マンション経営で失敗する理由や事例は?知っておきたい対策も解説

「マンション経営には失敗のリスクがある?「失敗しないための対策方法が知りたい」このような悩みを持つ方もいるでしょう。

これからマンション経営を始める方は、経営で失敗する主な理由や事例を知っておけば、最悪の事態を回避することができます。

マンション経営に失敗したらどうなるのか、陥りがちなパターンについても把握しておきましょう。

そこで今回は、マンション経営で失敗する事例や回避する方法のほか、経営用マンションの選びも解説します。

失敗しやすい人の特徴も紹介するので、マンション投資を検討中の方はぜひ参考にしてくださいね。
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マンション経営で失敗する主な理由

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理由1.空室が多い

最も多くの失敗例としては、入居者が見つからず空室が多くなってしまうことが挙げられます。

 入居者からの毎月の賃料が得られなければ、空室が多いほど収益はマイナスが増えてしまいます。

入居者募集はエリアや立地、季節要因なども影響を受けるので、前もって準備やリサーチをしておく必要があるでしょう。

空室が続いてしまうリスクも踏まえて、資金調達をしておくと安心です。

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理由2.収支を考えずに始めてしまう

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土地の価格が相場より安いからという理由だけで購入してしまうと、収益が得られず結果的に損してしまう可能性があるので注意が必要です。

特にマンションは高額な買い物であるため、購入後に失敗に気づいても取り返しがつかなくなってしまいます。

単に物件の価格を見るだけではなく、どれくらいの収支が見込めそうか、試算してから購入を検討しましょう。

理由3.知識不足

マンション経営を成功させるためには、情報収集を心がけて幅広い知識を身につける必要があります。

やみくもに経営を続けていると、いずれは赤字を招いてしまうでしょう。

マンション経営に必要な知識
  • 収益を上げられる物件を見極める知識
  • マンションの契約や手続きの流れを把握し、関連する法律の知識
  • 経営に関する税務・会計の知識

不動産の価格は日々変動し関連する法令も改定されるため、常に最新の情報を把握しておくことが大切です。

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マンション経営に多い失敗事例

失敗事例1.ローンの借りすぎ

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最近では「自己資金なしでマンション経営できる」と謳う不動産会社もあり、フルローンでマンション経営を始める方も増えています。

借りたローンは入居者の家賃収入で返済しますが、借り入れ金額が多いほど毎月の返済は厳しくなるので注意が必要です。

 満室経営で初めて利益が出るという資金計画では、空室が埋まらない期間が増えるだけ損失も増えてしまいます。

事前の返済計画が甘すぎると、マンション経営を継続することが難しくなってしまうでしょう。

修繕費などの予期せぬ出費もあることを考えると、金ゼロの状態でマンション経営を行うのはリスクが高いといるでしょう。

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失敗事例2.費用の想定不足

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物件の購入時以外にも出費がかかるので、うまく経営できなければお金が足りなくなってしまうので注意が必要です。

マンションを経営していく上では、初期費用だけでなく毎月・定期的に維持費としてランニングコストが発生します。

マンション経営に必要な維持費
  • 管理会社への管理委託費
  • 修繕費
  • 光熱費
  • 火災保険料
  • ローン返済
  • 固定資産税
  • 所得税・住民税
  • 退去時の退去費用

毎年の火災保険料、不動産取得時の不動産取得税、そして1年間で得た利益に対して課される不動産所得税など、さまざまです。

さらに、外壁などが劣化してしまうと、改善するためにリフォームに費用がかかります。

どのような費用がかかるのか、目安を知っておけばスムーズに対応できるでしょう。

失敗事例3.周辺状況のリサーチ不足

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地域ごとによって、人気のある物件の種類は変わります

例えば繁華街が近い都心のような地域は若者の一人暮らしが多いので、ワンルーム・1Kなどのマンションの需要があります。

 一方、繁華街が遠く治安が良いエリアは子育てをするファミリー層が多いので、大きLDK以上の大きめのマンションが人気でしょう。

マンションの形態をしっかりとターゲットに合わせることで、空室問題に発展することを未然に防ぐことができます。

ニーズのないマンションを購入しても空室率が上がるため、家賃を引き下げて赤字が続いてしまう可能性があります。

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失敗事例4.入居者が集まらない

入居者は賃貸を探す際に、駅からの距離や周辺の商業施設までの距離、その他利便性などを考慮して選ぶことが多いです。

立地によってニーズは異なるので。どんな立地でどんな人が利用をするのかターゲットを明確にするようにしましょう。

想定利回りばかり見て立地が悪い物件を選ぶと、入居者が集まらない可能性があります。

失敗事例5.不動産会社を利用しない

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成功させるためには、できる限り空室期間を短くすることが重要なポイントです。入居者が集まらなければ利益が出ないので、支払いが重み赤字経営になってしまいます。

