不動産投資信託(REIT)とは?特徴やメリット・リスクについて解説

皆さんは、REIT(リート)と呼ばれる「不動産投資信託」とはどのようなものかをご存じでしょうか?

「投資」という言葉自体は聞いたことがあるけど、不動産投資信託と言われるとよくわからないという方も多いかもしれません。

新型コロナウイルスの感染拡大を受けて、副収入という形で不動産投資に取り組む方が増加傾向にあります。

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ここでは、不動産投資信託に関する以下の観点について触れていきましょう。

不動産信託とは?
  • 不動産投資信託の特徴
  • 不動産投資信託の購入方法
  • 直接投資との違い

不動産投資信託(REIT)の特徴

不動産投資信託とは、債権や株式といった有価証券ではなく、名称の通り「不動産」を対象とした投資のことを指します。

 投資家から集めた資金で不動産を購入し、運用する中で得られる譲渡益や家賃収入を投資家へ分配する仕組みです。

つまり、投資家は間接的に不動産のオーナーとなり、運用で得た利益を享受できる取引ということになります。

ちなみに不動産投資信託は「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取った「REIT(リート)」と表現されることも多いです。

不動産投資信託(REIT)の購入方法

電卓

証券会社を通じて購入することが一般的な方法とされているため、不動産投資信託を行うには、あらかじめ証券会社に口座を開設しておかなければなりません。

 証券会社によって、取引ごとの購入になったり、期間を設けた定額料金での支払いであったりと、購入方法が異なるため、証券会社ごとの違いを把握しておく必要があります。

購入後の配当金は、投資した企業が決算期末としている日から4営業日前の段階で、保有している投資口数に応じて、決算から3ヶ月以内に支払われます。

また、株式と同様の源泉徴収(20.315%)がかかることも忘れてはいけません。

直接投資との違いは?

コインの上に人が座っている

現物を購入する直接投資とは異なり、証券化されているものに投資をする不動産投資信託は、少額で始められるという特徴があります。

 直接投資は、マンションやビルなどの物件などを現物として購入する必要があるため、数百万円から数千万円の費用がかかってしまう点がネックです。

一方で投資信託には、不動産を担保にローンを活用することで、レバレッジをかけた投資ができるといった違いがあります。

不動産投資信託と直接投資、双方の特徴を把握したうえでどちらが自身に適しているかを判断しましょう。

不動産投資信託(REIT)のメリット

瓶の中のお金

不動産投資信託のメリット
  • 少額から購入できる
  • 複数の不動産に分散した投資ができる
  • ほとんどの収益が分配される
  • 高い換金性がある
  • 運用はプロが行う

以下では、不動産投資信託の持つメリットそれぞれについて見ていきましょう。

少額から購入できる

お金 手渡し

不動産投資信託であれば、現物を購入する必要がないため少額からの購入が可能です。

 資産が少なくても投資ができるというのは、非常に大きなメリットでしょう。

また、マンションなどの現物を購入するのには莫大な費用がかかることもあり、これから投資を始める方にとっては難しいと言えます。

投資初心者にも馴染みやすい価格で始められる点がメリットです。

複数の不動産に分散した投資ができる

時計とお金

不動産投資信託には、複数の投資家から資金を集めて運用するといった特徴があります。

 個人ではなかなか難しい、複数の不動産に投資を分散することが可能です。

分散投資により、通常の投資に考えられるリスクを軽減する効果があります。

リスクを考えて投資に踏み込めないという方にも、不動産投資信託はおすすめです。

ほとんどの収益が分配される

お金

不動産投資信託の特徴であり、仕組みとして、ほとんどの収益が分配されるといったメリットがあります。

 実際の不動産そのものに投資するのと同じように、分配金として不動産からの収益を受け取ることも可能です。

収益の分配が多いというのは、特に初心者にとって非常に嬉しいポイントです。

リスクも少ないため、まずは不動産投資信託から投資というものに触れてみるのもよいでしょう。

高い換金性がある

タブレットを操作する男

不動産投資信託は、証券取引所に上場されます。

 これにより、売却の注文や購入がいつでも可能になります。

成功注文や指値注文など、上場株式と同様の注文をすることも可能です。

また、価格の変動をリアルタイムで把握できるため、これから投資の勉強をしたい方にもおすすめです。

運用はプロが行う

豚 家 虫眼鏡

不動産投資信託の運用は、基本的には専門知識を持ったプロが運用をします。

 主に、テナント管理や物件維持といった観点の運用をサポートしてくれます。

不動産関連の業務を行う業者を選択し、監督してくれるため、通常の不動産投資よりも簡単に運用できる点がメリットです。

プロの知見を身近で感じながら投資の勉強をしたい!という方にもおすすめです。

不動産投資信託(REIT)のリスク

タブレットと書類

不動産投資信託のリスク
  • 価格・金利が変動する可能性がある
  • 上場廃止のリスクが伴う
  • 不動産市場による変動がある
  • 配当控除の適応外である
  • 地震や火災などの災害による影響がある

