マンション売却に必要な費用は?税金や節約方法についても解説!

不動産売却の需要が高まる昨今、所有するマンションを売却したいと考えている方も多いでしょう。

反面、売却にかかる費用について詳しく知らないため、売却にまで踏み込めていないという方もいるかもしれません。

そこで今回この記事では、マンション売却に必要となる主な費用について、税金との関係と併せて解説していきます。

売却費用を節約するためのコツについても解説しているので、ぜひ最後までご覧ください。
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マンション売却の費用①仲介手数料

マンション売却の費用①仲介手数料

仲介手数料とは?
マンションの売却を不動産会社に依頼した場合に発生する手数料のことです。
仲介手数料は、マンションの売却価格に応じて上限金額が変動します
。一般的に、以下の算出方法で上限金額が計算されます。
マンションの売却価格 仲介手数料の上限金額
税込400万円以上 売却価格の3%+60,000円+消費税
税込200万円以上〜400万円以下 売却価格の4%+20,000円+消費税
税込200万円以下

売却価格の5%消費税

マンションの売却価格は、査定をした「部分ごと」に値段がつけられ、上記の数式がそれぞれ当てはめられるような仕組みになっています。

そのため、マンション全体の価格が一度に出されるというよりは、部分ごとに算出した金額の合計がマンションの売却価格となり、仲介手数料の上限が同時にわかる仕組みです。

なお、仲介手数料は「上限」という表現が使用されますが、基本的には上限金額がそのまま請求されることがほとんどです。
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値引きはできる?

マンション売却の費用①仲介手数料

ほとんどの不動産会社では、仲介手数料の値引きを行っていないため、基本的には上限金額をそのまま支払うことになります。

 場合によってはキャンペーンの対象となっている場合もありますが、ほとんどは仲介業者に「直接」値引き交渉をする以外に仲介手数料を安くする方法はありません。

とはいえ、仲介手数料の値引きを公式な手段としている不動産会社はほとんどないため、あくまで「可能性」のひとつでしかないことを把握しておきましょう。

仲介手数料値引き交渉を成功させるためには、仲介業者と良好な関係を築くことが条件となります。

もし値引き交渉に抵抗がある方は、仲介手数料の値引きや無料キャンペーンなどを行っている会社をはじめから選択しましょう。
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マンション売却の費用②住宅ローン一括返済の手数料

マンション売却の費用②住宅ローン一括返済の手数料

マンション売却に必要な抵当権の抹消は、ローンが残っている場合、その残債を一括返済しないことには実施できません。

抵当権の抹消は、ローンを完済していることが条件となっているため、基本的にはローンの残債があるマンションは売却対象外であることを覚えておきましょう。

 ローンの一括返済にかかる手数料は金融機関によって変動するため、残念ながら一概に「いくらである」とは言い切れません。

固定金利か変動金利かにもよって手数料が異なるため、気になる場合は金融機関に事前に問い合わせておくと良いでしょう。

金融機関によっては手数料を支払わずに一括返済できるため、ご自身だけで悩まずにまずは問い合わせることをおすすめします。
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マンション売却の費用③登記変更費用

マンション売却の費用③登記変更費用

マンション売却の段階で、住民票の住所と登記簿謄本の住所が異なっている場合、住民票上の住所に合わせる作業が必要になります。

この作業を「住所変更登記」といい、この時にも費用が必要になることを把握しておかなければなりません。

 住所変更登記の際に必要な費用は、手続きを代行する司法書士に支払う「報酬額」ということになります。

ちなみに、報酬額として司法書士に支払う金額はおよそ10,000円程度となるのが一般的です。

住所変更登記が必要になるシチュエーションは、最初の段階で登記の住所に違いがあった場合や、売却前に新居へ引っ越していた場合などです。
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マンション売却の費用④引っ越し費用

マンション売却の費用④引越し費用

引っ越し費用は、住んでいるマンションを売却する場合には必ず発生します。

 引っ越しを依頼する業者や、引っ越しの時期によって価格が上下するため、明確な金額ははっきりしていません。

また、引っ越し時の荷物の量によって変動する場合もあるため、おおよそでも良いので事前に問い合わせておくと良いかもしれません。

引っ越し費用に関しては、時期や業者を工夫したり、ご自身でできる範囲を済ませたりすることで、多少なりとも安くできる費用のひとつです。
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マンション売却の費用⑤水道光熱費

マンション売却の費用⑤水道光熱費

売却するマンションに水道費や光熱費がなぜかかるの?と疑問に思う方も多いかもしれません。

 これは、売却活動時の内見が夜になってしまう方への配慮で電気を止めないでおいたり、下水の臭い対策で水を流せるようにしたりすることで発生します。

水道費・光熱費を止めないことで売却がスムーズになることもあるため、場合によっては解約しないでおく方が良いでしょう。

なお、マンションに住み続けながら売却活動を行う場合、水道費や光熱費はかかりません。
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マンション売却の費用⑥ハウスクリーニング費用

