土地の売却にかかる費用は何がある?税金やより高く売るコツも解説!

手持ちの土地だけでなく、相続によりご自身のものとなった土地をいざ手放そうと思っても、実際にかかる費用についてわからず動けないという方も多いのではないでしょうか。

どのくらいの費用がかかるのかがわからないと、思った以上の出費になったときに困るので、知っておきたいですよね。

そこでこの記事では、土地の売却に必要な費用について、いくつかの種類に分けて紹介しながら、税金対策についても触れていきます。

より高く土地を売るためのコツや、土地売却の費用に関するQ&Aも掲載しているので、ぜひ参考にしてみてください。
わかりやすく解説! 土地の売却に
必要な費用は?

土地の売却に必要な費用

土地の売却に必要な費用

土地の売却にかかる主な費用
  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 書類作成費用
  • 測量費
  • その他諸経費

以下では、土地売却にかかる費用それぞれに関する内容を、詳しくご紹介します。

仲介手数料

土地の売却を不動産会社などのプロに依頼し、売却が成立した際に発生する費用で、以下の算出方法で金額が確定します。

売却金額が400万円以上 売却金額の3%+6万円
売却金額が200万円以上・400万円以下 売却金額の4%+2万円
売却金額が200万円以下

売却金額の5%

不動産業界では一般的に、上記の方法で算出された金額を仲介手数料の「上限」としています。

なお、ほとんどの場合は、上限金額で請求されることを覚えておきましょう。

仲介手数料は値引きできる可能性がある

土地の売却に必要な費用

ほとんどの不動産会社では、仲介手数料の値引きに関する「キャンペーン」などを開催していません。そのため、担当者に「直接」値引き交渉をする以外に仲介手数料を安くする方法がないと言えます。

