【マンション売却の流れ】仲介・買取の違いや注意点も徹底解説

自分の大切な資産であるマンションを売却する時に「どのように売却すれば良いのか分からない」という方も多いことでしょう。

マンションの売却方法には、買主の種類によって「仲介」と「買取」という方法があります。そこで今回は、マンションを売却する際の手続の流れや、損をしないための注意点などを解説します。

これからマンションの売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却|仲介と買取の違い

仲介と買取の違い

マンションの売却方法には、一般的に「仲介」と「買取」という2つの方法があります。

「仲介」と「売却」のどちらの方法を選択するは、マンションを売却する理由やタイミングによって適切に判断することが大切です。

あなたの大切なマンションを売却してから後悔しないために、この2つをしっかりと把握していてください。
「仲介」の場合は不動産会社を通じて「次の住民」があなたのマンションを購入し、「買取」では「不動産会社」が購入します。 
以下では「仲介」と「買取」をどのように選択すれば良いか、またメリットやデメリットも解説します。

仲介とは?

マンション売却|仲介と買取の違い

マンションの「仲介」では、マンションを売却する「売主(あなた)」と「不動産会社」が媒介契約を結びます。不動産取引では「仲介」のことを「媒介-ばいかい-」とも言います。

媒介契約した不動産会社は、あなたの所有するマンションを店頭やインターネットなどで宣伝し、売買に伴う販売や手続きなど全般のサポートをします。

不動産会社を通して、家を買いたい人を紹介してもらうのが「仲介」です。

買主が見つかれば「売主(あなた)」と「買主」と売買契約を締結し、その後に双方の間で金銭や登記の手続きを済ませれば取引完了がします。

つまり、不動産会社は次の買主が見つかるまでのサポートをし、買主が見つかって初めて売却が完了します。

仲介のメリット

マンション売却|仲介と買取の違い

  • 市場価格でマンションを売却できる。
  • 自分の売りたい価格で販売できる可能性がある。
  • 不動産売買のサポートを、媒介契約した不動産会社にしてもらえる。

仲介のメリットは、一般的な市場の相場価格でマンションを売却できるところです。不動産会社が査定した相場価格で販売できますので、納得のいく価格で売却できます。

付加価値の高い物件では、市場価格よりも高い価格で売却できる可能性があります。

また、自分が売りたいと思う価格を提示して販売することも可能です。「眺望がすばらしい」「日当たりが良い」など、周辺のマンションよりも付加価値が高い物件であれば、それを反映した価格を提示できます。

 仲介する不動産会社には、物件の査定や広告料などの仲介手数料を支払うだけなので「買取」に比べると売却価格が高くなる可能性があります

他の物件とは違う「付加価値」のある物件は「仲介」で売却することで、あなたの納得できる価格で売却できる可能性があります。

不動産会社売買には専門的な知識が必要。仲介では、不動産会社がそのサポートもしてくれます。

不動産売買では登記や売買契約などの法律に則った手続きが必須です。このような司法書士や宅地建物取引士の資格のいる手続きも、不動産会社がサポートしてくれます。

仲介のデメリット

マンション売却|仲介と買取の違い

  • 不動産会社に手数料を支払う必要がある。
  • 家を売り出していることが周囲にバレる恐れがある。
  • 高く売るためにはリフォーム費用などが必要になる。
  • 内覧者が訪問する度に対応が必要になる。
  • 買主が決まるまで時間がかかる可能性がある

仲介では、媒介契約を結んだ不動産会社に、販売や手続きの「手数料」の支払いが必要です。また、広告や内覧者の出入りによって、家を売りに出していることが近所の住民にバレる恐れもあります。

周囲に知られずにマンションを売却するには「買取」を選ぶことで解決できます。

仲介の場合には、売却額を高くするためのリフォームを売主が行います。そのリフォーム工事の費用が必要です。また、内覧者が訪問する度に家を片付けたり、掃除するなどの手間がかかります。

マンションを売却するまでの期間が予測できないのも「仲介」のデメリットです。

仲介では、マンションの買い主が決まるまでの時間がかかる可能性があります。また買主がすぐに決まっても、ローンの審査や登録手続きなどで最低2~3ヶ月は必要です。

買取とは?

