土地価格の相場を調べる方法|公示価格や実勢価格についても解説

土地や売買は、資産運用を目的とした手段の一つです。土地の売買をするには、適正な土地価格の相場などを知っておく必要があります。

ですが、土地価格はイレギュラーな高騰などはつきもので、さまざまな影響を受けて価格が変動する土地も存在します。

そこで本記事では、「土地価格の種類や相場の調べ方」や、「土地価格に差が出る理由」、「土地を売却するときに注意したい点」などについて解説していきます。

土地価格の相場を知って、適正な価格で土地の売買を行いたい方は、こちらの記事を参考にして、自分の使用に合った土地を探しましょう。

4種類の土地価格から相場を調べる方法

まずは、4種類の土地価格から相場を調べる方法を紹介します。それぞれの項目を知ると土地価格を調べやすくなります。

土地価格の種類
  1. 公示価格
  2. 相続税路線価
  3. 実勢価格
  4. 固定資産税評価額

1.公示価格

土地価格の相場を調べる方法として、最初に参考にしたいのは「公示価格」です。

 「公示価格」とは、「地価公示」とも呼ばれていて、国土交通省の土地鑑定委員会が判定し、公示した土地評価額のことをいいます。

毎年、年度末の3月の下旬に発表されます。ニュースなどで土地価格が報じられているのを目にしたことがある人もいるでしょう。

土地価格が高い銀座4丁目の価格は、日本の経済の動向を知る指標としても注目されていますよね。

調べ方

公示価格は、「土地情報総合システム」で調べられます。

「土地情報総合システム」は、その土地のエリアの価格だけでなく、過去の価格も遡って調べることができるため、その土地の土地価格の推移も把握できます。

過去のデータを参考に土地価格の将来的な変化を推測することで、より利益を生み出せる土地を見つけやすくなります。

▼公示価格の調べ方

1,土地情報総合システムのトップページから「地価公示都道府県地価調査」をクリック

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2,「標準値・基準値検索システム」から調べたい都道府県で検索

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3,「検索地域選択(市町村)」ページから市町村や住所で検索

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4,「検索条件指定」で「対象の欄は、地価公示のみ」、「調査年の欄は、最新調査年のみ」をそれぞれ選んで検索

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5,「検索結果表示ページ」に検索結果の検索結果を確認

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以上の手順で地価公示が確認できます。

留意するべきは、あくまで公示価格はその土地の基準となる価格であり、実際の土地価格と違う場合があることです。同サイトで検索できる公示価格は、相場を知る上での参考価格として考えておきましょう。

公示価格を調べるのは一番メジャーな相場を調べる方法ですね。

2.相続税路線価

土地価格の相場は、相続税路線価を調べることで把握することもできます。

 相続税路線価とは、毎年7月1日に国税庁が発表する土地の参考価格のことです。

路線価の評価の基準になるのは、「主要な道路に面した土地」です。つまり土地の価格は土地に面した道路がどれだけに利用されるかによって変わってきます。

やはり大きな道路に面している土地は人気が高くなりますね。

調べ方

路線価の調べ方は、国税庁が提供する「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表を利用して調べることができます。

▼相続税路線価の調べ方

1,「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」のページに入り、調べたい土地の年度と都道府県を選ぶ

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2,「路線価図」をクリック

スクリーンショット7

3,次のページで調べたい土地を「市町村」で探す

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4,次の項目で「路線価図」で価格の知りたい土地の番号を選択する

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5,調べたい土地の番号をクリックすると路線価図が表示されるので、そこで該当の土地の路線価を確認する

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相続税路線価は、土地の売買などでは用いられることはほとんどありません。たいていは相続税や贈与税などを計算するために用いられます。