 不動産会社に入居者募集を委託することで、入居付けがスムーズにおこなわれる場合があります。

入居者募集には不動産管理会社に仲介手数料を支払う必要がありますが、空室期間の長期化を防ぐことが可能です。

集客のプロである不動産会社は、客付けに必要なさまざまなノウハウを持っています。

入居者が集まらず悩んだ時は、不動産会社の担当者に集客の相談をするとよいでしょう。
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失敗事例6.入居者トラブル

入居者と良好な関係を築くことができなければトラブルが発生し、無駄な出費が増える要因になってしまいます。

マンション経営のよくある入居者トラブルの例
  • 家賃滞納トラブル
  • 騒音トラブル
  • ゴミ出しマナートラブル

まずは入居者審査をきちんと行い、トラブルを起こしそうな方を遠ざけようにしましょう。その他、トラブルに対して効果的な対処法を取ってくれる管理会社を選ぶことも大切です。

マンション経営に失敗したらどうなる?

お金

マンション経営に失敗したらどうなるのか、3つのパターンを見ていきましょう。

マンション経営に失敗した場合のパターン
  • 競売にかけられる
  • 任意売却
  • 自己破産

マンション経営に失敗してローンの返済が滞ってしまうと、債権者からの申し立てで物件が強制的に競売にかけられてしまいます

 競売にかけられると明け渡し時期のなども勝手に決められ、安い価格で売られてしまうので、デメリットしかありません。

任意売却とは物件の売却金額で全額返済できない場合に、金融機関に抵当権を解除してもらって売却することです。

抵当権とは

アパートローンなどを組んで万が一返済できない状況に陥った際、金融機関が物件を差し押さえられるようになる権利のこと

競売や任意売却を行ってもなお借金が残ってしまうと、最悪の場合自己破産を行うことになってしまいます。

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マンション経営を失敗しやすい人の特徴

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マンション経営を失敗しやすい人の特徴は以下の通りですが、当てはまる方は失敗する可能性が高いので注意が必要です。

マンション経営を失敗しやすい人の特徴
  • 業者の話を鵜呑みにしてしまい自分で考えようとしない
  • 物件を見極めることができない
  • 資金計画が不十分
  • 競合物件をリサーチしない

デメリットが全くない物件はほとんどないので、業者の話を鵜吞みにせず、十分見極めてから購入することが大切です。

 専門的なことは分からないからと自分で考えることをしないで決めてしまうと、マンション経営に失敗する可能性が高くなります。

単に物件の価格だけを見るのではなく、ニーズがあるか物件の収益性をトータルで見て判断するようにしましょう。

競合物件や周辺の環境などを常に情報収集し、柔軟に変化に対応できるようにすることが大です。

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マンション経営の失敗を回避する方法

情報を正しく集める

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マンション経営を成功させるためには、不動産投資の知識を持ち、正しい情報を集めて検討することが大切です。

マンション経営を成功させるために必要な知識
  • 不動産投資の仕組み(利回りやキャッシュフローなど)
  • 不動産投資のリスクと対策方法
  • 毎月発生するコストの種類
  • 購入を検討する物件のスペックや周辺情報

など

物件の価格や想定家賃額は妥当であるか、駅からの距離や築年数、これまでの入居率や空室率などから、しっかりと判断するようにしましょう。

物件周辺の環境やどのような施設が近隣にあるか、嫌悪施設がないかも重要なポイントです。

 このような知識を持たずに不動産投資を行うと、リスクの高い物件を購入して経営に失敗してしまう可能性があります。

知っていれば防げたという状態を減らすためにも、正しい知識を持って安全な物件を購入するようにしましょう。

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キャッシュフローを確認する

電卓

毎月のキャッシュフローは、不動産投資が成功するかどうかを大きく左右します。安定してキャッシュフローを得られると判断した上で、慎重に物件を選ぶことが大切です。

キャッシュフローとは

毎月の家賃収入から経費を差し引き手元に残るお金のこと

毎月のキャッシュフローが安定していると、不動産投資が安全に行われていることの証明です。一方、キャッシュフローが悪い状態であると、不動産投資は危険な状態と言えます。