マンション売却|仲介と買取の違い

マンションの「買取」とは、買主が不動産会社となる売却方法のことを言います。

あなたのマンションの所有権が不動産会社へ移ることで成立するのが「買取」です。

マンションを売却する「売主(あなた)」が、買主となる不動産会社と売買契約を結んで代金を受取れば取引が成立します。

こちらは「仲介」とは違い、次の買主が見つからなくても、不動産会社が査定した金額で買い取ってくれます。以下が買取のメリットです。

買取のメリット

マンション売却|仲介と買取の違い

  • 売却手続きがシンプルにできる。
  • 買主が不動産会社なのですぐに現金収入を期待できる。
  • 不動産会社と契約するだけなので、売れるまでの期間が短い。
  • 居住中にマンションを売りに出していることが周囲にバレにくい。
  • 契約不適合責任(瑕疵担保責任)を免責で売却できる。

買取の場合は、取引先が不動産会社になるために契約もシンプルです。ほとんどの手続きを不動産会社がしてくれるので、手間もかからず、比較的早く現金化することが可能になります。

信頼できる不動産会社に任せれば、マンションの売却がスムーズに進みます。

買取では、次にマンションに住む買主を探す必要がありません。その分、マンションが売れるまでの期間が短くなるのが大きなメリットになります。

また、買取でマンションを売却した場合には、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を免責で売却できます。

 契約不適合責任(瑕疵担保責任)とは、売却後に、告知していなかった家の欠陥(瑕疵)が見つかった時に、買主が売主に損害賠償を求めることができることです。

買取の場合は、売却先が不動産会社になるために、金銭や瑕疵の問題が起きにくいのも大きなメリットです。

買取のデメリット

マンション売却|仲介と買取の違い

  • 売却額が「仲介」よりも安くなる可能性が高い。
  • 自分の売りたい価格で売却できない。

「買取」では、不動産会社があなたのマンションを仕入れとして買い取り、その後にリフォームやリノベーションを行ってから販売します。

そのために、リフォームやリノベーションにかかる費用を差し引いた額で取引することになります。

「買取」の価格は、そのマンションの市場相場の7割~8割程度が一般的です。

あなたの大切なマンションを、実際に買い取って欲しい金額で不動産会社が買い取ってくれるという保証はありません。

不動産会社から提示される金額をしっかりと見極めるためにも、複数の不動産会社から見積りを取ることが大切です。

マンション売却(仲介)の流れ

マンション売却(仲介)の流れ

ここでは、マンションを売却する方法として「仲介」を選択した方について、売却の準備から完了までの流れを紹介します。

1.売却準備

まずは売却の準備を始めます。マンションの売却では「住宅ローンの残高がないこと」「必要書類」の確認が必要です。

不動産を売却するにあたっては、ローンが残っていると売却できませんので注意が必要です

この二つを確認したうえで、依頼する不動産会社を探しましょう。

マンション売却のために必要な書類

  • 登記済権利証 
  • 間取り図と測量図
  • 固定資産税納税通知書
  • 実印と印鑑証明
  • 身分証明書
  • 建築確認済証、検査済証

上記の準備が整ったら、次は複数の不動産会社に売却査定を依頼します。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは、マンションの相場を知るために大切です。
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2.売却査定

マンション売却(仲介)の流れ

売却査定とは、実際にマンションがいくらで売れるかを見積もってもらうことです。

売却査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。そうすることで、より現実的な売却価格を知ることができます。

マンションのある地域にもよりますが、できれば3社以上の査定額を参考にすると良いでしょう。

また、査定を受ける目的は他にもあります。それは、仲介してもらう不動産会社を選ぶためです。

不動産会社の販売実績など考慮しながら、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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3.媒介契約