 仲介手数料の値引きは、基本的に公式な手段として不動産会社が定めているものではありません。

したがって、担当者との関係性を良好に築くことが、仲介手数料を安くするために必須であると言えます。

もし値引き交渉に抵抗がある場合は、仲介を依頼する不動産会社を設定する段階で、値引きキャンペーンがあるかどうかを基準にしましょう。

抵当権抹消費用

土地の売却に必要な費用

売却する予定の土地に抵当権がある場合に発生する費用で、金額などの詳細は以下の通りです。

支払い金額
  • 一件につき1,000円
  • 司法書士への報酬は10,000円
支払いの時期 抵当権の精算時

土地のローンが残っている場合は、必ずこの抵当権抹消という手続きが必要です。

抵当権の抹消には、住民票や印鑑証明書などの書類が必要になることも覚えておきましょう。

なお、手続きが複雑であるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

書類作成費用

土地の売却に必要な費用

土地売却に必要な書類を作成するのに、抵当権の抹消などにも必要な住民票や印鑑証明書など、種類ごとに費用が発生することも把握しておきましょう。

書類1種類につきおよそ数百円で作成可能であるため、そこまで大きな負担にはなりません。

測量費

土地の境界線が判別しづらい際などに、土地家屋調査士へ依頼することで発生する費用です。

 一般的に、売却を依頼した仲介業者の紹介などを通して土地家屋調査士へ依頼します。

面積に応じて変動はしますが、一件につきおよそ35〜45万円ほどかかるとされています。

支払いのタイミングは、土地家屋調査士に測量を正式に依頼するときがほとんどです。

その他諸経費

土地の売却に必要な費用

物件の解体費用土地汚染調査費用水道引き込み工事の費用などが該当します。

解体はおよそ数百万円から、土地汚染調査・水道引き込み工事はおよそ数十万円から費用が発生することが多い傾向にあります。

土地売却にかかる税金

土地売却にかかる主な税金
  • 印紙税
  • 住民税
  • 譲渡所得税
  • 登録免許税
  • 復興特別所得税

費用と同様、税金も土地売却においては非常に重要な観点であるため、しっかり把握しておきましょう。

印紙税

土地売却にかかる税金

売買契約書に貼り付けるための収入印紙に発生する税金で、売買契約時に支払いが発生します。

 土地の売却金額によって変動しますが、一件につきおよそ1万円から200万円程度が目安となります。

なお、印紙税は売却金額に応じた税率が設定されているため、減額はできません。

しかし、不動産契約書のコピーを所持していれば、収入印紙が不要になるため、印紙税を節約できるでしょう。

住民税

土地売却にかかる税金

土地の売却で利益が出たときに支払うことになる税金で、所有期間に応じて税率が変動する特徴があります。

土地売却に関する住民税の変動については、以下をご参考ください。

土地の所有期間が5年以上の場合 売却益の5%
土地の所有期間が5年以下の場合

売却益の9%

ここで注意したいのは、住民税は単なる売却金額で算出されるわけではないということです。

 住民税は「売却益」といって、売却金額と実際に取得した金額に差があり、なおかつそれが「利益」になった場合に発生します。

売却益は、売却金額から仲介手数料や測量費、印紙代などを差し引いた金額が該当します。

なお、売却益がなかった場合、住民税の課税対象にはなりません。

譲渡所得税

土地売却にかかる税金

住民税同様、土地の売却で利益が発生した場合に支払うことになる税金の一種です。

譲渡所得税も土地の所有期間に応じて税率が異なるため、以下の表をご参考ください。

土地の所有期間が5年以上の場合 売却益の15%
土地の所有期間が5年以下の場合

売却益の30%

住民税と異なり、税率が大きいのが特徴です。

 なお、譲渡所得税は土地を売却した年の翌年3/15日までが支払いの期限となっているため、覚えておきましょう。

また、譲渡所得税も住民税と同じく、売却金額からさまざまな支出を差し引いた売却益によって税率が決まります。

こちらも土地の売却によって利益が発生しなかった場合、発生しない税金であることを覚えておきましょう。

登録免許税

土地売却にかかる税金

土地の所有権を売却先に移すために必要な税金です。

 登録免許税は、土地の所有権を転記する際に支払いが必要になります。

一般的には、売却金額の1.5%が登録免許税として算出されます。

 ほかの税金と同様、こちらも税率が定められているため、減額はできません。

なお、所有権の転記は法務局へ書類を提出する必要がありますが、準備や手順が複雑なため、司法書士に代行を依頼するのが一般的です。

司法書士への代行依頼はおよそ2〜3万円程度が相場となっているため、予算に余裕がある方は依頼することをおすすめします。

復興特別所得税

土地売却にかかる税金

東日本大震災の復興支援金としての財源を確保するための税金で、所得税の税率に2.1%が加算され、これが令和19年度まで継続するのが特徴です。

 復興特別所得税の税率は、譲渡所得税の0.315%もしくは、0.63%とされています。

上記の税率は土地の所有期間に応じて変化するため、以下に詳細を掲載しておきます。

土地の所有期間が5年以上の場合 長期譲渡所得に該当 所得税率15%×2.1%=0.315
土地の所有期間が5年以下の場合 短期譲渡所得に該当 所得税率30%×2.1%=0.613

土地売却に関する税金の中では忘れられがちになりやすいもののため、この機会にしっかりと把握しておくことをおすすめします。

土地売却で利用できる税金控除・特例

土地売却で利用できる税金控除・特例

ここでは、土地売却に関連する特別控除・軽減税率についてご紹介します。

少しでも費用を抑えるために重要なポイントです。ぜひご参考ください。

特別控除について

以下では、土地の売却に関する特別控除の種類や控除額を、表にまとめて掲載します。

特別控除の発生条件 控除額
マイホーム売却時 3,000万円
公共事業に関する土地売却 5,000万円
特定土地区画整理事業に関する売却 2,000万円
特定住宅地造成事業に関する売却 1,500万円
農地保有化に関する売却 800万円
低未利用土地の売却時 100万円
平成21年・22年に取得した土地の売却時(国内) 1,000万円

