不動産売却時における手数料とは？種類や計算方法などを紹介

不動産の売却を考えたときに気になるのが、売却にともなう手数料でしょう。

仲介手数料や税金がかかることはなんとなくわかっているものの、実際にどれくらいかかるものか難しくてわかりにくいものです。

そこでこの記事では、不動産売却時の仲介手数料や契約書作成時の印紙税、譲渡所得について紹介します。

最後まで読んで、ぜひ参考にしてくださいね。

不動産売却にかかる手数料の種類は？

不動産を売却するときには、売却した価格が手に入るだけではなく、支払わなくてはならない手数料がいくつかあります。

実際にどんな手数料がかかるのか、一つずつ紹介していきます。

仲介手数料

手数料の中でも高額となりえるのが、仲介手数料です。目安としては、不動産売却価格の3％ほどかかると覚えておくといいでしょう。

節約したいのであれば、ここの手数料を値引きしてもらうことが近道となります。

後から「値引きして欲しい」と言っても、難しいことが多いです。最初に交渉することで、値引きしてもらえる可能性が上がります。

不動産仲介会社がいないと売却もできないので、値引き交渉は常識の範囲内に収めましょう。

税金

不動産を売却する際には、大きく分けて3種類の税金がかかります。

印紙税

印紙税は、契約書に貼る印紙にかかる税金です。売却価格により変動しますが、よほど高額でない限りは、6万円以下で済むでしょう。

後ほど表で詳しく紹介するので、確認してみてください。

登録免許税

売却する不動産に抵当権を設定している場合は、抵当権抹消のための登録免許税がかかります。

自分で抵当権抹消の処理を行う場合は、1つの不動産につき1,000円で済むので、大きな負担とはならないでしょう。

譲渡所得税

不動産を売却することによって購入時よりも利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

ただし、住んでいた物件を売却した場合は「3000万円控除」などの「マイホーム特別控除」が適用。納める税金も低い税率で済みます。

5年、10年と長く住んでから売却した方が、より低い税率が適用されるので、売る時期を考えましょう。

不動産の売却にかかる手数料の計算方法などを紹介

不動産売却にかかる手数料を説明したので、次は計算方法を紹介していきます。

仲介手数料の計算方法

不動産会社に払う仲介手数料には、上限金額が設定されています。法律で決まっているので、高すぎる手数料を請求されることはありません。

たとえば、5,000万円の物件を売却したなら、以下のように計算します。

場合によっては、割引や無料の場合もあります。

仲介料「無料」の理由

仲介手数料は、不動産売却にかかる手数料の中でも高額となります。しかし最近では、「仲介手数料無料」の不動産会社を目にすることがあるでしょう。

「無料」と聞くとすぐにでも飛びつきたくなりますが、仲介手数料無料にはメリットだけではなく、デメリットもあります。

仲介手数料が無料の不動産会社は、それを宣伝材料に顧客を獲得しようとしています。そのために経歴が浅いことや、実績が少ないことが考えられます。

他にも、広告費用を抑えている可能性があり、集客力がなく売却スピードが遅い可能性も考えられます。

「無料」という言葉だけに惑わされず、上記のポイントをよく確認してから不動産会社を選び、媒介契約を結びましょう。

仲介手数料は無料ですが、そのほかの項目で料金を取られる場合もあるといいます。

仲介手数料を割り引いてもらえる場合

高額になりがちな仲介手数料ですが、条件によっては値引きしてもらえることもあります。

たとえば、不動産の売却価格が高額な場合は、不動産会社の利益も高額になります。

値引きの話をするタイミングとしては、媒介契約を交わす前にしましょう。後から言っても、聞いてもらえない可能性があるからです。

多少値引きしても大きな利益が残るので、値引き交渉はしやすいでしょう。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は売買の成功報酬となるため、売買が成立するまでは支払いません。また売買金額が正確に出せないと、算出もできません。

