不動産売却にかかる税金は?シミュレーション・節税方法など解説!

所有している不動産を手放す際、大きな金額が収入を得られるチャンスがあります。しかし、不動産の売却額も所得であるため税金が発生します。

実際に、不動産の売却額や購入した際の費用などによっては、数百万円単位の税金がかかるため、その内容を把握することが大切です。

また、不動産売却の税金には種類の複数があり、同時に控除を受けられる制度もあるため活用すると節税に繋がる可能性があります。そこで今回は、不動産売却にかかる税金について解説します。

税額のシミュレーションや節税方法についても紹介するため、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産売却にかかる税金は?

不動産売却にかかる税金

印紙税

印紙税とは、特定の文書を作成した際に発生する税金です。不動産を売却する際には売買契約書などが必要になり、これらは課税文書であるため、印紙税が必要です。

印紙税は文書に記載された契約金額によって変わり、不動産の売却金額に比例して課税額も高くなります。税金が発生するタイミングは売買契約が成立した時です。

●印紙税の金額

記載された契約金額 税額
1万円未満のもの 非課税
1万円以上 10万円以下のもの 200円
10万円を超え 50万円以下のもの 400円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 1万円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

出典:国税庁ホームページ 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書

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譲渡所得税

不動産売却時の譲渡所得税

不動産を売却して得た収入を「譲渡所得」と呼び、所得額に応じて税金が発生します。譲渡所得は不動産の売却額(譲渡価額)から、取得費用と譲渡費用を差し引いたものです。

 つまり、不動産の売却により利益が生まれた際に発生する税金です。また、譲渡所得税は一般的に所得税・住民税・復興特別所得税を足したものを指します。

さらに、譲渡取得税の税率は不動産の所有期間によって変化するため注意が必要です。

売却金額によって税額は変わるものの、不動産売却時に発生する税金の中で金額が最も大きくなりやすいです。
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住民税

不動産売却時の住民税

所得税と同様に住民税も年間の所得額が増えると大きくなるため、譲渡所得が発生した際にも住民税がその分加算されます。

また、住民税も譲渡所得の金額によって税率が変わり、不動産売却により収益が生まれなかった場合は発生しません。

登録免許税

登録免許税とは登記に関して発生する税金であり、不動産売買では土地の引渡し時に発生します。

ただし、登録免許税は不動産に抵当権が設定されている場合のみ発生するものであるため、基本的に住宅ローンを組んでいる場合のみ必要です。

 そのため、ローンを組んでいない人や抵当権をつけていないケースでは、登録免許税は発生しません。

物件や土地などに抵当権が設定されている場合、売却する際には抵当権を抹消する必要があります。その際に抵当権抹消登記が必要になり、それに伴って登録免許税が発生します。

登録免許税は土地一筆あたり1,000円です。
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消費税

不動産売却時の消費税

不動産売却時の消費税は、不動産を売却した人の立場によって発生有無が異なります。基本的に個人・個人事業主が不動産を売却しても消費税は発生しません。

 消費税が発生するケースは、法人が不動産を売却したときです。ただし、法人の場合でも免税事業者の場合は消費税が発生しません。

例えば、新しく設立した法人の場合、消費税が免除になる免税事業者であるケースが多く、不動産を売却しても消費税の負担を避けられます。

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不動産売却における譲渡所得税・住民税の計算方法

不動産売却時の税金の計算方法

譲渡所得税・住民税を計算する際に必要な要素は「譲渡価額(売却額)」「所得費用」「譲渡費用」であり、次の計算式で「譲渡所得」を算出します。

譲渡所得=譲渡価額(売却額)-(所得費用+譲渡費用)

各要素の内容
  • 譲渡価額(売却額):不動産の売却代金、固定資産税や都市計画税の精算金
  • 取得費用:不動産を購入する際に生じた代金※購入費用、仲介手数料など
  • 譲渡費用:不動産の売却時にかかった料金※仲介手数料や印紙税など

