土地売却するには何から始めればいい?詳しい手順やかかる費用を解説

所有する土地を売りたいと思っていませんか。知識がない状態で土地を売ろうとしても、納得いく土地売却はできません。土地売却を成功させるには、ある程度の知識が大切です。

この記事では、土地を売るの流れや必要な書類、かかる費用などを解説していきます。

土地を売りたいと考えている方はぜひ参考にしてください。

 

土地を売りたい方必見! まずは土地を売る流れを解説

土地を売る流れや手順を解説

コイン

土地売却が初めての方は、まず土地を売るまでの流れを知っておくことが重要です。土地売却は大きく以下の6ステップに分けることができます。

土地売却6つのステップ
  1. 土地の売却査定を依頼する
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 不動産会社による売却活動
  4. 買主が決まったら売買契約を結ぶ
  5. 土地を引き渡す
  6. 確定申告をする

    土地売却の全体像を掴むことで漠然とした不安がなくなり、やるべきことが明確になります。

    以下で1つずつ確認していきましょう。

    土地の売却査定を依頼する

    家の模型

    まずは、自分が所有する土地がどれくらいの価格で売れるかを知るために、売却査定を依頼します。売却査定は、複数の不動産会社に依頼しましょう。

     複数の不動産会社に査定を依頼するのは、査定価格が不動産会社によって異なるからです。

    その際、一社一社に売却査定を依頼しても良いのですが、手間と時間がかかってしまいます。

    そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。複数の不動産会社に一度に売却査定を依頼することができ、手続きは2~3分で完了します。

    後ほど、土地売却におすすめな不動産一括査定サイトを3つ紹介しているので参考にしてください。

    不動産会社と媒介契約を結ぶ

    土地売買契約書

    土地の売却査定後は、売買の仲介を依頼する不動産会社を選びます提示された査定価格や担当者の対応、不動産会社の実績などから契約する不動産会社を選択しましょう。

     契約した不動産会社と相談しながら、土地の売り出し価格や売却活動方法を決定していきます。

    不動産会社に仲介を依頼せずに個人で売却活動を進めることも可能ですが、複雑な手続きが多く大変です。

    不動産の売却が初めての方は、不動産会社と媒介契約を結ぶことをおすすめします。

    不動産会社による売却活動

    スーツ

    実際に土地を売るために、不動産会社が中心となって売却活動を行います

     購入希望者による現地見学の対応は、基本的に不動産会社が請け負ってくれます。

    ただ現地見学に参加したい場合は、自由に参加することができます。

    なかなか売れない場合は、値下げするなどして土地の売却活動を進めていきましょう。

    買主が決まったら売買契約を結ぶ

    契約

    売却活動が実を結び買主が決まったら、土地の売買契約を結びます

     買主と十分に話し合い、お互いに納得のいく条件で契約を結びましょう。

    話し合う内容は、土地の売却価格や引き渡し時期などです。

    話し合いや条件交渉の際も、不動産会社が仲介してくれるため安心して進められます。

    買主に土地を引き渡す

    売買契約を結んだ後は、不動産会社や司法書士立ち会いのもと、土地の引き渡しを行います。

     引き渡しのタイミングで売買代金の授受などの決済、所有権移転登記をするのが一般的です。

    所有権移転登記とは、土地の所有権を売主から買主に変更する手続きのことです。

     

    確定申告をする

    電卓とお金

    土地売却の最後のステップは確定申告です。

     土地売却などの不動産を売却した時は、翌年に必ず確定申告をしましょう。

    土地を引き渡した翌年の、2月16日〜3月15日が確定申告の期間です。

    土地を売る際にかかる費用

    家と虫眼鏡

    土地を売るには費用と税金がかかります。ここでは、土地売却でかかり得る費用を3つ紹介します。

    土地売却にかかる費用
    • 仲介手数料
    • 抵当権抹消登記費用
    • 建物解体費用

    仲介手数料

    仲介手数料とは、土地売買の仲介を依頼した不動産会社に対して支払う成功報酬のことです。土地売却でかかる仲介手数料の目安を以下に示します。

    売買価格 仲介手数料
    100万円 5万5000円
    300万円 15万4000円
    500万円 23万1000円
    1,000万円 39万6000円
    3,000万円 105万6000円
    6,000万円 204万6000円
    9,000万円 303万6000円
    1億円 336万6000円

