味して査定します。自分で調べるよりも、現実に近い価格が算出できます。

査定額は一般的にその土地の売却を請け負った場合、今から3か月以内で売却が見込める金額です。

近々土地を売ることになる方には、不動産会社による査定がおすすめです。

一社にだけに調査依頼するのは危険?

訪問査定を依頼すると周辺の土地相場を基準に、その土地独自のプラスポイントやマイナスポイントを踏まえて、より詳細に査定してもらえます。

 しかし査定額は不動産会社によって差が出るため、1社だけではなく複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

1社だけではそれが妥当な査定額なのか、相場より高いのか安いのかが判断できません。複数の不動産会社に査定を依頼することで、正確性の高い実勢価格を把握できるでしょう。

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土地価格調査に不動産査定サイトをおすすめする理由

ネットで調査する男性

土地売却のために価格相場を調べる場合、複数の不動産会社に見積もりを依頼するのがおすすめです。

しかし、「馴染みの不動産会社がない」「どの不動産会社を選べばよいのかわからない」という場合もあるでしょう。

 また「地元の不動産会社を1社ずつ訪問する時間がない」という方も、大勢いるものです。そうした方におすすめなのが、不動産査定サイトの利用です。

ここでは、不動産査定サイトの利用をおすすめする理由について紹介します。また不動産査定サイトの、一般的な利用方法なども解説するため要チェックです。

不動産査定サイトをおすすめする理由

不動産査定サイトを利用すると、1回の入力作業で複数の不動産会社に見積もり依頼が可能です。他にも以下の理由から土地の価格調査には、不動産査定サイトの利用をおすすめします。

不動産査定サイトをおすすめする理由
  • 無料で利用できる
  • 複数の不動産会社とやり取りする時間や手間が省ける
  • 土地の売却価格の相場がわかる
  • 売却をサポートしてくれる不動産会社が見つかる
  • 売却以外の土地活用について提案してもらえる場合がある

お世話になっている不動産会社がない、不動会社選びに悩んでいるという方は、ぜひ不動産査定サイトを活用してください。

基本的に査定の依頼は無料です。土地の価格を調べるという目的のためだけでも、利用することをおすすめします。

不動産査定サイトの利用手順

パソコンに入力する男性

SUUMO売却査定・すまいValue・イエウールなどの、不動産査定サイトにアクセスしましょう。査定申込フォームから以下の手順を踏むと、簡単便利に査定依頼ができます。

手順
  • 不動産情報を入力
  • 連絡先を入力
  • 査定を依頼する不動産会社を選択
  • 不動産会社から査定結果が届く

不動産情報の入力は、土地の登記簿謄本などを参考に正確に入力してください。手順は決して難しくないため、初めて利用する人でも特に心配はいらないでしょう。

なお、不明点がある場合は問い合わせてみる、あるいは売却に関するノウハウが掲載されているホームページをチェックしてみるといった対策もおすすめです。

査定額の連絡が入る

土地価格の調べ方を学ぶ

不動産会社から対象となる土地を訪問せずに、おおまかな売却価格を算出する机上査定(簡易査定)で、査定額の連絡があります。机上査定を算出には、以下のデータが利用されます。

利用されるデータ
  • 土地情報システムなどに記載されている類似した土地の成約価格
  • 周辺にある土地の売り出し価格
  • 不動産市場の動向など

机上査定の結果は、即日もしくは数日後に送られてくるのが一般的です。時間はかけず見積額を知りたいという方は、不動産査定サイトで机上査定をご利用ください。

より正確な査定額を知りたい方は、机上査定で結果を送ってきた不動産会社の中から、これというところを選択しましょう。そして、訪問査定の依頼をしてみてください。

不動産一括査定サイトおすすめ3選

SUUMO売却

SUUMO売却

SUUMO売却のココがおすすめ
  • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
  • 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
  • エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
  • 不動産売却の段取りや流れ、ノウハウがよく分かるコンテンツが豊富
  • 必要事項の入力は最短60秒程度であっという間に完了!簡単に申し込める!
  • 10社の一括査定が可能※

SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

 トップページから売却相場をすぐに確認できるのも魅力。査定依頼前に相場を確認し、査定額が適正価格なのか見極めやすくなります。

また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

SUUMO売却での一括査定の流れ

スーモ売却 一括査定の流れ

スーモ売却では基本わずか1分程で無料一括査定の申込ができます。

物件の種別と所在地を選択し、無料査定スタートのボタンを押したら以下の質問に回答するだけでOK!