相続税路線価を調べて土地の相続税や贈与税を調べてみましょう。

出典:財産評価基準書‐国税庁 

3.実勢価格

次は、実勢価格を調べる方法です。

 実勢価格とは、実際に取引された土地の価格をもとにつける市場価格のことです。

土地の実勢価格は、3ヶ月ごとに国土交通省から「土地総合情報システム公表されています。

過去の取引きなどを参考にするため信憑性の高い価格を把握することができます。

調べ方

▼実勢価格の調べ方

1,「土地総合情報システム」のページから、「不動産価格情報検索」を選ぶ

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2,「不動産取引価格情報検索」で調べたい土地の都道府県を選ぶ

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3,表示された地図の中で調べたい土地を探す

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4,選んだ土地の「不動産取引価格情報(詳細表示)」を確認する

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実勢価格は、過去に遡っても土地の価格を見ることができるので、土地の価格の推移などを追いたい方にもおすすめです。

ただし、実際に取引きされた価格を参考に土地の価格をつけているため、公示価格などと多少のズレが生じる場合があることを認識しておきましょう。

また、実勢価格は、自分の知りたい土地の価格が公表されていないこともあります。その場合は、調べたい土地の周辺を参考にしてみるのが良いでしょう。

過去の推移などを見れば、土地価格の変動をある程度予測できます。

4.固定資産税評価額

最後に、固定資産税から土地の評価額を調べる方法を紹介します。

 固定資産税評価額とは、市や区が3年に一度発表する土地の価格です。土地の固定資産税は、市区町村から送られてくる「課税明細書」に記載されています。

固定資産税評価額は、土地の固定資産税都市計画などの算定に用いられることが多いです。

固定資産税は市町村によって額が変わってきます。

調べ方

固定資産税評価額については、これまでの土地価格の調べ方とは違い、「課税明細書」に記載されている数値を自分で計算し算出することができます。

 固定資産税の通知書が自宅に届かない場合は、調べたい家のある市町村の固定資産税担当窓口で「固定資産税評価証明」を取得することで固定資産税評価額の「課税証明書」を発行してもらえます。

▼固定資産税評価額の調べ方

土地の相場の計算式は、「固定資産税評価額」÷0.7」です。

人気の高いエリアや住宅地以外の土地は、計算と実際の価格がズレることがあります。固定資産税評価額で土地の相場を調べるときは、その点には注意しましょう。

土地の価格査定はイレギュラーがつきものです。

簡単に土地価格相場を調べる方法3つ

ここまで、土地の価格の相場を調べる方法を紹介してきましたが、前述した方法はある程度の相場が分かるものの、土地ごとのメリットやデメリットなどが反映されにくい分、実際の価格とズレてしまうことがしばしばあります。

そこで、よりリアルな土地の価格を知るためにおすすめの方法を紹介します。

上で紹介した4つの方法と併せて、以下で紹介する方法を組み合わせて土地価格を調査することで、より実態に近い土地の価格がわかるため、ぜひ参考にしてください。

簡単な土地価格相場の調べ方
  1. 近隣土地の取引事例を調べる
  2. 複数の不動産会社に査定依頼する
  3. シミュレーションサイトを利用する

1.近隣土地の取引事例を調べる

不動産会社が行う土地査定基準・方法とは

この方法は、上記で紹介した実勢価格から土地価格を調べる方法に少し似ています。

 ただ、実勢価格から土地価格を調べる方法だと、自分の調べたい土地が過去にあまり取引きされていなければ、直近の土地価格がわからない場合があります。

より正確な土地価格を知りたい場合は、近隣土地の取引事例なども調べて、そのエリアの価格帯を参考にするのがおすすめです。

近隣の土地の取引事例は、実勢価格を調べる時と同じように「土地総合情報システム」にアクセスして確認できます。近隣の土地の取引事例を調べる際も、過去の取引きを確認しておくと、より正確に土地の価格帯の推移の把握ができます。