そのため売買契約時に半分・引き渡し時に残りの半分を支払う、というのが一般的です。

不動産会社によってタイミングが違いますので、事前に確認をしておきましょう。

印紙税の金額一覧

印紙税は、契約書に決まった金額のものを貼ります。

不動産売買契約書の印紙代は、以下のとおりです。

出典：https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf

よほど高額でない限りは、大きな負担とはなりません。また、印紙は不動産会社が用意してくれることがほとんどなので、お金だけを支払いましょう。

売主と買主、それぞれの契約書に1枚ずつ印紙を貼るので、両者負担となります。

登記費用の計算方法

家が抵当に入っている場合は、売却時に抵当権の抹殺を行います。抵当件を売却するときには、担保の解除が必要となります。

抵当権の抹殺を行う時にも費用が発生しますが、不動産ひとつにつき1,000円でできるので、費用負担としては少ないといえるでしょう。

抵当権の抹殺は名義人の確認や書類の作成が少し複雑なため、わからない方は、司法書士などに書類の作成をお願いすると良いでしょう。

行政書士への依頼費用の相場は、1.5万円～2万円程度となっています。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して得た所得を「譲渡所得」といいます。この譲渡所得は所得は売れた金額から、「不動産を買ったときの費用」と「売るときにかかった費用」を、差し引いたものに対して課税されるのです。

諸費用を引いて残った譲渡所得に対して、税金が課税されます。譲渡所得がマイナスだった場合は、譲渡所得に対して課税されません。

必要経費には、「購入費用」、「購入時の諸費用」、「売却時の諸費用」があります。もらった領収書は必ずとっておくようにしましょう。

売却時の諸費用には、仲介手数料や印紙税、ハウスクリーニング代などがあります。

実際の税率

計算式を紹介しましたので、続いて実際の税率について紹介しましょう。譲渡所得の税率は、所有していた期間によって異なります。

5年以上所有してから売却すると「長期譲渡」、5年以下であれば「短期譲渡」です。下記が税率なので、確認してください。

たとえば所有期間5年以下で、住んでいなかった家を930万円で売却した場合を計算してみましょう。

この場合は、以下のように計算します。

計算式に当てはめれば、すぐに税金を算出することができます。

実際に住んでいた場合は3000万円が控除されるので、税金を支払わなくていい場合が多いでしょう。

10年超所有軽減税率特例

住居として住んでいた物件の売却時の特例として、「10年超所有軽減税率特例」があります。こちらは10年を超えて住んでいた物件で、一定の条件を満たせば適応となるものです。

この場合、6,000万円以下の部分では税率が低くなります。

長く住んでから売却した方が、税金は安くなることがわかりました。

住んでいた物件を売却すると適用される「3,000万円特別控除」

住居用として認められている物件では、所有期間は関係なく、3,000万円の特別控除が適用となります。

3,000万円特別控除は、10年超軽減税率特例と併用ができる控除です。売却によって7,000万円の利益が出た場合のシュミレーションをしてみましょう。

このように、控除や特例が使えるか使えないかで、約800万円もの税金の差が出ます。

ただし、併用できる控除・特例と、併用できないものがありますので、仲介の不動産会社に相談しましょう。譲渡損が出たときにも控除がありますので、確認をしてみてください。

控除が使えると一定期間損失として繰越ができるため、一定条件所得に対しての税金が控除されます。

不動産売却で仲介手数料を抑える方法

不動産売却において仲介手数料は数十万円〜数百万円と大きな出費になることが予想されます。

　不動産仲介手数料は法律によって上限が定められており、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限となっています。

