「マンションを売りたい！」と思っても、いざとなると何から手をつければいいのかわからない方も多いでしょう。
マンションを売る際は、事前にコツや注意点を理解しておくことで失敗する可能性を下げることができます。
そこで今回は、マンションを高く、そして早く売却するために必要な情報をにまとめました。また、マンション売却の具体的な流れも紹介しています。
Contents
マンション売却の流れ
- 査定
- 媒介契約の締結
- 売却活動
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
- 確定申告
STEP①査定
マンションを売ることに決めたら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。
| 机上査定 |
|
|---|---|
| 訪問査定 |
|
机上査定とは、文字からも想像できる通り机の上で査定額を計算する方法です。不動産の所在地や築年数などの基本情報や、市場での売買価格を基に査定額を計算します。
訪問査定とは、売却する物件を現地で見て査定額を算出するため、正確な査定額が分かる方法です。机上査定や一括査定をしても、売却する前には訪問査定を実施しなくてはいけません。
複数の不動産会社が提携しているウェブサイトから査定を申し込む方法です。
査定結果が送られてくる数は、物件の所在地やウェブサイトにもよりますが、最大で10社送られて来ることもあります。
STEP②媒介契約の締結
査定が終わって売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約(ばいかいけいやく)の締結です。
媒介契約にも「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つの形態があり、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1つの不動産会社としか媒介契約を結ぶことはできません。
その代わり、専任媒介契約は2週間に1回、専属専任媒介契約は1週間に1回、不動産会社が売却活動を報告する義務があります。
また、物件情報ネットワークシステム「レインズ」への登録も必須条項です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、直接取引が可能かという点です。専任媒介契約は、自分で購入希望者を見つけて直接取引することができます。
一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を締結できますが、レインズへの登録や不動産会社には購入希望者を見つけ出す義務はありません。
STEP③売買契約の締結
購入希望者から買い付けの申し込みが入ったら、売買契約に向けた手続きの始まりです。買主の住宅ローンの申し込みや、重要事項説明書の読み合わせを同時進行で進めます。
重要事項説明書とは、不動産を購入するか判断する際に大きな影響を及ぼす事柄を記載した書類です。不動産会社と買主との間で行われます。
重要事項の説明が終わったら、不動産会社の立ち合いの下で売主と買主で売買契約を締結。買主から手付金を受け取ります。手付金は不動産の代金の一部です。
万が一、売買契約の締結後になんらかの事情で売却を辞めたくなった場合は、購入希望者が支払った手付金の2倍の額を支払うことで契約の解除が可能です。
STEP④決済・引き渡し
買主の住宅ローンの審査が通ったら、売買代金の決済と不動産の引き渡しを同時に行います。売買代金の決済は、住宅ローンを組む場合は融資元の銀行で決済をすることが一般的です。
不動産の売却額から手付金を差し引いた金額が、指定した銀行に振り込まれます。
その後、司法書士が法務局へ不動産の所有権移転登記を申請します。移転登記が完了したら司法書士から「登記完了証」が送付されて、売却手続きは終わりです。
所有権の移転登記は2週間前後で完了することがほとんどですが、混雑状況によってはもっと時間がかかることもあります。
マンションを売りたい時の準備
マンションを売るまでにはさまざまな手続きが必要です。
- 相場を調べる
- 書類を用意する
- 片付ける
相場を調べる
査定を依頼する前に不動産の相場の価格を調べましょう。売却をスムーズに進めるためには、適正な価格で販売することが大切だからです。
例えば、あえて相場よりも高い査定額を出して売りだし、買い手がつかなくて困っているころで不動産会社が安く買い取る、というケースもごく稀にあるようです。
