低コストで始められ、不動産ローンも活用しやすいことから、若い世代からも注目を集めるのがワンルームマンション投資です。
ワンルームマンション投資では、物件を管理する必要がないため、副業として始める人も増えています。ただ「不動産投資に興味はあるけど、始めるにはハードルが高い」と感じる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、ワンルームマンション投資のメリットや失敗を回避する方法を徹底解説します。
Contents
ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とは、主に単身世帯をターゲットとしたワンルームマンションを購入し、賃貸する投資方法です。
ワンルームマンションは比較的低コストで購入できるため、会社員や主婦など、さまざまな年齢層の方が投資しています。
ワンルームマンションは、利便性が重視される駅チカや都心部にあることが多く、入居者を募りやすいメリットがあります。
ワンルームマンション投資で物件オーナーになる場合は、銀行から融資を受け、家賃収入から返済を行うのが一般的です。
ワンルームマンション投資のメリット
以下では、ワンルームマンション投資のメリットを4つ解説します。
- 比較的少ない自己資金で始められる
- 節税効果を期待できる
- 手間をかけずに収益を見込める
- 万一の際に年金保険や生命保険の代りとなる
比較的少ない自己資金で始められる
不動産投資には、アパート一棟投資や戸建て投資などがありますが、比較的低コストで始められるのがワンルームマンション投資の特徴です。
東京都内でも、ワンルームマンションであれば1,000万円台から購入できる物件があります。
借入金額の少ないワンルームマンション投資では、不動産ローンの審査が通りやすいのもメリットです。
このように、イニシャルコストとランニングコストがともに低いのが、ワンルームマンション投資の特徴です。
節税効果を期待できる
ワンルームマンション投資などの不動産投資では、節税効果が期待できるのもメリットの一つです。
とくに相続や贈与税の節税効果が高く、現金で相続するよりも不動産で相続する方が税率が低くなります。
不動産投資を始める際には、購入費用や手続き費用などのイニシャルコストがかかり、最初は赤字計上するケースがほとんどです。
この赤字分を本業の収入から損益通算することで、所得税の減税や源泉所得税の還付を受けられる可能性があります。
手間をかけずに収益を見込める
不動産投資を行う場合は、基本的に自分で物件や家賃などの管理をしなければなりません。しかし、ワンルームマンション投資では設備管理や家賃の回収作業をすべて管理会社に委託できます。
そのため、本業が忙しくて副業ができないとお悩みの方でも、ワンルームマンション投資であれば無理なくできるでしょう。
また、家賃収入と管理費用などをシミュレーションすることで、堅実に収益を生み出せるのも不動産投資の魅力です。
万一の際に年金保険や生命保険の代りとなる
不動産投資の物件をローンで購入する際は、借入れる金融機関から「団体信用生命保険」への加入を義務付けられます。
「団体信用生命保険」とは、不動産のオーナーに万一のことが起きた場合に、ローンの残債をゼロにできる保険です。
残った不動産を賃貸すれば、年金のように毎月収益を確保できます。また、売却すれば生命保険のように一括で現金化することも可能です。
このように、不動産投資は毎月の収益を確保できるだけでなく、将来の資産形成にも役立ちます。
ワンルームマンション投資のデメリット
ワンルームマンション投資では、メリットだけでなくデメリットを合わせて把握し、考えられるリスクに備えることが重要です。
- 空室リスクが高い
- サブリース業者の家賃保証にはリスクがある
- 収支が赤字となる可能性がある
- 節税効果が小さい
空室リスクが高い
不動産投資で、最も注意しなければならないのが「空室リスク」です。とくにワンルームマンション投資では、入居者が頻繁に入れ替わる可能性が高いため、より慎重に物件を選ぶ必要があります。
ワンルームマンション投資では、販売価格だけをみて安い物件を購入すると、空室期間ができて赤字となるケースがあります。
利便性の高い物件は、購入価格が高くても家賃や売却時の価格も高くなる可能性があるため、ご自分の納得のできる物件を選びましょう。
サブリース業者の家賃保証にはリスクがある
