「手軽に始められそうなワンルームマンションに投資したいけど、新築と中古はどちらがいいの？」と、どのような物件を選ぶのが適切か、悩んでいる人も多いのではないでしょうか。
特にはじめての不動産投資では、なんとなく「安いから中古にしよう」「新築のほうが新しいから良さそう」と判断しがちです。しかし、新築と中古では大きくメリット・デメリットが異なるので、把握しておく必要があります。
そこで今回は、新築と中古のワンルームマンションに投資をするメリット・デメリットを紹介します。
Contents
【新築】ワンルームマンションに投資するメリット4つ
1.自己資金0円で始められる
新築のワンルームマンションを投資用に購入する場合、多くの不動産会社で自己資金0円で購入できるプランを用意しています。頭金なしのフルローンで購入できる可能性があるので、初期費用をかけたくない人におすすめです。
審査基準を満たす必要がある
フルローンで融資を受ければ、自己資金0円で新築のワンルームマンションに投資ができます。しかし、誰でもフルローンで融資を受けられるわけではありません。
金融会社は多額のお金を貸し出す際、返済されないリスクを回避するため、返済能力が高いと判断した人にしか融資してくれません。
提示された販売価格が適正かを見極める必要がある
金融機関は新築マンションを査定し、融資可能額を不動産会社に提示します。不動産会社は提示された「融資可能額」で、購入者に「販売」することが多いです。
これは、不動産会社がより多くの利益を得るカラクリでもあります。たとえば、不動産会社が仕入れた新築マンションの仕入れ額が1,500万円、金融機関からの融資可能額が2,000万円であったとします。
不動産会社は、購入者に融資可能額の2,000万円で販売すれば500万円の利益が得られ、購入者は自己負担金なしでフルローンを組めるため、購入されやすく利益も得やすいです。
2.入居者がすぐに見つかりやすい
新築のワンルームマンションは、比較的入居者がすぐに見つかりやすいです。新築なので内装も外装も綺麗ですし、充実した設備があるので、賃貸物件として人気が高いです。
入居者がすぐに見つかりやすいだけではなく、購入後10年間ほどは空室リスクも少ないです。不動産投資において、回避すべきなのは「空室」をつくることです。
空室が埋まらなければ家賃収入が得られないだけでなく管理費や維持費もかかるので、赤字になる可能性があります。
3.急な修繕費がかからない
新築のマンションは中古マンションと比べて、急な修繕費がが発生する可能性は低いです。中古マンションの場合、築年数が経って設備が古くなっていると、交換に多額の修繕費がかかる場合があります。
新築のワンルームマンションであれば、最初から最新の設備が充実しています。内装や外装も新しい状態なので、しばらくは修繕費などの費用がかかりません。
4.瑕疵担保責任の期間が長い
新築のワンルームマンションは、瑕疵担保責任の期間が長いのもメリットです。瑕疵担保責任とは、物件を購入した後に隠れた欠陥を発見した場合、売主負担で修繕しなければならないという責任を指します。
中古マンションだと瑕疵担保責任の保険期間が2年間なのですが、新築の場合は10年間と長期間定められています。
5.高めの家賃設定ができる
新築のワンルームマンションは、家賃設定を高めにできるのもメリットです。
ただし、家賃は築年数に応じて値下げしていく必要があります。築年数が10年以上経って、空室が徐々に増えてきたら、家賃の値下げを検討しましょう。
【新築】ワンルームマンションに投資するデメリット4つ
1.価格が高い
新築のワンルームマンションは、購入価格が割高なのがデメリットです。
不動産会社も利益を出す必要があるので必要な費用ではあるものの、投資効率としては悪いといえるでしょう。購入価格自体が高いので、高めの家賃設定で安定した運用しやすくてもすぐに元を取れるわけではありません。
2.購入後に資産価値が下がる場合がある
たとえば、新宿のワンルームマンションを購入した場合、購入後に資産価値がグッと下がる場合があります。新築とは、誰かが所有する前までのことを指します。
新宿のワンルームマンションの場合は、築20年くらいまでは資産価値は下落し続けます。築20年を超えると次第に資産価値の下落率は緩やかになっていきますが、それに応じて年間の家賃収入も大幅に下がる傾向です。
3.キャッシュフローが少ない
新築のマンションに投資すると、大きなキャッシュフロー（利益）が期待できません。新築マンションは販売価格が高く、フルローンを利用して投資する際は、月々の返済額が高くなります。
家賃保証がある場合は月10,000〜20,000円程度しか利益にならない場合もあります。また、返済が終わる頃にはマンションの資産価値も下がっています。家賃を下げる必要があり、多くの収入は徐々に得にくくなるのもデメリットです。
