不動産投資は不労所得の中でも人気の投資方法の一つです。特に他の投資商品よりもリスクが低く堅実に投資ができるので、毎月安定した収入が期待できます。
しかし、中には「家賃収入による不労所得はどうしたら得られるようになる？」「他の不労所得に比べどんな違いや特徴があるの？」このような疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、不動産投資で不労所得を得るポイントやコツ、不動産投資のメリットや魅力などについて詳しく解説しますので今後の参考にしてください。
始め方・手順を解説
Contents
不動産投資で不労所得は得られる？
不動産投資で不労所得は得ることが可能です。特に家賃収入をメインとした不動産投資は、毎月安定して収入が確保できるのでおすすめの投資方法と言えます。
絶えず購入した物件に入居者を入れなければいけないため、不動産を購入するだけ終わりではなく、入居者を募集したり、建物の掃除や壊れた箇所の修繕をする必要があります。
ただ、不動産管理会社を利用すれば、様々な雑務をあなたの代わりにこなしてくれるので、積極的に利用することをおすすめします。
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不動産投資で不労所得を目指せる理由
インカムゲイン
不動産投資では、インカムゲインと呼ばれる資産収入を得ることができます。このインカムゲインとは、不動産からの家賃収入や株式の配当金などから得られる利益のことを言います。
また、土地に賃貸物件を建てることで土地の相続評価額を低くすることが可能です。そうすることで相続税対策にも有効的です。実は不動産投資には節税対策にも効果的な側面があります。
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キャピタルゲイン
不動産投資では、キャピタルゲインと呼ばれる不動産などの資産価値の上昇による利益を狙うことも可能です。購入価格と売却価格の差による収益のことで資本利得・資産益とも言います。
インカムゲインは定期的な収入が得られる一方、キャピタルゲインは売却益で利益を得る投資方法になります。不動産投資はどちらの選択肢もとることが可能です。
値上がりするまで家賃収入で利益を上げると同時に、不動産の価値が上昇して売却益でも稼げます。とっても合理的な投資方法と言えるでしょう。
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不動産投資で不労所得を得るメリット
家賃収入
不動産投資の醍醐味は、入居者がいる限り毎月継続的に家賃収入が入ってくることです。
この180万円から諸費用を引くと約100万円の利益を得ることが可能です。また、さらに4000万円で購入した不動産が値上がりした時に売却すればさらにお得です。
不動産投資は現金をそのまま銀行に置いとくよりも不動産を購入して資産運用をした方が利回りは高いので、不労所得を検討している方は不動産投資が一番堅実でおすすめです。
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節税効果
不動産投資を利用すれば節税効果が期待できます。減価償却費を経費として活用し、不動産所得を赤字にし本業の給与所得と合算することで節税することが可能です。
そうすることで、利益にかかる税金を抑えることができます。計算式は「建物価格2.500万円」÷「減価償却期間5年」＝「500万円」。
ただ、減価償却費を経費として利益を小さくし税金を減らしても、手元に残るお金は出ていってしまっているため、総合的に見ると節税効果があるとは言い難いです。
運営を他人に任せられる
不動産投資のメリットは、毎月定期的な家賃収入が貰える以外にも、運営を他人に任せることで時間的余裕が増えることが挙げられます。
ですが、不動産管理会社に任せることで、全ての業務を請け負ってくれるため、ほとんど自分で動く必要がないのがメリットです。つまりこれが完全な「不労所得」です。
その他にもサブリースという方法もあり、不動産会社（サブリース会社）がマンションの部屋を借り、入居者に貸す方法もおすすめなので検討してみてください。
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収入が比較的安定する
不動産は衣食住の一つであり生活に必要不可欠です。そのため、不動産を保有していれば、株式投資などよりも比較的安定して収入が入ってくるのがメリットです。
一方で購入する不動産によっては家賃収入の大半が不動産投資ローンの返済に回ってしまうケースもありますが、ローンを返済できればその不動産は自分のものになります。
そして、ローン返済が無くなれば返済義務は無くなるので、家賃収入が全てオーナーの不労所得になります。