マンション売却(仲介)の流れ

仲介を依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を結びます。不動産会社は、媒介契約の締結後にマンションの売却活動を進めます。

ちなみに媒介契約を結んでも、その時点では費用は発生しません。仲介では、マンションが売れてから不動産会社に成果報酬としての費用を支払います。

マンションの売却では、原則として不動産会社から先に手付金などの請求はありません。

また、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

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媒介契約の種類と特徴

一般媒介契約 売り主が複数の不動産業者と契約します。売り主も自分で買主を探せます。
専任媒介契約 3ヶ月間の期限内で専属(1社)の不動産業者だけが売買を扱います。売り主も買主を探せます。
専属専任媒介契約 3ヶ月間の期限内で専属(1社)の不動産業者だけが売買を扱います。売り主であっても自分で買主を探すことはできません。

上記のように、一般媒介契約は販売の制約が少ないのが特徴です。

一方で、専属専任媒介契約では制約が大きくなりますが、その分不動産会社の営業活動が積極的になるメリットがあります。
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4.売却活動~契約

マンション売却(仲介)の流れ

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始です。

売却活動では、インターネットや新聞の折り込み広告などを不動産会社が積極的に行います。そこで、売り主はマンションの付帯設備などに関する情報の開示をします。

インターフォンのカメラや家電の遠隔操作、オートロックマンションなど、付帯設備でも売却価格が変わるので覚えておきましょう。
売却活動では、先の査定での見積もりを参考に販売価格を決定します。
販売価格は、高すぎても安すぎても、結果として売主が損をする可能性があります。できるだけ適正な価格になるように、不動産会社のアドバイスを参考に決めましょう。

販売価格は、手数料や値引きを加味して決めます。相場より高く売りたいときは、そのアピールポイントを告知しましょう。
売却活動を開始すると「内覧」も始まります。この内覧時の対応は、家の売却金額に大きく関わってきます。
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内覧の際の重要ポイント

  • 家を綺麗にしておくこと。特に水回りは要注意。
  • 内覧のある週末などは、急な訪問でも対応できるようにスケジュール調整すること。
  • 購入希望者に不信感を与えないように接客すること。
内覧では、あなたのマンションを買いたいと思った人が、実際にマンションを訪問して家の中をチェックします。
この時は、上記のことに特に注意して、円滑に契約まで進めるように努めて下さい。

5.売買契約

マンション売却(仲介)の流れ

購入希望者が現れ、売買条件に合意できたら「売買契約」を結びます。ただし、正式な「売買契約書」を交わすまでは法的な拘束力はありません。

そこで、正式な契約までのキャンセルのリスクを減らすために「手付金」を受け取ることが有効です。手付金の相場は売買代金の10%が目安となっています。

購入希望者と売買条件に合意できたら、なるべく早く正式な契約書を交わすことが大切です。
売買契約の際には、宅地建物取引士が直接重要事項説明を行うことが法律で義務付けられています。このような契約は不動産会社に任せると良いでしょう。
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6.決済~引き渡し

マンション売却(仲介)の流れ

マンション売買契約の手続きが終われば、次は「引き渡し」です。

「引き渡し」は契約で定められた内容に沿って、売買の当事者と不動産会社、司法書士、銀行担当者(ローンがある場合)などが集まって行います。

引き渡しの際に必要な書類(売主側)

  • 権利証・登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 本人確認書類(運転免許証等)
  • 固定資産税評価証明書
  • 住民票
  • 抵当権等抹消書類
  • 管理費・修繕積立金の格の確認書等
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約・使用細則

一般的には、この引き渡しの際に、買主から決済の残金を受け取ります。

そして売主は、買主にマンションの鍵やマンションの管理規約などの各種書類を渡して取引の終了となります。
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7.確定申告