例えば、譲渡価額が5,000万円、取得費用が3,500万円、譲渡費用が200万円の場合、「5,000万円-(3,500万円+200万円)」になるため、譲渡所得は1,300万円です。

この譲渡所得に所定の税率をかけて譲渡所得税・住民税を計算しますが、不動産売却時の状況によっては特別控除が適用されます。課税対象の譲渡所得の計算式は次の通りです。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

計算の結果、課税譲渡所得に対して所得税・住民税それぞれの税率を適用すると、税額を算出できます。

税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

 

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不動産売却にかかる税金は所有期間により変わる

不動産売却時の税率と所有期間

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変わります。譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下と5年を超えるかどうかが税率が変わる基準です。

所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」、5年を超える場合を「長期譲渡所得」と呼びます。

短期譲渡所得よりも長期譲渡所得の方が税率が小さいため、期間のカウントが5年を目前にしている場合は、5年の経過を待ってから売却した方が節税になります。各税率は以下の表の通りです。

 譲渡所得が1,300万円のとき、所有期間が4年だと計算式は「1,300万円×39.63%」であるため、税額は515万1,900円です。

それに対して、所有期間が6年など5年を超える場合は、「1,300万円×20.315%」であるため、税額は264万950円になり差額は約250万円になります。

不動産の売却額は時間の経過とともに変わるため単純な比較はできませんが、長く所有した方が課税額を抑えられることは確かです。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得(5年以下) 30%(30.63%) 9% 39.63%
長期譲渡所得(5年超) 15%(15.315%) 5% 20.315%

※()内は復興特別所得税を反映した税率。平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントが所得税に上乗せされます。

出典:国税庁 長期譲渡所得の税額の計算
出典:国税庁 短期譲渡所得の税額の計算

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不動産売却の際に使える税金控除とは?

不動産売却時の控除

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」のことで、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

適用条件を満たし、所定の書類の提出など適切な手続きを行えば、譲渡所得税を抑えられます。適用条件は大きく分けて6つあり、全てを満たすことが必要です。

3,000万円特別控除の要件
  • 以下の条件を満たしマイホームを売却する
    現在居住している自宅である
    転居済みの場合、転居後3年目の年末までに売却する

  • 売却した年の前年・前々年に3,000万円特別控除や、マイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算・損失の繰越控除の特例など、他の特例の適用を受けていない

  • 売った年、その前年・前々年にマイホームの買換え・マイホームの交換の特例を受けていない

  • 売却する不動産が、収用などの場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない

  • 災害によって滅失した場合、その不動産に住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却する

  • 不動産の売り手と買い手が親子・夫婦など特別な関係でない

    出典:国税庁 マイホームを売ったときの特例

注釈一覧
※家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
※家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、敷地を貸駐車場などその他の用途で利用していないこと
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10年越の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

不動産売却時の控除 10年越の居住用財産

長期譲渡所得の中でも所有期間が10年を超えた居住用財産の場合、譲渡所得税に軽減税率が適用されます。

この特例では、譲渡所得が6,000万円以下の部分と6,000万円を超える部分で税率が変わります。また、3,000万円特別控除と合わせて利用できるため、控除の総額は大きいです。

6,000万円以下の部分の税率 6,000万円を超える部分の税率
10年超所有軽減税率の特例 所得税:10%(10.21%)
住民税:4%
合計:14.21%
所得税:15%(15.315%)
住民税:5%
合計:20.315%

※()内は復興特別所得税を反映した税率。

出典:国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

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特定の居住用財産の買換え特例

不動産売却とマイホームの買い替え時の控除

特定のマイホームを令和3年12月31日までに売却し買い替えたとき、一定の条件を満たすと課税を将来に繰り延べられる特例です。

 例えば、2,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却したとき、3,000万円の譲渡所得が課税対象になります。

売却後、新たにマイホームを買い替えると特例を利用でき、新しい物件を売却するまで課税を繰り延べられます。

ただし、この特例では控除ではなく「繰り延べ」になる点に注意しましょう。

※出典:国税庁 特定のマイホームを買い換えたときの特例

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譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例

