マンション経営で失敗する理由や事例は？知っておきたい対策も解説

「マンション経営には失敗のリスクがある？「失敗しないための対策方法が知りたい」このような悩みを持つ方もいるでしょう。

これからマンション経営を始める方は、経営で失敗する主な理由や事例を知っておけば、最悪の事態を回避することができます。

マンション経営に失敗したらどうなるのか、陥りがちなパターンについても把握しておきましょう。

そこで今回は、マンション経営で失敗する事例や回避する方法のほか、経営用マンションの選び方も解説します。

失敗しやすい人の特徴も紹介するので、マンション投資を検討中の方はぜひ参考にしてくださいね。

マンション経営で失敗する主な理由

理由1.空室が多い

最も多くの失敗例としては、入居者が見つからず空室が多くなってしまうことが挙げられます。

入居者募集はエリアや立地、季節要因なども影響を受けるので、前もって準備やリサーチをしておく必要があるでしょう。

空室が続いてしまうリスクも踏まえて、資金調達をしておくと安心です。

理由2.収支を考えずに始めてしまう

土地の価格が相場より安いからという理由だけで購入してしまうと、収益が得られず結果的に損してしまう可能性があるので注意が必要です。

特にマンションは高額な買い物であるため、購入後に失敗に気づいても取り返しがつかなくなってしまいます。

単に物件の価格を見るだけではなく、どれくらいの収支が見込めそうか、試算してから購入を検討しましょう。

理由3.知識不足

マンション経営を成功させるためには、情報収集を心がけて幅広い知識を身につける必要があります。

やみくもに経営を続けていると、いずれは赤字を招いてしまうでしょう。

不動産の価格は日々変動し関連する法令も改定されるため、常に最新の情報を把握しておくことが大切です。

マンション経営に多い失敗事例

失敗事例1.ローンの借りすぎ

最近では「自己資金なしでマンション経営できる」と謳う不動産会社もあり、フルローンでマンション経営を始める方も増えています。

借りたローンは入居者の家賃収入で返済しますが、借り入れ金額が多いほど毎月の返済は厳しくなるので注意が必要です。

事前の返済計画が甘すぎると、マンション経営を継続することが難しくなってしまうでしょう。

修繕費などの予期せぬ出費もあることを考えると、資金ゼロの状態でマンション経営を行うのはリスクが高いといるでしょう。

失敗事例2.費用の想定不足

物件の購入時以外にも出費がかかるので、うまく経営できなければお金が足りなくなってしまうので注意が必要です。

マンションを経営していく上では、初期費用だけでなく毎月・定期的に維持費としてランニングコストが発生します。

毎年の火災保険料、不動産取得時の不動産取得税、そして1年間で得た利益に対して課される不動産所得税など、さまざまです。

さらに、外壁などが劣化してしまうと、改善するためにリフォームに費用がかかります。

どのような費用がかかるのか、目安を知っておけばスムーズに対応できるでしょう。

失敗事例3.周辺状況のリサーチ不足

地域ごとによって、人気のある物件の種類は変わります。

例えば繁華街が近い都心のような地域は若者の一人暮らしが多いので、ワンルーム・1Kなどのマンションの需要があります。

マンションの形態をしっかりとターゲットに合わせることで、空室問題に発展することを未然に防ぐことができます。

ニーズのないマンションを購入しても空室率が上がるため、家賃を引き下げて赤字が続いてしまう可能性があります。

失敗事例4.入居者が集まらない

入居者は賃貸を探す際に、駅からの距離や周辺の商業施設までの距離、その他利便性などを考慮して選ぶことが多いです。

立地によってニーズは異なるので。どんな立地でどんな人が利用をするのかターゲットを明確にするようにしましょう。

想定利回りばかり見て立地が悪い物件を選ぶと、入居者が集まらない可能性があります。

失敗事例5.不動産会社を利用しない

成功させるためには、できる限り空室期間を短くすることが重要なポイントです。入居者が集まらなければ利益が出ないので、支払いが重み赤字経営になってしまいます。

入居者募集には不動産管理会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、空室期間の長期化を防ぐことが可能です。