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【不労所得】不動産投資を始める手順
物件を探す
不動産投資を始めるには、最初に物件を選びましょう。
一般的に物件が23区内である、駅からの距離が近い、築年数が浅いなどの条件になってくると入居率も高いとされています。
また、物件選びには不動産投資に関する知識が必要となります。不動産会社では無料のセミナーを実施しているところもあるため、気になる方はチェックしてみてください。
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ローンの審査を受ける
購入する物件が決まったらローンの審査を受けます。
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物件を購入する
ローンの審査が通ったら、物件を購入しましょう。
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物件の運用をする
物件を購入できたら、実際に運用を行います。
しかし、管理会社に委託を行う際は委託手数料が発生するため注意が必要です。
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不動産投資で不労所得を得るためのポイント
不動産投資は都会で始める
不動産投資を始めるなら、人口減少が多い地方や田舎よりも、人口が年々増え続けている都会で始めることをおすすめします。
なぜなら、不動産投資は年数をかけて継続して投資を行うものなので、人口減少が激しいエリアに不動産があっても入居者の割合が減ってしまうからです。
当然地方や田舎の方が不動産の価格は安く都会は高いですが、都会はその分リターンが大きいので、すぐに初期費用を回収することが可能です。
また、地方や田舎は家賃が低いのに対し都会は家賃が高いので、収益率を考えても当然家賃の高い都会の方が家主にとってはメリットが大きいと言えるでしょう。
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中古物件ではなく新築物件に投資する
不動産投資を検討されている人の中には、中古物件に投資すべきなのか？新築物件に投資すべきなのか？判断するのが難しいと感じている方も多いでしょう。
一方で築年数10〜15年前後の中古物件は、見た目の悪さが目立ったり、不動産購入後に保全のための出費が生じたりと、余計な出費が増えてしまうのがデメリット。
実際に中古物件は築10年目以降になると、様々な要因から価格が落ちる傾向があります。ですが不動産投資初心者は「安いからお得」と感じ購入して痛手を負うケースが多いです。
不動産管理会社と連携する
不動産投資の経験や知識がない未経験の方は、いきなり不動産投資を始めるのはハードルが高いので、不動産管理会社を利用してサポートしてもらうことをおすすめします。
結局不動産投資で上手くいっている方は、優秀な不動産管理会社からサポートされている確率が高いです。当然素人が管理・運用するよりも、プロに任せた方が良い結果が出ます。
不動産投資を検討されている方は、優良物件を探すことも大切ですが、それと同等に優良な不動産管理会社も並行して探すことをおすすめします。
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節税を第一優先にしない
キャッシュで不動産を購入できる資金がある人は、節税目的で不動産を購入されるケースもありますが、不動産投資初心者は節税目的で不動産投資を始めないことをおすすめします。
つまり、不動産事業が赤字になるからこそ不動産投資で節税ができるということです。ただ、いずれ減価償却が終わってしまっては意味がありません。
特に中古物件、ワンルームマンション、一棟アパートは減価償却を超えてしまうと、減価償却費として計上できず、節税できなくなる可能性があるので注意が必要です。
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自己資金はある程度準備しておく
不動産の平均価格は、土地付注文住宅が4,300万円台、マンションは4,500万円台、中古マンションは2,900万円台、建売住宅は3,400万円台、中古戸建は2,400万円台です。
なぜなら、自己資金が多ければ借入額が少なくて済むので、月々のローン返済の負担や利息も減るため、総合的に返済額を抑えられるメリットがあります。
また、返済期間も短縮できるため、何十年と長い期間ローンを返済する負担を減らせます。不動産を購入する際は、物件価格の10%ほどの自己資金が目安とされています。
不動産投資の拡大は慎重に行う