 金融機関からのローン返済を含めた経費は家賃収入で支払い、キャッシュフローは資金として手元に置いておくことが理想です。

安全な経営を行うためにも、借入額に加えて空室率や家賃下落率、金利上昇など、さまざまなパターンのシミュレーションをしておきましょう。

キャッシュフローの試算が甘いと、マイナス(赤字)になり経営を続けることが難しくなってしまいますよ。

目先の利益だけを見ない

電卓の画像

不動産投資で失敗する人の多くに、価格の安さや利回りの高さなど、目先の利益だけで判断して物件を購入してしまうケースがあります。

不動産売買の物件情報に記載されている利回りは「表面利回り」であり、必ず得られる利益を示す数字ではないことを理解しておきましょう。

表面利回りとは

不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮せず、家賃額は満室を想定した場合で算出された金額

この事実を知らずに購入してしまうと、失敗する可能性が高いです。

安定した家賃収入を得るためには、物件価格は相場通りか、家賃は適正価格かなど総合的に見て判断する必要があります。

 周辺の家賃相場と比べて高めであると募集をかけても入居者がなかなか集まらず、資金繰りが苦しくなってしまうでしょう。

物件が相場よりも割安なケースでは、車必須のエリアなのに駐車場がないなどの何等かのデメリットがあることが考えられます。

目先の数字だけを見るのではなく、物件価格や家賃相場などを事前に調べて納得できる不動産物件を購入しましょう。

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プロや経験者に相談する

面談の画像

不動産投資は専門的な知識が必要となる場面も多く、初心者が一人で全ての知識や情報を調べて資金計画を立てることは難しいです。

経営に失敗しないためには、不動産投資のプロや経験者に確認してもらうようにしましょう。

不動産投資会社に相談できる内容
  • 優良物件を探したい
  • 物件を実際に見たい
  • 売買の契約を交わしたい
  • 取引の詳しい進め方を知りたい
  • 運用中の悩みを聞いてほしい

投資先は決めていないが、将来的に始めたいといった相談でも対応してくれるため、有益な情報を得やすいです。

 さらに提携している金融機関もあるため、自分で融資先を探さずに済むというメリットもあります。

自分の希望や状況に合った、最適なプランを提案してくれる相手を選ぶようにすると良いでしょう。相談料無料の不動産投資会社も多いため、一人で抱え込まずにまずは気軽に相談してみましょう。

失敗しない!経営用マンションの選び方

不動産投資に失敗しないためにも、経営用マンションの選び方を知っておきましょう。

家賃は適切か

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いくら設備が整ったマンションでも、エリア相場と比較して高すぎる物件には入居者は集まりません

 高級住宅よりも10万円以下の家賃で済む庶民的な物件の方が、ニーズは高いと言えるでしょう。

空室率が高くならないように、購入前にはまわりの家賃相場も下調べすることが大切です。家賃相場は常に変動するものなので、常に最新の情報を集めて柔軟に対応するようにしましょう。

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最寄り駅からの距離

入居者の立場で考えると、マンションから駅まで徒歩10分以内であることが理想です。

特に都市部は電車通勤が一般的であるため、最寄り駅からどのくらいの距離であるかは重要になるでしょう。

人の流れが多く、交通網が発達した駅や沿線の近隣のマンションであれば、さらにニーズは高まります。

入居者ニーズのあるエリアか

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入居者ニーズが高いエリアは、稼働率で有利です。大都市の中心部や主要駅の駅近の物件なら人口多く、一定以上の賃貸ニーズが期待できます。

一方、今はニーズが低い中心部から外れたエリアであっても、再開発や大学キャンパスの誘致などによって将来的に人気が出る可能性もあります。

入居者ニーズを確認する方法
  • 住みたい街ランキング
  • 近隣エリアの賃貸相場を比較する
  • 人口予測データ
  • 再開発の計画のチェック

さまざまな角度から情報を集めておけば、経営を成功させられる可能性は高くなるでしょう。

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適切な利回りの物件か

マンションの画像

不動産投資の知識がない初心者の中には、利回りが高いほど良い物件だと思い込んでいる方もいるかもしれません。

 しかし、高利回りと謳われている投資用マンションの中にも、空室リスクが高いものがあるので注意が必要です。

まずは自分がどんな不動産を投資するかを考えた上で、平均相場を知っておくと比較しやすいです。

高い利回りに惑わされず、空室率が低く継続的に家賃収入が入ることを一番に考えましょう。

適正な利回りの見極め方
  • 都心か地方か
  • 新築物件か中古物件 か
  • どんなタイプの物件か

全体的に中古物件のほうが利回りは高いですが、取得時の費用が低く人口の少ないエリアの物件は高利回りになる傾向があります。

その他、不動産の利回りは市場金利と連動しており、市場金利が上がると不動産の利回りも高くなり、金利が下がると低くなる傾向があります。

物件選びの際は、このような点にも考慮して選ぶようにしましょう。

マンション経営を失敗したくない方におすすめの不動産投資会社5選

SYLA(シーラ)