マンション売却の費用⑥ハウスクリーニング費用

まず第一に、マンション売却にかかる費用を極力安くしたいという場合は、無理にハウスクリーニングを依頼する必要はありません。

 しかし、内見の際汚れが目立ったり、傷や臭いで不愉快な思いを感じさせてしまうと、物件自体に良い印象を持ってもらえず、売却につながりません。

プロに依頼した場合、約5〜10万円ほどかかってしまう場合もありますが、より確実な売却につなげることを考えると、必要経費とも言えます。

ハウスクリーニングの費用は部屋の広さや業者の料金設定によって異なるため、あらかじめ予算を設定したうえで依頼すると良いでしょう。
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マンション売却の費用⑦リフォーム費用

マンション売却の費用⑦リフォーム費用

マンションを売却する前にリフォームをしておいた方が良いのか?と疑問に思う方もいるかもしれませんが、場合によって異なります。

 新しく綺麗なマンションをリフォームしてしまうとかえって損をしてしまいます。

反対に、損失が激しかったり売却活動に支障が出るほど古かったりといった場合には、ある程度のリフォームをしておいた方が売却につながりやすいでしょう。

売却前のリフォームはあくまで、確実かつ効率的な売却活動の一環として行うものである、ということを前提にしておきましょう。

マンション売却の費用⑧税金

マンション売却の費用⑧税金

マンション売却にかかる税金
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 復興特別所得税

以下では、マンションの売却にかかる税金の概要について詳しくご紹介します。

マンションの売却と消費税の関係

ご自身が自宅として使用していたマンションを売却する場合には消費税は発生しません。

しかし、投資用として所有していたマンションの売却には、消費税がかかることを覚えておきましょう。

 一般的に課税対象となるのはマンションだけで、マンションが建っていた土地に関しては対象外です。

そのため、土地もご自身の所有物であった場合、土地の売却金額は加算せず、マンションの価格のみで消費税を算出する必要があります。

ちなみに消費税がかかる場合は、マンション売却の取引に活用する広告や売買契約書は「税込価格」で表示します。
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譲渡所得税

マンション売却の費用⑧税金

マンションの売却で生じる所得を対象に発生する税金のことを譲渡所得税といいます。

 譲渡所得税はマンションを購入した金額よりも売却金額が高かった場合のみ発生する税金です。

マンションの譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以上の場合は15.315%5年以下の場合は30.630%となっています。

ちなみに、マンションの売却金額で利益を得られなかった場合には、譲渡所得税が発生しないことも覚えておいてください。

住民税

マンション売却の費用⑧税金

マンション売却にかかわる住民税は、マンションを保有していた期間によって、以下のように変動します。

住民税 譲渡所得税との合計
所有期間5年以上 5% 20%
所有期間5年以下 9% 39%

ちなみに、マンションの所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」で、5年以下の場合は「短期譲渡所得」とされています。

それぞれ、上記の「譲渡所得税率との合計」に譲渡所得税を掛けて税額を算出します。
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印紙税

マンション売却の費用⑧税金

マンションの売却時に売主・買主の間で締結される「不動産売買契約書」を対象に課税される税金を印紙税といいます。

 万が一印紙を貼り忘れてしまった場合、過怠税として印紙代のおよそ3倍もの金額が課されてしまうため、注意が必要です。

ちなみに、不動産売買契約書が平成26年4月1日〜平成32年3月31日までの間に交わされたものの場合は、軽減税率適応の対象となります。

契約時の売却金額によって税額は変動するため、実際の価格が判明次第確認するようにしましょう。
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登録免許税

マンション売却の費用⑧税金

登録免許税とは、マンションの所有権を売主から買主へ移す際に発生する税金です。

売主から買主へ所有権を移す手続きは「所有権移転登記」と呼ばれ、登録免許税はこれを行う際に必ずかかってきます。

 所有権移転登記時に発生する登録免許税は、固定資産税評価額に1.5%、建物に0.3%の税率をかけることで算出可能です。

ちなみに、売却するマンションにローンが残っていた場合に必要な「抵当権抹消登記」にも登録免許税がかかります。

マンションの抵当権抹消登記は一般的に、1物件につき1,000円、1筆の敷地権につき1,000円となっています。
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復興特別所得税

マンション売却の費用⑧税金

東日本大震災の復興財源として充てられるのが復興特別所得税です。

2035年まで施行されることとなっており、所得税を納税する義務がある方すべてが対象となります。

 復興特別所得税の税率は基準所得税に税率2.1%を掛けて算出します。

この基準所得税は、所得税から控除額が差し引かれた状態のもので、いわゆる「譲渡所得税」のことです。

復興特別所得税は、確定申告での申告漏れが多い税金でもあるため、マンションの売却には復興特別所得税がかかることも覚えておきましょう。
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マンション売却の費用を節約するには?

マンション売却の費用を節約するには?

