手持ちの土地だけでなく、相続によりご自身のものとなった土地をいざ手放そうと思っても、実際にかかる費用についてわからず動けないという方も多いのではないでしょうか。
どのくらいの費用がかかるのかがわからないと、思った以上の出費になったときに困るので、知っておきたいですよね。
そこでこの記事では、土地の売却に必要な費用について、いくつかの種類に分けて紹介しながら、税金対策についても触れていきます。
必要な費用は？
Contents
土地の売却に必要な費用
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 書類作成費用
- 測量費
- その他諸経費
以下では、土地売却にかかる費用それぞれに関する内容を、詳しくご紹介します。
仲介手数料
土地の売却を不動産会社などのプロに依頼し、売却が成立した際に発生する費用で、以下の算出方法で金額が確定します。
| 売却金額が400万円以上 | 売却金額の3%＋6万円 |
|---|---|
| 売却金額が200万円以上・400万円以下 | 売却金額の4%＋2万円 |
| 売却金額が200万円以下 |
売却金額の5% |
不動産業界では一般的に、上記の方法で算出された金額を仲介手数料の「上限」としています。
売却するならこちら！
仲介手数料は値引きできる可能性がある
ほとんどの不動産会社では、仲介手数料の値引きに関する「キャンペーン」などを開催していません。そのため、担当者に「直接」値引き交渉をする以外に仲介手数料を安くする方法がないと言えます。
したがって、担当者との関係性を良好に築くことが、仲介手数料を安くするために必須であると言えます。
売却するならこちら！
抵当権抹消費用
売却する予定の土地に抵当権がある場合に発生する費用で、金額などの詳細は以下の通りです。
| 支払い金額 |
|
|---|---|
| 支払いの時期 | 抵当権の精算時 |
土地のローンが残っている場合は、必ずこの抵当権抹消という手続きが必要です。
抵当権の抹消には、住民票や印鑑証明書などの書類が必要になることも覚えておきましょう。
売却するならこちら！
書類作成費用
土地売却に必要な書類を作成するのに、抵当権の抹消などにも必要な住民票や印鑑証明書など、種類ごとに費用が発生することも把握しておきましょう。
測量費
土地の境界線が判別しづらい際などに、土地家屋調査士へ依頼することで発生する費用です。
面積に応じて変動はしますが、一件につきおよそ35〜45万円ほどかかるとされています。
売却するならこちら！
その他諸経費
物件の解体費用や土地汚染調査費用、水道引き込み工事の費用などが該当します。
土地売却にかかる税金
- 印紙税
- 住民税
- 譲渡所得税
- 登録免許税
- 復興特別所得税
費用と同様、税金も土地売却においては非常に重要な観点であるため、しっかり把握しておきましょう。
売却するならこちら！
印紙税
売買契約書に貼り付けるための収入印紙に発生する税金で、売買契約時に支払いが発生します。
なお、印紙税は売却金額に応じた税率が設定されているため、減額はできません。
売却するならこちら！
住民税
土地の売却で利益が出たときに支払うことになる税金で、所有期間に応じて税率が変動する特徴があります。
土地売却に関する住民税の変動については、以下をご参考ください。
| 土地の所有期間が5年以上の場合 | 売却益の5% |
|---|---|
| 土地の所有期間が5年以下の場合 |
売却益の9％ |
ここで注意したいのは、住民税は単なる売却金額で算出されるわけではないということです。
売却益は、売却金額から仲介手数料や測量費、印紙代などを差し引いた金額が該当します。
売却するならこちら！
譲渡所得税
住民税同様、土地の売却で利益が発生した場合に支払うことになる税金の一種です。
譲渡所得税も土地の所有期間に応じて税率が異なるため、以下の表をご参考ください。
| 土地の所有期間が5年以上の場合 | 売却益の15% |
|---|---|
| 土地の所有期間が5年以下の場合 |
売却益の30% |
住民税と異なり、税率が大きいのが特徴です。
また、譲渡所得税も住民税と同じく、売却金額からさまざまな支出を差し引いた売却益によって税率が決まります。
売却するならこちら！
登録免許税
土地の所有権を売却先に移すために必要な税金です。
一般的には、売却金額の1.5%が登録免許税として算出されます。
なお、所有権の転記は法務局へ書類を提出する必要がありますが、準備や手順が複雑なため、司法書士に代行を依頼するのが一般的です。
売却するならこちら！
