マンションの売却において、売り出し価格を決める査定はとても重要です。しかし、どのような査定法があって、なにを基準に査定額を算出しているかは知らない人がほとんどではないでしょうか。
この記事では、マンションの売却の流れや査定額を上げる方法まで詳しく解説しています。
Contents
マンション査定から売却までの流れ
- 一括査定を依頼する
- 不動産会社を選ぶ
- 訪問査定を依頼する
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動の開始
マンション売却の流れ①一括査定を依頼する
マンションを売却したいと思ったら、まずは一括査定の申し込みをします。一括査定とは、インターネット上で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することです。
各サイトごとに提携している会社の数やサポート体制などに特徴があるので、一括査定を申し込む前によく比較しましょう。
一括査定サイトでは、売却したいマンションの所在地や面積、間取り、築年数などの基本的な情報を入力するだけです。申し込みが終わると、早いと1時間ほどで不動産会社から査定結果が送られてきます。
マンション売却の流れ②訪問査定を依頼する
一括査定の結果は、複数の不動産会社から送られてきます。その中から、査定額や不動産会社の特徴を比較して、どの不動産会社に売却を依頼するか検討しましょう。
売却を依頼する不動産会社を選んだら、訪問査定を依頼します。訪問査定とは、不動産会社が売却する物件を現地調査することです。
マンション売却の流れ③媒介契約を結ぶ
訪問査定が終わって査定額にも納得がいけば、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、マンションを売却するための営業活動を不動産会社に依頼する契約のことです。
媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あります。
| 媒介の形態 | 営業活動の報告 | レインズへの登録 | 契約できる不動産会社 | 自己発見取引 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 義務はなし | 義務はなし | 複数者と媒介契約が可能 | 可能 |
| 専任媒介契約 | 2週間に1回以上 | 契約から7日以内に登録 | 1社のみ | 可能 |
| 専属専任媒介契約 | 1週間に1回以上 | 契約から5日以内に登録 | 1社のみ | 禁止 |
一般媒介は、売主がいくつもの不動産会社と媒介契約を結べる代わりに、不動産会社側も積極的に売り出す義務はありません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自己発見取引ができるかどうかです。
レインズとは、不動産業者専用の物件情報システムです。全国の不動産情報が掲載されています。
売却できる見込みがありそうなマンションなら一般媒介契約、需要が少なそうなマンションなら専属専任媒介契約がおすすめです。
マンションの査定を受ける前に知っておくべきこと
マンションの査定には、一括査定と机上査定、訪問査定があります。マンションの査定を申し込む前に、それぞれの違いや目的についてチェックしましょう。
一括査定と訪問査定の違い
一括査定では「机上査定」という方法で査定額を算出します。机上査定は、不動産の大まかな情報や市場のデータを基に計算するため、正確な査定額ではありません。
訪問査定は不動産会社が実際に物件を見て査定額を計算する方法です。土地や建物、設備の現況を確認し、実際に売り出す価格を算出します。
日程の調整や訪問査定、査定額の通知までに数週間〜1ヶ月ほど必要です。一括査定も訪問査定も、基本的に無料で依頼できます。
一括査定は必要？
「マンションを売却するときには訪問査定が必須なら、最初から訪問査定を申し込めばいいんじゃないの？」そう思う人もいるかもしれません。
しかし、訪問査定の前には一括査定を実施することをおすすめします。一括査定を依頼するべき理由は3つです。
- 査定額は不動産会社によって全然違うことがある
- 訪問査定は結果が出るまでに時間がかかる
- 複数の会社を比較しづらい
査定額は、不動産会社によって何十万円も違うことがあります。少しでも高くマンションを売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
2〜3社くらいなら訪問査定を依頼して査定額を比較できるかもしれません。しかし、一括査定サイトのように5〜6社も依頼するのは現実的ではないと言えるでしょう。
訪問査定の準備
正確な査定額を算出するためには、さまざまな書類が必要になります。訪問査定を依頼する前に準備しておきましょう。
- 固定資産税納税通知書
- マンションの管理規約
- 室内の面積・間取り・状態
- 売買契約書
- マンションの築年数
- 重要事項説明書
- 身分証明書
マンションを購入した際の売買契約書や重要事項説明書、固定資産税納税通知書は査定額を計算する際に使用します。マンションの管理規約も査定までに用意できればベストです。
身分証明書は、健康保険証や運転免許証を用意しましょう。また、住宅ローンの残高がわかる書類もあれば完璧です。
マンション査定時のチェックポイント
不動産会社は、査定の際に下記のポイントをチェックします。
- マンションの立地
- 部屋の位置・階数・方角
- 室内の面積・間取り・状態
- マンションの構造
- マンションの築年数
- 管理・修繕の状況
- 管理費・修繕積立金