不動産投資はキャッシュフローをうまく回せば、どんどん物件数を増やして拡大可能ですが、拡大は慎重に行いましょう。
どんな業界でも同じですが、ちょっと上手くいくと「もっと稼ぎたい」という欲が出てきて、リスキーなことに手を出してしまいがちです。
すると、借入過多に陥ってしまい自己破産に追い込まれてしまう可能性があるので、不動産投資の拡大は時間をかけてコツコツと行うことが大切です。
不動産の規模拡大を目指しているなら、1棟目の購入の仕方が非常に重要です。1棟目は自己資金を多くして購入した方が2棟目以降に追加投資や買い替えしやすくなります。
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不動産投資で不労所得を得るために必要なこと
不動産投資のパートナーを選択する
不動産投資で一番大切なことは、自身が保有する物件の管理・運営をしてくれるパートナー選びが重要なポイントとなってきます。
不動産投資の過程には、物件の選定から取得、リフォームや貸し出す準備、入居者募集や入居者対応、点検作業や売却など色々なプロセスがあります。
不動産投資を開始すると様々な業者から営業がくるため、口車に乗せられてしまうと後々「あの時やらなければよかった…」と後悔することになるので気を付けてください。
要するに一つの不動産物件に関しては、極力一つの業者に頼むことがポイントです。ワンストップで全て任せられる業者があるかまずは調べてみることから始めてみましょう。
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不労所得に最適な物件を選び事業計画を立てる
物件選びで重要なポイントになるのが、入居付や掃除などを自分で行わないようにする事業計画を作ることが、不動産投資で成功する鍵と言えるでしょう。
不動産投資では具体的な管理形態は、「自主管理」「管理委託」「サブリース」などがあります。一番手間がかからないのはサブリースです。逆に手間がかかるのが自主管理です。
一方でサブリースのように管理・運営を全てサポートしてもらうと、収益率は少し下がりますが自身で行う作業は減るので、不労所得を得ることが可能になります。
また、DIYと呼ばれる自身でリフォームしたり修繕することで費用を安くし、利回りを上げることも可能です。
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不動産投資で不労所得を得る際の注意点
不動産投資で不労所得を得る際には、押さえておくべき注意点があります。ここでは、不動産投資で不労所得を得る際の注意点について解説します。
- 空室リスクが低い物件を探す
- 自己資金なしの不動産投資は危険
- 物件数を急いで拡大するのはリスクがある
- 最終的に物件を売却できない可能性がある
空室リスクが低い物件を探す
不動産投資で不労所得を得るためには、空室リスクが低いよい物件を探すことが大切です。入居者の入れ替わりが激しい場合、新入居者のさまざまな手続きを行わなければならないため、労働業務が増えます。
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自己資金なしの不動産投資は危険
物件数を急いで拡大するのはリスクがある
不動産投資をする際に、所有の物件数を急いで拡大させるのは高リスクです。所有の物件を増やせば、借入額も増えますが、空室が生じてキャッシュフローが回らなくなる可能性があるので、注意が必要です。
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最終的に物件を売却できない可能性がある
利回りのみを重視して物件を選ぶと、最終的に物件を売却できないリスクがあるため、注意が必要です。不動産の利回りとは、物件価格に対する1年間で得られる収入や利益の割合を意味します。
最終的に入居者が入らないため売却しようとしても、立地条件の悪さや入居実績がないことから買主が見つからず、結果的に大幅に値下げをせざるを得ないこともあります。
不動産投資で不労所得が得たい方におすすめの不動産投資会社4選
SYLA（シーラ）
おすすめポイント
- 賃貸需要が高いエリアを厳選している
- 自社ブランド「SYFORME」は入居率99.1%と高水準
- 2人3脚でサポート！手間をかけずに不動産投資
- 「利回りくん」ならすぐに不動産投資を始められる
- オンライン無料相談に参加して楽天ポイントをゲット
SYLAは賃貸需要が高い都心16区と一部大都市の駅徒歩7分圏内で土地を仕入れ、美しく高品質なマンションを開発しています。自社ブランド「SYFORME」は入居率99.1%と高水準なので、安定した不労所得を得ることが期待できます。
企業名
株式会社シーラ
所在地
東京都渋谷区広尾1-1-39