    仲介手数料は以下の計算式に当てはめて計算することができます。気になる方は計算してみてください。

    売買価格 仲介手数料の上限
    ①200万円以下の部分 売買価格(税抜)×5%+消費税
    ②200万円~400万円以下の部分 売買価格(税抜)×4%+消費税
    ③400万円超の部分 売買価格(税抜)×3%+消費税

    土地は消費財ではないため、売買価格に消費税はかかりません。ただし、400万円以下の物件の仲介手数料が、現在は割高に設定されているため注意しましょう。

     宅地建物取引業法により、400万円以下の不動産売買では、仲介手数料の上限が18万円+消費税に設定されています。

    抵当権抹消登記費用

    鍵渡す

    抵当権とは、ローンを借りた人が返済できなくなった時に備えて、土地などの不動産を担保にとれる金融機関の権利です。

     土地売却前には、抵当権を抹消する手続きが必要となります。手続きの費用は、1つの不動産につき1,000円です。

    しかし司法書士に支払う費用が加算されるため、多くの場合1万円〜2万円くらいになります。

    建物解体費用

    土地の上に建物が建っている場合は、建物解体費用がかかります。費用は、建物の種類や敷地面積で変わるので確認しましょう。以下が目安費用です。

    建築構造 坪単価
    木造 1坪あたり3〜4万円
    鉄骨造 1坪あたり5〜6万円
    鉄筋コンクリート造 1坪あたり7〜8万円

    土地を売る際にかかる税金

    コインと木

    ここでは土地売却にかかる税金を2つ紹介します。

    土地売却にかかる税金
    • 譲渡所得税
    • 印紙税

    譲渡所得税

    土地を売却して得た利益を、譲渡所得と言います。この譲渡所得にかかる税金が譲渡所得税です。譲渡所得の計算式と、譲渡所得の税率は以下の通りです。

    譲渡所得の計算式
    譲渡所得=マンションの売却価格-(マンションの購入価格+購入時の諸費用+売却時の諸費用)

    ▼譲渡所得税率

    所有年数 税率
    5年以内(短期所有) 39.63%
    5年超え10年以内(長期所有) 20.173%
    10年超え 14.21%

    譲渡所得と譲渡所得税率をもとに計算される譲渡所得税の費用目安を以下に示します。

    譲渡所得額 

    譲渡所得税額

    (5年以内所有)

    譲渡所得税額

    (5年超え10年以内所有)

    譲渡所得税額

    (10年超え所有)

    3,000万円

    0円

    0円

    0円

    5,000万円

    約793万円

    約406万円

    約284万円

    1億円

    約2,774万円

    約1,422万円

    約995万円

    多くの場合、譲渡所得の3,000万円までは控除が適用されます。つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかからないということです。

    印紙税

    印紙税

    印紙税とは、土地の売買契約書にかかる税金です。売却価格で異なるので、以下のリストで確認しましょう。

    売却価格  印紙税(軽減税率) 印紙税(本則税率)
    10万円超え50万円以下 200円 400円
    50万円超え100万円以下 500円 1,000円
    100万円超え500万円以下 1,000円 2,000円
    500万円超え1千万円以下 5,000円 1万円
    1千万円超え5千万円以下 1万円 2万円
    5千万円超え1億円以下 3万円 6万円
    1億円超え5億円以下 6万円 10万円
    5億円超え10億円以下 16万円 20万円
    10億円超え50億円以下 32万円 40万円
    50億円超え 48万円 60万円 

    印紙税は、令和4年3月31日まで軽減税率の対象となっています。しかしそれ以降に作成された契約書については、本則税率が課されるので覚えておきましょう。

    土地を売る際に必要な書類一覧

    費用計算

    土地売却を進める中で、多くの書類が必要となってきます。必要な書類一覧を以下にまとめたので、確認しておきましょう。

    書類 利用目的 入手場所など
    地積測量図、境界確認書 土地の境界線の確認、売り出し価格の算出 土地を購入した時に貰う
    身分証明書、住民票 本人確認 住民票は発行から3ヶ月以内のもの
    実印、印鑑証明 書類への捺印 市役所
    登記済権利証 土地の所有者を証明 法務局
    固定資産税納税通知書 固定資産税の納税額の確認 市役所