マンション売却にかかる費用を抑えるための方法
  • 仲介手数料を節約する
  • 節税対策を取る
  • 費用面の融通が効く不動産会社を吟味する
  • 引越し時期の調整や安い業者を選択する

以下では、それぞれの方法について詳しく解説します。

仲介手数料を節約する

基本的に、仲介手数料は値引きサービスなどを行っていることが少ないため、節約のための方法が少ないのがネックです。

どうしても節約したい場合は、マンションの買取を検討すると良いでしょう。

 仲介業者を介せず、不動産会社にマンションを「直接」買い取ってもらうことで、仲介手数料が発生しない仕組みです。

一般的なマンション売却よりも買取価格が安くなる傾向にありますが、より確実に売却できるというメリットもあります。

もしくは、不動産会社を通さずマンションを購入してもらう「個人売買」であれば仲介手数料はかかりませんが、決しておすすめの方法ではありません。
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節税対策を取る

マンション売却の費用を節約するには?

マンション売却の節税対策について、主な4つを以下に挙げてきましょう。

買い替え特例(特定居住用財産)
  • 住み替え時に譲渡利益の課税を繰り延べられる制度
  • マンションを譲渡した際にまとめて課せられる
  • 3,000万円の特別控除との併用不可
特別控除3,000万円
  • 譲渡所得を3,000万円まで控除できる制度
  • マンション売却による譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税は対象外
所有期間10年超マンションの軽減税率
  • 所有期間が10年以上のマンション売却が対象
  • 譲渡所得の税率を14.21%下げられる
  • 3,000万円の特別控除と併用可能
  • 買い替え特例(特定居住用財産)は併用不可
譲渡損失の繰越控・損益通算
  • マンション売却時の損失が対象
  • 損失をほかの所得から差し引く制度
  • 売却で出た損失とほかの取得で損益通算が出る
  • 課税対象となる所得金額を抑制できる

これらの節税対策は国が用意している制度であるため、安心して利用ができます。

利用することで、譲渡所得税の負担に関する悩みを軽減できるため、ぜひご利用ください。
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費用面の融通が効く不動産会社を吟味する

マンション売却の費用を節約するには?

不動産会社によっては、マンション売却後のアフターサービスを活用することで、売却費用を節約できます。

 例えば、引き渡し後の設備不良への修理保証や、マンションのクリーニング代を負担してもらえる不動産会社があります。

こういったサービスの充実している不動産会社を選択することで、売却時にかかるトータルの費用を多少軽減できるでしょう。

ただし、サービスを意識するあまり、肝心の売却自体がスムーズに進まない不動産会社を選ばないように注意してくださいね。
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引越し時期の調整や安い業者を選択する

マンション売却の費用を節約するには?

マンション売却の費用で意外と大きな出費になるのが、引き渡し後の引っ越し費用です。

 引っ越し費用の相場が最も高いのは新生活が始まる前の3月で、最も安いのは1月と言われています。

引っ越し費用を節約するには、上記の時期を避けて引っ越すことをおすすめします。

また、業者によっては時期によってサービスを行っている場合もあるため、そのタイミングを狙うのも良いかもしれません。

マンション売却におすすめ不動産一括査定サイト3選

SUUMO売却

SUUMO売却

SUUMO売却のココがおすすめ
  • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
  • 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
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SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

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 トップページから売却相場をすぐに確認できるのも魅力。査定依頼前に相場を確認し、査定額が適正価格なのか見極めやすくなります。

また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

SUUMO売却での一括査定の流れ

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出典:HOME4U 公式サイト

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よくある質問

マンションの売却にかかる費用は何がある?
仲介手数料・住宅ローン一括返済の手数料・登記変更費用・引っ越し費用などがあります。
また、場合によっては水道光熱費・ハウスクリーニング代・リフォーム費用が必要です。
マンションの売却にかかる税金は何がある?
譲渡所得税・住民税・印紙税・登録免許税・復興特別所得税などがかかります。
仲介手数料って何?
マンション売却を不動産会社などに依頼した場合に発生する費用です。
仲介手数料って値引きはできるの?
基本的にはできませんが、担当者と直接やりとりをする中でできる可能性があります。
マンションの売却には消費税はかかる?
自宅として使用していたマンションの場合にはかかりません。投資用として所有しているマンションを売却した場合には消費税の対象となります。
マンション売却の節税対策を教えて!
買い替え特例・3,000万円の特別控除・所有期間10年を超えたマンションの軽減税率・譲渡損失の繰越などがあります。
引っ越しの時期って費用に関係ある?
はい、あります。引っ越し業界の繁忙期と言える3月は高い傾向にあり、1月は安い傾向にあります。

まとめ

今回は、マンションの売却に必要な費用について、その種類とそれぞれの概要について詳しく紹介しました。

また、マンション売却にかかる税金の種類や、費用を節約するためのコツについても解説しています。

マンションを売却する手順を把握していても、費用についてしっかり理解しておかなければ良い取引はできず、最悪の場合損失を被ってしまうかもしれません。

今回の内容が、マンションを売却しようと検討している方にとって少しでも役立てば幸いです。

・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
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