4.将来のシミュレーションが難しい
新築のワンルームマンションの場合、これまでの運用データがなく将来を予測するのが難しいのもデメリットでしょう。中古マンションの場合には過去のデータがあるので、将来のシミュレーションもしやすいです。
「新築だから、簡単に入居者が入ってくるだろう」と思っていると、思わぬトラブルを招きかねません。
【中古】ワンルームマンションに投資するメリット3つ
1.高い利回りが期待できる
中古のワンルームマンションへの投資は、高い利回りが期待できます。中古マンションは新築のように、本体価格に人件費や販促費などは上乗せされていません。
物件価格に差はあっても、家賃にはそんなに差はないため、投資効率にも優れています。物件価格が安いほど利回りは高くなるので、場合によっては新築のワンルームマンションよりも投資を成功させられる可能性があります。
2.過去の状態を把握できる
中古のワンルームマンションは、過去の運用データがあるので、物件の状態や傾向を把握できます。対象物件の歴史を事前に把握できるので、空室リスクを回避する対策も考えやすいでしょう。
家賃がいくらの時に入居者が何年入っていたのか、退去理由、空室期間などは、物件を判断する際に重要なデータとなります。
3.複数所有することでリスクを分散できる
中古マンションは、新築のものよりも基本的に価格が安いです。新築を購入するのと同じ金額でも複数の物件を所有でき、投資リスクを分散できます。
マンション1つだけに投資している場合、何らかのトラブルが起きた際に家賃収入が0円になる可能性も否定できません。
しかし、複数のマンションを所有しておけば1つのマンションで家賃収入が得られなくても、その他の物件で収入が得られます。
【中古】ワンルームマンションに投資するデメリット3つ
1.ある程度の自己資金を用意する必要がある
中古のワンルームマンションに投資する際は、ある程度の自己資金が必要になります。新築の場合はフルローンを受けられる可能性がありますが、中古マンションの場合は話が別です。
ただし、物件価格自体が安いので、割高になりにくいというメリットがあります。
2.管理費用や修繕費用が高い
中古マンションの場合は管理費用や修繕費用が高くなる場合があります。築年数にもよりますが、古い建物だと設備が劣化している可能性も考えられます。
ただ壊れた部分を修理するのではなく、時代や入居者のニーズにあわせて新しい設備を設置する必要もあるでしょう。特にセキュリティー面が古いままでは、入居者が不安を感じるため、ずっと空室のままになるリスクもあります。
3.表面利回りと実質利回りの差が大きい
中古マンションの投資は、表面利回りと実質利回りの差が大きい傾向にあります。表面利回りとは経費を省いた利回りのこと、実質利回りは経費なども含めた利回りのことです。
不動産に表示されている利回りは表面利回りのことが多いので、見かけの数字に騙されないように注意する必要があるでしょう。
ワンルームマンション投資の始め方
不動産投資に関する勉強をする
ワンルームマンション投資を行う前に、必ず不動産投資に関する勉強をしましょう。運営や管理は不動産会社に委託できるとは言え、あらゆる場面で知識が問われる場合あります。
セミナーでは、不動産投資のプロによる解説を受けることができます。また、不安や疑問を相談できる場合もあるため、不動産投資に関する知識を深めることができるでしょう。
実際に運営していくイメージも掴みやすくなるため、投資が初めての方でも安心です。
物件を選ぶ
次に投資を行う物件を選びましょう。物件選びは不動産投資の中で一番大切なプロセスです。
新築なので内装も外装も綺麗で充実した設備があるため、賃貸物件として人気が高いです。
ローンを組む
物件を決めたら、ローンの審査を受けましょう。
頭金なしのフルローンで購入できる可能性があるので、初期費用をかけたくない人におすすめです。しかしフルローンは一般的に融資の審査が厳しいと言われています。
年収や職場、年齢などの基準を満たしている方のみ融資が可能であるため、最初からフルローンを受けるつもりで投資を始めるのはおすすめできません。
物件の購入
ローンの審査が降りたら、物件の購入を行いましょう。
手続きを円滑に進めるためにも、事前に準備をしてから購入しましょう。
信頼できる管理会社を選ぶ
物件を購入したら、不動産を管理する管理会社を選びます。管理会社を選ばずに自身で運営していくことも可能ですが、一般的には依頼をすることが多いです。
物件の運用をする
入居者の募集や物件の修繕などの物件の運営は、管理会社に委託することも可能です。
ワンルームマンション投資がおすすめの人
ワンルームマンション投資は初期費用を小さく抑えて不動産投資に参入できるのがメリット。
