不動産の売却で必要な書類は?ひと目で分かる一覧表・用途や取得方法

不動産の売却ではさまざまな書類が必要になります。中には取得に時間がかかる書類もあるため、不動産を売却しようと思ったらなるべく早く準備に取りかかるといいでしょう。

この記事では、不動産の売却で必要な書類を分かりやすく一覧表にしました。

それぞれの書類が持つ役割や取得方法、使用するタイミング、不動産売却の流れも説明しています。

最後まで読めば、売却に必要な書類だけではなく大まかな流れまで理解できるでしょう。

初めて不動産を売却する人向けの記事です。
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【一覧表】不動産の売却で必要な書類

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書類の種類 内容
身分証明書 運転免許証・マイナンバーカード・健康保険証など
登記簿謄本 不動産の登記簿謄本
実印・印鑑証明書 3ケ月以内に発行した証明書
登記識別情報(登記済権利証) 不動産の取得時に送付される書類
固定資産税納税通知書(固定資産税評価証明書) 毎年春ごろに不動産がある自治体から送付される
ローン残高証明書 毎年秋ごろに金融機関から送付される
図面・設備の仕様書 不動産の取得時にもらう書類
土地の測量図・境界確認書 不動産の取得時にもらう書類
建築確認通知書・検査済証 不動産の取得時にもらう書類
売買契約書・重要事項説明書・管理規約

書類の用途と取得方法

不動産の売却に必要な書類を一覧表で紹介しましたが、「なんでこんなに必要な書類が多いの?」と思う人もいるでしょう。

しかし、それぞれの書類にきちんと役割や必要な意味があるのです。ここでは、書類の用途と取得方法を説明します。

身分証明書

身分証明書は、売主の身元を確認するための確認書類です。提出する身分証明書は、運転免許証やマイナンバーカード、健康保険証、パスポートを用意します。

 もしも居住していない不動産を売却するなら、運転免許証やマイナンバーカードではなく所有者の住民票が必要です。

住民票は居住地の自治体で取得できます。有効期限があるので、発行から3ヶ月以内のものを提出してください。

売却する不動産の所有権が売主1人のものでない場合は、共有名義人すべての身分証明書が必要となります。共有名義とは、不動産を共同で購入して出資額に応じて持分を登記することです。不動産は共有名義人の同意がないと売却できません。

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登記簿謄本

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登記簿謄本(とうきぼとうほん)は、法務局が管理する公的な帳簿です。不動産の所在地や権利関係が記載されており、正確な情報を確認するために使います。

登記簿謄本は、法務局で誰でも取得できます。取得する際には登記簿謄本交付申請書に必要事項を記入し、手数料として600円分の収入印紙を購入して貼り付けます。

不動産会社によっては自分で登記簿謄本を用意しなくていいケースもあるので、事前に確認しましょう。

実印・印鑑証明書

実印とは、居住地の自治体に登録した印鑑のことです。印鑑証明書は登録された印鑑が本物であることを証明する書類で、身分証明として高い信頼性を持っています。

 印鑑登録していない認印でも契約の有効性に問題はありませんが、不動産の売買では基本的に実印での押印が求められます。

不動産は高額な取引となるため、より安全性を高めるために実印と印鑑証明書が必要となるのです。

印鑑証明書は、居住地の役所で取得できます。発行から3ヶ月以内のものを提出しましょう。実印を登録していない場合、まずは印鑑登録手続きから行ってください。

登記識別情報(登記済権利証)

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登記識別情報とは、登記簿謄本に権利を登録された名義人に対して法務局が交付する書類です。不動産の所有権を明確にする重要な書類で、売買取引の際に必ず必要になります。

登記識別情報は「登記済書」や「権利書」とも呼ばれています。

 2005年に不動産登記法が改正されるまで、登記識別情報は「登記済権利証」として発行されていました。登記済権利証は登記識別情報と同じ役割の書類です。

登記識別情報は不動産の購入後、所有権の登記が済むと所有者の居住地へ郵送されます。もしも登記識別情報を紛失してしまっても再発行はできないため、事前通知を利用することもあります。

事前通知は、登記の変更について法務局から所有者の自宅に送られる書類です。事前通知に署名押印して返送することで、登記手続きが進められます。

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固定資産税納税通知書(固定資産税評価証明書)

固定資産税納税通知書は、不動の売却時に固定資産税を精算するために使います。固定資産税は毎年1月1日時点での所有者に課税されるため、年度の途中で売却する場合も納税義務者は売主です。

そのため、年間での固定資産税を日割計算して、買主が購入代金とともに売主へ支払うのです。移転登記での登録免許税も、固定資産税納税通知書に記載された課税標準をもとに計算します。

課税標準は不動産の売却価格を決める際にも参考にされます。

固定資産税納税通知書は、毎年春ごろに物件所在地の自治体から自宅へ郵送されます。紛失した場合は、役所の窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらいましょう。

