不動産売却の手続きの流れを理解しておくことは、損をすることなく手続きができたり、円滑に不動産の売却ができたりとスムーズな進行が可能になります。
しかし、中には「不動産を売却するまでの流れの手順を具体的に教えて？」「不動産売却時にどんな書類が必要なのかな？」このような疑問を抱く方は多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、不動産の売却を検討されている方に向けて、不動産売却の手続きの流れを9つのステップで具体的に解説しますので、この機会に参考にしていただければ幸いです。
Contents
不動産売却の手続きの流れを簡単に解説
不動産の売却時における手続きの流れについて、簡単に全体像を掴めるように下記では具体的な流れを紹介します。
- 不動産売買の相場について情報収集
- 複数の不動産会社に相談し査定してもらう
- 仲介会社（不動産会社）と媒介契約をする
- 不動産会社と一緒に売却活動を行う
- 不動産の販促活動を行う
- 購入を検討している方と交渉する
- 買主と売買契約を結ぶ
- 無事決済が完了次第、不動産を引き渡す
- 税務署に確定申告をする
不動産の売却を検討されている方は、この手順に沿って一つずつ手続きを進めていけば、余裕を持って取引ができるでしょう。
手続きの全体像の流れをしっかり掴むことで自分が主導権を握れます。そうすることで、損をすることなく、逆に得することもあるので、予め抑えておきましょう。
不動産売却の手続きの流れ｜9つのステップで具体的に解説
① 不動産売買の相場について情報収集
まずは売主は、不動産売買の制約価格などを調べられるサイトを利用し、売却したい不動産の売買価格の相場について調べてみましょう。
不動産の相場を調べるときは、サイト以外にも店舗に貼り出された物件情報や新聞の折り込みチラシ、売り出し中の物件の価格が掲載されたポータルサイトなどでチェックしましょう。
特にチェックしておくべきポイントは、売出価格ではなく実際に制約した価格である制約価格を確認することで、どの程度の物件がどのくらいの価格で売れるのか目星をつけられます。
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② 複数の不動産会社に相談し査定してもらう
売却を検討している不動産の相場について把握したら、次に複数の不動産会社に査定の依頼をしてみましょう。
複数の不動産会社の査定価格や対応を比較検討することによって、良い条件を提示してくれる最適な不動産会社を見つけやすいです。
インターネット上から一括査定依頼をすれば、手間を省けて効率的に情報収集ができるのでおすすめです。
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③ 仲介会社（不動産会社）と媒介契約をする
3つ目は不動産の売却を依頼したい仲介会社（不動産会社）と媒介契約を行います。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」3つのタイプがあります。
専任媒介契約は専属専任媒介契約と同じく、1社のみの不動産会社に任せる契約ですが、売り手の不動産の所有者が買い手候補を見つけた場合は直接契約することができます。
一般媒介契約は、一社だけではなく複数社に売却活動を任せられる契約です。広範囲に買い手候補を探せる一方、仲介手数料が得られるか不透明なので積極的に営業してくれないケースも。
④ 不動産会社と一緒に売却活動を行う
4つ目は、不動産売却を任せることにした仲介会社（不動産会社）と一緒に売却活動を行います。不動産会社の担当者と打ち合わせを行い、希望を明確に伝えましょう。
具体的な販売戦略を立てるのは不動産会社ですが、ご自身の希望通りの売却金額を達成すには、遠慮することなく自身が大切にしていることや優先事項を積極的に伝えてください。
例えば、いくらの金額で売るのが理想なのか、いつまでに売りたいのか、販促内容の希望はあるか、売却活動で逆にやってほしくないことは何かなどの要望を具体的に伝えましょう。
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⑤ 不動産の販促活動を行う
5つ目は、不動産会社の販促活動の開始です。ここからは本格的に不動産会社がリードしていくため、売主が行う手続きは少なくなります。
売主のあなたは、内覧の準備をするだけです。内覧とはあなたの不動産に興味を持った顧客が直接訪れ、実際に不動産を見学することです。
不動産をいかに魅力的に見せられるかを考え、予め準備しておけばスピーディーに早く高く売れます。一方で内覧に手を抜くとガッカリされる場合もあるので要注意です。
⑥ 購入を検討している方と交渉する
6つ目は、不動産に興味を持った人との交渉です。不動産会社の担当者を介し、予め下限価格（不動産の最小価格）を設定しておくことが大切です。
購入希望者の希望を汲み取りながら、売主と買主の間で納得できる条件で制約を目指します。妥協できないこと、できることを明確にしておきましょう。
不動産の売買は大金なので、ほんの少しでも気になることがあれば、小まめに担当者とコミュニケーションを図り、納得ができるまで交渉を重ねることが大切です。