より正確な価格を知るには、周りのエリアの土地価格もチェックすることが大事です。

2.不動産会社に査定依頼する

極力自分で作業する手間を省き、簡単に土地価格相場を調べる方法としておすすめなのが、不動産会社に査定依頼を依頼することです。

不動産会社に査定を依頼すれば、これまでの動向なども加味して査定してもらえます。

 不動産会社は、「その不動産会社が売買を受け持った場合に、その時から3ヶ月以内に売却が見込める金額」を提示してくれるため、直近の土地の価格帯を知ることができます。

ただし、提示されるのが「その不動産会社」に依頼した場合の見込み金額である点には注意しましょう。

不動産会社によって査定価格にばらつきが生じることもあるため、複数の不動産会社に査定してもらうのがおすすめです

不動産会社に査定を依頼する方法としては、電話やメールで一件ずつ依頼する方法もありますが、不動産一括査定サイトなどを利用するのが簡単です。

Webにて所定の情報を入力するだけで一括査定をしてくれます。自分自身で複数社と連絡を取る必要はありません。

3.シミュレーションサイトを利用する

土地の売却にかかる税金の種類は4つ

土地の価格を調べるときに一番お手軽にできる方法としておすすめなのが、シミュレーションサイトを利用することです。

 シミュレーションサイトを利用すれば、個人情報などを入力することなく一分分弱程度でおおよその土地価格を把握できます。

ただし、簡単にできる反面、提示される価格の幅が広く、実際の価格から大きくズレるケースも考えられます。シミュレーションサイトで提示された価格を鵜呑みにするのは避けましょう。

簡単にできる分少し注意が必要かもしれません。

土地価格に差が出る理由4つ

ここでは、土地価格に差が出る理由を4つ紹介します。それぞれの項目を確認して、土地価格をより正確に掴みましょう。

土地価格の差
  1. 立地
  2. 土地の広さ・形状
  3. 方角
  4. 流通量

1.立地

茶色い家

土地の立地は最も差が出るポイントの一つです。

 駅やバス停から歩いて5分や10分などの交通の便が良い土地や、近くに医療機関や買い物に便利なスーパーやコンビニがある立地の良い土地は、価格が高くなる傾向があります。

また、最近はハザードマップなどの普及もあり、防災の面からも立地の良さが注目されています。地震の揺れの大きさを左右する地盤の固さなども土地価格に影響があると言われています。

また、治安が悪いために土地価格が安い場合もあります。土地を選ぶ際は、実際に現地に赴き、データ上では分かりにいくい治安の悪さなどもしっかり確認するのがおすすめです。

立地は良いに越したことはありませんよね。

2.土地の広さ・形状

土地は広ければ広いほど基本的には価格が高くなり、小さければ価格が安くなります。

 とはいえ土地の形状によっては、同じ面積でも価格が違ってくる場合もあります。

土地は正方形などの成形地だと使用用途が豊富な分価格も高くなりますが、三角形や旗のような特殊な形の土地だと使用用途が限られてしまい、同じ面積の土地より価格が安くなる傾向があるのです。