     

    土地を高く売る方法

    土地を売却するなら、できるだけ高く売りたいですよね。ここでは土地を高く売る方法を4つ紹介します。

    土地を高く売る方法
    • 複数の不動産会社を比較する
    • 土地を綺麗にしておく
    • 土地の境界線を明確にする
    • 希望売却価格の1割増で売り出す

    複数の不動産会社を比較する

    調べる

    土地売却の仲介を依頼する不動産会社は、比較検討して選択しましょう。契約を結ぶ不動産会社次第で売却価格が大きく変わります。

     まずは売却の査定依頼を、3〜4社の不動産会社に依頼して査定額を比較するのがおすすめです。

    この時、大手か中小かに限定せず、幅広いタイプの不動産会社に査定依頼することがポイントです。

    土地を綺麗にしておく

    売却予定の土地は綺麗さを保つことが重要です。雑草が生えていたりゴミが捨てられていたりすると、土地の見栄えが悪くなります。そこに漬け込まれて、買主に値引き交渉される可能性があります。

    交渉の隙を与えないためにも、定期的に土地の掃除をしましょう。

    土地の境界線を明確にする

    勉強

    土地の面積が曖昧だと、建築規制をクリアできません。そのため土地の価値が下がり、適正価格での売却ができなくなります。

     土地の境界線を明確にするには、確定測量が必須です。確定測量の費用は30万〜80万円が相場です。

    しかし土地の形状や依頼する業者で異なるので、まずは不動産会社に相談しましょう

    希望売却価格の1割増で売り出す

    土地は希望売却価格の1割増しで売り出すことがおすすめです。東日本不動産流通機構の調査によると、2017年における首都圏の土地の売り出し価格と成約価格では1割程度の値引きがあります。

    値引き分をあらかじめ加算しておくことで、希望売却価格で売りやすくなります。

    土地を売る際の注意点

    家とコイン

    ここでは土地を売るときの注意点を3つのケースに分けて紹介します。知らないと損してしまう可能性があるので確認しておきましょう。

    取得費用が分からないとき

    取得費用とは、土地を買ったときにかかった費用の合計額です。

     国税庁は「取得費が分からない場合は、売った金額の5%相当額を取得費とする」というルールを設けています。

    つまり取得費用が分からないと、譲渡所得税が通常よりも高くなってしまうということです。

    イメージしやすくするために、具体例を用いて説明します。まず取得費用が分かっている場合の譲渡所得税がいくらになるのか見ていきましょう。

    取得費用が分かっている場合の譲渡所得税の計算方法

    売却金額1億円

    取得費5,000万円

    譲渡費用5,00万円

    譲渡所得1億円-5,000万円-500万円=4,500万円

    譲渡所得税(4,500万円-3,000万円)×20.315%=約347万円
    ※3,000万円控除適用で計算

    取得費が分かる場合だと譲渡所得税が約347万円となりました。

    次に、取得費が分からない場合を見ていきます(取得費以外は同様の数値)。

    取得費用が分からない場合の譲渡所得税の計算方法

    売却金額1億円

    取得費5,00万円(1億円の5%)

    譲渡費用5,00万円

    譲渡所得1億円-5,00万円-500万円=9,000万円

    譲渡所得税(9,000万円-3,000万円)×20.315%=約1,389万円
    ※3,000万円控除適用で計算

    取得費が分からない場合では譲渡所得税が約1,389万円となりました。

    取得費が分かる場合と比べて、1,000万円以上高くなるという結果です。

    国税庁の5%ルールにどうしても納得できない場合は、税理士に相談してみましょう。合理的に取得費が算出できれば、その金額が取得費と認められることがあります

     