  • 物件の詳細情報(間取り・専有面積・築後年数)
  • 個人情報(氏名・住所・連絡先・問い合わせ内容)

物件の間取りや専有面積などは、おおよそでも大丈夫です。「試しに簡易査定からしたい」という方も気軽に申し込めます。

上記の入力が済むと、自動的に申込者それぞれにピッタリの不動産会社を紹介してくれます。気になる会社を選択したら、申込完了です!
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出典:SUUMO売却査定 公式サイト ※物件の所在地によって査定できる会社数に変動があります

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出典:HOME4U 公式サイト

イエウール

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47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

地方でも査定依頼が可能な不動産会社を見つけられるでしょう。
また、イエウールでは以下の物件種別で依頼が可能となっています。
  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • 一棟アパート・一棟マンション
  • 区分マンション(収益)
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  • 区分所有ビル(ビル一室)
  • 店舗・工場・倉庫
  • 農地
  • その他

査定可能な不動産の種類が豊富な点も、イエウールの利用者が多い理由の1つでしょう。

提携会社数 1,974社※2020年7月時点
最大一括査定社数 6
電話番号 -

出典:イエウール公式ページ

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よくある質問

土地の価格の種類とは?
「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の4つの種類があります。
土地価格の計算は、場所や環境などさまざま条件が関係してくるので定価を決められません。
公示地価を調べる方法とは?
公示価格とは地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する、標準地の価格のことです。
公示地価は国土交通省の標準地・基準地検索システムにある、国土交通省地価公示・都道府県地価調査※ページから調べられます。
相続税路線価を調べる方法とは?
相続税路線価とは、相続税の計算において土地の評価額を割り出す際に使用する道路の価格です。
相続税路線価は、国税庁が提供している財産評価基準書路線価図・評価倍率表※を利用して調べられます。
固定資産税評価額を調べる方法とは?
固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる評価額のことです。
固定資産税納税通知書を利用したり、固定資産税台帳を閲覧すれば調査可能です。閲覧は該当する土地のある、市区町村の役所で可能です。
実勢価格の調べ方とは?
実勢価格とは、実際の土地取引が成立する価格です。
実勢価格は
公示価格のおおよそ1.1倍です。よって、「公示価格×土地面積×1.1=実勢価格」で大まかな実勢価格が算出できます。
正確な土地価格調査を依頼するには?
公示地価・路線価・固定資産税評価額から計算した実勢価格、土地情報システムを利用した調査による実勢価格は目安程度です。
より市場相場に近い価格を調べるには、土地売却で実績のある不動産会社に訪問査定を依頼してください。
土地価格調査におすすめな方法とは?
土地売却のために価格相場を調べる場合、複数の不動産会社に見積もりを依頼するのがおすすめです。
そこで、「不動産査定サイト」を利用すると、1回の入力作業で複数の不動産会社に見積もり依頼が可能です。

まとめ

この記事では、土地の価格を調べる方法についていくつか取り上げました。実勢価格は公示地価・相続税路線価・固定資産税評価額を利用して、計算ができます。

また国土交通省の土地総合情報システムを利用して、調べられるのです。とはいえこうした方法で算出された実勢価格は、やや正確性に欠けるという難点がありました。

土地売却のためにより正確な実勢価格を調べたいという方は、不動産会社の訪問査定を利用してみましょう。その土地が持つ、プラスポイント・マイナスポイントを加減して査定してくれます。

不動産会社に馴染みがないなら、不動産査定一括サイトも利用できます。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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