集客のプロである不動産会社は、客付けに必要なさまざまなノウハウを持っています。

入居者が集まらず悩んだ時は、不動産会社の担当者に集客の相談をするとよいでしょう。

失敗事例6.入居者トラブル

入居者と良好な関係を築くことができなければトラブルが発生し、無駄な出費が増える要因になってしまいます。

まずは入居者審査をきちんと行い、トラブルを起こしそうな方を遠ざけようにしましょう。その他、トラブルに対して効果的な対処法を取ってくれる管理会社を選ぶことも大切です。

マンション経営に失敗したらどうなる？

マンション経営に失敗したらどうなるのか、3つのパターンを見ていきましょう。

マンション経営に失敗してローンの返済が滞ってしまうと、債権者からの申し立てで物件が強制的に競売にかけられてしまいます。

任意売却とは物件の売却金額で全額返済できない場合に、金融機関に抵当権を解除してもらって売却することです。

競売や任意売却を行ってもなお借金が残ってしまうと、最悪の場合自己破産を行うことになってしまいます。

マンション経営を失敗しやすい人の特徴

マンション経営に失敗しやすい人の特徴は以下のとおりです。該当する方は失敗する可能性があるので、注意しましょう。

マンション経営に失敗しやすい人の特徴

• 業者の話を鵜呑みにする人
• 資金計画が不十分な人
• 不動産投資の勉強をしていない人
• 新築物件に投資をしている人

それぞれ、解説しますね。

業者の話を鵜呑みにする人

業者の話を鵜呑みにしないようにしましょう。不動産会社は物件の管理手数料のみならず、売買時の仲介手数料も利益になります。

　そのため、仲介手数料欲しさに、良い話ばかりを持ちかけてくる悪徳な不動産会社が存在します。

「都心では滅多にない良質な物件が地方で売りに出ましたよ」と不動産会社に言われたAさんのケースを考えましょう。

Aさんは地方での賃貸物件はいかがなものか？と検討したものの、不動産会社の助言を信じて他の人に取られる前に慌てて購入をしました。

　運用が始まったものの、地方の賃貸需要が低く、数年後に家賃を下げざるを得なくなり、早い段階で赤字が膨らんでしまうケースは少なくありません。

このように、不動産会社は売主と買主をマッチングさせるために良い情報しか提供しない場合があるので注意しましょう。

不動産会社からの情報は鵜呑みにせず、冷静に検討しましょう。

資金計画が不十分な人

資金計画が不十分な人もマンション経営に失敗しやすいです。

　マンション経営では、修繕費や原状回復費用など、突然の出費にも対応できるように備えておかなければいけません。

せっかく得た家賃収入を無計画に使ってしまうと、突然発生する費用を支払うことができずに、マンション経営から撤退せざるを得なくなる可能性があります。

マンション経営では、急な出費にも耐えられるように資金計画を立てておくことが大切です。

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不動産投資の勉強をしていない人

不動産投資の勉強をしていない人もマンション経営に失敗しやすいです。マンション経営を成功させるには勉強が不可欠です。

　不動産投資への知識を持たないままマンション経営を始めてしまうと、予想外の出費に対応できなかったり、税務申告で失敗したりするリスクがあります。

マンション経営を始める前に、セミナー等でしっかりと投資の勉強をしておきましょう。

勉強不足だと不良物件を買ってしまう可能性が高くなるので、注意しましょう。

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新築物件に投資をしている人

新築物件に投資をしている人もマンション経営に失敗しやすいので注意しましょう。

　新築物件の資産価値は、入居後に急激に低下します。

運営を開始した直後は人気エリアであれば家賃を高くしても問題ないでしょう。とはいえ、資産価値は年を重ねるごとに低下するので、いつかは家賃を見直す必要があります。

そして、新築マンションは購入額と売却額に差が出やすいので、キャピタルゲインも獲得しにくいのもデメリットと言えるでしょう。

新築マンションは物件価格の下落幅が大きいので、初心者にはおすすめしません。

マンション経営の失敗を回避する方法

情報を正しく集める

マンション経営を成功させるためには、不動産投資の知識を持ち、正しい情報を集めて検討することが大切です。

物件の価格や想定家賃額は妥当であるか、駅からの距離や築年数、これまでの入居率や空室率などから、しっかりと判断するようにしましょう。