それぞれの控除を受けるには、種類ごとに異なる条件があります。

もし土地売却時に特別控除を受けたい場合は、ご自身の行う売却が上記に該当するかどうかを含め、仲介業者などに相談をしましょう。

軽減税率について

土地売却で利用できる税金控除・特例

土地の売却時に発生する税金は、条件に応じて軽減することが可能です。

その例として挙げられるもののひとつが、所有期間が10年を超える土地に適用される軽減税率です。

 土地の所有期間が10年以上であり、家屋を取り壊して1年以内に譲渡契約を結ぶことで適応されます。

また、売却する土地での居住をしなくなった日より3年後の大晦日までに売却することと、取り壊しから契約締結までに駐車場などの目的で使用していないことが条件になります。

軽減後の税率に関しては、以下を参照ください。

譲渡所得額 住民税率 所得税率
6,000万円以上 15.315% 5%
6,000万円以下 10.21%

4%

ほかにも、土地売却で得た利益を、新たに購入した土地を売却するまでに繰延できる「買い替え特例制度」などもあります。

繰延により、税金も次回の土地購入時に回せるため、資金が少なくても土地の運用ができるメリットがある制度です。

ただし、こちらの制度はほかの税制と併用できないため、節税のためにどの手法を選択するべきか、しっかり吟味したうえで決定しましょう。

土地売却の損益通算とは?

土地売却で利用できる税金控除・特例

万が一土地を売却した際に損失が出た場合、ほかの所得から損益を差し引くことが可能なシステムで、税額を抑えるのに効果的です。

なお、売却した年の所得だけでは損益がカバーしきれない場合は、翌年の所得にまで渡り差引が可能なため、非常に有益な手法と言えます。

繰越の期間も最大3年と長期での利用が可能なため、土地売却で利益が出なかった場合にはぜひ活用したい制度です。

土地を売却する際の注意点

注意マーク

土地売却後は確定申告が必要

土地を売却した際に譲渡所得を得た場合には、確定申告を行う必要があります。

 給与所得以外で得た利益は、確定申告によって別途申告し、納税の義務があるため注意が必要です。

譲渡所得は、譲渡収入金額 -(取得費+譲渡費用)の計算式で求めることができ、特別控除を受ける場合は納税額が減額されるケースもあります。特例の要件を確認するようにしましょう。

また、反対に土地を売却し譲渡損失が発生した場合は、確定申告は必要ありません。

不安な方は専門家に相談しましょう!

土地売却後の瑕疵担保責任

土地を売却し引き渡したあとにその土地に欠陥が合った場合、売主がその責任や修繕の費用を払う必要があります。

 これを瑕疵担保責任と言います。必ず引き渡し前に土地の検査を行いましょう。

土地検査や引き渡し後のサポート体制は、各業者によって異なります。そのため、予め業者を比較して選ぶようにしましょう。

土地を売却したからといって所有の責任が全て譲渡されるわけではありません!

土地をより高く売却するコツ

土地をより高く売却するコツ

より高い金額で土地を売却するコツ
  • 複数の不動産会社に依頼する
  • 不動産会社選びを慎重に行う
  • 適正な売却価格を設定する

ここで紹介するコツを押さえておくことで、損のない土地売却を行えるでしょう。

以下で触れる内容を参考に、土地売却を進めてください。

複数の不動産会社に依頼する

土地をより高く売却するコツ

土地を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却金額に関する損が少なくなります。

査定依頼を一社のみに絞ってしまうと、適正な価格が掲示されないこともあり、そもそも適正金額なのかどうかすら判断できなくなってしまいます。

 複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定金額を比較できるため、単純に一番利益になりそうな会社へ依頼することが可能になります。

もし一社に絞って依頼したい場合は、あらかじめ土地の相場を調べておき、希望売却金額を伝えておくことでミスマッチを回避できるでしょう。

昨今の不動産査定は一括査定のWebサイトなどを活用することで簡単に行えるため、そこまで大きな時間のロスはありません。

不動産会社選びを慎重に行う

土地をより高く売却するコツ

複数の不動産会社に依頼することが重要になるという点に付随し、そもそも依頼する不動産会社の選定にも意識を向ける必要があります。

単純に査定額が高いからといって安易に依頼してしまうことで、さまざまな障害が予想されます。

 例えば、査定額が高い代わりに仲介手数料なども高くなってしまったり、サービスは充実していても査定額が極端に安かったりということが考えられるでしょう。

売主の方が「土地売却に何を求めているのか」という観点でも変わってくるかとは思いますが、査定額の高さと支出のバランス担当者とのコミュニケーションといった点を重要視したいところです。