マンションの相場の価格は、不動産情報サイトや不動産会社のチラシを見ることで把握できます。
書類を用意する
不動産の査定までに、以下の書類を揃えておきましょう。
- 固定資産税納税通知書
- 登記識別情報
- マンションの管理規約
- 売買契約書
- 重要事項説明書
固定資産税納税通知書は、毎年春ごろになると各市区町村より郵送されてきます。紛失した場合は、各自治体の役所の窓口で再発行が可能です。
登記識別情報は、不動産の権利者の情報が書かれた重要な書類です。査定の際にはなくても売却を進められますが、売買契約の締結までには必ず準備しなくてはいけません。
登記識別情を紛失した場合は売買契約までに手続きをしなくてはいけないので、早めに準備をしてください。
マンションを購入した際にもらった管理規約や売買契約書、重要事項説明書も、査定の際に使うので用意しましょう。
片付ける
不動産会社が訪問査定に来るときまでに、家の中を片付けます。片付けはスムーズに査定できるようにすることが目的なので、特別丁寧に片付けなくても大丈夫です。
しかし、売却活動が始まって購入希望者が内見に来る前には、家の中も外もきれいにしておくといいでしょう。購入希望者は家の隅々までよく見ています。
特にキッチンやお風呂場などは気になるところなので、汚れがひどい場合はホームクリーニングを依頼するのがおすすめです。
マンションを高く売るためのコツ
せっかくマンションを売るのなら、少しでも高く売却したいと思いますよね。
リフォームなどお金をかけて査定額を高くすることは簡単ですが、その前にやるべきことがあります。
- 一括査定で不動産会社を比較
- 売れやすい時期を狙う
- 写真や物件情報は詳しく紹介
コツ①一括査定で不動産会社を比較
査定額の算出基準は、不動産会社によって異なります。ひとつの不動産会社の査定額だけ見て売却を決めたら損をするかもしれません。
少し面倒に感じるかもしれませんが、まずは一括査定で複数の会社に査定を依頼しましょう。 送られてきた査定結果の中から、査定額の高いところに訪問査定を依頼すれば、少しでも高く売却できます。
コツ②余裕を持ってスケジュールを立てる
マンションの売却には、余裕を持ったスケジュール管理を行いましょう。
一般的に、マンションを売る際は3ヶ月以上前から活動を始める必要があります。そのため、引き渡し目標の期日から逆算してしっかりと計画を立てることが大切です。
また3ヶ月以上が経過してしまうと、物件の価格が低下してしまうケースが多いため最初の三ヶ月が勝負と心得ましょう。
コツ③売れやすい時期を狙う
マンションにも売れやすい時期と売れにくい時期があります。売れやすい時期は、1年間で引越しが最も多くなる2月〜4月ごろです。
ここまで紹介しているように、売却活動の開始までは査定や手続きがあるので、売れやすい時期に突入する前から準備が必要です。
コツ④写真や物件情報は詳しく紹介
広告づくりは不動産会社任せにせず、マンションの住み心地や周辺環境などのアピールポイントを担当者にしっかり伝えましょう。住んでいたからこそ分かる魅力があるはずです。
写真は掲載できる限度枚数まで掲載するようにしてください。室内やマンションの外観はもちろん、駐車場やエントランスなど、写真が多いほど内見に繋がりやすくなります。
マンションを売るときの注意点
マンションを売るときには、いくつか気を付けた方がいい注意点があります。
- 媒介契約書の内容を確認する
- 不動産会社による囲い込み
- 雨漏りなどの不具合を隠さない
注意①媒介契約書の内容を確認する
媒介契約書は、不動産会社と仲介の契約を締ぶための大切な書類です。サインする前に内容をしっかり読みましょう。
媒介契約書には下記の事項が記載されています。
- 媒介契約の種類
- 契約の有効期間
- 売却する不動産の所在地や面積
- 売却価格
- 仲介手数料の額
媒介形態は不動産会社の勧めるままに契約する人も少なくありませんが、売却するマンションに合った媒介契約の種類はどれかよく考えた上で、自分で選びましょう。
契約の有効期間は一般的に3ヶ月で、売却できなかった場合は契約を更新することになります。
注意②不動産会社による囲い込み
囲い込みとは、不動産会社が両手仲介をすることです。売主も買主も自社で見つければ、仲介手数料を双方からもらえます。そこで、他の不動産会社から購入希望者を紹介されても、断ってしまうことがあるのです。
事前に両手仲介について確認をするか、両手仲介比率が少ない不動産会社に仲介を依頼するといいでしょう。両手仲介比率は、インターネットで検索すると出てきます。