シーラ

SYLAのココがおすすめ
  • 月1万円の少額からでワンルームマンション投資をスタートできる!
  • 入居率99.3%!※1空室のリスクが少なく安心
  • 年間400戸近くを販売※2する実績
  • 厳しい審査を通過しなければならない「住宅性能表示制度」を導入
  • 管理業も行っているなら、購入から運用の流れがスムーズ

※1 SYFORMEの入居率。公式サイトより
※2 公式サイト「販売個数推移」より。2020年度は377戸

SYLAは、デザイナーズワンルームマンション「SYFORME(シーフォルム)」などを開発、販売する不動産会社です。SYLAの魅力は少額から気軽に不動産投資が始められる点です。

複数の投資家から資金を集めて運用を行うSYLAが提供する不動産投資型クラウドファンディング「利回りくん」なら、最低1万円から不動産投資をスタートすることができます。

経験を積んだ後には、入居率が99.3%を誇るSYFORMEで本格的な投資に挑戦できます。駅近の土地にこだわり開発したマンションで、空きが出てもすぐに埋まってしまうほど、魅力のある物件です。

 空室が続くと、本来入ってくるはずの家賃収入が入ってきません。入居率が高いのは、投資用不動産を購入する上で大事なポイントです。

さらに入居者の家賃滞納など、損失のトラブルへのフォローも充実。集金代行の契約システムを利用すれば、様々なリスクを軽減することができます。

まずは気軽に不動産投資を始めたい方はSYLAのセミナーを受講することをおすすめします。

1口1万円からオーナーになれる! SYLA(シーラ)
無料でセミナーに参加する

企業名 株式会社シーラ
所在地  東京都渋谷区広尾1-1-39
恵比寿プライムスクエア 7F
設立 2010年9月29日
入居率 99.3%(SYFORME)

1口1万円からオーナーになれる! SYLA(シーラ)
無料でセミナーに参加する

出典:SYLA 公式サイト

RENOSY

RENOSY

RENOSYのココがおすすめ
  • 資料請求&初回面談でAmazonギフト券50,000円分プレゼント
  • 東京商工リサーチ調べで、2年連続不動産投資売り上げ実績No.1※1
  • 入居率99.5%!平均空室期間はたった26日※2
  • アプリで簡単に物件管理ができる
  • AIが算出した資産価値が高い優良物件を紹介してくれる
  • グループ会社が賃貸管理業を行っているから、連携もスムーズ

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不動産情報サイトRENOSY(リノシー)は2013年に設立されたGA technologiesが運営しています。

RENOSYは、東京商工リサーチによる投資用中古マンションの売り上げ実績が、2年連続で1位を獲得※1。たくさんの人がRENOSYを通して投資用不動産を購入しています。

 購入後の物件入居状況や送金内容などは、アプリで簡単に管理可能。チャットでの相談もできるので、困ったことがあってもすぐに解決できそうです。

また、購入後の管理はグループ会社にお任せできて、プランも充実。リスク許容度と価格に合わせて、3つのプランから選ぶことができます。

3つのプラン概要
  集金代行プラン
最低限のサポートで安い
ワイドプラン
設備リスクをしっかりカバー
NEOインカム
空室+設備リスクをカバー
設備修理・交換費用
空室時の負担
滞納時の負担
原状回復の費用
タテカンさぽーと
広告費の負担
契約期間
(更新)
3年
(以降は2年で自動更新)
3年
(以降は2年で自動更新)
7年
(譲渡対価は1年ごと)
空室時の賃料まで保証してくれる「NEOインカム」に加入すれば、家賃収入が途切れることがないので、おすすめです。

どのプランを選んでも、入居者とのやりとりや募集はGA technologies側で行ってくれますので、安心です。

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企業名 株式会社GA technologies
所在地  東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
設立 99.5%(2021年2月時点)
入居率 2013年3月12日

出典:RENOSY 公式サイト

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※1~2
※1)2021年6月 東京商工リサーチ 不動産投資マンスリーレポートより
※2)公式サイトより

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズのココがおすすめ
  • 入居率97.4%!安定した家賃収入が期待できる
  • 入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞って、ニーズに合うマンション作りをしている
  • マンションクオリティが高いから、築20年越えの物件でも安定した入居率を保っている
  • 建物のメンテナンスに細かい配慮をし、長い間綺麗に住み続けられるようにしている
  • オーナー専用アプリ「LENZ」を使えば、おうちにいながら契約更新も可能

