自分の大切な資産であるマンションを売却する時に「どのように売却すれば良いのか分からない」という方も多いことでしょう。
マンションの売却方法には、買主の種類によって「仲介」と「買取」という方法があります。そこで今回は、マンションを売却する際の手続の流れや、損をしないための注意点などを解説します。
Contents
マンション売却｜仲介と買取の違い
マンションの売却方法には、一般的に「仲介」と「買取」という2つの方法があります。
仲介とは？
マンションの「仲介」では、マンションを売却する「売主（あなた）」と「不動産会社」が媒介契約を結びます。不動産取引では「仲介」のことを「媒介-ばいかい-」とも言います。
媒介契約した不動産会社は、あなたの所有するマンションを店頭やインターネットなどで宣伝し、売買に伴う販売や手続きなど全般のサポートをします。
買主が見つかれば「売主（あなた）」と「買主」と売買契約を締結し、その後に双方の間で金銭や登記の手続きを済ませれば取引完了がします。
つまり、不動産会社は次の買主が見つかるまでのサポートをし、買主が見つかって初めて売却が完了します。
仲介のメリット
- 市場価格でマンションを売却できる。
- 自分の売りたい価格で販売できる可能性がある。
- 不動産売買のサポートを、媒介契約した不動産会社にしてもらえる。
仲介のメリットは、一般的な市場の相場価格でマンションを売却できるところです。不動産会社が査定した相場価格で販売できますので、納得のいく価格で売却できます。
また、自分が売りたいと思う価格を提示して販売することも可能です。「眺望がすばらしい」「日当たりが良い」など、周辺のマンションよりも付加価値が高い物件であれば、それを反映した価格を提示できます。
他の物件とは違う「付加価値」のある物件は「仲介」で売却することで、あなたの納得できる価格で売却できる可能性があります。
不動産売買では登記や売買契約などの法律に則った手続きが必須です。このような司法書士や宅地建物取引士の資格のいる手続きも、不動産会社がサポートしてくれます。
仲介のデメリット
- 不動産会社に手数料を支払う必要がある。
- 家を売り出していることが周囲にバレる恐れがある。
- 高く売るためにはリフォーム費用などが必要になる。
- 内覧者が訪問する度に対応が必要になる。
- 買主が決まるまで時間がかかる可能性がある
仲介では、媒介契約を結んだ不動産会社に、販売や手続きの「手数料」の支払いが必要です。また、広告や内覧者の出入りによって、家を売りに出していることが近所の住民にバレる恐れもあります。
仲介の場合には、売却額を高くするためのリフォームを売主が行います。そのリフォーム工事の費用が必要です。また、内覧者が訪問する度に家を片付けたり、掃除するなどの手間がかかります。
仲介では、マンションの買い主が決まるまでの時間がかかる可能性があります。また買主がすぐに決まっても、ローンの審査や登録手続きなどで最低2～3ヶ月は必要です。
買取とは？
マンションの「買取」とは、買主が不動産会社となる売却方法のことを言います。
マンションを売却する「売主（あなた）」が、買主となる不動産会社と売買契約を結んで代金を受取れば取引が成立します。
こちらは「仲介」とは違い、次の買主が見つからなくても、不動産会社が査定した金額で買い取ってくれます。以下が買取のメリットです。
買取のメリット
- 売却手続きがシンプルにできる。
- 買主が不動産会社なのですぐに現金収入を期待できる。
- 不動産会社と契約するだけなので、売れるまでの期間が短い。
- 居住中にマンションを売りに出していることが周囲にバレにくい。
- 契約不適合責任（瑕疵担保責任）を免責で売却できる。
買取の場合は、取引先が不動産会社になるために契約もシンプルです。ほとんどの手続きを不動産会社がしてくれるので、手間もかからず、比較的早く現金化することが可能になります。
買取では、次にマンションに住む買主を探す必要がありません。その分、マンションが売れるまでの期間が短くなるのが大きなメリットになります。
また、買取でマンションを売却した場合には、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を免責で売却できます。
買取の場合は、売却先が不動産会社になるために、金銭や瑕疵の問題が起きにくいのも大きなメリットです。
買取のデメリット
- 売却額が「仲介」よりも安くなる可能性が高い。
- 自分の売りたい価格で売却できない。
「買取」では、不動産会社があなたのマンションを仕入れとして買い取り、その後にリフォームやリノベーションを行ってから販売します。
そのために、リフォームやリノベーションにかかる費用を差し引いた額で取引することになります。
あなたの大切なマンションを、実際に買い取って欲しい金額で不動産会社が買い取ってくれるという保証はありません。