復興特別所得税
東日本大震災の復興支援金としての財源を確保するための税金で、所得税の税率に2.1%が加算され、これが令和１９年度まで継続するのが特徴です。
上記の税率は土地の所有期間に応じて変化するため、以下に詳細を掲載しておきます。
| 土地の所有期間が5年以上の場合 | 長期譲渡所得に該当 | 所得税率15%×2.1%＝0.315 |
|---|---|---|
| 土地の所有期間が5年以下の場合 | 短期譲渡所得に該当 | 所得税率30%×2.1%＝0.613 |
売却するならこちら！
土地売却で利用できる税金控除・特例
ここでは、土地売却に関連する特別控除・軽減税率についてご紹介します。
特別控除について
以下では、土地の売却に関する特別控除の種類や控除額を、表にまとめて掲載します。
| 特別控除の発生条件 | 控除額 |
|---|---|
| マイホーム売却時 | 3,000万円 |
| 公共事業に関する土地売却 | 5,000万円 |
| 特定土地区画整理事業に関する売却 | 2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業に関する売却 | 1,500万円 |
| 農地保有化に関する売却 | 800万円 |
| 低未利用土地の売却時 | 100万円 |
| 平成21年・22年に取得した土地の売却時（国内） | 1,000万円 |
それぞれの控除を受けるには、種類ごとに異なる条件があります。
売却するならこちら！
軽減税率について
土地の売却時に発生する税金は、条件に応じて軽減することが可能です。
その例として挙げられるもののひとつが、所有期間が10年を超える土地に適用される軽減税率です。
また、売却する土地での居住をしなくなった日より3年後の大晦日までに売却することと、取り壊しから契約締結までに駐車場などの目的で使用していないことが条件になります。
軽減後の税率に関しては、以下を参照ください。
| 譲渡所得額 | 住民税率 | 所得税率 |
|---|---|---|
| 6,000万円以上 | 15.315% | 5% |
| 6,000万円以下 | 10.21% |
4% |
ほかにも、土地売却で得た利益を、新たに購入した土地を売却するまでに繰延できる「買い替え特例制度」などもあります。
繰延により、税金も次回の土地購入時に回せるため、資金が少なくても土地の運用ができるメリットがある制度です。
売却するならこちら！
土地売却の損益通算とは？
万が一土地を売却した際に損失が出た場合、ほかの所得から損益を差し引くことが可能なシステムで、税額を抑えるのに効果的です。
なお、売却した年の所得だけでは損益がカバーしきれない場合は、翌年の所得にまで渡り差引が可能なため、非常に有益な手法と言えます。
売却するならこちら！
土地を売却する手順・流れ
査定を受ける
まず初めに、不動産会社の査定を受けましょう。査定額は各不動産会社によって異なるため、複数の査定を受けることをおすすめします。
また、一括査定サイトは無料で使うことができるため、コストを抑えながら査定をすることができるでしょう。
売却するならこちら！
媒介契約を結ぶ
査定後に不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約の種類は以下の通りです。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約とは、売り主を自分で決めることができ、2社以上の不動産会社とも契約することが可能です。
一方で、専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は2社以上の不動産会社と契約することはできません。また、専属専任媒介契約に関しては売り主を自分で決めることもできません。
売買活動をして買い手と売買契約を結ぶ
媒介契約を結んで売出し価格が決まったら、売買活動をしましょう。
広告から買い手が決まったら買い手との売買契約を結びます。
売りて、買い手両方の不動産会社が集まって契約を結ぶため、土地の売却が初めての方でも安心して進めることができるでしょう。
売却するならこちら！
土地の引き渡し
売買契約を結んだ後、土地の引き渡しを行います。
確定申告をする
土地の売却の際に売却益が発生した場合は、確定申告を申請する必要があります。
確定申告を行う方法としては、自身で記入する方法とと税理士に依頼を行う方法の2種類があるため、個人に合ったものを選ぶことをおすすめします。
売却するならこちら！
土地を売却する際の注意点