ワンルームマンション投資では、入居者による家賃の滞納というリスクがあります。そんな家賃の滞納をカバーしてくれるのが「サブリース業者」の家賃保証サービスです。
ただし、家賃の全額を保証するわけではなく、毎月の家賃収入から10%～20％の手数料を差し引かれます。
そのため、オーナーは常に80%～90％の家賃収入しか得られません。しかも修繕費などはオーナー持ちとなるため、更に収益が減る可能性があります。
収支が赤字となる可能性がある
ワンルームマンションは、一般的に年がたつほどに資産価値が下落し、家賃も下がっていきます。
そのため、物件購入時に収入のバランスが取れていても、時間の経過とともに赤字となる可能性があります。
資産価値の下落が少ないエリアを見極める時は、周辺にある中古マンションの価格を参考とするのが良いでしょう。
また、管轄の役所で将来の都市計画について確認することも重要です。再開発があれば、価値が上がる可能性があります。
節税効果が小さい
ワンルームマンション投資のメリットは、イニシャルコストやランニングコストといった経費が少ないことです。そのため、節税効果はそれほど大きくはないことを理解しましょう。
毎年の納税額をあらかじめ予測し、課税される収益分の金額を投資していくことで、納税を減らしながら資産を増やせます。
また、複数の投資物件があることで分散投資となり、物件価格の下落や空室リスクに備えることも可能です。
ワンルームマンション投資で失敗する人の特徴
不動産投資初心者の方であれば、初期費用や管理の手間も少ないワンルームマンション投資は魅力的に感じる方も多いでしょう。
そこで、ワンルームマンション投資で失敗してしまう方の特徴について解説していきます。
利回りが低いマンションを購入してしまう
不動産投資全般に言えることではありますが、利回りが低い不動産に投資をしていては、利益が得られないでしょう。
特に新築ワンルームマンションは価格も高く、利回りも低くなってしまう傾向にあります。
利回りを高く運用していくためには、初期費用を抑えたり、管理・修繕費用のコストも最小化していかなければなりません。
節税・生命保険代わりに購入してしまう
先ほども解説したとおり、不動産投資の本質は「利益を上げる」ことにあります。そのため、節税効果・生命保険効果をあてにした不動産投資を検討していると失敗してしまう可能性があります。
「節税」では年収1200万円程度、課税所得900万円を超えてこないと、多くのメリットを享受できません。
「生命保険」については、そもそも20〜30年後のワンルームマンションが需要のある物件なのか、売却できるのかは予想がしづらいでしょう。
売れないマンションを購入してしまう
ワンルームマンション投資は投資である以上、出口戦略を検討しなければなりません。出口戦略とは、マンションを売却して利益を確定することです。
特にワンルームマンション投資では、利用者の多くが単身赴任者・若者であるため、立地や利便性の高さが求められます。
ワンルームマンション投資で失敗しない方法とは？
それでは最後に、ワンルームマンション投資で失敗しない方法について解説します。
- 実質利回りを計算をする
- 中古のワンルームマンションを選ぶ
- 空室リスクの対策をする
- 修繕計画を確認する
- 低金利で不動産ローンを組める物件を選ぶ
実質利回りを計算をする
不動産投資でよく使われる指数が利回りで「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。そして実際に物件を購入するときに重要視すべきなのが「実質利回り」です。
不動産ローンの金利などは借り入れを行うオーナごとに異なるため、不動産投資をする際は「実質利回り」から物件を判断するのが必須です。
表面利回りと実質利回りの違い
ここでは表面利回りと実質利回りの計算方法を紹介します。
例えば1,000万円で購入したのマンションを月5万円で賃貸した場合は、600,000÷10,000,000×100%=6%となり、このマンションの表面利回りは6%となります。
このように、表面利回りは物件購入価格と家賃収入だけで利回りを計算するため、オーナーの購入条件などによる変動がありません。
先ほどのマンションの年間諸経費が10万円と仮定すると、実質利回りは以下で計算できます。
（600,000-100,000）÷10,000,000×100=5%となり、このマンションの実質利回りは5%です。
