不動産の売却後には、確定申告が必要かどうかがよく分からないという方は多いのではないでしょうか。
さらに確定申告が必要ならば、節税のためにどういった控除が適用できるのかも気になるところでしょう。この記事では不動産を売却した後で、確定申告が必要なケースと不要なケースについて紹介します。
さらに不動産売却後の確定申告で適用できる控除、確定申告に必要な書類についても説明し、節税を効果的に行うための方法についても詳しく解説していきましょう。
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不動産売却後に確定申告は必要？
確定申告は、まず毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた、すべての所得の金額とそれに対する所得税などの額を計算します。そのうえで確定申告書を提出する作業です。
基本的に一定の収入がある方は、すべて確定申告の対象者となります。不動産売却後は、不動産を処分して譲渡益が出たか譲渡損失が生じたかで、その必要が変わってくるので注意しましょう。
確定申告をしなければペナルティがある
もし不動産売却後に確定申告をする必要があるのに、忘れていた・もしくは意図して申告しなかった場合には、ペナルティが課せられます。ペナルティは、無申告加算税と延滞税の二つです。
さらに申告期限の翌日から、税金を納付するまでの延滞日数に応じた利息が適用された、延滞税を支払わなければなりません。
不動産売却後にその事実を隠蔽するといった悪質な場合は、無申告課税の割合が40％になります。このように確定申告をしなかった場合のペナルティは、金額的にたいへん重いものです。
不動産売却で確定申告が必要なケース
不動産売却後に確定申告が必要とされるのは、売却により利益が出た場合です。不動産を取得したときの価格と、売却したときの価格の差から利益、つまり譲渡益が出た場合これに該当します。
この不動産売却の譲渡益は譲渡所得とみなされ、所得税の対象です。たとえば所有していたマンションを売却し、500万円の利益が出たならば500万円が課税対象の所得となり、確定申告が必要になります。
サラリーマンであれば給与所得、マンション経営や事業をしている人であれば、家賃収入や事業所得と分けて計算するのです。
不動産売却では、一度に大きな金額が所得として入っていきます。申告分離課税は、給与や事業所得などの通常の課税対象となる所得と切り離して計算します。
他の所得に高い税率が適用されるのを防ぐ取り決めです。確定申告のときには給与所得や事業所得のための確定申告書とは別に、分離課税用の確定申告書の作成も行わなければなりません。
不動産売却で確定申告が不要なケース
不動産を売却した後利益が出なかった、つまり売却損失が生じた場合確定申告は基本的に必要ありません。
不動産を売却するときに支払った諸経費が売却による収入を超えた場合、売却損失が生じることもあります。具体的な数字をあげて説明しましょう。
不動産を売却して2,000万円の収入を得たが、その家を取得するためにすでに2,000万円を支払っているとしましょう。さらに今回の売却のため、費用が500万円かかったとします。
所得費や譲渡費用に含まれるもの
不動産売却後の確定申告が必要かどうかを判断するためには、所得費や譲渡費用がいくらかかったのかを計算しなければなりません。所得費には、以下のものが含まれます。
- 土地・建物の購入代金
- 建築費用
- 購入時に支払った税金（登録免許税・不動産所得税・印紙税など）
- 仲介手数料
- 測量費
- 整地や建物取り壊しのための費用
- 設備費
- リフォーム費用・改良費用
- 購入資金の借入日から使用開始日までの期間に係る借入金の利子
ちなみに土地の場合は購入したときの購入代金や、手数料などの合計額がそのまま所得費になります。なお建物の場合は、使用や時間の経過で価値が減少します。
譲渡費用に含まれるものの具体例
不動産売却に関係する譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった経費のことです。
貸家をうるために借家人に家屋を明け渡してもらう場合の、立退料も含まれます。また土地を売るために、その上の建物を取り壊したときの解体費用や建物の損失額も譲渡費用です。
不動産売却で利益が出たときに使える控除
不動産を処分して売却益が出た場合、特別控除を利用すると所得税の節税ができます。この部分では不動産売却後の確定申告で適用できる、特例のいくつかを紹介しましょう。
マイホームを売ったときの特例
マイホームを売却した場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,00万円の特別控除の特例」※が適用できます。
これは、マイホームを所有した期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる取り決めです。
※国税庁
10年以上所有しているマイホームを売却した場合の特例
マイホームを売ったときには、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を適用できました。
そのマイホームが所有から10年を超えている場合、別の軽減税率の特例の適用を受けられます。税率は以下の表に基づいて計算可能です。
| 課税長期譲渡所得金額（=A） | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6000万円越 | （A－6,000万円）×15％＋600万円 |
課税長期譲渡所得金額（=A）は以下の数式で求めます。