不動産を3000万円で売却できたと仮定しても、3000万円×3％＋6万円＝105.6万円の出費となり、大きな出費となることがわかるでしょう。

そこで、不動産売却で仲介手数料を安くする方法について解説していきます。

不動産売却で仲介手数料を安くする方法

• 仲介手数料の安い会社を選択する
• 相見積もりを利用する
• 知人から不動産仲介会社を紹介してもらう

仲介手数料の安い会社を選択する

そもそも仲介手数料が安い会社を選択する方法があります。また不動産仲介会社によっては、仲介手数料50％引きで行っているところもあります。

キャンペーンで仲介手数料が一時的に安くなっている不動産会社もあるので、ネット・SNSなどを活用して仲介手数料を抑えられるような会社を探すのもいいでしょう。

　しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選択するのは注意が必要です。不動産会社によっては売却が得意な会社とそうでない会社もあるためです。

不動産売却の成功のコツは、いかに不動産を高く売却するかにかかります。手数料を気にして売却金額が少なくなってしまうのは本質的ではありません。

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相見積もりを利用する

不動産会社を複数社比較・検討して、「仲介手数料」を安くしてくれる会社で依頼する方法もあるでしょう。

しかしながら、上記の方法では不動産会社にとってメリットが少ないため、実際に契約を締結しても実務をおろそかにされてしまう可能性もあります。

仲介手数料が下がってしまっている分、仕事の成果も少なくなるので、不動産会社としても実務を後回しにされてしまうこともあるでしょう。

値引きする際には、最後の手段として検討し、他社との見積もり金額を具体的に比較できるといいです。

知人から不動産仲介会社を紹介してもらう

不動産取引に詳しい知人から不動産仲介会社を紹介してもらうことで、仲介手数料を安くして仕事を請け負ってくれる場合もあります。

もちろん知人からの紹介ということもあり、不動産売却のノウハウも多い業者と契約ができるので、力量もある業者と契約ができるでしょう。

　不動産業者は地場産業となっているため、知人の紹介や地元で有名な不動産会社へ依頼すると、力量のある会社でも値引きしてくれる可能性があります。

友人・知人などの不動産会社とのコネクションがある方はぜひ活用しましょう。

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不動産売却で損をしないための方法

不動産売却では動く金額が大きいため、「失敗したくない」と感じる方は多くいるでしょう。しかし、取引を多く経験している方はそこまで多くないです。

　不動産投資を成功させるためのコツは、複数の業者へ査定依頼して、査定書を比較・検討して信頼できる不動産業業者を探すことです。

そこで、不動産売却で損をしないための方法について解説していきます。

不動産一括サイトを活用して売却

不動産売却では複数の不動産会社へ査定依頼することが重要です。複数業者からの査定があれば、物件の市場相場や高値で売却してくれそうな不動産会社を探せます。

　そこで、不動産一括サイトを活用することで、オンライン上から複数の不動産会社へ一括査定依頼が可能です。

従来の査定依頼の方法だと、一社一社不動産会社へ訪れて依頼したり、電話での依頼が必要でしたが、不動産一括サイトを活用すれば、自宅から簡単に依頼可能です。

不動産一括サイトによっては、優良企業を厳選審査しているものもあるため、適正価格で売却してくれるような優良不動産会社を探せる可能性も高くなるでしょう。

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不動産仲介会社の実績を確認

不動産仲介会社の実績も確認しておきましょう。不動産会社によっては賃貸管理が得意な会社や売却が得意な会社なのか特徴がさまざまです。

そのため、実績を確認することで、不動産会社の強み・得意を調査できるでしょう。不動産会社のHP・SNSなどで活動実績は調査可能です。

　実際に店舗に行くことができるなら、店舗に貼られている物件の広告が売買か賃貸なのかで強みがわかるでしょう。

売却が得意な不動産会社を選択できれば。売却活動もスムーズで取引先も豊富に持っていることもあるので、早期売却が実現します。

3月ごろを目安に売却活動

不動産売却の時期は3月を目安に活動ができるといいでしょう。不動産取引は新生活を迎える3月が最も多いです。