このように実質利回りは、家賃収入から不動産の購入費用や管理費などのトータルな経費を基に算出した収益の割合を指します。
とくに投資する際に利用する「不動産ローン」は、一般的な住宅ローンよりも金利が高いため、より詳細なシミュレーションが必要です。
また不動産物件の運用には、入居者が入れ替わるたびにハウスクリーニング費用や毎年の固定資産税なども必要です。
中古のワンルームマンションを選ぶ
ワンルームマンション投資を始める際は、基本的に中古マンションの購入をおすすめします。中古マンションをおすすめする理由は、以下の4つです。
- 比較的少ない金額で不動産投資を開始できる
- 立地の良い場所の不動産を安く所有できる
- 過去の空室実績を確認できる
- 売却する際の価格が予測できる
中古のワンルームマンションは、安い物件であれば数百万円からでも購入できる物件があります。購入金額が低いと、不動産ローンの返済がしやすく、投資のリスクを減らすことができます。
また新築物件の場合は、将来売却する際の値下がり率が予測できません。しかし、中古マンションの場合は過去の実績からおおよその予測ができます。
基本的に収益物件を購入する際は「新築物件」にこだわると失敗するリスクが高まりますので、おすすめできません。
空室リスクの対策をする
不動産投資で最も気をつけたいのが「空室リスク」です。ワンルームマンション投資では、空室となった時点で収入がなくなり、経費だけがかかるからです。
そこで「空室シミュレーション」を行うことをおすすめします。空室シミュレーションは、通常1棟買いしたマンションの空室率を割り出す方法です。
そのため、年に1ヶ月～2ヶ月程度空室となっても不動産ローンの返済ができる実質利回りの物件をおすすめします。
とくに学生が多いエリアやオフィス街の物件は入れ替わりが激しい傾向にあるため、注意が必要です。
修繕計画を確認する
ワンルームマンションを購入する場合は、長期の修繕計画をマンションの管理会社から聞いておきましょう。
一般的にはマンションの一室を購入して運用する場合、マンション共用部分の修繕費用として毎月5,000～1万円程度を修繕積立金として管理組合に支払います。
そのため修繕費用が思いのほか高額になると、追加で徴収されたりその後の修繕積立金が値上げされます。
修繕費用は不動産投資の経費として計上できるため、上昇分は節税対策として処理できますが、収益を圧迫する可能性があります。
低金利で不動産ローンを組める物件を選ぶ
不動産ローンを組む際は、金融機関が査定した金利に注意するとプロ目線の「物件の価値」が分かります。
投資物件として優良なワンルームマンションには金融機関が低金利で融資を行いますが、金利が高い場合は回収が難しいと判断している可能性があります。
このように、不動産会社からの情報だけではなく、さまざまな目線から物件の価値を判断することも不動産投資では大切です。
とくに、不動産投資会社や不動産会社の言いなりで物件を購入することは危険です。さまざまなリスクを考慮して、ご自分で納得のいく物件を捜しましょう。
ワンルームマンション投資の始め方・手順を紹介
ワンルームマンションの投資に興味はあるけれど、何から始めればよいかわからない人も多いでしょう。ここでは、ワンルームマンション投資の始め方や手順について解説します。
- 1.情報収集をし、知識を身につける
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2.投資するワンルームマンションを探す
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3.必要な場合、管理会社を選んで物件管理を委託する
1.情報収集をし、知識を身につける
ワンルームマンションの投資をするためには、まずは情報収集をしましょう。
物件情報やノウハウ、管理会社の情報にふれて、エリアごとの価格や物件のグレード、管理会社のサポート体制などを把握することが重要です。
気になる管理会社を見つけたら、積極的に資料請求を行いましょう。請求した資料では、物件の詳細情報やサポート体制やシステムなどが知れます。
担当者からも電話やメールなどで連絡が入る可能性もあるため、その際に不明点や疑問点などを解消しましょう。セミナーでは、マンション経営に関する質問や相談が可能です。