（土地・建物を売った収入金額）－（所得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税長期譲渡所得金額
ちなみに令和19年までは復興特別所得税として、基準所得税額の2.1％を所得税とあわせて申告・納付する必要があるため注意しましょう。
マイホームを買い替えたときの特例
マイホームを売って代わりのマイホームに買い替えた場合、特定の居住用財産の買換え特例※が適用できます。
これは一定の要件を満たすと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べできるという特例です。
譲渡益そのものが非課税になるという意味ではありません。たとえば2,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、6,000万円のマイホームに買換えたとします。
買換えた新しいマイホームを将来売却したときまで、この分の課税が繰り延べできます。将来買換えた6,000万円のマイホームを、その後7,000万円で売却できたとします。
このとき7,000万円－6,000万円の差額、1,000万円の譲渡益だけが課税対象となる訳ではありません。繰り延べられた3,000万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた合計4,000万円が課税対象です。
※国税庁
長期譲渡所得の軽減税率
所有期間が5年を超える不動産を売却した場合、確定申告のときに短期譲渡所得よりも税率が低い、長期譲渡所得の軽減税率が適用可能です。税額は以下の数式で計算します。
- （土地・建物を売った収入金額）－（所得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税長期譲渡所得金額
- 課税長期譲渡所得金額×15％（住民税は5％）=税額
具体的な数字をあげて説明しましょう。20年前に購入した土地と建物を、1億4,500万円で売却しました。
土地・建物の所得費（建物は減価償却費相当額を控除）は1億円、譲渡費用は500万円だった場合、所得税や住民税は以下の金額になります。
- 課税長期譲渡所得金額：1億4,500万円－（1億円+500万円）=4,000万円
- 所得税：4,000万円×15％=600万円
- 復興特別所得税：600万円×1％=12万6,000円
- 住民税：4,000万円×5％=200万円
所有期間が5年以下の不動産を売却した場合、短期譲渡所得とみなされ30％の税率が適用されます。長期譲渡所得の税率は15％で、短期譲渡所得の税率の半分です。
不動産売却で損失があっても確定申告した方がよいケース
不動産売却で譲渡損失が出た、収益と損失がプラスマイナスゼロの場合でも注意する必要があります。譲渡所得に関係する特例や損益通算を適用する場合は、確定申告が必要です。
この部分ではマイホームの買換えをおこなったとき、旧居宅の譲渡で損失が出た場合に適用できる、損益通算と繰越控除について紹介します。
損益通算を利用したい場合
このケースでの損益通算とは、マイホームの買換えに伴う旧住宅の譲渡で譲渡損失が出た場合です。
その譲渡損失を一定の条件を満たすと、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除できます。この損益通算を適用するためには、以下の条件を満たさなければなりません。
- 自分が住んで切るマイホームを譲渡する
- 住んでいた家屋を取り壊す場合は、その家屋および敷地が取り壊した日の属する年の1月1日から所有期間が5年を超えている
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の目的で利用していない
- 新居宅は家屋の床面積が50平方メートル以上
- 新居宅を取得した年の翌年12月31日までの間に居住するもしくは居住する見込みである
- 新居宅を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有する
マイホームを売却して譲渡損失が出た方で、新たにマイホームを購入したという方は、損益通算が適用できるか調べられるでしょう。
※国税庁
繰越控除を利用したい場合
このケースでの繰越控除とは、損益通算をしても控除できなかった譲渡損失を、譲渡の年の翌年から3年間繰り越して控除できるものです。この繰越控除を適用するための条件は、以下の通りです。
- 自分が住んで切るマイホームを譲渡する
- 住んでいた家屋を取り壊す場合は、その家屋および敷地が取り壊した日の属する年の1月1日から所有期間が5年を超えている
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の目的で利用していない
- 新居宅を取得した年の翌年12月31日までの間に居住するもしくは居住する見込みである
- 新居宅を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有する
- マイホームの譲渡価額が上記の住宅ローンの残高を下回っていること
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合でも適用可能です。
不動産売却による確定申告に必要な書類
不動産売却後に確定申告をおこなう必要があるなら、必要な書類を準備して確定申告書の作成に取り掛かる必要があります。ここでは不動産売却の確定申告に、必要な書類について紹介しましょう。
- 確定申告書B様式
