「マンションの経営をしてみたい！」と思っても、何から始めれば良いのかわからない方も多いのではないでしょうか。
マンションの経営は、収入の仕組みやメリット、リスクや費用について理解しておくことで流れが理解しやすくなります。
そこで今回は、マンション経営に必要な知識について、コツやよくある質問と併せてまとめてみました。
Contents
マンション経営とは？
マンションを賃貸として運営し、家賃収入などを得ることをマンション経営といいます。
マンションを購入し賃貸として運営すること
マンション経営とは、マンションを購入・所有し、入居者となる第三者の方に賃貸物件として貸し出すことを指します。
年金に関する不安や安定収入のための手段として現在注目されており、20代からすでにマンション経営を始めている方もいるほどです。
集めた入居者から得る「家賃収入」が主な収益源
マンション経営で得られる収入は、基本的な家賃収入以外にもいくつか存在します。
その例が、賃貸契約を更新する際の「更新料」や、入居時に支払われる「礼金」です。
ちなみに、マンション経営時に得られる毎月の安定した収入のことを「インカムゲイン」といいます。
土地の相場やマンションの価値が急に変わらない限りは、滅多に収入が下がりません。
対して、不動産投資のパターンとしてインカムゲインよりも多少リスクが高いとされているのが「キャピタルゲイン」です。
投資自体は安価で行い、高値で売却をする方法であるため、うまくいけば大きな利益を得られますが、安定性や確実性といった点でリスクがあります。
安定した収入を得たいという方は、あくまで不動産投資のひとつとして覚えておく程度にしておきましょう。
アパート経営との違い
マンション経営とアパート経営の違いを把握しておくことも重要です。アパート経営と比較したうえでのマンション経営の特徴といった形で記載しています。
- 土地が見つかりにくい分過剰供給にもなりづらい
- 投資額が大きい
- 収入額が大きい
- 維持費が高い
- 修繕費の規模が大きくなる
- 構造の違いにより耐用年数が長い
- 減価償却費用を長く計上できる
- リノベーションがしやすい
- 耐久性や耐震性により優れている
- セキュリティが充実している
- 空室に関するリスクが若干低め
- 立退や解体に時間と費用がかかる
- 老朽化がしにくいため賃料も下がりにくい
- 利回りが高い傾向にある
- 戸数が多いことで管理に負担がかかる
マンション経営のメリット
マンション経営には、主に以下のようなメリットがあります。
- 安定した収入を得られる
- 節税の効果がある
- 管理に割く時間を軽減できる
- レバレッジ効果が期待できる
- 資産として残し続けられる
安定した収入を得られる
毎月の家賃収入をはじめ、ある意味ボーナスともいえる更新料や年金など、まとまった金額を安定して収入として獲得できるのは大きなメリットです。
また、アパートと比較すると、利便性の高さなどの観点から退去率も低い傾向にあるため、空室になりにくいことで安定した収入につながります。
節税の効果がある
マンション経営には、固定資産税の軽減措置・相続税の評価額が下がる・減価償却費用の計上期間も長いといった節税に関するメリットが豊富です。
固定資産税は、不動産を保有する場合に必ず発生する税金ですが、土地のままにせず建物を建てることにより減税できる仕組みです。
相続税に関しては、マンションのような賃貸物件を建てることで、その土地に「貸家建付地評価減」が、建物に「借家権割合による評価減」が適用され、自身が利用する物件よりも評価額は下がる傾向です。
評価額が下がることは支払う税金も安くなることにつながるため、マンション経営は節税対策として有効。また、減価償却費用は、所有するマンションにかかる所得費用を経費として計上できることです。
管理に割く時間を軽減できる
マンション経営に必要な業務は、家賃の設定額数%の手数料で管理会社への委託が可能です。主な管理業務としては以下に記載しました。
- 入居希望者への物件案内
- 入居時の契約手続き
- 退去時の立ち会い
- マンション共用部の清掃・修繕手配
- 家賃の徴収業務
- 滞納に関する対応
- 入居者からのクレーム対応
レバレッジ効果が期待できる
レバレッジ効果とは、少ない資金で高額な資産を買うことを意味する投資用語です。マンション経営のレバレッジ効果は、主に銀行融資により発揮されます。
融資を得て少ない自己資金で建築し、家賃収入としてある程度の金額を毎月徴収できれば、いわゆるローリスクハイリターンになるでしょう。