物件周辺の環境やどのような施設が近隣にあるか、嫌悪施設がないかも重要なポイントです。

知っていれば防げたという状態を減らすためにも、正しい知識を持って安全な物件を購入するようにしましょう。

キャッシュフローを確認する

毎月のキャッシュフローは、不動産投資が成功するかどうかを大きく左右します。安定してキャッシュフローを得られると判断した上で、慎重に物件を選ぶことが大切です。

毎月のキャッシュフローが安定していると、不動産投資が安全に行われていることの証明です。一方、キャッシュフローが悪い状態であると、不動産投資は危険な状態と言えます。

安全な経営を行うためにも、借入額に加えて空室率や家賃下落率、金利上昇など、さまざまなパターンのシミュレーションをしておきましょう。

キャッシュフローの試算が甘いと、マイナス（赤字）になり経営を続けることが難しくなってしまいますよ。

目先の利益だけを見ない

不動産投資で失敗する人の多くに、価格の安さや利回りの高さなど、目先の利益だけで判断して物件を購入してしまうケースがあります。

不動産売買の物件情報に記載されている利回りは「表面利回り」であり、必ず得られる利益を示す数字ではないことを理解しておきましょう。

この事実を知らずに購入してしまうと、失敗する可能性が高いです。

安定した家賃収入を得るためには、物件価格は相場通りか、家賃は適正価格かなど総合的に見て判断する必要があります。

物件が相場よりも割安なケースでは、車必須のエリアなのに駐車場がないなどの何等かのデメリットがあることが考えられます。

目先の数字だけを見るのではなく、物件価格や家賃相場などを事前に調べて納得できる不動産物件を購入しましょう。

プロや経験者に相談する

不動産投資は専門的な知識が必要となる場面も多く、初心者が一人で全ての知識や情報を調べて資金計画を立てることは難しいです。

経営に失敗しないためには、不動産投資のプロや経験者に確認してもらうようにしましょう。

投資先は決めていないが、将来的に始めたいといった相談でも対応してくれるため、有益な情報を得やすいです。

自分の希望や状況に合った、最適なプランを提案してくれる相手を選ぶようにすると良いでしょう。相談料無料の不動産投資会社も多いため、一人で抱え込まずにまずは気軽に相談してみましょう。

失敗しない！経営用マンションの選び方

不動産投資に失敗しないためにも、経営用マンションの選び方を知っておきましょう。

家賃は適切か

いくら設備が整ったマンションでも、エリア相場と比較して高すぎる物件には入居者は集まりません。

空室率が高くならないように、購入前にはまわりの家賃相場も下調べすることが大切です。家賃相場は常に変動するものなので、常に最新の情報を集めて柔軟に対応するようにしましょう。

最寄り駅からの距離

入居者の立場で考えると、マンションから駅まで徒歩10分以内であることが理想です。

特に都市部は電車通勤が一般的であるため、最寄り駅からどのくらいの距離であるかは重要になるでしょう。

人の流れが多く、交通網が発達した駅や沿線の近隣のマンションであれば、さらにニーズは高まります。

入居者ニーズのあるエリアか

入居者ニーズが高いエリアは、稼働率で有利です。大都市の中心部や主要駅の駅近の物件なら人口多く、一定以上の賃貸ニーズが期待できます。

一方、今はニーズが低い中心部から外れたエリアであっても、再開発や大学キャンパスの誘致などによって将来的に人気が出る可能性もあります。

さまざまな角度から情報を集めておけば、経営を成功させられる可能性は高くなるでしょう。

適切な利回りの物件か

不動産投資の知識がない初心者の中には、利回りが高いほど良い物件だと思い込んでいる方もいるかもしれません。

まずは自分がどんな不動産を投資するかを考えた上で、平均相場を知っておくと比較しやすいです。

高い利回りに惑わされず、空室率が低く継続的に家賃収入が入ることを一番に考えましょう。

全体的に中古物件のほうが利回りは高いですが、取得時の費用が低く人口の少ないエリアの物件は高利回りになる傾向があります。

その他、不動産の利回りは市場金利と連動しており、市場金利が上がると不動産の利回りも高くなり、金利が下がると低くなる傾向があります。

物件選びの際は、このような点にも考慮して選ぶようにしましょう。

マンション経営を失敗したくない方におすすめの不動産投資会社

SYLA（シーラ）

SYLA（シーラ）の強みとして、高い入居率が挙げられます。2022年11月の入居率は98.7％で、オリジナルブランドであるデザイナーズマンションSYFORMEは99.1％です。