マイホームを売却したとき、購入金額よりも安くなり譲渡損失が出るケースもありますが、一定の条件を満たすと、譲渡損失をその年の他の所得から控除できます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失に関しては、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越すことも可能です。

※出典:国税庁 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

【不動産売却】確定申告に必要な書類・手順を解説

不動産売却をした場合、確定申告をする必要があります。ここでは、不動産売却後の確定申告に必要な書類一式と、確定申告する際の手順について解説します。

不動産売却後の確定申告に必要な書類一式

不動産売却後の確定申告に必要な書類一式

確定申告をする際には、書類をそろえる必要があります。不動産売却後の確定申告に必要な書類一式は、以下の通りです。

必要な書類一式
  • 1.確定申告書B様式

  • 2.確定申告書第三表(分離課税用)

  • 3.譲渡所得の内訳書

  • 4.不動産購入時の売買契約書のコピー

  • 5.不動産の取得費用の分かる領収書のコピー

  • 6.不動産売却時の売買契約書のコピー
  • 7.不動産の譲渡費用が分かる領収書のコピー
  • 8.登記事項証明書

  • 9.本人確認書類

  • 10.源泉徴収票

不動産売却後の確定申告をする手順

確定申告をする前に、まずは手順について把握する必要があります。ここでは、不動産売却後の確定申告をする際の手順について解説します。

手順
  • 1.利用する特例を決める
  • 2.必要な書類を準備する
  • 3.確定申告書を作成する
  • 4.確定申告書を提出する

1.利用する特例を決める

利用する特例を決める

不動産を売却したときに適用される特例は数種類あるので、自分の状況と照らし合わせてお得になる特例を選択しましょう。

 利益が出た場合は、主に「3.000万円特別控除」や「特定居住財産の買換え特例」から選択できます。

一方で損失が出た際に受けられる特例は、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

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2.必要な書類を準備する

利用する特例が決まったら、必要な書類を準備しましょう。

前述した必要な書類一式を準備することはもちろん、適用される特例・控除に応じて、別途書類が必要となる場合があるので、チェックが必要です。

3.確定申告書を作成する

確定申告書を作成する

譲渡所得税の計算が完了したら、確定申告書を作成しましょう。確定申告書を作成する方法は、以下の3通りです。

確定申告書を作成する方法
  • 手書きで作成する
  • 国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用する
  • 確定申告ソフトで作成する

4.確定申告書を提出する

確定申告書が出来上がったら、税務署に確定申告書を提出しましょう。確定申告書を提出する方法は、税務署に直接持っていく、郵送する、e-Taxで申告すると大きく分けて3つあります。

 e-Taxを使用して確定申告書を提出する際には、IDとパスワードの用意が必要です。ID・パスワードは、税務署で発行可能です。
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不動産売却の税金シミュレーション

不動産売却の税金シミュレーション

2,000万円で購入した土地を2,500万円で売却

2,000万円で購入した土地を2,500万円で売却したとき、課税譲渡所得は500万円です。所有期間が5年以下の場合、税率は39.63%であるため課税所得税額は198万2,000円になります。

同様の条件で所有期間が5年超のケースだと、税率は20.315%であるため課税所得税額は101万6,000円です。

※売却時の諸経費(譲渡費用)は省略して計算

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2,000万円で購入した家を2,500万円で売却

2,000万円で購入した家を2,500万円で売却したときの税金

住宅の場合も土地を売買した際と同様に、課税譲渡所得は500万円であり、所有期間が5年以内であれば課税所得税額は198万2,000円。5年を超える場合は課税所得税額は101万6,000円です。

ただし、 マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例を受けられるケースでは、課税額がマイナスになるため、譲渡所得税・住民税は発生しません。