中でも重要なポイントは以下の4つです。
重要ポイント①立地
マンションの立地は、売却するうえで最も重要なポイントのひとつです。どんなにキレイで設備が充実したマンションだとしても、需要のない立地では買い手がつきません。
人気エリアや駅から徒歩10分以内にあるマンションは、当然査定額が高くなります。また、不動産会社は査定に行くまでに物件の周辺環境もチェックしています。
重要ポイント②マンションの構造
マンションの構造は、主に「鉄筋コンクリート造」と「鉄筋鉄骨コンクリート造」の2種類です。鉄筋コンクリート造は「RC造」、鉄筋鉄骨コンクリート造は「SRC造」と表記されることもあります。
鉄筋コンクリート造は、鉄筋をコンクリートで覆い耐久性をアップさせている構造です。鉄筋鉄骨コンクリート造は、鉄骨を鉄筋とコンクリートで覆っているため、強度が高く安全な構造といえます。
鉄骨造のマンションは、柱などの骨組みを鉄骨で造ります。「重量鉄骨造」と「軽量鉄骨」の2種類あり、重量鉄骨の方が頑丈です。 鉄骨造は、低層マンションで採用されることがあります。
重要ポイント③築年数
マンションの築年数も査定額に大きく影響します。これは、先述したマンションの構造とも深い関わりがあるポイントです。
建物は構造ごとに「耐用年数」が定められています。耐用年数とは、資産を使用できる期間のことです。
売却するマンションの築年数が耐用年数よりも少ないほど、資産価値は高くなります。逆に、耐用年数が残り少ない、または耐用年数を過ぎている場合は、査定額も低くなるでしょう。
| 軽量鉄骨 | 19年または27年 |
|---|---|
| 重量鉄骨造 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 鉄筋鉄骨コンクリート造 | 47年 |
大地震への安全性を確保することを目的とした「新耐震基準」で設計されたマンションも、査定の際に評価が上がります。1981年6月1日以降に施工されたマンションは、新耐震基準です。
重要ポイント④管理・修繕の状況
マンションの管理状態も重要です。マンションの通路や駐輪場、ゴミ捨て場などの共用部分は清潔にされているか、エレベーターなどの設備は安全に管理されているかなども、査定でチェックします。
また、毎月の修繕積立金の負担額や管理費は安い方がマンションの購入者にとって負担が少ないため、評価されます。
マンションの住人が修繕積立金を滞納していてることにより、マンション全体の修繕積立金が少ない場合、査定額がマイナスになります。
マンションの査定額を上げる方法
査定のチェックポイントは、所有するマンションの室内というよりも、立地や修繕積立金などマンション全体の状況でした。 しかし、自分の力で査定額を上げる方法もあります。
リフォームする
マンションを購入する人にとって、新しい設備や清潔な室内は魅力的です。リフォームしてある家は、査定額が上がる可能性が高くなります。
リフォームする場合に注意しなくてはいけないのが、予算です。リフォームに大金をかけてしまうと、売り出し価格も高くしなくては赤字になってしまいます。
リフォームで少し価値をあげられても、構造や築年数などの重要なポイントには勝りません。
汚れのひどい壁紙や古いトイレ、キッチンなど、予算を決めて最低限のリフォームに留めましょう。
付加価値をつける
マンション自体に他の物件にはない付加価値を付けられたら、査定額が上がります。最近は、DIYが得意な人がマンションをおしゃれにリノベーションして、再販売するケースも増えていると言われています。
そこでおすすめなのは、賃貸に出すことです。賃貸募集に出して入居者がいる状態で、投資物件として売りに出せば、不動産投資家の目に留まります。
大幅には査定額を上げられないかもしれませんが、査定額だけではなく売却力もアップする傾向にあると言われています。
不動産会社に相談
査定の際に、不動産会社に相談をしてみるのもひとつの手です。相談するときには、ローンの残高や売却資金の使い道など、交渉する理由を伝えましょう。
ただ「査定額を高くして欲しい」と言っても聞いてもらえませんが、正当な理由や事情があれば相談に応じてもらえる可能性があります。
マンション売却にかかる費用
マンション売却にはさまざまな費用がかかり、数十万円〜数百万円かかることもあります。
マンション売却にかかる費用は以下の通りです。
- 仲介手数料
- 登録免許税
- 繰上げ返済手数料
- 印紙税
- 譲渡所得税
- その他費用
マンション売却費用の相場について
一般的なマンション売却では、売却価格の5％〜7％程度が費用相場となるでしょう。
上記の概算結果からも、マンション売却における費用は数百万円程度かかると予想されることがわかるでしょう。
マンション売却費用のシミュレーション
マンション売却費用についてシミュレーションを実施してみましょう。今回のシミュレーションの条件は下記の通りです。
- 売却価格:3000万円
- 取得費用:0円
- 諸経費:0円
- 印紙代:1万円
- 所有期間:居住用5年超10年以内
上記のシミュレーションでは、手取り金額は「2893.4万円」となります。シミュレーション上では売却費用「106.6万円」となりました。
本来であれば、手取り金額「2893.4万円」に対して、譲渡所得税がかかってきますが、マイホームを売った時の特例によって、3000万円の特別控除の特例が適用できます。
特例を適用させるためには、確定申告が必要となりますので、「不動産仲介会社」「税理士」などに相談の上、確定申告書類を提出しましょう。
マンション売却に失敗しない不動産会社選びのポイント