また、不動産投資は基本的に保有資産額と利回りによって左右されるため、マンション自体の価値が高くなればなるほど、より大きな収入につなげるチャンスがあります。
資産として残し続けられる
マンションは資産として所有できるため、老後の収入源にもなります。
仮にマンションが古くなって解体になったとしても、マンションが建っていた土地は自身のものです。
マンション経営のリスク
マンション経営には、主に以下のリスクが発生することも覚えておきましょう。
- 購入や運用に費用がかかる
- 家賃を滞納される可能性がある
- 空室や退去による収入の減少がある
- 入居者のトラブル対応に追われる
- 災害リスクや修繕費の支払いも視野に入れる必要がある
ここでは、それぞれのリスクについて解説します。
購入や運用に費用がかかる
軌道に乗ってしまえば安定した収入を毎月得られるものの、ランニングコストが毎月発生するのも事実です。
また、マンションの売却時には仲介手数料などの費用もかかります。ローン残債と費用を加えた金額以上で売却しないと、マイナスとなる可能性があります。
これまで積み上げた利益を損なわないように売却するようにしましょう。
家賃を滞納される可能性がある
収入源となる家賃を滞納され、毎月の収入にムラが出てしまうことも考えられます。
家賃滞納が原因になり借金が支払えなくなり、最悪の場合自己破産ということも考えられます。
このような場合には家賃保証会社やサブリース会社を使うとリスクを低減させられます。
空室や退去による収入の減少がある
アパートと比べて部屋数が多いため、空室リスクは比較的少ないといえます。
しかし、一度に多くの退去者が出てしまったり、そもそも入居者が集まらなかったりすると、その分収入が減少してしまいます。
入居者のトラブル対応に追われる
家賃に関するトラブルだけでなく、入居者同士の近隣トラブルといった対応も管理者の仕事になってしまいます。
騒音トラブルやゴミのルールといった、共用しているからこそ発生しやすいトラブルの種が多いのもマンション経営の特徴です。
災害リスクや修繕費の支払いも視野に入れる必要がある
地震や火災、台風といった天災による被害でマンションが破損してしまった場合、その修繕費用を負担しなくてはなりません。
出費が大きくなりすぎないよう、損害保険などに必ず加入しておきましょう。
マンション経営成功のコツを詳しく紹介
マンション経営を成功させるためには、押さえておくべきポイントがあります。ここでは、マンション経営の成功のコツについて紹介します。
- ニーズの高い立地・物件を選ぶ
- マンションタイプの違いを理解する
- 利回りを算出する
- 物件の価値を高める
ニーズの高い立地・物件を選ぶ
マンション経営を成功させるためには、ニーズが高い立地や物件を選ぶことが重要です。
東京・川崎・横浜などの東京圏や、駅から近く交通便のよい物件など、ニーズの高い立地や物件を見極めましょう。
マンションタイプの違いを理解する
マンション経営を成功させたいのであれば、マンションタイプの違いを理解することが大切です。マンションタイプは、ワンルームタイプとファミリータイプの2つに分かれます。
将来的にニーズがあるのは「ワンルームタイプ」です。特に東京・川崎・横浜などの東京圏は、主に若年層の人口流入が続いているため、ワンルームタイプの需要が高いとされています。
利回りを算出する
マンション経営で失敗しないためには、利回りを算出しておくことが重要です。利回りとは、投資額に対する利益の割合を意味します。
つまり、「マンション経営でどのくらいの儲けが出るか」の指標となります。契約をする前に、利回りを算出し、最低ラインや相場の目安、初期費用にどのくらいかかるのか、把握しましょう。
物件の価値を高める
契約後は、立地や築年数を変えられないため、設備に投資をして物件の価値を高める施策が必要とされます。
物件としての価値が低く、入居者が見つからず空室期間が長引くと、家賃収入が得られずに負担となるためです。
ニーズに合った設備がない場合、「入居者が見つからない」という事態を起こしかねません。入居者からのニーズが高い設備は、以下の4点です。
- オートロック
- 宅配ボックス
- インターネット無料
- 追い焚き機能（ファミリータイプの場合）
マンションの選択基準は？
マンションの経営の成果を勝ち取るためには、マンションの選択基準を把握することが重要です。ここでは、マンションを選択する際の3つの基準について解説します。
- 立地
- 築年数
- マンションの設備や周りの環境
立地