土地を買うときは形状にも気を遣って選びましょう。

3.方角

土地の売却に必要な費用

土地や物件は道路に面している方角によっても価格が変わります。日照時間や風通しの良さ、物件によっては見える景色などが変わるためです。

 方角によっては、ビルなどの影に隠れてしまい、ほとんど日に当たらない土地もあります。

また、土地に面しているのが主要な道路であるか否かによっても土地の価格が変わるため、周囲の地理も確認しておきましょう。

なお、土地や物件の方角としては、南向き、東向き、西向き、北向きの順で人気が高いです。

4.流通量

土地の価格は、流通量の多い土地ほど高く高値で売れるのが一般的です。その逆に流通量の少ない土地は売れにくく安くなってしまいます。

流通量や大きな道路が近い土地は人の流れが多く、必然的にコンビニやスーパーなどのお店も増えます。その分暮らしが便利になるため、人は集まりやすいでしょう。

 土地の流通量は、人口の増加などでも変わってくるため、長いスパンで変動することがあります。

土地の価格を確認したい方は現在の流通量も参考にしましょう。

土地を売却する際の注意点3つ

ここまで、土地価格の相場の調べ方や、土地価格に差が出るポイントなどを紹介してきました。ここでは、土地を売却する際の注意点を3つ紹介します。

価格帯を調べられても、売却するときに失敗してしまったら元も子もないので、注意点もよく確認しておきましょう。

売却時の注意点
  1. 相場と売却額に相違がでる可能性がある

  2. 売却する際にも費用がかかる

  3. 複数社で見積もりを出す

1.相場と売却額に相違がでる可能性がある

不動産投資で得たお金

前述した、土地の相場を調べる方法で土地の価格を調べたとしても、土地の相場と売却額には差が出ことの方が多いです。

さまざまな方法で土地の査定をして相場を把握できたとしても、売買が上手く行くとは限りません。

 土地の売買はタイミングなども大きく関係します。タイミング悪く相場よりも低い価格で売れてしまうこともあるのです。

またその逆もあり、すぐに売買が成立し、自分に良い条件で売れるときもあります。相場はあくまで目安として考えておくのが良いでしょう。

売却するときは運の要素も強いですね。

2.売却する際にかかる費用を把握する

土地を売却する場合、不動産で売られている価格が丸ごと自分の手元に入ってくるわけではありません。

 売却の際に生じた、手数料や所得税などが引かれ残ったお金が入ります。

その土地に立っていた物件を壊して土地を更地にする場合は、解体費用などもかかります。土地を売却する際は、手数料所得税などの費用がかかることも念頭に入れておきましょう。

売るにも買うにも税金はかかってしまいますね。

3.複数社で見積もりを出す

クレジットカードを申し込む

不動産会社は、それぞれの特徴や特色があります。賃貸に強い不動産会社やマンションに強い不動産会社などがあるため、同じ物件を同じタイミングで査定してもらっても価格帯はバラバラです。

 そのため、売却をするときは、複数の不動産会社に依頼して、価格を出してもらうのが良いでしょう。

一社だけなら、選択肢も少なくなり、違う会社で売ればもっと良い条件で売買できたなどの後悔が残る場合があるため、売却するときはその点に気をつけましょう。

利益を最大化するには、複数の不動産会社に依頼することが非常に重要です。

土地の売却におすすめの不動産一括査定サイト3選

SUUMO売却

SUUMO売却

SUUMO売却のココがおすすめ
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また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

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出典:HOME4U 公式サイト

イエウール

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イエウールのココがおすすめ
  • 提携不動産会社は1,974社
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全国の不動産を査定可能! イエウール
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イエウールは株式会社Speeeが運営する一括査定サイトで、最大6社に一括で査定を申し込むことができます。提携している不動産会社は1,900社以上と比較的多いため、年間20万件以上の売却成立が実現しています。

47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

地方でも査定依頼が可能な不動産会社を見つけられるでしょう。
また、イエウールでは以下の物件種別で依頼が可能となっています。
  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • 一棟アパート・一棟マンション
  • 区分マンション(収益)
  • 一棟ビル
  • 区分所有ビル(ビル一室)
  • 店舗・工場・倉庫
  • 農地
  • その他

査定可能な不動産の種類が豊富な点も、イエウールの利用者が多い理由の1つでしょう。

提携会社数 1,974社※2020年7月時点
最大一括査定社数 6
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出典:イエウール公式ページ

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まとめ

本記事では、土地価格を調べる方法や、土地価格に差が出る理由と土地売却の際に注意する点、おすすめの不動産一括査定サイトなどを紹介してきました。

この記事でわかること
  • 4つの土地価格を調べる方法
  • 土地価格相場を簡単に調べる方法3つ
  • 土地価格に差が出る理由4つ
  • 土地を売却する際に注意する点3つ
  • 不動産売却におすすめの不動産一括査定サイト

適正な価格帯で土地を売却したい方は、こちらの記事を参考にし、より正確に土地の価格を調べましょう。

不動産投資を検討している方へおすすめの不動産投資会社も紹介したため、こちらも合わせてチェックしてみてください。

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