とはいえ、ネットの情報だけでは不足しがちになってしまうため、気になる不動産会社があったら直接コンタクトをとることをおすすめします。

適正な売却価格を設定する

土地をより高く売却するコツ

不動産会社が決まったら土地の売却価格を設定しますが、この時に注意したいのがあくまで「適正」を意識するべきであるということです。

 利益を求めるばかりに高すぎる価格に設定してはそもそも買い手が見つからず、かといって安すぎる価格では利益になりません。

近隣で売却されている土地の相場アクセス条件土地そのものの将来性といった観点を加味し、売主・買主双方が満足できる価格を設定する必要があります。

仲介業者は入るものの、あくまで「商売」として向き合う姿勢が売主の方にも求められます。

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よくある質問

土地の売却に必要な費用は何がある?
土地売却時に発生する一般的な費用には、仲介手数料・抵当権抹消費用・住民票や印鑑証明などの書類作成費用・測量費・物件の解体費用などの諸経費があります。
それぞれ価格帯が異なるため、項目ごとにしっかり把握しておきましょう。
土地の売却にかかる税金が知りたい!
主に発生するのは印紙税・住民税・譲渡所得税・登録免許税・復興特別所得税などです。

税金が発生する条件や税率はそれぞれ異なるため、費用と同様に項目ごとの詳細を確認しておくことをおすすめします。

土地売却の税金に関する控除はある?
土地を売却する目的に応じた特別控除が受けられます。
控除額は100〜5,000万円と幅広いため、どの控除に該当するかを売却時にしっかり確認しておきましょう。
軽減税率についても知りたい!
所有期間が10年を超える土地に適応される軽減税率や、買い替え特例制度などが挙げられます。
また、売却時に損失が出た場合に利用できる損益通算なども、節税につながる手法のひとつです。
仲介手数料は絶対払わないとダメなの?
不動産会社に仲介を依頼する場合には必ず発生します。
仲介手数料を支払いたくない場合は仲介業者を挟まず売却するか、仲介手数料が無料の不動産会社に依頼をしましょう。
仲介手数料は値引きできる?
公式に「値引き可能!」と謳っている不動産会社はほとんどありません。
そのため、担当者に直接値引き交渉をするのが唯一の値引き方法です。
値引き交渉は担当者との関係性が非常に重要になるため、値引きを前提とする場合は意識して担当者と良好な関係を築きましょう。
土地をより高く売却するためにできることは何がある?
査定額の差を把握できるよう、複数の不動産会社に依頼することが重要です。
不動産会社選びそのものに妥協をしないことも大切です。
また、購入希望者が決まりやすく、利益が出る売却価格を設定することも必要になるでしょう。
高すぎず安すぎず、商売として成り立つような価格設定を意識することをおすすめします。

まとめ

今回は、手持ちの土地や相続で受け継いだ土地を売却する際に押さえておきたい、費用に関する観点をピックアップして紹介しました。

土地の売却には、まずは必要な費用に何があり、およそどのぐらいの出費になるかを把握しておかなければなりません。

費用だけでなく、項目ごとに異なる税金の種類や税率についても把握しておかないと、スムーズな取引を実行できません。

 税金に関しては、条件を満たすことで軽減税率の対象となったり、損失に対する特例が使用できたりするため、発生する費用以上に重要視するポイントと言えるかもしれません。

また今回この記事では、土地売却に関する費用や税金についての内容と併せて、土地をより高く売却するためのコツについても解説しています。

土地の売却を検討しているけど、費用面でわからないことが多くて困っているという方は、ぜひ本記事の内容をご参考ください。

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