土地売却後は確定申告が必要
土地を売却した際に譲渡所得を得た場合には、確定申告を行う必要があります。
譲渡所得は、譲渡収入金額 －（取得費＋譲渡費用）の計算式で求めることができ、特別控除を受ける場合は納税額が減額されるケースもあります。特例の要件を確認するようにしましょう。
また、反対に土地を売却し譲渡損失が発生した場合は、確定申告は必要ありません。
売却するならこちら！
土地売却後の瑕疵担保責任
土地を売却し引き渡したあとにその土地に欠陥が合った場合、売主がその責任や修繕の費用を払う必要があります。
土地検査や引き渡し後のサポート体制は、各業者によって異なります。そのため、予め業者を比較して選ぶようにしましょう。
売却するならこちら！
土地をより高く売却するコツ
- 複数の不動産会社に依頼する
- 不動産会社選びを慎重に行う
- 適正な売却価格を設定する
ここで紹介するコツを押さえておくことで、損のない土地売却を行えるでしょう。
売却するならこちら！
複数の不動産会社に依頼する
土地を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却金額に関する損が少なくなります。
査定依頼を一社のみに絞ってしまうと、適正な価格が掲示されないこともあり、そもそも適正金額なのかどうかすら判断できなくなってしまいます。
もし一社に絞って依頼したい場合は、あらかじめ土地の相場を調べておき、希望売却金額を伝えておくことでミスマッチを回避できるでしょう。
売却するならこちら！
不動産会社選びを慎重に行う
複数の不動産会社に依頼することが重要になるという点に付随し、そもそも依頼する不動産会社の選定にも意識を向ける必要があります。
単純に査定額が高いからといって安易に依頼してしまうことで、さまざまな障害が予想されます。
売主の方が「土地売却に何を求めているのか」という観点でも変わってくるかとは思いますが、査定額の高さと支出のバランス、担当者とのコミュニケーションといった点を重要視したいところです。
売却するならこちら！
適正な売却価格を設定する
不動産会社が決まったら土地の売却価格を設定しますが、この時に注意したいのがあくまで「適正」を意識するべきであるということです。
近隣で売却されている土地の相場やアクセス条件、土地そのものの将来性といった観点を加味し、売主・買主双方が満足できる価格を設定する必要があります。
土地を高く売却するなら不動産一括査定サイトがおすすめ！
SUUMO売却
- エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
- 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
- エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
- 不動産売却の段取りや流れ、ノウハウがよく分かるコンテンツが豊富
- 必要事項の入力は最短60秒程度であっという間に完了！簡単に申し込める！
- 10社の一括査定が可能※
無料不動産査定をスタートする
SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。
査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。
また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。
購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。
無料不動産査定をスタートする
SUUMO売却での一括査定の流れ
スーモ売却では基本わずか1分程で無料一括査定の申込ができます。
物件の種別と所在地を選択し、無料査定スタートのボタンを押したら以下の質問に回答するだけでOK！
- 物件の詳細情報（間取り・専有面積・築後年数）
- 個人情報（氏名・住所・連絡先・問い合わせ内容）
物件の間取りや専有面積などは、おおよそでも大丈夫です。「試しに簡易査定からしたい」という方も気軽に申し込めます。
| 提携会社数 | 約2,000社 |
|---|---|
| 最大一括査定社数※ | 10社 |
| 電話番号 | 0120-070-091（スーモカウンター） |
出典：SUUMO売却査定 公式サイト ※物件の所在地によって査定できる会社数に変動があります
無料不動産査定をスタートする
HOME4U
- 厳選した優良不動産会社1,800社と提携