    相続した土地を売るとき

    不動産売却

    親からの相続で土地を譲り受けたというパターンはよく見られますが、相続した土地の売却には注意が必要です。相続登記をしていないと、土地を売ることはできないからです。

     不動産登記簿に記載された名義人のみが、売却の権利を持ちます。親族だとしても土地売却は認められません。

    相続登記をしていない場合は、登記申請書を法務局に提出しましょう。

    古い建物があるとき

    「古い建物を解体して、更地として売り出そう」と考えている方は注意が必要です。更地にすると以下のデメリットがあります

    更地にするデメリット
    • 100万円単位の解体費用がかかる
    • 買主が住宅ローンを適用できない
    • 固定資産税が6倍になる
    • 建て替えが不可能なケースがある

    当然、「更地は古家付き土地よりも売却しやすいことが多い」などのメリットもあります。しかし、場合によってはデメリットの方が大きくなります。

    メリットデメリットを踏まえた上で売却戦略を組むことが、納得いく土地売却には必要です。

    不動産会社と相談しながら、どの形態で土地を売るかを決めましょう。

    土地を売りたい方におすすめの不動産一括査定サイト

    ここでは土地を売りたいと考えている方に向けて、おすすめの不動産一括査定サイトを3つ紹介します。土地を売却する際は、ぜひ利用してみましょう。

    SUUMO売却

    SUUMO売却

    SUUMO売却のココがおすすめ
    • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
    • 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
    • エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
    • 不動産売却の段取りや流れ、ノウハウがよく分かるコンテンツが豊富
    • 必要事項の入力は最短60秒程度であっという間に完了!簡単に申し込める!
    • 10社の一括査定が可能※

    SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

    査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

     トップページから売却相場をすぐに確認できるのも魅力。査定依頼前に相場を確認し、査定額が適正価格なのか見極めやすくなります。

    また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

    エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

    購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

    SUUMO売却での一括査定の流れ

    スーモ売却 一括査定の流れ

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    47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

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    • 分譲マンション
    • 一戸建て
    • 土地
    • 一棟アパート・一棟マンション
    • 区分マンション(収益)
    • 一棟ビル
    • 区分所有ビル(ビル一室)
    • 店舗・工場・倉庫
    • 農地
    • その他

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    出典:イエウール公式ページ

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    よくある質問

    土地を売却したいのですが、まず何をすれば良いですか?
    土地売却の一歩目は、売却査定をすることです。売却査定をする際は、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
    手間と時間をかけずに、複数の不動産会社に売却査定の依頼ができます。
    土地を売る時に費用はかかりますか?
    土地売却では、仲介手数料や抵当権抹消登記費用などの費用がかかります。そのほかに、譲渡所得税などの税金もかかるので確認しておきましょう。
    土地の売却は不動産会社に仲介を依頼しなければならないのですか?
    必ずしも不動産会社に売買の仲介を依頼しなければならないわけではありません。個人間でも土地の売買をすることはでき、その場合は仲介手数料がかかりません。
    土地売却を途中で辞めた場合も仲介手数料はかかりますか?
    仲介手数料とは、不動産会社への成功報酬です。売買が成立してない場合、仲介手数料を支払う必要はありません。
    ローンが残っていても土地売却はできますか?
    ローン返済が残っていても土地売却をすることはできます。その場合、売却代金をローン返済に充てることを条件とすることが一般的です。
    複数名義の土地でも売却できますか?
    複数名義の土地を売却する場合、土地の共有者全員の同意が必要です。しかし自分の持分のみであれば、他の共有者の同意を得ずとも単独で売却することができます。
    土地はどれくらいの期間で売ることができますか?
    土地の売却査定をしてから、引き渡しまでの平均期間は3ヶ月〜6ヶ月ほどです。
    売り出し時期や立地によっては、1ヶ月で売却できるケースもありますが稀です。時間に余裕を持って計画を立てましょう。

    まとめ

    この記事では、土地を売るときに必要な知識を解説してきました。

    まずは、土地売却の流れを大枠で理解することが重要です。

    その上で、各ステップで必要な書類や費用を理解しておきましょう。また土地売却には注意点や高く売る方法などもあります。

    土地売却について正しく理解をして、納得のいく売却をしてください。

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