- 分離課税用の申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 契約書
- 登記事項証明書
- 所得費および譲渡費用などの領収書の写し
確定申告書B様式
確定申告書はAとBのふたつの様式があります。確定申告書Aは申告する所得が給与所得や公的年金、雑所得・総合課税の配当所得・一時所得のみの方が利用するものです。
不動産売却で譲渡益や譲渡損失があり確定申告を必要とする場合は、確定申告書Bを使用します。確定申告書B様式は、国税庁のホームページの確定申告書等作成コーナーや税務署で入手可能です。
分離課税用の申告書
分離課税用の申告書は不動産売却による譲渡所得を、給与や家賃収入・事業所得などと切り離して申告するために必要な書類です。
確定申告書Bには、第一表と第二表があります。分離課税用の申告表は、確定申告書の第三表とも呼ばれているものです。
それぞれ割合の違う税率が適用されます。分離課税用の申告書についても、国税庁のホームページの確定申告書等作成コーナーや、税務署から入手可能です。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
この書類は不動産売却による譲渡所得金額を計算するために使用します。
売却された土地・建物の所在地や売却した土地・建物の種類、利用状況・売買契約日や買主の住所・氏名、譲渡価格などを記載しなければなりません。
譲渡所得の内訳書の記載例については、国税庁ホームページや税務署で入手可能です。
契約書
不動産売却による確定申告では、不動産売買契約書のコピーも用意してください。不動産購入時の契約書と売却時（譲渡したとき）の契約書2通が必要です。
不動産売買契約書のコピーは買取価格や売却価格、売買契約日の確認のために利用されます。
登記事項証明書
マイホームを売却したときに生じた譲渡益や譲渡損失を申告し、軽減税率や損益通算などの特例を適用する場合もあるでしょう。その際売却した不動産の登記事項証明書が必要になる場合もあります。
登記事項証明書は法務省の登記・供託オンライン申請システムや、法務局証明サービスセンターの窓口で請求可能です。
取得費および譲渡費用などの領収書の写し
土地や建物の購入代金・建築代金・購入手数料や設備費、改良費などの所得費に支払った費用の、領収書の写しを用意してください。
これらは提出が求められている書類です。譲渡所得の内訳書を作成する前に揃えておくと、譲渡所得の内訳書への記入もスムーズにおこなえます。
不動産売却の確定申告の流れ
ここでは、不動産売却時の確定申告の流れを紹介します。確定申告書は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間で、現在の住所地を管轄する税務署に申告書を提出する必要があります。
事前に確定申告の流れを把握し、慌てずに申告できるように準備しておきましょう。
STEP1.譲渡所得税を計算する
STEP2.必要書類を用意し、確定申告書を作成する
STEP3.税務署に確定申告書を提出する
STEP1.譲渡所得税を計算する
確定申告の書類を作成する前に、譲渡所得税の計算をしましょう。譲渡所得税は「譲渡所得税 = (不動産の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用)×税率」で算出できます。
取得費用は「不動産購入時にかかった費用の合計」で、譲渡費用は「不動産売却時にかかった費用の合計」です。
譲渡費用には仲介手数料や印紙税、取得費には土地・建物の購入代金やリフォーム費用が該当します。また、3,000万円の特別控除や長期譲渡所得の軽減税率により、税金を低く抑えることが可能です。
ご自身がどの特例を利用できるのかしっかりと把握した上で、譲渡所得税を計算しましょう。
STEP2.必要書類を用意し、確定申告書を作成する
譲渡所得税を計算したら、本記事でも紹介している確定申告に必要な書類を入手していきましょう。
売買契約書や領収書は簡単に用意できますが、登記事項証明書は法務局かネット申請で事前に入手する必要があります。
確定申告に必要な書類が揃ったら、いよいよ税務署に提出する書類の作成に移ります。
書類の作成は手書きで作成する方法と国税庁の確定申告作成コーナーを利用する方法があります。
STEP3.税務署に確定申告書を提出する
確定申告期間は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間で、現在の住所地を管轄する税務署に申告書を提出する必要があります。
申告方法は、確定申告書に必要事項を記入して税務署の窓口に提出するのが一般的です。確定申告期間は1ヶ月しかないので、期限が近づくと窓口が混み合うことがあります。
窓口以外に、郵送による申告書の送付やインターネットで確定申告書を提出する方法（e-tax）があります。
確定申告は、期間内に申告を完了させなければいけません。定められた申告期限を過ぎると、時期が遅れるごとに税負担が増えてしまうので、注意が必要です。
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よくある質問
まとめ
この記事では不動産売却後の確定申告について取り上げました。不動産売却後に譲渡益が生じたなら、確定申告をしなければなりません。
マイホームを売却した場合などは、節税につながる特例も適用可能です。一方で不動産売却後に譲渡損失が生じた、収入と損失がプラスマイナスゼロというケースなら確定申告は必要ありません。
しかし譲渡損失があっても損益通算や繰越控除を適用する場合は、確定申告が必要です。