一括査定を申し込んだ後、どの不動産会社に売却を依頼するか選ぶときに、査定額だけで決めてはいけません。売却の成功の鍵を握るのは不動産会社です。
マンションの売却で失敗しない不動産会社選びのポイントは3つあります。
- 売却実績
- 不動産会社としての得意分野
- 営業担当者の対応
売却実績
売却を依頼するなら、必ず不動産の売買実績が豊富な不動産会社を選びましょう。マンションに魅力があっても、営業活動をしなければ購入者は見つかりません。
販売実績があるということは、営業力があるということです。営業力のある会社は、独自のネットワークを駆使してマンションを売り出してくれます。
営業力のない会社はマンションの売却に時間がかかり、売却額を下げなくてはいけなくなることも考えられます。
不動産会社としての得意分野
不動産会社にも得意な分野があります。戸建て住宅を多く取り扱うところもあれば、単身者向けのマンションを多く取り扱う会社もあり、多種多様です。
不動産会社の得意分野は、ウェブサイトに掲載されている取扱い物件や、売却サポートの内容を見れば分かります。
営業担当者の対応
マンションの売却は、不動産会社と協力して行わなくてはいけません。営業担当者の対応が信頼できるかも重要になります。
質問に真摯に答えてくれるか、メールなどの連絡に対して返事は遅くないか、媒介契約を結ぶ前によく見ておきましょう。
マンションの売却におすすめの一括査定サイト3選
すまいValue
- 信頼できる不動産業界の大手6社に一括査定
- 豊富な実績に基づく適正な査定額
- 成約率が高く売却までのスピードも早い
- 周囲に知られずに訪問査定が可能
すまいValueは、三井のリハウス、野村の仲介＋、住友不動産販売など、不動産業界の大手6社が運営する一括査定サイト。大手の不動産会社なので、購入希望者が多く集まりやすいことがメリットです。
売買実績も豊富で、2021年度の成約件数は6社合計で12万件以上※でした。過去の取引データをもとに適正な査定額を出すことで、購入希望者から信頼を得てさらに売却力が高くなっています。
※公式サイトの文言です。
売却までのスピードも早く、2019年度にすまいValueで査定依頼された物件が販売から成約するまでの平均期間は、2.7ヶ月です。
事前に事情を伝えれば、家族や近隣住民に知られないような形で査定することもできます。
| 提携会社数 | 全国約900社 |
|---|---|
| 一括査定数 | 最大6社 |
HOME4U(ホームフォーユー )
- 日本初の一括査定サイト
- 全国約1,800社の優良企業と提携
- 営業電話がこない
- プライバシーマークを取得しているから安心
HOME4Uは、NTTデータグループが運営する国内初・日本最大級の一括査定サイト※です。
※公式サイトの文言です。
提携している不動産会社はなんと約1,800社。大手企業から地元密着型の不動産会社まで、HOME4U独自の審査基準で厳選しています。
査定結果を受け取った後は選んだ不動産会社からしか連絡が来ないので、営業の電話に煩わされることもありません。
また、個人情報の取り扱いが適切な事業主だけに認められる「プライバシーマーク」を取得しています。住所や売却する不動産のことなど、大切な個人情報が外部に漏らされることなく適切に保護されます。
| 提携会社数 | 全国約1,800社 |
|---|---|
| 一括査定数 | 最大6社 |
出典：HOME4U 公式サイト
いえカツLIFE
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| 提携会社数 | 約500社 |
|---|---|
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マンション売却｜よくある質問
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訪問査定で算出された最終的な査定額に納得がいけば、媒介契約を結んで売却活動のスタートです。
少しでも高くマンションを売却するためには、一社ではなく複数の不動産会社に査定を依頼した方がいいでしょう。
まずは一括査定額を申し込み、査定額が高い不動産会社に絞って訪問査定を依頼すればスムーズに売却を進められます。
特に、マンションの立地や構造、築年数、管理費・修繕積立金については査定額を大きく左右する重要なポイントです。
ただし、予算をかけすぎてしまうと採算が合わなくなってしまうので、一括査定後に不動産会社に相談してからリフォームしましょう。
賃貸に出して入居者がいる状態にすれば、売り出し価格をアップして投資家向けに販売することも可能です。
不動産会社のウェブサイトで売却実績を確認してみてください。売りマンションの取り扱いが多く、売却サポートが充実した会社なら、より安心です。
営業担当者の対応や連絡の早さから、信頼できる不動産会社かも確認しましょう。
まとめ
マンションの査定はいきなり1つの不動産会社に依頼するのではなく、一括査定の後に訪問査定を依頼するのがいい方法です。
結果が来たら、査定額だけではなく不動産会社の営業力も比較しましょう。査定後の売却活動は不動産会社の営業力によって時間がかかり、値下げしなくてはいけなくなる可能性もあるからです。
査定額は主にマンション自体の立地や築年数などによって決まるため、部屋の掃除やちょっとした手入れで価格を上げるのは難しいでしょう。
しかし、リフォームや不動産会社との交渉次第で、多少なら査定額を上げることも可能です。
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