過去には入居率100％を達成したこともあり、数値からも多くの人に選ばれていることがわかります。安定した家賃収入確保が期待できると言えるでしょう。

物件は建物の品質・性能を客観的に評価する住宅性能表示制度を導入。SYLA（シーラ）の安心へのこだわりが見え、新築住宅における基準は、10分野32項目をクリアしています。

また、住宅瑕疵担保責任保険への加入により万が一倒産等で修繕費用が受け取れなくなった場合でも、直接保険法人へ請求できる体制が整っています。

オンラインによる無料相談を受付中。2022年12月現在は、楽天ポイント5,000ptがもらえるため要チェックです。

基本情報

※公式サイトによる（2022年12月現在）
出典：SYLA（シーラ）

RENOSY

RENOSYでは、AIが独自のスコアリングで不動産の価値を推定。需要が安定しているかつ資産価値が高い物件を厳選し紹介してくれるため、初心者でも安心です。

そして、入居者の募集やリノベーションによる資産価値向上、将来の売却など各領域のプロが長期安定運用をサポート。運用家庭で方針を変えたいときでも、安心して任せられるでしょう。

なお、RENOSYの物件は入居率99％と高い数値です。また、平均空室期間は29日と、安定した資産運用を実現してくれると言えます。

初期費用も10万円からと手頃なため、大きな損失のリスクも低く、不動産投資に取り組みやすいです。

基本情報

※公式サイトによる（2022年12月現在）
出典：RENOSY

アセットジャパン

アセットジャパンで不動産投資を始めたいと考えている場合、まずは現状をヒアリングのうえ資産形成のコンサルティングが実施されます。そのうえで、適切な不動産プランを提案してくれます。

詳細なシミュレーションを確認できるなど、成功するためのプロセスをきちんと踏んでくれており、初心者にとって心強いサポートが魅力です。

また、手頃な管理手数料で入居者管理や滞納保証、さらには原状回復及び修繕や報告業務などの賃貸管理サービスが受けられます。手厚いサポート体制は、失敗のリスク低減につながっているでしょう。

家賃保証サービスにより、空室リスクをなくし安定した運用の実現に期待が持てます。

基本情報

※ 公式サイトによる
出典：アセットジャパン

MIRAP（ミラップ）

MIRAP（ミラップ）のマンション投資は、不動産×テクノロジーによりワンストップサービスを提供している点が特徴です。

オンラインで完結する審査やアプリでの管理など、安心して資産形成できるようになっています。独自開発のAIが物件を厳選し選定するため、長期的に利益をもたらす運用に期待できるでしょう。

また、購入後の物件管理はアプリでチェックするだけなのと、手間がかからない点も魅力。面倒な書類管理や家賃の入金・収支状況をスマートフォンで手軽に確認可能です。

業界最安水準の2,500円から利用できる管理サービスも見逃せません。そのほか色々な保障が付帯されたプランが用意されているため、ぜひチェックしてください。

強引な営業がなく安心な点も、契約する側にとってメリットと言えます。

基本情報

※ 公式サイトによる（2022年12月現在）
出典：MIRAP（ミラップ）

よくある質問

まとめ

今回は、マンション経営で失敗する事例や回避する方法、マンションの選び方や対策方法を解説しました。

経営に失敗してしまう方の多くの事例としては、入居者が見つからず空室が多くなってしまうことによる資金繰りの悪化が挙げられます。

単に物件の価格を見るだけではなく、どれくらいの収支が見込めそうか、試算してから購入を検討することが大切です。

デメリットが全くない物件はほとんどないので、業者の話を鵜吞みにせず、十分見極めてから購入することが大切です。

知っていれば防げたという状態を減らすためにも、正しい知識を持って安全な物件を購入するようにしてくださいね。