不動産投資信託のリスクについては、以下で詳しく解説します。

価格・金利が変動する可能性がある

元本が保証されていないという点が、デメリットともなる特徴と言えます。

 そのため、市場の影響や証券市場の需要・供給などの要因による変動が起こりやすいと言えるでしょう。

運用する際に利益として受け取る分配金にも、その価値が確約されていないという決定的な欠陥があることも事実です。

市場による価格変動だけでなく、それにより収益自体に影響が出る可能性があることも加味して運用しましょう。

上場廃止のリスクが伴う

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一般企業と同様に「倒産」のリスクがあることを知っておきましょう。

 ただし、倒産しても保有している不動産の価値がなくなるわけではないため、精算時の売却により投資金が戻ってくるかもしれません。

主に、収益低下が原因のキャッシュフローの悪化や、融資状況などの要因が倒産のリスクにつながります。

また、不動産投資信託の銘柄が売買に相応しくないと判断された場合は、上場廃止になってしまうことがあります。

不動産市場による変動がある

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不動産市場の状況に応じて、価格や分配金が変動してしまうのも、押さえておくべき重要なリスクと言えます。

 主な要因には金利環境・経済情勢・売買市場などが挙げられるでしょう。

市場が変動することで、投資対象となる物件の家賃収入なども連動して減少してしまう可能性があります。

また、物件そのものの価値が下がる可能性もあることを念頭に置いておきましょう。

配当控除の適応外である

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配当控除とは、株式などの配当を総合課税分として確定申告した際の税額控除のことを指します。

 株式の場合、配当に対する控除の対象となりますが、不動産投資信託の場合は対象外になってしまいます。

分配金に関しては「配当所得」に該当する点もおさえておきましょう。

しかし、株式とは違って配当控除の対象とならないことを、事前に把握しておきましょう。

地震や火災などの災害による影響がある

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日本では特に多い地震の被害や、予期せぬ火災などの災害のリスクがあるのも特徴です。

 投資対象となる不動産が災害の影響を受けた場合、価格や分配金が減少してしまう可能性があります。

しかも、地震や火災といった災害は予想がしづらいため、非常に厄介です。

災害のリスクを回避するためには、複数の不動産に分散して投資をするといった方法が挙げられるでしょう。

おすすめできる不動産投資信託(REIT)の特徴

お金

おすすめしたい不動産信託の特徴
  • 成長性や安全性が高い
  • 不動産ポートフォリオとしての質が高い
  • 明確な運用方針が定まっている

以下では、それぞれの観点について詳しく解説していきましょう。

成長性や安全性が高い

お金

成長性に関しては、流動性の高さや市場規模安定したキャッシュフローといった観点で判断ができます。

 成長性の期待できる投資対象には、商業施設やオフィスビル、ホテルや物流施設などが挙げられます。

安全性に関しては、レバレッジが極端に高くないかどうか維持金のプールや不動産の補修といった観点で判断可能です。

景気動向に左右されない住宅などは、成長性と安全性どちらも兼ね備えた投資対象と言えるでしょう。

不動産ポートフォリオとしての質が高い

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ポートフォリオとしての高い質が備わっているかどうかも、おすすめできる不動産投資信託の特徴です。

 具体的には、物件・テナント・立地それぞれの質が備わっていることが挙げられます。

また、テナントが分散されておらず、リスクが特定の物件に偏っていないかどうかも重要です。

運用する際は、ポートフォリオとしての質もしっかりチェックしておきましょう。

明確な運用方針が定まっている

パソコンを操作する

投資対象の運用方針が明確に定まっていないと、自信を持って投資することはできず、初心者であれば不安になってしまいます。

 利害の影響を受けない独立性やモラルを維持できているかどうかで、出資企業の運用方針はわかるでしょう。

また、投資家と運用会社の利害が一致しないような仕組みでは、安心して利用することはできません。

運用においては、投資先の運用方針についてもしっかり把握しておきましょう。

不動産等信託(REIT)銘柄ごとの特徴

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不動産等信託の銘柄3種類
  • 個別銘柄
  • ファンド(投資信託)
  • EFT

ここでは、不動産投資信託の主な3種類の銘柄について、それぞれの名称と特徴を表にまとめました。

名称 購入先 価格 特徴 手数料
個別銘柄

証券会社から購入

数万円〜数十万円
  • 1口単位で購入できる一般的なREIT
  • 用途を絞った「単一用途型」と分散投資用の「複数用途型」がある
  • 初心者には分散投資ができる複数用がおすすめ
売買手数料
ファンド(投資信託)