マンション売却(仲介)の流れ

マンションの売却では、買主にマンションを引き渡し、不動産会社に手数料を納めれば終わりとはいきません。マンションの売却後には確定申告が必要になります。

マンションを売却した際に売却益が出た場合は、確定申告が必要です。また、売却損が出た場合にも税制優遇で還付を受けられる可能性があります。

マンションを売却したら、翌年の2月16日~3月15日までの間に必ず確定申告をしましょう!
マンションの売却益については「3000万円まで」は特例で非課税となります。
マンション売却後の確定申告は必須です。しっかりと確定申告をしておかないと、脱税などのトラブルの原因になりかねません。
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8.ローンの一括返済(ローン残高がある場合)

マンション売却(仲介)の流れ

マンションの売買が成立し、決済と引き渡しの期日が決まれば、あなたが住宅ローンを借りている金融機関に一括返済の連絡をします。

そのために、引き渡し完了の時点でローン残債がいくらあるのかを計算し、一括返済するための金額を確定させる必要があります。

ここでローンの残高を支払えない場合には、マンションの売却はできません。必ず売却前に確認しましょう。

住宅ローンの一括返済が終われば、あとは金融機関から受け取った「抵当権抹消に必要な書類」を司法書士に渡し、手続きは全て完了となります。

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抵当権抹消に必要な書類

弁済証書 住宅ローンが完済されたことを証明する書類
登記済証 又は登記識別情報…抵当権を設定した際に、抵当権者に交付される書類
登記事項証明書 借入先の金融機関の登記事項証明です。原則として発行から3ヶ月以内のものが必要です。
委任状 債権者である金融機関が、抵当権抹消に関する手続きを委任する際に必要です。

上記で分かりにくいことは、不動産会社に聞いてみると良いでしょう。

マンション売却(買取)の流れ

マンション売却(買取)の流れ

ここでは、マンションを売却する方法として「買取」を選択した方について、売却の準備から売却完了までの流れを紹介します。

1.事前の情報収集

マンションの「買取」を依頼する場合は、仲介ではなく買取をしている不動産会社に依頼する必要があります。

マンション買取の価格相場については、インターネットでも複数の不動産会社に依頼して調べることができます。

買取の際も複数の査定を受けることが重要です。また、周辺の物件の相場をインターネットなどで調べておきましょう。

※マンションの買取では、不動産会社が再販のためにリフォーム工事や販売活動を行います。そのために、仲介の場合と比較して買取価格が低くなる傾向にあります。

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2.買取依頼先の選定&無料査定依頼

マンション売却(買取)の流れ

あなたのマンションの価格の相場が確認できましたら、いよいよマンションの買取をしてもらう不動産会社を探して査定を依頼します。

そこでおすすめなのがインターネットを活用した一括査定です。

できるだけ早くマンションを売却したいときには、資金力のある「大手不動産会社」を選びましょう。
インターネットでも「不動産会社 マンション買取」 と検索すればすぐに見つかるでしょう。