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⑦ 買主と売買契約を結ぶ
7つ目は、ご自身の不動産を購入してくれた買主との売買契約を締結する手続きに入ります。購入希望者の条件を細かいところまで検討し、不動産会社を通じて調整を行います。
この7つ目のプロセスは、お金が絡むポイントなので一番重要な手続きと言えるでしょう。そして、購入者と売主がお互いに納得すれば、売買契約が締結され無事完了します。
売買契約書に記載されている内容は、不動産の売買価格、売買する不動産に関する詳細情報、引き渡し時期などが記載されています。
⑧ 無事決済が完了次第、不動産を引き渡す
8つ目は、決済が無事完了したら不動産を引き渡す作業に移ります。売主は書類の抜け漏れがないかチェックし必要書類をまとめておきましょう。
また、売主から買主へと所有権が移るため、司法書士が抵当権抹消や所有権移転登記の申請を行なってくれて物件を引き渡します。
なので、最後に売主がやるべきことは、不動産を引き渡す際に書類が揃っているかどうかを確認し残りの手数料を支払うことだけです。
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⑨ 税務署に確定申告をする
9つ目は、売却した不動産から得られた利益を計上し、確定申告を税務署に提出します。売却して得た利益には税金がかかるので、しっかり納税することが大切です。
そして、無事に全ての項目を記載し終えたら税務署に確定申告を提出します。毎年「2月16日～3月15日」までの1か月間が原則なので忘れずに提出してください。
控除や特例を利用すれば、大きな節税に繋がります。例えば、マイホームを売却した時に3,000万円控除、相続した空き家を売却した時の3,000万円控除などの法律があります。
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不動産売却の必要書類
不動産売却をするにあたって、個人や資産を証明するために手続きに必要な書類をいくつか準備していただく必要があります。
必要なタイミングで書類が揃っていないと、売却の手続きが滞ってしまうこともあるので、予め準備しておくことが大切です。
1.土地・建物登記済証または、登記識別情報
不動産の所有者が登記名義人であることを証明する書面のことです。
2.実印
公的に認められたハンコのことで、共有の場合は各々の実印が必要です。
3.印鑑証明証
印鑑により個人や法人を証明する制度です。市区町村で3ヶ月以内に発行した書類が必要です。
4.固定資産税・都市計画税納税通知書
固定資産税・都市計画納税通知書とは、住宅•お店•会社備品•工場機械など、償却資産の総称を示しており、市区町村役場や都税事務所など所有者に送付されている書類のことです。
不動産の買主との税負担割合の精算のために必要な書類なので、最新のものを準備する必要があります。
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5.管理組合総会議事録
購入物件に関する説明書や規約、パンフレットなどを準備しましょう。
6.建築確認通知・検査済証
建築する際に提出した建築確認申請書に記載した内容が、建築基準法に定められた規定に合致しているかどうかを特定行政庁から通知する書面のことです。
7.測量図・建物図面・建築協定書
売却する土地の境界線や建物の図面を明確にするための証明書です。建築協定書とは、地域のとり決めを記した書類のことです。
8.物件状況報告書
一戸建てやマンションなどの不動産を売却するときに、売主が買主に対して不動産の状況を説明する書面を提出する必要があります。
9.設備表
不動産売却時に物件と一緒に置いていく家具などの設備がある場合、記載していく書類のことです。
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10.印紙または印紙代
印紙は不動産売買契約書や領収書などで使用される書類に課税されるものです。
11.本人確認書類
本人確認書類は、マイナンバーカード、運転免許証、保険証、パスポート、在留カード、身体障害者手帳などが挙げられます。
12.仲介手数料
仲介手数料は、仲介してくれた不動産会社へ支払う費用のことです。
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不動産売却にかかる費用を解説
不動産売却にはさまざまな費用がかかることが予想されますが、全体像をイメージしておくと、どれくらい手元の財布にお金が残るのかを計算しながら取引ができます。
| 不動産売却における費用 | 相場 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産売却価格×3％ |
| 印紙税 | 0〜48万円 |
| 司法書士への報酬 | 5万円〜20万円程度 |
| 譲渡所得税（住民税・所得税） | 課税所得×税率（14％〜39％） |
仲介手数料
仲介手数料は不動産仲介会社へ支払う報酬です。報酬額は法律によって上限額が定められていますが、一般的には満額の「不動産売却価格×3％」で請求されるでしょう。
印紙税
印紙税は売買契約時に契約締結するためにかかる税金です。印紙税は「売主」「買主」どちらが支払っても良いことになっていますが、一般的には「売主」負担です。