マンションを選ぶ際は、立地をしっかりと見極めることが重要です。東京・川崎・横浜などの東京圏は、人口流入が続いているため、空室リスクは比較的少ないと言われています。
一方で、駅から遠い交通アクセスの悪い物件や、周りに商業施設などがない生活がしづらい物件は、空室リスクが高くなります。
築年数
マンションを選ぶ際は、なるべく築年数が浅い物件を選ぶようにしましょう。築年数が浅い物件であれば、外装や設備が新しいため、設備にかかる費用を抑えることが可能です。
物件を売却するとなった場合も、築年数が浅いほうが買い手が見つかりやすいというメリットがあります。また、減価償却費を長期間にわたって計上できるのも、築年数の浅い物件の魅力の一つです。
マンションの設備や周りの環境
マンションを選ぶ際には、「マンションの設備や、周辺の環境が充実しているか」を判断することが重要です。
生活する上で便利な宅配ボックスやオートロックなどの設備が導入されていると、入居者を確保しやすいです。
いくら駅から近く交通の便がよくても、周辺施設が充実していないと物件の需要が下がる可能性があります。
マンション経営を始める流れ
マンション経営が始まるまでの基本的な流れは以下の通りです。
- 物件のリサーチ
- 購入申し込み
- 決済・登記
STEP①物件のリサーチ
まずは経営に関するご自身の条件を基に、Webでの情報や不動産会社への問い合わせを駆使した情報収集が必要です。
土地の状態や予算、マンションのデザインなど、リサーチ対象となるポイントはそれぞれ異なります。
STEP②購入申し込み
実際に経営をするマンションが決定したら不動産会社などとやりとりし、現地へ足を運んだり、より詳しい情報を聞き出したりといった再リサーチ後、改めて購入の意思を固めます。
購入するマンションの決定後は、物件の情報・契約条件といった「重要事項説明（重説）」を受け、納得したうえで正式に申し込みます。
STEP③決済・登記
申し込み後は、ローンを申請します。
マンション経営の場合は一般的に審査が通れば即購入でき、通らない場合は契約自体を解除できる「ローン特約」がつくため、審査が通らなかったのに購入しなければならないという事態を防止可能です。
この段階で、建物代金・登記に必要な費用・火災保険料・管理関連の初期費用・ローン関連の手数料などが発生することを覚えておきましょう。
マンション経営に必要な費用
マンションの経営には主に、初期費用と維持費用の2種類が必要です。ここでは、それぞれについて詳しく解説します。
初期費用
- マンションの取得費用（数千万円〜）
- 土地の取得費用（数千万円〜）
- 仲介手数料（購入金額×3%に消費税と6万円をプラスした金額）
- 事務手数料や保証料（物件によって異なるが借入額の1%〜3%が相場）
- 火災保険料（約30万円〜）
- 取得時のみ所得税（固定資産税の評価額×3%）
- 登記関係の費用（約30万円〜）
まずは初期費用がどれくらいかかるのかを見積もっておくといいでしょう。
全てをローンでまかなうわけではなく、頭金もある程度は必要です。マンションの金額に合わせて、準備しておきましょう。
維持費用
- 毎月のローン返済額（借入金額によって変動する）
- 管理会社に委託する場合は管理手数料（一般的には家賃の5%）
- 破損などの修繕費用（破損の度合いやマンションごとに金額は異なる）
- 年払いにしている場合は火災保険料
- 住民税や所得税（収入によって変動する）
- 固定資産税（評価額に1.4%を掛けた金額）
入ってくる金額が大きいほど、出ていく金額も大きくなるでしょう。
また、中古マンションの場合は修繕費がかかることを前提に購入しておけば、急な出費にも対応できます。
マンション経営が向いている人の特徴
- 安定した収入を確保したい
- 広い土地を所有している
- 税金対策をしたい
これらの条件に当てはまる方は、マンション経営に向いているでしょう。
安定した収入を確保したい
マンション経営を行うことで、毎月決まった金額の収入を得ることができます。
またマンションの場合、退去率も低く年単位で暮らす住人が多いため、長期に渡って安定した収入を得ることができるでしょう。
広い土地を所有している
広い土地を所有している場合、アパート経営やマンション経営が向いています。
税金対策をしたい
マンション経営で経費に計上できる税金は以下になります。
- 固定資産税や都市計画税
- 登録免許税
- 印紙税
これらの税金を経費計上することで結果的に節税対策をすることができます。
また、固定資産税評価額を最大1/6に、相続税評価額を半分に軽減することができ、他の方法に比べて圧倒的に節税をすることが可能です。