不動産会社から提示される金額をしっかりと見極めるためにも、複数の不動産会社から見積りを取ることが大切です。
マンション売却（仲介）の流れ
ここでは、マンションを売却する方法として「仲介」を選択した方について、売却の準備から完了までの流れを紹介します。
1.売却準備
まずは売却の準備を始めます。マンションの売却では「住宅ローンの残高がないこと」や「必要書類」の確認が必要です。
この二つを確認したうえで、依頼する不動産会社を探しましょう。
マンション売却のために必要な書類
- 登記済権利証
- 間取り図と測量図
- 固定資産税納税通知書
- 実印と印鑑証明
- 身分証明書
- 建築確認済証、検査済証
上記の準備が整ったら、次は複数の不動産会社に売却査定を依頼します。
2.売却査定
売却査定とは、実際にマンションがいくらで売れるかを見積もってもらうことです。
売却査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。そうすることで、より現実的な売却価格を知ることができます。
また、査定を受ける目的は他にもあります。それは、仲介してもらう不動産会社を選ぶためです。
不動産会社の販売実績など考慮しながら、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
3.媒介契約
仲介を依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を結びます。不動産会社は、媒介契約の締結後にマンションの売却活動を進めます。
ちなみに媒介契約を結んでも、その時点では費用は発生しません。仲介では、マンションが売れてから不動産会社に成果報酬としての費用を支払います。
また、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
媒介契約の種類と特徴
| 一般媒介契約 | 売り主が複数の不動産業者と契約します。売り主も自分で買主を探せます。 |
|---|---|
| 専任媒介契約 | 3ヶ月間の期限内で専属（1社）の不動産業者だけが売買を扱います。売り主も買主を探せます。 |
| 専属専任媒介契約 | 3ヶ月間の期限内で専属（1社）の不動産業者だけが売買を扱います。売り主であっても自分で買主を探すことはできません。 |
上記のように、一般媒介契約は販売の制約が少ないのが特徴です。
4.売却活動～契約
媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始です。
売却活動では、インターネットや新聞の折り込み広告などを不動産会社が積極的に行います。そこで、売り主はマンションの付帯設備などに関する情報の開示をします。
内覧の際の重要ポイント
- 家を綺麗にしておくこと。特に水回りは要注意。
- 内覧のある週末などは、急な訪問でも対応できるようにスケジュール調整すること。
- 購入希望者に不信感を与えないように接客すること。
5.売買契約
購入希望者が現れ、売買条件に合意できたら「売買契約」を結びます。ただし、正式な「売買契約書」を交わすまでは法的な拘束力はありません。
そこで、正式な契約までのキャンセルのリスクを減らすために「手付金」を受け取ることが有効です。手付金の相場は売買代金の10%が目安となっています。
6.決済～引き渡し
マンション売買契約の手続きが終われば、次は「引き渡し」です。
「引き渡し」は契約で定められた内容に沿って、売買の当事者と不動産会社、司法書士、銀行担当者（ローンがある場合）などが集まって行います。
引き渡しの際に必要な書類（売主側）
- 権利証・登記識別情報通知書
- 実印
- 印鑑証明書（3ヶ月以内）
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 本人確認書類（運転免許証等）
- 固定資産税評価証明書
- 住民票
- 抵当権等抹消書類
- 管理費・修繕積立金の格の確認書等
- 分譲時のパンフレット
- 管理規約・使用細則
一般的には、この引き渡しの際に、買主から決済の残金を受け取ります。
7.確定申告
マンションの売却では、買主にマンションを引き渡し、不動産会社に手数料を納めれば終わりとはいきません。マンションの売却後には確定申告が必要になります。
マンションを売却した際に売却益が出た場合は、確定申告が必要です。また、売却損が出た場合にも税制優遇で還付を受けられる可能性があります。
8.ローンの一括返済（ローン残高がある場合）
マンションの売買が成立し、決済と引き渡しの期日が決まれば、あなたが住宅ローンを借りている金融機関に一括返済の連絡をします。
そのために、引き渡し完了の時点でローン残債がいくらあるのかを計算し、一括返済するための金額を確定させる必要があります。