※売却時の諸経費(譲渡費用)は省略して計算

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購入額がわからない家を4,000万円で売却

相続した物件など、購入額が分からない家の場合、国税庁によると「売った金額の5%相当額を取得費とする」※1とあります。

そのため、物件を4,000万円で売却した際の取得費は200万円として計算します。つまり、課税譲渡所得額は3,800万円※2です。

 所有期間が5年以下の場合だと、課税額は1,505万9,000円。5年を超える場合は、772万円になります。

このように取得費が分からないケースでは、取得費が小さくなり課税額が大きくなるため注意しましょう。

※1 売却時の諸経費(譲渡費用)は省略して計算
※2 出典:国税庁 取得費が分からないとき

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不動産売却の税金シミュレーションには専用ツールを活用しよう

不動産売却時の税金のシミュレーション

不動産の税金を計算する際、譲渡所得税・住民税の税率などを把握しなければなりません。また、特別控除などを考えると専門的な知識も必要になります。

 不動産売却時の税金を計算する際は、専用ツールの利用がおすすめです。専用ツールを利用すると、必要な項目を埋めるだけで課税額をシミュレーションできます。

所有期間による税率の違いや、3,000万円の特別控除などを反映できるものが多いです。専用ツールは不動産会社のホームページなどで利用できるため、ぜひ活用してみてください。

税金シミュレーションで必要な主な項目
  • 譲渡価格(売却価格)
  • 諸経費用(譲渡費用)
  • 取得費用
  • 取得時の諸経費
  • 不動産の所有期間
  • 3,000万円の特別控除の特例の有無

不動産売却における節税方法

不動産売却における節税方法

購入額がわかる書類を探す

不動産売買を考えるときは、購入額が分かる書類を探すことが大切です。購入額が分からないときは「概算取得費」を用いて課税対象の譲渡所得を計算します。

概算取得費は不動産売却額の5%相当であるため、課税対象の譲渡所得が大きくなります。

 例えば、物件を4,000万円で売却する際、取得費用が2,000万円であり、所有期間が5年を超えているケースでは、譲渡所得税額は約406万円です。

それに対し、取得費用が分からず概算取得費を用いる場合、所有期間が同じ5年超であったとしても税額は772万円であり、その差額は約366万円です。

このように、不動産の購入額の書類の有無で負担する税金は大きく変わります。
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売却のタイミングを考える

不動産売却時のタイミング

譲渡所得税は不動産を所有している期間によって大きく異なります。5年以下の場合は約40%であり、5年超の場合は約20%であるため2倍近い開きがあります。

また、所有期間が10年を超えると6,000万円以下の部分の税率が約14%になるため、さらに得られる節税効果は大きいです。

このように、不動産を売却する際、5年と10年の節目を意識することで、大きく節税できるでしょう。
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節税制度を活用する

不動産売却時の節税制度

不動産を売却する際には、さまざまな節税制度・特例を利用できるケースがあります。

節税効果がある各種制度・特例には要件が設定されているため、全てのケースで利用できるわけではありません。

 しかし、「3,000万円の特別控除」など節税効果が大きいものもあるため、できる限り利用しましょう。

また、制度・特例の中には他のものと合わせて利用できるものもあり、有効活用できれば税額を大きく削減できます。

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税金関係で悩んだ際は不動産売却会社に相談しよう

スーツの人物

土地や物件など、不動産の売却を考える際は不動産売却会社への相談がおすすめ。不動産を売却する際、税額の計算だけでなく売買の手続きや確定申告などのアドバイスも受けられます。

 税金に関しては提携する税理士を紹介してくれるケースもあります。専門家に相談することで、自分だけでは気づかなかった控除などを受けられる可能性が高まるでしょう。

実際に、不動産の売却金額が同じでも、控除の有無や所有期間によって発生する税額の差は大きいです。

不動産売買は動く金額が大きく、少しでも税額を抑えるために専門家の意見を参考にすることが大切です。

不動産売却におすすめの不動産一括査定サイト3選 

SUUMO売却

SUUMO売却

SUUMO売却のココがおすすめ
  • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
  • 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
  • エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
  • 不動産売却の段取りや流れ、ノウハウがよく分かるコンテンツが豊富
  • 必要事項の入力は最短60秒程度であっという間に完了!簡単に申し込める!
  • 10社の一括査定が可能※

SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

 トップページから売却相場をすぐに確認できるのも魅力。査定依頼前に相場を確認し、査定額が適正価格なのか見極めやすくなります。

また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

SUUMO売却での一括査定の流れ

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スーモ売却では基本わずか1分程で無料一括査定の申込ができます。

物件の種別と所在地を選択し、無料査定スタートのボタンを押したら以下の質問に回答するだけでOK!