3月は入学・就職・転勤などのシーズンにあたり、多くの方が住む場所を変化させる時期です。それに伴い不動産売買も活発になります。

3月を目安に売却するのであれば、1月ごろには売却活動に取り組んでおく必要があるでしょう。

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売却におすすめの不動産一括査定サイト3選

SUUMO売却

SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

SUUMO売却での一括査定の流れ

スーモ売却では基本わずか1分程で無料一括査定の申込ができます。

物件の種別と所在地を選択し、無料査定スタートのボタンを押したら以下の質問に回答するだけでOK！

物件の間取りや専有面積などは、おおよそでも大丈夫です。「試しに簡易査定からしたい」という方も気軽に申し込めます。

上記の入力が済むと、自動的に申込者それぞれにピッタリの不動産会社を紹介してくれます。気になる会社を選択したら、申込完了です！

出典：SUUMO売却査定　公式サイト　※物件の所在地によって査定できる会社数に変動があります

HOME4U

HOME4Uでは全国1,800社の優良不動産会社が揃っており、一度で最大6社に一括査定申込ができます。

国内で最も実績年数があるため、査定実績は累計45万件を突破・年間利用者が約1400万人を突破するなど、実績も申し分ありません。

選んだ企業以外からの連絡は一切なく、HOME4U側で悪徳企業は排除されているため、利用者が安心できる体制が整っています。

出典：HOME4U 公式サイト

イエウール

イエウールは株式会社Speeeが運営する一括査定サイトで、最大6社に一括で査定を申し込むことができます。提携している不動産会社は1,900社以上と比較的多いため、年間20万件以上の売却成立が実現しています。

47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

地方でも査定依頼が可能な不動産会社を見つけられるでしょう。

• 分譲マンション
• 一戸建て
• 土地
• 一棟アパート・一棟マンション
• 区分マンション（収益）
• 一棟ビル
• 区分所有ビル（ビル一室）
• 店舗・工場・倉庫
• 農地
• その他

査定可能な不動産の種類が豊富な点も、イエウールの利用者が多い理由の1つでしょう。

提携会社数	1,974社※2020年7月時点
最大一括査定社数	6
電話番号	-

出典：イエウール公式ページ

全国の不動産を査定可能！ イエウール
無料で一括査定を申し込む

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イエウールの口コミ評判はこちら

イエウールの口コミ・評判は？特徴やメリット・デメリットを総まとめ

不動産売却手数料に関するよくある質問

不動産売却にはどんな手数料がかかるの？

仲介手数料、印紙税、登録免許税、課税所得税などの税金がかかります。その他手数料以外の諸費用もかかります。

仲介手数料の計算方法は？

簡易的な計算式を使えば、「（売却価格×3％＋6万円）＋消費税」で計算することができます。

仲介手数料が無料の落とし穴はある？

会社選びをしっかりと見極めないと、売れ残ってしまう可能性も。無料よりも、実績などで選びましょう。

仲介手数料は値引きしてもらえる？

物件価格が高額であれば利益も高額になるので、値引きしてもらえる可能性は十分にあります。

仲介手数料はどのタイミングで支払えばいいの？

成功報酬なので、売買契約時に半分、引き渡し時に残金を支払うのが一般的です。

登録免許税って絶対にかかるもの？

抵当権を設定していれば、抹消のためにかかります。しかし一つにつき1,000円なので、大きな負担にはなりません。

譲渡所得税って必ず支払うものなの？高いの？

不動産売却をした時に、購入時よりも利益が出た場合にのみかかります。また、控除される金額も多いので、確認してみましょう。

まとめ

不動産の売却には、多くの手数料がかかっていきます。

その多くは無視できない金額となりがちなので、自分の所有する不動産にどのような手数料がかかるのか、きちんと把握をしていきましょう。

また正確な査定と早期売却ができることで、減らせる費用もあります。その際には査定の実績が多くある会社に、仲介へ査定の依頼しましょう。

自分だけで解決しようとせずプロに任せることも、効率化には大事なことです。

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