※2021年6月度 公式サイトより

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トーシンパートナーズは、1989年設立の不動産会社です。「フェニックス」や「ZOOM」のマンションシリーズを出していることで知られています。

入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞り、マンションの立地やデザイン性なども計算尽くなので、築20年経った物件でも安定した入居率をキープしています。

 建物のメンテナンスも配慮。清掃、設備点検などを定期的に行い、より長くマンションの資産価値が保たれるように配慮しています。

マンションの設備は24時間監視、各マンションに清掃スタッフを配置するなどして、安全と清潔感を維持。入居者も安心して暮らるでしょう。

オーナー専用のスマートフォンアプリ「LENZ」では、いつでも気軽にチャットで困りごとなどを相談できます。

アプリ上での契約更新も可能なので、おうちにいながら簡単に不動産投資ができます。忙しい人にもピッタリです。

企業名 株式会社トーシンパートナーズ
所在地  東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5
設立 1989年2月18日
入居率 97.4%

出典:https://www.tohshin.co.jp/

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FJネクスト

FJネクスト

FJネクストのココがおすすめ
  • 創業41年!東証一部上場企業で信頼と実績がある
  • 入居率99.0%※1。安定の運用が期待できる
  • 都心を中心に315棟、2万1907戸の供給実績※2
  • 無料セミナーを随時開催していて、WEBからも聞くことができる
  • 98.5%の物件が駅から徒歩10分以内※3で、入居者が決まりやすい

無料セミナーを定期開催中! FJネクスト
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FJネクストは、「ガーラマンションシリーズ」でお馴染みの不動産会社です。

創業は41年になり、東証一部に上場。都心を中心に315棟、2万1907戸を供給していて、確かな実績があります。

 無料のセミナーや相談会も毎週のように行っているので、ライフスタイルに合わせて受講することができます。

管理戸数は1万7000戸超え。経験やノウハウがしっかりあるから、どんなトラブルにも柔軟に対応してくれるでしょう。
※公式サイトより

FJネクストのワンルームマンションの98.5%が駅から徒歩10分以内に位置しています。

特にワンルームマンションは、駅から近い方が空室リスクが少なく、すぐに入居者が決まるでしょう。

企業名 株式会社エフ・ジェー・ネクスト
所在地  東京都新宿区⻄新宿六丁目5番1号
新宿アイランドタワー11F
設立 1980年7月
入居率 99.0%

出典:FJネクスト 公式サイト

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※1~3
※1 2021年3月末時点。公式サイトより
※2 2021年6月末時点。公式サイトより
※3 2020年6月末時点、ワンルームマンションに限った場合。公式サイトより

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントのココがおすすめ
  • セミナーはなんと毎日開催!オンラインで参加可能
  • 不動産投資初心者でも、不動産投資のノウハウがよくわかるサービス「レイビー」を運営
  • 医師向けの不動産投資サービス「ドクターズコンシェルジュ」が注目を集めている
  • 相続税の相談などもでき、心強い
  • 賃貸管理・建物管理も行っているので、購入後の手続きもスムーズ

グローバル・リンク・マネジメントは、渋谷区にある不動産会社。不動産の開発、販売、管理業などを行っています。

セミナーの開催はなんと毎日。開催時間もさまざまなので、ライフスタイルに合わせて、好きな時に受けることができます。

 不動産投資についてわかりやすいコンテンツが豊富な「レイビー」を見れば、初心者も不動産投資がよくわかります。

記事はたった5分で読めて、誰でも簡単に理解できるので、不動産投資初心者にとってはありがたいコンテンツです。

他にも相続税の相談ができたりと、不動産についての困りごとには心強い存在となってくれるでしょう。

医師向けの不動産投資サービス「ドクターズコンシェルジュ」も、不動産投資に興味がある医師たちから注目を集めています。

企業名 株式会社グローバル・リンク・マネジメント
所在地  東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号
渋谷マークシティウエスト21階
設立 2005年3月
入居率 98.42%

出典:不動産投資マンスリーレポート

まとめ

今回は、マンション経営で失敗する事例や回避する方法マンションの選び方や対策方法を解説しました。

経営に失敗してしまう方の多くの事例としては、入居者が見つからず空室が多くなってしまうことによる資金繰りの悪化が挙げられます。

単に物件の価格を見るだけではなく、どれくらいの収支が見込めそうか、試算してから購入を検討することが大切です。

デメリットが全くない物件はほとんどないので、業者の話を鵜吞みにせず、十分見極めてから購入することが大切です。

知っていれば防げたという状態を減らすためにも、正しい知識を持って安全な物件を購入するようにしてくださいね。
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・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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