ローン残高証明書

住宅ローンが残っている場合、借入金をすべて返済しないと不動産は売却できません。そのため、売却代金をローンの返済に充てる同時決済を行うのが一般的です。

ローンの残高を正確に把握するためには、ローン残高証明書が必要となります。

ローンを完済しないと金融機関の抵当権が抹消できません。

住宅ローン残高証明書は、金融機関から毎年10月ごろい郵送されてきます。紛失した場合は、金融機関に再発行を依頼しましょう。

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図面・設備の仕様書

図面

売却する不動産の間取りや設備を確認するために、図面や設備の仕様書があると理想的です。

設備の仕様書を見れば、設備の寸法やメーカー名、品番など図面だけでは分からないような情報が分かります。

売却活動の際、物件情報が多い方が安心感があり、購入希望者に選ばれる可能性がアップします。

土地の測量図・境界確認書

土地の測量図と境界確認書は、戸建てや土地を売却する場合にある方がいい書類です。測量図とは土地の面積や境界などが記載されている図面で、主に地積測量図・確定測量図・現況測量図の3種類あります。

境界確認書は、隣地との境界線を明確に記載した証明書です。

どちらも不動産の購入時にもらいます。

隣合う敷地との境界線を明確にすることは、戸建てや土地の売買では非常に重要です。境界線がはっきりしていないと隣家とのトラブルが発生するリスクが高まるため、購入希望者にとってはマイナス要因となります。

地積測量図がない場合は法務局で取得できますが、確定測量図や現況測量図、境界確認書は、測量会社に問い合わせましょう。

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建築確認通知書・検査済証

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建築確認通知書や検査済証は、建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。建物の安全性を確認できるため、建築確認通知書や検査済証があれば購入希望者に安心感を与えられます。

 家を建てる前には建築確認を実施しなくてはいけません。建築確認では、建物や地盤が建築基準法に適合しているかを建築工事前と建築途中、完成後に検査します。

建築確認済証や検査済証をなくした場合は、建築計画概要書または建築確認台帳記載事項証明書が代わりとなります。不動産所在地の役所で発行してもらいましょう。

売買契約書・重要事項説明書・管理規約

不動産の売買契約書や重要事項説明書があればより万全です。

売買契約書では取引価格などの契約情報が、重要事項説明書は物件の内容や取引条件、告知事項、制限事項など不動産に係る重要な情報が確認できます。

耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書、地盤調査報告書、住宅性能評価書などもあれば用意しておきましょう。

マンションの場合は管理規約も必要です。管理規約をなくした場合、マンションの管理組合に依頼すれば再発行してもらえます。

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査定を依頼するときに必要な書類

査定を依頼

不動産を売却する前には査定を実施し、さまざまな情報から不動産がいくらで売却できるかを計算します。

査定方法には机上査定と訪問査定の2種類あり、机上査定は書類と市場の取引データなどをもとに査定する方法です。訪問査定では、不動産を現地で調査して査定します。

査定を依頼するときに必要な書類
  • 登記簿謄本
  • ローン残高証明書
  • 図面
  • 設備の仕様書
  • 土地の測量図
  • 境界確認書
  • 建築確認通知書
  • 検査済証
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 管理規約

不動産の売却査定を依頼する際には上記の書類が必要です。書類がすべて用意できなくても問題ありませんが、書類は多ければ多いほど正確な金額を算出できます。

身分証明書や固定資産税納税通知書を用意するように言われるケースもあれば、登記簿謄本が不要なケースもあります。

登記簿謄本や住民票は、不動産会社に確認してから取得するといいでしょう。
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不動産の売却契約で必要な書類

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不動産の売却契約で必要な書類
  • 身分証明書
  • 実印・印鑑証明書
  • 登記識別情報(登記済権利証)
  • 固定資産税納税通知書(固定資産税評価証明書)

不動産の売買契約締結時には、上記の書類が必要になります。印鑑証明書や身分証明書に住民票を用意する場合は、必ず3ヶ月以内に取得したものを用意してください。

書類ではありませんが、売却代金を受け取る銀行口座の通帳も用意するといいでしょう。口座情報が間違っていると、支払いができず取引を進めめられなくなってしまうかも知れません。

通帳があれば正確な口座情報を伝えられます。

もしも不動産の所有者ではない代理人が売買契約の手続きに立ち会う場合は、所有者本人の委任状と印鑑証明書、本人確認書類。そして代理人の印鑑証明書、実印、本人確認書類が必要です。

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書類を用意できないとどうなる?