証券会社もしくは銀行から購入

100円
  • 資金の少ない方におすすめ
  • 積み立てで投資をしたい方におすすめ
  • 分散効果が高い
信託報酬・売買報酬・監査報酬
EFT

証券会社から購入

価格は数千円〜数万円

  • 値動きに連動する
  • 分散投資可能
  • 値動きが緩やか
信託報酬・売買報酬・監査報酬

不動産投資信託(REIT)おすすめ銘柄一覧

価値変動を見る

法人名 運用会社 証券コード 上場日 決算期
日本ビルファンド投資法人 日本ビルファンドマネジメント株式会社 8951 2001/9/10 6月末・12月末
オリックス不動産投資法人 オリックス・アセットマネジメント株式会社 8954 2002/6/12 2月末・8月末
東急リアル・エステート投資法人

東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント

8957 2003/9/10 1月末・7月末
インヴィンシブル投資法人 コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社 8963 2004/5/17 6月末・12月末
阪急阪神リート投資法人 阪急阪神リート投信株式会社 8977 2005/10/26 5月末・11月末
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 3278 2012/4/26 1月末・7月末

出典:https://j-reit.jp/brand/

おすすめの銘柄を、一般社団法人不動産証券化協会から抜粋して紹介しました。

選択する銘柄に悩んでいるという方はぜひ参考にしてください。

不動産投資信託(REIT)はいくらから始められる?

手のひらの上のお金

不動産投資信託の購入価格のことを「投資口価格」といい、最低購入単位は一口からとなっています。

 種類ごとの価格を上げると、個別銘柄で数万円〜数十万円、EFTが数千円〜数万円、投資信託とも呼ばれるファンドは100円から購入可能です。

銘柄によって投資口価格は異なるため、投資に用意できる資金などに応じて選択しましょう。

ちなみに、EFTやファンドであれば銘柄選びや運用をプロに依頼できるため、初心者の方に特におすすめです。

不動産投資信託(REIT)をおすすめしたい人

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不動産投資信託(REIT)をおすすめできる人の特徴
  • 投資を少額から始めたい
  • 投資の勉強に時間をあまり使えない
  • そもそも投資自体の勉強に時間を使えない
  • ほかの投資と並行しながら投資をしたい
  • 収益を得やすい投資をしたい
  • 運用に関してはプロの力を借りたい

上記の観点に当てはまる方に関しては、不動産投資信託の運用をおすすめできるといえるでしょう。

レバレッジをかけれない投資にデメリットを感じる方や、災害などのリスクに備えるのが億劫である方は、不動産投資信託は不向きかもしれません。

よくある質問

そもそも不動産投資信託(REIT)って何?
有価証券ではなく、不動産そのものを対象にした投資のことを指します。
不動産運用による利益を投資者が間接的に受け取れる仕組みになっています。
不動産投資信託(REIT)はどうやって購入するの?
証券会社を通じて購入するのが一般的です。
支払い方法や購入方法は証券会社によって異なります。
不動産投資信託(REIT)と直接投資との違いについて知りたい!
不動産投資信託は少額で始められますが、直接投資は物件などを購入しなくてはならないため、数千万円単位の費用がかかることがあります。
ただし直接投資には、レバレッジをかけられるといったメリットがあります。
どんな条件の不動産投資信託(REIT)を購入すれば良い?
まずは成長性や安全性が高いかどうかを重要視しましょう。
不動産ポートフォリオとしての質の高さや、運用方針の明確さといった観点も重要です。
不動産投資信託(REIT)に関するメリットを知りたい!
少額で始められることや、複数の不動産に分散投資ができるというメリットがあります。
また、ほとんどの収益が分配される点にも注目です。
換金性の高さやプロによって運用される点などもメリットとして挙げられるでしょう。
不動産投資信託(REIT)にはどのようなリスクが伴うの?
価格や金利、不動産市場による変動のリスクが考えられます。
また、上場廃止や災害などの影響を受けやすいといった側面があります。
配当控除の対象外であることも覚えておきましょう。
不動産投資信託(REIT)って銘柄ごとに特徴はあるの?
一般的なREITである個別銘柄をはじめ、資金の少ない方におすすめのファンド、値動きに連動するEFTなどがあります。

まとめ

今回は、不動産投資信託の特徴購入方法直接投資との違いについて解説しました。

また、不動産投資信託が持つメリットリスクについても詳しく紹介しています。

新しい資金調達の手法として、不動産投資信託を選択する方が今後さらに増加するかもしれません。

その波に乗り遅れないよう、今回の内容を参考に不動産投資信託について学んでみてはいかがでしょうか。

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