| 契約金額 | 税金 |
|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 1000円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 5000円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 10,000円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 30,000円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 60,000円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 160,000円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 320,000円 |
| 50億円を超えるもの | 480,000円 |
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司法書士ヘの報酬
不動産売却をした際は、物件が誰の手に渡ったのかを客観的に証明するために、「登記」が必要になります。その際には、司法書士へ「登記の依頼」をするため報酬料金が発生し、5万円〜20万円程度かかるでしょう。
譲渡所得税（住民税・所得税）
不動産の売却価格が購入時よりも高くなり、利益が発生した場合にはその利益に税率をかけた譲渡所得是が発生します。
税率は居住していた年数によって変化して、「5年を超えた場合：20.315%」「5年未満の場合：39.63%」となります。
| 譲渡所得税 | 税率 |
|---|---|
| 短期譲渡所得（居住年数5年未満） | 39.63％ |
| 長期譲渡所得（居住年数5年超） | 20.315％ |
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不動産売却のポイント
不動産売却の費用と税金を知る
不動産売却時には費用と税金がかかるため、予めどのような項目にお金を支払わなければいけないのか把握しておくことが大切です。
様々な項目のお金を納めなければいけないため、数千万円の物件が無事売却できても、最低でも数十万円〜数百万円の税金はかかってきます。
お金の準備に時間がかかってしまうと、取引機会を逃してしまうこともあるので、不動産の引き渡し後も見越して準備しておくことが大切です。
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不動産に関する基礎知識をつけておく
不動産売却は、基本的に土地の仕入れから開発、賃貸管理までワンストップで行ってくれますが、最低限の不動産に関する基礎知識は身につけておくことが大切です。
なので、ある程度不動産の知識を有していれば、イエスマンになることなく、「これはちょっと違うのでは？」と疑問を持つこともできるため、損する確率が抑えられます。
不動産の勉強をして営業マンと対等に話すことができれば、相手からの印象が良くなるので、お得な情報を引き出せたり、不動産購入の値下げ交渉ができたりします。
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一度ネット上で簡易査定を依頼して調査する
不動産売却時に気をつけておきたいのは、媒介契約を結ぶ際に選ぶ不動産会社についてです。
なので、いくつかの不動産会社をピックアップし、まずはネットなどで簡易査定を依頼して調査してもらうのが最適です。
さらにGoogle検索やSNSを活用し、その会社の口コミや評判などを把握したのち、資料請求をしたり、直接営業の方とお話ししたりすることをおすすめします。
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よくある質問
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相場からかけ離れた査定金額をだす不動産会社には要注意です。
専属専任媒介契約は、1社のみの不動産会社に任せる契約です。専任媒介契約・一般媒介契約は売主が買主を探せたりと、取引できる範囲が広がります。
決して査定額のみを比較して不動産会社を決めてはいけません。なぜなら、契約後に手続きのたびに費用を請求してくる会社もあるからです。
まとめ
ここまで本記事では、不動産の売却時における手続きの流れを具体的に9つのステップで紹介してきました。ざっくりでもいいので手続きの内容を把握しておくことが大切です。
特に不動産売却をする初心者の方は、知識や経験が乏しいことから焦って売却し後々後悔することが多いです。なので、ある程度不動産の知識をインプットしておきましょう。
また、インターネットを利用して調べても限界があるので、法律や税金などの難しい専門的な部分は、不動産会社の担当者や税理士、司法書士などから教えてもらうことも重要です。
売主側ができることは、なるべく多くの査定を行うこと、お金の準備をしっかりしておくこと、物件のアピールポイントを考えておくことなど、顧客の望みを想定し準備しておきましょう。