最近ではセミナー以外にも、不動産投資情報交換会といった、参加者と自由に意見交換ができる場も開催されています。
2.投資するワンルームマンションを探す
情報収集をしてある程度の知識が身についたら、投資するワンルームマンションを探しましょう。
マンションを探す方法は、インターネットを用いて自分で探す方法と、不動産会社・管理会社に物件を紹介してもらう方法の大きく分けて2つあります。
3.必要な場合、管理会社を選んで物件管理を委託する
ワンルームマンションを購入したら、入居者の募集や家賃の集金、設備管理、クレーム対応など、物件管理をする必要があります。
仕事が忙しいといった理由などで物件管理に手が回らない場合は、管理会社に物件管理を委託するのがおすすめです。
管理会社に委託する管理業務は、担当者と相談しながら決めることが可能です。一括委託している人もいれば、一部の管理業務のみ委託している人もいます。
ワンルームマンション投資のリスクと対処法を解説
ワンルームマンションの投資をする際には、投資におけるリスクと対処法を把握しておく必要があります。ここでは、ワンルームマンション投資のリスクと対処法について解説します。
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空室リスク
- 価格変動リスク
- 家賃変動リスク
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家賃滞納リスク
- 修繕リスク
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金利上昇リスク
- 天災リスク
空室・価格変動・家賃変動リスク｜物件の立地選びが重要
空室リスクや価格変動リスク、家賃変動リスクを抑えるためには、物件の立地選びが重要です。
ワンルームマンションは主に単身者が対象になるため、入居や退去の頻度が高い傾向があります。そのため、入居ニーズが下がりにくいエリアの物件を選ぶことが大切です。
家賃滞納・修繕リスク｜管理会社・物件選びが重要
家賃滞納リスクや修繕リスクを回避するためには、管理会社や物件選びが重要です。家賃滞納リスクは、入居前の審査をクリアしている入居者のみに限定すると、軽減できます。
修繕リスクを回避したい場合は、修繕計画を提示してくれる不動産会社を選ぶのがポイントです。修繕積立金や過去の修繕費などを確認してから、不動産会社を選定しましょう。
金利上昇リスク｜返済計画を見直す
金利上昇によるリスクを抑えるためには、ローンの返済計画を見直すことが大切です。一括で物件を購入する場合は問題ないですが、多くの人はローンを組んで購入するでしょう。
天災リスク｜事前の情報収集が重要
物件を購入する前に、周辺の情報や地震・津波リスクなどを確認することで、天災によるリスクを軽減することが可能になります。
地盤がしっかりした地域にある物件であれば、地震によるリスクは抑えられます。内閣府が公開している「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」を参考にするのもおすすめです。
ワンルームマンション投資を始める際の注意点
比較的少額からスタートできるワンルームマンション投資、サラリーマンをしながらでも運用ができそうだと感じた方であれば、興味を持っている方も多いでしょう。
そこで、ワンルームマンション投資を実施する際に気をつけるべき注意点について解説していきます。
- 節税目的でワンルームマンション投資はしない
- 生命保険・年金代わりにワンルームマンション投資はしない
- 自己資金ゼロでワンルームマンション投資はしない
節税目的でワンルームマンション投資はしない
ワンルームマンション投資は一定の節税効果が期待できますが、節税目的でワンルームマンション投資が有利になるのは、高所得者に限られるでしょう。
それよりも年収が少ない方であれば、そもそも支払っている税金が少ないため、節税効果が少なく、ワンルームマンション投資における費用の方が大きくなり帰って損することも。
そのため、ワンルームマンション投資で「節税対策」を検討しているサラリーマンの方は注意が必要です。
生命保険・年金代わりにワンルームマンション投資はしない
「節税対策」と同様に、生命保険・年金代わりでワンルームマンション投資に手を出すのは危険です。生命保険・年金代わりにワンルームマンション投資は力不足の可能性が高いでしょう。