  • 物件の詳細情報(間取り・専有面積・築後年数)
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物件の間取りや専有面積などは、おおよそでも大丈夫です。「試しに簡易査定からしたい」という方も気軽に申し込めます。

上記の入力が済むと、自動的に申込者それぞれにピッタリの不動産会社を紹介してくれます。気になる会社を選択したら、申込完了です!
提携会社数 約2,000社
最大一括査定社数※ 10社
電話番号 0120-070-091(スーモカウンター)

出典:SUUMO売却査定 公式サイト ※物件の所在地によって査定できる会社数に変動があります

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提携会社数 1,800社以上
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出典:HOME4U 公式サイト

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47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

地方でも査定依頼が可能な不動産会社を見つけられるでしょう。
また、イエウールでは以下の物件種別で依頼が可能となっています。
  • 分譲マンション
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査定可能な不動産の種類が豊富な点も、イエウールの利用者が多い理由の1つでしょう。

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出典:イエウール公式ページ

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よくある質問

不動産売却にかかる税金は?
不動産売却にかかる税金は、特定の文書を作成するときに発生する「印紙税」、譲渡所得額に応じて発生する「譲渡所得税」、土地の引渡し時に発生する「登録免許税」、「住民税」「消費税」です。
不動産売却における譲渡所得税の計算方法は?
不動産売却における譲渡所得税は、「課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除」で計算できます。
不動産売却にかかる税金は所有期間により変わる?
不動産売却によってかかる税金は、所有期間によって異なります。譲渡した年の1月1日時点で、所得期間が5年以下であるか5年以上であるかどうかが、税率が変わる基準です。5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年以上の場合は「長期譲渡所得」といいます。
不動産売却の際に使える税金控除とは?
不動産売却の際に使える税金控除は、大きく分けると以下の通りです。
  • 3,000万円特別控除
  • 10年越の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例
不動産売却の税金シミュレーションは?
2,000万円で購入した土地を2,500万円で売却した場合、課税譲渡所得は500万円となります、所有期間が5年以下の場合は課税所得税額が198万2,000円、5年以上の場合は101万6,000円になります。
2,000万円で購入した家を2,500万円で売却した場合の課税譲渡所得、課税所得税額は、土地を売却した際と同様です。しかし、マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例を受ける場合、課税額がマイナスとなり、譲渡所得税・住民税が発生しません。
不動産売却における節税方法は?
不動産売却で節税したい場合、購入額がわかる書類を探すことが重要です。購入額が把握できない場合は、概算取得費を用いて課税対象の譲渡所得を算出しましょう。また、売却のタイミングを考えたり、節税制度を活用したりするのも、節税対策としておすすめです。
不動産売却におすすめの不動産一括査定サイトは?
不動産売却におすすめの不動産一括査定サイトは、店舗ごとに紹介ページがあって売却実績やスタッフが確認できる「SUUMO売却」、最大6社に一括査定申込ができる「HOME4U」、提携不動産会社が1,974社の「イエウール」です。

まとめ

この記事では、不動産売却にかかる税金について解説しました。不動産売却では大きな金額が動くため、税金の負担も大きくなりやすいです。

税金を少しでも抑えるためには、税金の種類や税率、控除の制度などを押さえると良いでしょう。売却するタイミングや書類の有無によって、税額は大幅に変わります。

不動産売却に関する税金は内容が複雑であるため、不動産売却会社など専門家への相談もおすすめです。
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