注意③雨漏りなどの不具合を隠さない
雨漏りやシロアリ被害、地盤沈下など、過去にあった不具合はすべて不動産会社に話しましょう。話し忘れたり査定額を上げるために隠してしまうと、後々トラブルの原因になり得ます。
契約不適合責任という法律によって、品質や数量など契約書に記載されていないものを引き渡したら、売主は責任を負わなくてはいけないのです。
買主は、追完請求や代金減額請求、さらには契約解除もできることになっています。追完請求とは、補修を請求することです。
マンション売却にかかる費用
マンションを売るときには、登記費用や司法書士への報酬、住宅ローンの返済手数料などが状況によって発生することがあります。 しかし、必ずかかる費用は仲介手数料と税金だけです。
仲介手数料
売買契約が成立したら、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は売却価格に応じて上限が定められているので、法外な料金を請求されることはありません。
| 不動産の価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 売却価格×5% |
| 200万円超〜400万円以下の場合 | 売却価格×4%＋2万円 |
| 不動産価格が400万円超の場合 | 売却価格×3%＋6万円 |
仲介手数料と支払いの時期は、媒介契約書で確認できます。仲介手数料の限度額を、売買契約の締結時と物件の引き渡し時の2回に分けて支払うことが、一般的です。
印紙税
契約の成立を証明する書類は、課税対象の文書です。契約書に記載された金額に応じて収入印紙を貼って、ハンコまたは署名で消印します。
売買契約書は、売主と買主が一通ずつ保管するため、それぞれ自分の契約書に貼る収入印紙を購入します。
不動産の売却額と印紙税額
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
|---|---|
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
譲渡所得税
マンションを売却して利益が出た場合、確定申告をして譲渡所得税を支払わなくてはいけません。売却価格からマンションの購入代金や売却にかかった経費を引いた金額が、課税対象です。
購入時と売却時の仲介手数料や印紙代、登記費用などが経費として認められます。
| 長期所得税率 | 短期所得税率 | |
|---|---|---|
| 所得税(復興特別所得税含む) | 15.315% | 30.63% |
| 住民税 | 5% | 9% |
| 合計 | 20.315% | 39.63% |
譲渡所得税に含まれるのは、所得税と復興特別所得税、住民税です。マンションの所有期間が5年超なら長期譲渡所得が、5年以内なら短期譲渡所得税率が適用されます。
所得税と復興特別所得税は売却翌年の確定申告時に、住民税は春以降に複数回に分けて納付します。
マンションを売りたい人におすすめの不動産会社3選
大京穴吹不動産
- マンションの売却に強い
- マッチングシステムで購入検討者に物件情報を案内
- マンションの売却力を上げるサポートサービス
- 即時買取は最短1週間で可能
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※公式サイトの文言です。https://www.daikyo-anabuki.co.jp/office/kyoto/
ホームステージングサービスやプロカメラマンによる撮影、荷物預かりなど、マンションの売却力を上げるようなサポートサービスが充実しているのも魅力です。
最短1週間で買い取ってもらえるので、急いでマンションを売却したい場合にもおすすめできます。不要な家具などはそのままでOK、大京穴吹不動産が処分してくれます。
| 店舗数 | 77店舗 |
|---|---|
| 売却方法 | 仲介・即時買取・買取保証・リースバック |
| フリーダイヤル | 0120−988−264 ※10時〜19時 年末年始除く無休 |
出典：https://www.daikyo-anabuki.co.jp/
三井のリハウス
- 業界ナンバーワン※の販売実績
- 多彩な広告ルートによる売却力
- 購入希望者はオンラインで物件見学や相談
- 売主と買主へのきめ細かなサポート
※公式サイトの文言です。