売却して現金化しようにも、買い手がいない可能性・需要の変化によって価格も安く買い叩かれてしまう可能性も考える必要があります。
自己資金ゼロでワンルームマンション投資はしない
不動産ローンを活用してワンルームマンションを実施すると、その分金利（利息）が発生して、収益が減ります。自己資金が少ないと金利も高くなるでしょう。
ワンルームマンション投資におすすめの不動産会社4選
SYLA（シーラ）
- 賃貸需要が高い都心16区と大都市のマンション
- 入居率が高く空室による赤字リスクが低い
- 面倒な物件管理を丸投げできる
- 住宅性能評価書を取得しているから売却もしやすい
- 参加者は楽天ポイントがもらえるオンライン相談会を開催
ワンルームマンション投資の成否を左右するのは、立地です。SYLAでは賃貸需要が高い都心16区と一部の大都市にマンションをつくることで、99.1%と高い入居率を実現しています。※1
入居率が高いので空室リスクが低く、面倒な物件管理もSYLAに丸投げできるので、本業があっても気軽に不動産投資を始められます。
SYLAのマンションは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく制度」において住宅性能評価書を取得しています。
住宅性能評価書は住宅の性能を客観的に分かりやすく評価したもので、取得していると売却する際に有利です。
RENOSY
- AIで都市部のコンパクトマンションを厳選している
- 入居率99%&平均空室期間29日だから安心 ※2
- 中古マンション投資売上No.1※3
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RENOSYは、中古マンション投資売上No.1を獲得した不動産会社です。AIを使って都市部にある中古のコンパクトマンションを厳選しています。
耐震性能や過去の建物管理実績、立地、賃貸需要まで徹底的にチェックしているため、入居率が99％と高く平均空室期間もたったの29日です。
家賃や契約内容は資産管理アプリ「OWNR by RENOSY」でいつでもどこでも管理できるので、忙しい投資家の役に立つでしょう。
RENOSYは無料の初回面談を実施しており、平日の夜や土日祝日も予約できます。参加者は5万円分のAmazonギフト券がもらえるので、不動産投資に興味がある人は必見です。
出典：RENOSY公式サイト
※2,3：公式サイトより
トーシンパートナーズ
- 高い賃貸需要が見込めるエリアを厳選している
- 何十年先までも資産価値を保つ安全な建物
- 2022年度グッドデザイン賞を受賞したワンルームマンション
- 宅配ボックスなど人気設備を導入
- 入居率99.1%だから安定的に賃貸経営できる ※4
トーシンパートナーズは、高い賃貸需要が見込める人気沿線の駅徒歩10分圏内にマンションをつくっています。
何十年先までも資産価値を保てるよう建物の強度にもこだわり、第三者期間で構造検証しています。
単身者に人気の宅配・クリーニングボックス、宅配・クリーニングボックス、人感センサー付照明、ハンドシャワー付洗面ドレッサーなど設備も充実しています。
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FJネクスト
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よくある質問
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空室リスクを低くするためには、利便性の高い駅チカやオフィス街の近くにある物件がおすすめです。
中古ワンルームマンションでは、比較的安価に物件を購入可能で、過去の入居実績や購入金額からライバル物件の調査がしやすいです。
まとめ
このように、ワンルームマンション投資には、他の不動産投資と同様にさまざまなメリットとデメリットがあります。
その中でもワンルームマンション投資は、とくにリスクの低い投資方法と言えるでしょう。
利便性が高く、空室率の低い物件を購入できれば、長期間にわたって堅実に収益を確保できるでしょう。
そんなワンルームマンション投資を成功させるポイントは、ハイリスク・ハイリターンを狙わずに、じっくりと運用することです。
この記事を参考に、ぜひあなたに合ったワンルームマンションをじっくりと探してみて下さい。