- 業界最長の実績20年
- 売却査定数は累計45万件を突破（2021年6月時点）
- 年間利用者約1400万人を突破
- お客様満足度97.5%と高評価
- 悪徳な不動産会社は徹底的に排除
- 査定依頼をした方限定でスピード売却のノウハウ本がもらえる！
無料で一括査定を申し込む
HOME4Uでは全国1,800社の優良不動産会社が揃っており、一度で最大6社に一括査定申込ができます。
国内で最も実績年数があるため、査定実績は累計45万件を突破・年間利用者が約1400万人を突破するなど、実績も申し分ありません。
選んだ企業以外からの連絡は一切なく、HOME4U側で悪徳企業は排除されているため、利用者が安心できる体制が整っています。
| 提携会社数 | 1,800社以上 |
|---|---|
| 最大一括査定社数 | 6社 |
| 電話番号 | 0120-245-171 |
出典：HOME4U 公式サイト
無料で一括査定を申し込む
イエウール
- 提携不動産会社は1,974社！
- 月間利用者数が1万3千人でNo.1の実績
- 47都道府県で審査対応可能！地方の不動産会社も見つかりやすい
- 売却成立サポート件数は年間20万件以上
無料で一括査定を申し込む
イエウールは株式会社Speeeが運営する一括査定サイトで、最大6社に一括で査定を申し込むことができます。提携している不動産会社は1,900社以上と比較的多いため、年間20万件以上の売却成立が実現しています。
47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。
- 分譲マンション
- 一戸建て
- 土地
- 一棟アパート・一棟マンション
- 区分マンション（収益）
- 一棟ビル
- 区分所有ビル（ビル一室）
- 店舗・工場・倉庫
- 農地
- その他
査定可能な不動産の種類が豊富な点も、イエウールの利用者が多い理由の1つでしょう。
| 提携会社数 | 1,974社※2020年7月時点 |
|---|---|
| 最大一括査定社数 | 6 |
| 電話番号 | - |
出典：イエウール公式ページ
無料で一括査定を申し込む
よくある質問
税金が発生する条件や税率はそれぞれ異なるため、費用と同様に項目ごとの詳細を確認しておくことをおすすめします。
まとめ
今回は、手持ちの土地や相続で受け継いだ土地を売却する際に押さえておきたい、費用に関する観点をピックアップして紹介しました。
土地の売却には、まずは必要な費用に何があり、およそどのぐらいの出費になるかを把握しておかなければなりません。
費用だけでなく、項目ごとに異なる税金の種類や税率についても把握しておかないと、スムーズな取引を実行できません。
また今回この記事では、土地売却に関する費用や税金についての内容と併せて、土地をより高く売却するためのコツについても解説しています。
関連記事｜不動産売却
- 【売却におすすめ】不動産一括査定サイト人気比較ランキング
- 【土地売却】流れやかかる費用・税金は？高く売るためのコツも紹介
- マンションを高く売るコツを徹底解説！注意点や流れ、費用も紹介
- マンション売却の流れを徹底解説！査定額を上げるには？
- 家賃収入を得る方法・手順を徹底解説！必要な税金やリスクも紹介
- 土地の査定方法は？相場を自分で調べる方法・評価項目を徹底解説
- リビンマッチとは？特徴やメリット・デメリット・注意点など徹底解説
- 不動産の仲介手数料とは？基礎知識から相場・計算方法まで徹底解説
- イエイの評判は？メリットとデメリット、実際の口コミを紹介！
- イエウールの口コミ・評判は？特徴やメリット・デメリットを総まとめ
- イエシルの口コミ・評判は？特徴やメリット・デメリットを総まとめ
- 土地売買の流れ一覧｜必要書類、手数料や税金はいくらかかる？
- 土地の売却にかかる費用は何がある？税金やより高く売るコツも解説！
- マンションを売却する際の注意点は？ステップごとに紹介
- オウチーノの口コミ・評判は？メリット・デメリットを徹底解説
- 【マンション売却の流れ】仲介・買取の違いや注意点も徹底解説
- 土地の売却にかかる税金は4種類！節税法や計算法などまとめて解説
- 家を査定のコツをまとめて紹介！高く売却するためのポイントや注意点
- 不動産の一括査定ってどうなの？メリットや注意点、利用の流れを解説
- 2021年｜マンションの売り時はいつ？築年数は？売却のポイントを解説
- 家売却全体の流れを5STEPで解説！費用や税金、相場の調べ方も紹介
- 不動産の仲介手数料とは？基礎知識から相場・計算方法まで徹底解説