三井のリハウスは、不動産の販売実績が豊富です。2020年度の全国売買仲介取扱件数は38,507件。1986年度から2020年度まで35年連続、全国ナンバーワン※です。
※公式サイトの文言です。https://www.rehouse.co.jp/
広告力が強く、大手不動産情報サイトから折り込みチラシやポスティングなど、あらゆる方法で物件情報を拡散します。
バーチャルオープンハウスでは、購入希望者が自宅にいながら物件見学や相談が可能。全国各地の購入希望者に売却活動を行えます。
売主と買主それぞれへのきめ細やかなサポートも魅力です。売却前には建物チェック&サポートサービスを無料で実施、購入後にトラブルが発生した場合は、緊急駆付サービスで買主をサポートします。
| 店舗数 | 286店舗 |
|---|---|
| 売却方法 | 仲介・即時買取・買取保証 |
| フリーダイヤル | 0120−585−331 ※8時〜24時 年末年始除く無休 |
出典：https://www.rehouse.co.jp/
三井住友トラスト不動産
- 三井住友信託銀行のグループ会社
- 営業マンは9割以上が宅地建物取引士
- 全国各地の購入希望者へ情報を発信
- 3つの無償サービスで売却を支援
三井住友トラスト不動産は、三井住友信託銀行のグループ会社です。三井住友信託銀行グループの知名度と信頼感を生かした営業活動やサービスを展開しています。
営業マンは9割以上が宅地建物取引士の資格を持っていることも特徴です。※2020年12月時点
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売主向けに建物検査サービス・土地の測量サービス・住宅設備修理サポートを無料で実施しているので、設備などに不安がある場合にも安心です。
| 店舗数 | 72店舗 |
|---|---|
| 売却方法 | 仲介・即時買取 |
| フリーダイヤル | 0120−616−727 9時30分〜17時30分 ※水曜日・祝日・年末年始・夏季休業・GW除く |
出典：https://smtrc.jp/
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|---|---|
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|---|---|
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| 提携会社数 | 1,974社※2020年7月時点 |
|---|---|
| 最大一括査定社数 | 6 |
| 電話番号 | - |
出典：イエウール公式ページ
マンション売却に関するよくある質問
不動産業界でナンバーワンの売買実績を誇る三井のリハウスは、広告力の強さが魅力でしょう。
三井住友信託銀行のグループ会社である三井住友トラスト不動産は、ほとんどの営業担当者が宅地建物取引士の資格を保有しているので安心です。
査定を依頼する段階になったら、固定資産税納税通知書、マンションの管理規約、売買契約書、重要事項説明書、登記識別情報を準備してください。
購入希望者による内見の前には掃除もした方がいいでしょう。
1年間で引越しが最も多くなる2月〜4月ごろに売却できるように、12月〜1月には査定や媒介契約を済ませましょう。
物件情報サイトやチラシには、できるだけたくさんの写真や情報を載せることもコツです。
媒介の形態が、一般媒介契約か専任媒介契約、または専任専属媒介契約のどれか確認しましょう。
媒介契約によって、売主への制約や不動産会社が負う義務に違いがあります。
囲い込みをすることで、仲介手数料を双方からもらうことが目的です。
他の不動産会社から購入希望者を紹介されても断ってしまうことがあるため、売却まで時間がかかる可能性が高くなります。
売却価格よりも、マンションの購入代金や諸々の経費の方が多ければ、譲渡所得税は課税されません。
経費には、仲介手数料や印紙税、登記費用などが含まれます。
まとめ
初めてマンションを売却する人は、わからないことが多くて不安に感じているかもしれません。実際に、媒介契約の種類や囲い込み、税金のことなど、知らないと不利になることも多いのが不動産の世界です。
しかし、全体の流れを把握して計画的に準備することで、安心して売却活動に臨めます。売れやすい時期にマンションを売却できるように、書類や片付けは早めに始めるといいでしょう。
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