そこで、ワンルームマンション投資がおすすめな方の特徴について解説していきます。
- 自己資金を多く利用できる方
- ニーズが高いエリアの物件を探せる方
- 良いパートナー（不動産会社・賃貸管理会社）を探せる方
自己資金を多く利用できる方
ワンルームマンション投資は初期費用が比較的安く抑えて投資可能な物件ですが、自己資金比率を高めに入れて投資することで、利回りを高くして運用可能です。
特に新築ワンルームマンションは費用も大きくなってしまいがちなので、自己資金比率を高くして不動産投資に参入しなければ、利回りは小さくなってしまい、リスクの割に収益が小さくなります。
ニーズが高いエリアの物件を探せる方
ワンルームマンション投資はターゲットとしている方が単身赴任者ということもあり、入居もしやすく退去もしやすい特徴があります。
ニーズの調査を実施するためには、実際に物件が立っているエリアの賃貸物件の運用状況を街歩きして調べたり、信頼できる不動産会社に聞いてみることが必要です。
良いパートナー（不動産会社・賃貸管理会社）を探せる方
不動産投資の成功には良いパートナーとなる不動産会社・賃貸管理会社のサポートは必須です。良いパートナーを探すためにも、まずは自分で勉強することが大切です。
不動産投資について勉強して、すべて不動産会社・賃貸管理会社に丸投げするような投資スタイルではなく、自分でもオーナーとして何ができるのか、考えて行動することが大切です。
ワンルームマンション投資で失敗しないためのポイント
ワンルームマンションの投資で失敗しないためには、以下の3ポイントに着目すると良いでしょう。
- 物件選びは慎重におこなう
- 借り手のいる物件を探す
- 信頼できる不動産会社を見つける
1.物件選びは慎重におこなう
投資を成功させたいなら、物件選びは慎重に行いましょう。複数の物件を比較して検討すると、大きな失敗を防ぎやすくなります。
ワンルームマンションの主な利用者は単身世帯で、年齢層は男性の場合、働き盛りの若い世代が多い傾向です※1。女性の単身世帯は高齢者が多い傾向ですが、若い世代の単身者数も決して少なくありません。
複数の物件を比較して、収支と利回りを算出しておきましょう。地方よりも都心に近いほうが入居率が高く、毎月安定した収入が得られやすいので、安定性を求めるなら地方より都心がおすすめです。
2.借り手のいる物件を探す
借り手のいる物件を狙うのも、失敗を防ぎやすいです。オーナーから物件を購入する「オーナーチェンジ」と呼ばれる手法で、既に借り手がいる状態で投資を始めることになります。
最初から借り手を探さなくても良いので、スムーズに投資を始められるのが大きなメリットです。購入した次の月から安定した家賃収入が期待できるので、失敗のリスクを低くできます。
3.信頼できる不動産会社を見つける
投資を成功させるためには、信頼できる不動産会社や管理会社を見つけることが大切です。ワンルームマンションを購入しても、借り手がいなければ収入は得られません。広告・宣伝が必要になります。
素人では戸惑うことも多く、金銭的・精神的な負担になる可能性があるので、管理やトラブル対応は専門家であるプロに任せたほうが良いでしょう。
自分に合った信頼できる不動産会社や管理会社を見つけるのも、不動産投資を成功に導く鍵です。
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出典：FJネクスト公式サイト
よくある質問
やはり新築ワンルームマンションであれば、運用後すぐに入居者が見つかりやすいです。
新築物件と購入、登記後すぐに中古物件となるため、資産価値が下落します。
「高い利回りが期待できる」「過去の状態を把握できる」「複数所有することでリスクを分散できる」などのメリットがあります。
新築ワンルームマンションと比較しても利回り高く運用できるので、投資成功確率が上がるでしょう。
中古ワンルームマンションになると、金融機関からの借入ハードルが高くなります。
「借り手のいる物件を探す」ことは、オーナーチェンジとも呼ばれ、最初から借り手がいるため、初心者の方でも安心してスタートできます。
不動産投資を成功させるためには、良いパートナーを探す必要があります。
入居率90％超の実力ある不動産投資会社となっています。物件・営業担当者との相性を十分に比較しましょう。
まとめ
今回は、ワンルームマンションに投資するなら新築と中古のどちらが良いか、それぞれのメリット・デメリットを紹介しました。新築なら自己資金0円で投資可能な場合があり、借り手が見つかりやすいので安定した収入も見込めます。
中古なら安く物件を購入できるため、複数の物件を所有してリスクを分散できるメリットがあります。メリット・デメリットをきちんと把握してから、物件を購入しましょう。