住宅ローンの一括返済が終われば、あとは金融機関から受け取った「抵当権抹消に必要な書類」を司法書士に渡し、手続きは全て完了となります。
抵当権抹消に必要な書類
| 弁済証書 | 住宅ローンが完済されたことを証明する書類 |
|---|---|
| 登記済証 | 又は登記識別情報…抵当権を設定した際に、抵当権者に交付される書類 |
| 登記事項証明書 | 借入先の金融機関の登記事項証明です。原則として発行から3ヶ月以内のものが必要です。 |
| 委任状 | 債権者である金融機関が、抵当権抹消に関する手続きを委任する際に必要です。 |
上記で分かりにくいことは、不動産会社に聞いてみると良いでしょう。
マンション売却（買取）の流れ
ここでは、マンションを売却する方法として「買取」を選択した方について、売却の準備から売却完了までの流れを紹介します。
1.事前の情報収集
マンションの「買取」を依頼する場合は、仲介ではなく買取をしている不動産会社に依頼する必要があります。
マンション買取の価格相場については、インターネットでも複数の不動産会社に依頼して調べることができます。
※マンションの買取では、不動産会社が再販のためにリフォーム工事や販売活動を行います。そのために、仲介の場合と比較して買取価格が低くなる傾向にあります。
2.買取依頼先の選定&無料査定依頼
あなたのマンションの価格の相場が確認できましたら、いよいよマンションの買取をしてもらう不動産会社を探して査定を依頼します。
そこでおすすめなのがインターネットを活用した一括査定です。
買取してもらう不動産会社を選ぶポイントは「マンションの買取実績」や「資金力」を参考にすると安心です。
3.簡易査定価格（机上査定価格）の提示
マンションの査定依頼では、まず住所などから周辺物件のデータを基準にした査定額（簡易査定価格）を算出します。
そして、この簡易査定価格（机上査定価格）が、不動産会社からメールや電話などで通知されます。
簡易査定では、本当に正確な価格が反映さているか心配になるかもしれません。
しかし、買取実績のある不動産会社では、過去の膨大なデータから算出するために、査定額は相場を反映しているので安心できます。
4.現地調査
不動産会社から受け取ったマンション買取額に納得すれば、その不動産会社にマンションの現地調査を依頼します。
その際には、ハウスクリーニングなどしておく必要はありません。
5.買取金額の提示
現地調査が終了した後に、不動産会社から正式な買取価格が提示されます。その時に、引渡しまでの具体的な買取手続きの流れなども説明してもらえます。
不動産会社との買取を決定した後に、売買契約に必要な書類の準備を開始します。
6.不動産売買契約の締結
不動産売買契約の締結の際には、仲介の時と同じように、不動産会社から手付金として売却する額の約10%を受け取るのが一般的です。
7.決済・入金の確認
売買契約や結ばれると、不動産会社から手付金を除いた残金が一括で振り込まれます。マンション買取の場合は、売主の都合に合わせて不動産会社が柔軟に対応します。
8.マンションの引渡し
決済が完了すれば、マンションの引き渡しで取引完了です。売買契約の締結から、マンションの引き渡しまでの期間は約1カ月ほどが目安となります。
9.確定申告
こちらも仲介と同じく、マンションを売却した年度は、必ず確定申告を行いましょう。
マンション売却に関する注意点
売却する際は売れる時期を狙う
マンションを売却する際は、マンションが一番売れやすい時期に合わせて行動をし始めましょう。
理由は、4月からの新生活に向けて、マンションを購入する人が多く市場価格も上がりやすいからです。
一方で、マンション売却には、不動産会社に申し込みをしてから売却までの約3ヶ月から半年ほど時間がかかってしまいます。
余裕を持って進めるためには、10〜12月にかけて不動産会社を選ぶようにしましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
マンション売却に関しては「仲介」と「買取」があります。マンションを売却する際に必要な書類や手続きは、買主が「次の居住者」か「不動産会社」によって決まります。
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出典：イエウール公式ページ
よくある質問
一般的には高く売りたい時は「仲介」を。早く売りたいときには「買取」がおすすめです。事前に両方を行う不動産会社に相談するのも良い方法と言えます。
まとめ
あなたの大切なマンションを売却する方法には「仲介」と「買取」があります。それぞれにメリットとデメリットがあるために、一言で「どちらが良い」とは言えないのが現実です。
売却までの時間や資金の問題など、分からないことは不動産会社に聞いてみると良いでしょう。