マンション経営を検討中の方におすすめの不動産投資会社
SYLA（シーラ）
- マンション経営初心者でも安心の入居率98％※超え
- 構造部は専門知識を持つプロフェッショナルが厳しくチェック
- 建物の品質・性能を客観的に評価する住宅性能表示制度を導入
- 住宅瑕疵担保責任保険に加入するため安心
- 二人三脚で投資の成功をサポートしてくれる
SYLA（シーラ）の特徴として、高い入居率が挙げられます。2022年11月の入居率は98.7％という数値です。さらに、デザイナーズマンションSYFORMEは99.1％となります。
この数字から、SYLA（シーラ）で不動産投資を始めると、安定した家賃収入を期待できるといえるでしょう。マンション経営初心者でも安心して取り組めます。
また新築住宅は、10分野32項目の基準をクリア。国土交通大臣指定の第三者評価機関が、建物の品質・性能を客観的に評価する住宅性能表示制度を導入している点も特徴です。
さらに、住宅瑕疵担保責任保険に加入しているため、仮に倒産などにより修補費用を受け取れなくなった事態に陥っても、直接保険法人へ保険金を請求できます。
基本情報
※公式サイトによる（2022年12月現在）
出典：SYLA（シーラ）
RENOSY
- 東京商工リサーチ中古マンション投資売上実績で3年連続No1※
- 各領域のプロが長期安定運用をサポート
- 入居率99％の安定経営※
- AIが算出した優良物件を提案
- RENOSYの公式LINEアカウントからお得な情報を受け取れる
RENOSYは東京商工リサーチ中古マンション投資売上実績で、3年連続No1を獲得しています。さらに、2020年度のGOOD DESIGN AWARDを受賞するなど高い評価を受けている不動産会社です。
そして、RENOSYがマンション経営初心者におすすめな理由として、各領域のプロ集団が長期安定運用をサポートしてくれる点が挙げられます。
また、入居率99％という数値も安心感に繋がっています。平均空室期間が29日と短い点も併せて、安定した長期経営が可能な物件を提供している証拠です。
RENOSYではAIが算出した優良物件を提案してくれます。これにより、需要が安定し資産価値が高い物件を保有可能です。
基本情報
※公式サイトによる（2022年12月現在）
出典：RENOSY
アセットジャパン
- 資産形成コンサルティングにより基本的な説明から実施してくれる
- 不動産投資プランを提案してくれるため初心者でも安心
- 充実の賃貸管理サービスで心強い
- 家賃保証サービスで安心を提供
- 電話で気軽に質問ができる
アセットジャパンでは資産形成に関し、一人ひとりの現状を丁寧にヒアリングし基本的な説明から実施してくれます。
そして、物件や金融機関の紹介など不動産投資プランを提案してくれるため大変心強いです。詳細なシミュレーションもしてくれることから、これから不動産投資を始めようと考えている人でも安心でしょう。
また、アセットジャパンは家賃保証サービスも魅力のひとつ。家賃保証手数料と相場賃料の90％の設定賃料にて空室保障を受けられるため、安定した運用が実現可能です。
基本情報
出典：アセットジャパン
MIRAP（ミラップ）
- 独自開発のAIがエリアを厳選し選定
- 業界最安※水準の管理手数料を実現
- 物件購入後の管理はアプリでチェックするだけ
- 資料のダウンロード数は1万件※を突破
MIRAP（ミラップ）での物件は、独自開発のAIがエリアを厳選して選定しています。エリア選びは、長期的な不動産運営に欠かせない要素です。
従来の不動産管理は手間がかかり、管理会社に依頼すると多額の費用が発生していました。その点MIRAP（ミラップ）では、業界最安水準の管理手数料2,500円から依頼できます。
さらに、AIを活用した物件の提案やオンライン完結のローン審査など、マンション投資をワンストップサービスで提供しています。物件購入後の管理はアプリで確認するだけと簡単です。
基本情報
※ 公式サイトによる（2022年12月現在）
出典：MIRAP（ミラップ）
よくある質問
まとめ
今回は、将来的にマンション経営を検討している方に向け、マンション経営の概要やメリット、経営に関するリスクやコツ、費用について詳しく解説しました。
マンション経営は軌道にさえ乗れば、家賃収入をメインとした安定した収入を得られるため、将来設計を整えるための手法として注目されています。
収入面に関する将来の不安をマンション経営で解消したいという方は、ぜひ今回紹介した内容を参考にしてみてください。