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ここまで紹介した書類は、すべて用意しなくてはいけないわけではありません。しかし、登記識別情報やローン残高証明書は用意できないと売買契約に進めません

売買契約に必要な書類はどれも再発行できますが、必要なタイミングで用意できていないと売却までの時間が長引いてしまいます

売却を急いでいる人やスムーズに取引を進めたい人は、計画的に書類を準備しましょう

図面や設備の仕様書、建築確認通知書、重要事項説明書などはなくても査定や売買手続きが進められます。

建物や設備の状況などは不動産会社が調査できますが、そのぶん売却までに時間がかかるかもしれません。

情報が少なければ買い手がつきにくい可能性もあります。

土地の測量図や境界確認書は、なくても売却できなくはありませんが、できれば用意するべき書類です。

土地の境界がはっきりしていないと、不動産としての価値が大きく減少してしまいます。また、購入希望者が現れたとしても、住宅ローンを組みづらくなってしまうのです。

 場合によっては土地を測量してから売却することも検討する必要があります。土地の測量にかかる費用は面積や方法によって異なりますが、30万円〜80万円ほどが目安です。

書類をきちんと用意できていれば、不動産を高くスピーディーに売却できます。準備に手間がかかるため、計画的に準備を進めるといいでしょう。

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不動産売却の流れ

スーツの人物

不動産売却の流れ
  • 訪問査定・机上査定
  • 媒介契約の締結
  • 売却活動
  • 売買契約の締結
  • 決済・引き渡し

不動産の売却を決めたら、まずは不動産会社に査定を依頼します。先述したように、査定方法には訪問査定と机上査定がありますが、正確な売却額を算出するために訪問査定は必ず実施しなくてはいけません。

しかし、訪問査定の前に机上査定を依頼するのがおすすめです。同じ不動産でも不動産会社によって査定額は変わるため、複数の会社に査定してもらえば高く売却できる可能性が高まります。

3社〜5社に査定してもらうのが理想的です。

とはいえ、訪問査定には時間がかかります。まずは机上査定を複数の不動産会社に依頼して、その中から2〜3社をピックアップして訪問査定を実施すると効率的です。

一括査定サイトを利用すれば、申し込みフォームに不動産の情報を1度入力するだけで、複数社から机上査定の結果が送られてきます。

 一括査定サイトは、提携している不動産会社の中から査定に対応できる企業を紹介してくれるサービスです。

訪問査定後、仲介を依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を締結します。

媒介契約を締結すると、不動産会社は売主に代わって広告や問い合わせへの対応などを行ってくれますが、居住中のマイホームを売る場合は売主が内見に立ち会うケースもあります。

不動産会社に自宅の鍵を預け、自分の不在時に内見対応を任せることも可能です。

購入希望者が買付申込書を提出して売主も合意すれば、売買契約の手続きに進みます。不動産会社が買主へ重要事項の説明を実施し、売買契約書に署名捺印したら手続きは完了です。

あとは買主が代金を支払い、不動産を引き渡します。重要事項の説明と売買契約の締結、代金の支払いと物件の引き渡しはそれぞれ同日にまとめて行うことが多いです。

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売却までにかかる期間

青い空と家

不動産を売却するまでにかかる期間は早くても2ヶ月、長いと1年ほどかかることもあります。机上査定の申し込みから査定結果の通知までは早いと即日、不動産会社の忙しい時期だと1週間ほどかかります。

訪問査定は実施してから結果が出るまで1週間ほどが目安ですが、不動産会社との日程がスムーズに調整できなければ2〜3週間かかるかもしれません。

査定結果に納得がいけば、すぐに媒介契約の締結です。

売却活動にかかる期間は不動産によって異なりますが、2ヶ月〜半年は見ておくといいでしょう。情報が少なかったり物件自体の需要が少ない場合は、半年以上かかることもあります。

売りに出すタイミングも重要で、新生活を迎える春前、1月〜3月ごろは家を売りやすい時期です。

12月ごろから書類の準備や査定申し込みをしておけば、ちょうど1月ごろに売りに出せます。

購入希望者が見つかってから売買契約を締結するまでには2週間〜1ヶ月ほど、代金の決済と引き渡しまでにはさらに1ヶ月かかります。

 代金の支払いに住宅ローンを利用する場合、売買契約前に金融機関で仮審査を行い、売買契約後に本審査を行ってから融資が降ります。

本審査に落ちてしまったら他の金融機関で審査を申し込むため、さらに時間がかかるでしょう。

買主が現金で支払う場合は売買契約と代金の決済、引き渡しまですべてまとめて行います。

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まとめ

不動産の売却では、登記簿謄本や建築確認通知書、登記識別情報など普段は見聞きしないような書類がたくさん必要です。

必要な書類が多くすべて用意するには意外と時間がかかるため、面倒に感じるかもしれません。

 しかし、ひとつでも多く用意しておくことで不動産を高くスピーディーに売却できる可能性がアップします。

なくしてしまった場合は再発行できるものもありますが、役所での申請手続きが必要な書類も多いので平日に時間をつくる必要があります。

査定依頼時、売買契約時と書類の必要なタイミングに合わせて、計画的に準備を進めましょう。

・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
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