買取してもらう不動産会社を選ぶポイントは「マンションの買取実績」や「資金力」を参考にすると安心です。

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3.簡易査定価格(机上査定価格)の提示

マンション売却(買取)の流れ

マンションの査定依頼では、まず住所などから周辺物件のデータを基準にした査定額(簡易査定価格)を算出します。

そして、この簡易査定価格(机上査定価格)が、不動産会社からメールや電話などで通知されます。

インターネットを使えば、いろいろな不動産会社から簡易査定価格を取ることが可能です。

簡易査定では、本当に正確な価格が反映さているか心配になるかもしれません。

しかし、買取実績のある不動産会社では、過去の膨大なデータから算出するために、査定額は相場を反映しているので安心できます。

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4.現地調査

不動産会社から受け取ったマンション買取額に納得すれば、その不動産会社にマンションの現地調査を依頼します。

その際には、ハウスクリーニングなどしておく必要はありません。

5.買取金額の提示

マンション売却(買取)の流れ

現地調査が終了した後に、不動産会社から正式な買取価格が提示されます。その時に、引渡しまでの具体的な買取手続きの流れなども説明してもらえます。

分からないことがあれば、このタイミングでしっかりと質問しておきましょう。

不動産会社との買取を決定した後に、売買契約に必要な書類の準備を開始します。

6.不動産売買契約の締結

不動産売買契約の締結の際には、仲介の時と同じように、不動産会社から手付金として売却する額の約10%を受け取るのが一般的です。

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7.決済・入金の確認

マンション売却(買取)の流れ

売買契約や結ばれると、不動産会社から手付金を除いた残金が一括で振り込まれます。マンション買取の場合は、売主の都合に合わせて不動産会社が柔軟に対応します。

8.マンションの引渡し

決済が完了すれば、マンションの引き渡しで取引完了です。売買契約の締結から、マンションの引き渡しまでの期間は約1カ月ほどが目安となります。

9.確定申告

こちらも仲介と同じく、マンションを売却した年度は、必ず確定申告を行いましょう。

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マンション売却に関する注意点

マンション売却に関する注意点

売却する際は売れる時期を狙う

マンションを売却する際は、マンションが一番売れやすい時期に合わせて行動をし始めましょう。

 マンション市場は、2〜3月にかけて売却しやすい時期となっています。

理由は、4月からの新生活に向けて、マンションを購入する人が多く市場価格も上がりやすいからです。

一方で、マンション売却には、不動産会社に申し込みをしてから売却までの約3ヶ月から半年ほど時間がかかってしまいます

余裕を持って進めるためには、10〜12月にかけて不動産会社を選ぶようにしましょう。

マンションの売り時を逃さないためにも、自身でタイミングを図りましょう。
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信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション売却に関しては「仲介」と「買取」があります。マンションを売却する際に必要な書類や手続きは、買主が「次の居住者」か「不動産会社」によって決まります。

 マンションの売却には「仲介」や「買取」に関わらず、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントです。
仲介と買取のどちらにしても、専門的な手続きは不動産会社にお願いすることになります。

信頼のできる不動産会社選びには、インターネットの不動産サイトを上手に活用しましょう。

マンション売却におすすめの不動産一括査定サイト3選

SUUMO売却

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SUUMO売却のココがおすすめ
  • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
  • 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
  • エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
  • 不動産売却の段取りや流れ、ノウハウがよく分かるコンテンツが豊富
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SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

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 トップページから売却相場をすぐに確認できるのも魅力。査定依頼前に相場を確認し、査定額が適正価格なのか見極めやすくなります。

また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

SUUMO売却での一括査定の流れ

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出典:HOME4U 公式サイト

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出典:イエウール公式ページ

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よくある質問

マンションの売却には「仲介」と「買取」のどちらがお得ですか?
仲介と買取には、双方にメリットとデメリットがあります。

一般的には高く売りたい時は「仲介」を。早く売りたいときには「買取」がおすすめです。事前に両方を行う不動産会社に相談するのも良い方法と言えます。

マンションが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか?
仲介では3~6カ月が目安ですが、その期間に売れるとは限りません。買い取りでは、早ければ1~2ヶ月ほどで手続きが完了することが多くなっています。
不動産査定は無料ですか?
はい、無料です。売約する際の査定は無料ですが、自分が購入する際の調査の査定は有料となることが多いです。
同時に複数の不動産会社に査定や売却依頼をしても問題はありませんか?
問題ございません。できるだけ納得のいく不動産会社を探すためにも、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

まとめ

あなたの大切なマンションを売却する方法には「仲介」と「買取」があります。それぞれにメリットとデメリットがあるために、一言で「どちらが良い」とは言えないのが現実です。

売却までの時間や資金の問題など、分からないことは不動産会社に聞いてみると良いでしょう。

その対応の良し悪しで、売却を依頼する不動産会社を決めてみてはいかがでしょうか。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
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