恵比寿プライムスクエア 7F
設立
2010年9月29日
入居率
99.1％（SYFORME）
無料でセミナーに参加する
出典：SYLA公式サイト（2022年12月現在）
RENOSY
- AIを使って中古マンションを厳選している
- 平均空室期間が29日！空室リスクが低い ※2
- 賃貸から売買、リノベーションまで1社で完結
- 中古マンション専門の不動産クラウドファンディング
- 初回面談の参加者にはAmazonギフト券をプレゼント
RENOSYはAIを使って不動産の価値をスコアリングし、都市部にある中古マンションを厳選しています。立地や利回りに加えて過去の建物管理実績もチェックしているため、中古マンションでも資産価値が高く家賃が下がりづらいでしょう。
RENOSYは不動産の売買と賃貸だけではなくリノベーションまで行っているので、マンションを生まれ変わらせて集客力をアップしたり、売却前に価値をアップさせたりといったことも可能です。
不動産クラウドファンディング「RENOSYクラウドファンディング」では、中古マンションを所有せずに投資できるので、より手軽に不労所得を得られます。
企業名
株式会社GA technologies
所在地
東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
設立
2013年3月12日
入居率
99％
無料で資料請求する
出典：RENOSY公式サイト（2022年12月現在）
トーシンパートナーズ
- ニーズの高いエリアを厳選している
- 高品質なマンションで長期的に不労所得を得られる
- 入居率99.1%だから赤字リスクが低い ※4
- マンションの資産価値を守るために丁寧に管理している
- 不動産オーナーへのきめ細やかなアフターフォロー
トーシンパートナーズは、人口が多い東京の中でも特に人気がある沿線を中心とした駅徒歩10分圏内を中心に、マンションをつくっています。
建物の安全性が高く、室内設備やセキュリティ設備も充実している高品質なマンションなので、10年、20年と長期的に不労所得を得られるでしょう。
トーシンパートナーズはマンションの管理が丁寧で、清掃や修繕、設備管理だけではなく管理組合の設置から活動までサポート。資産価値を長く維持してくれます。
不動産オーナー専用電話ダイヤルでの相談やアプリでの物件管理、確定申告書作成サポートなどアフターフォローも充実しているので安心です。
| 企業名 | 株式会社トーシンパートナーズ |
|---|---|
| 所在地 | 東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5 |
| 設立 | 1989年2月18日 |
| 入居率 | 99.1％ |
無料で資料を見てみる
出典：トーシンパートナーズ公式サイト（2022年12月現在）
FJネクスト
- 賃貸需要の高い首都圏に投資用マンションを展開している
- 創業40年超のノウハウによって入居率約99%を実現 ※5
- 上場企業のグループだから信頼できる
- 物件管理が不要な不動産クラウドファンディング
- 不動産投資について学べるセミナーや個別相談を開催
FJネクストは、東京や横浜、川崎など賃貸需要の高い首都圏で投資用マンションを展開する不動産デベロッパーです。1980年に創業した株式会社FJネクストホールディングスのグループ企業で、長年の経験や知識を活かしてマンション開発や管理業務を行っています。
投資用マンションの「ガーラマンションシリーズ」は、単身者向けマンションなので手間があまりかからない物件種別ではありますが、より気軽に投資できる不動産クラウドファンディングもあります。
不動産投資について学べるセミナーや個別相談を無料で開催しているので、不動産投資で不労所得を得たい人は参加してみるといいでしょう。
| 企業名 | 株式会社エフ・ジェー・ネクスト |
|---|---|
| 所在地 | 東京都新宿区⻄新宿六丁目5番1号 新宿アイランドタワー11F |
| 設立 | 1980年7月 |
| 入居率 | 99.0％ |
無料で資料を見てみる
出典：FJネクスト公式サイト（2022年12月現在）
よくある質問
- 不動産投資は都会で始める
- 中古物件ではなく新築物件に投資する
- 不動産管理会社と連携する
- 節税を第一優先にしない
- 自己資金はある程度準備しておく
- 不動産投資の拡大は慎重に行う
まとめ
ここまで本記事では、不動産投資で不労所得を獲得するためのコツやポイント、不動産投資で得られるインカムゲインとキャピタルゲインの魅力について紹介してきました。
不動産投資はあなたの代わりにお金を運んでくれる仕組みの一つです。まずは借入せず自己資金ではじめ、経営面や管理面において慣れてきたら徐々に拡大していきましょう。
不動産投資も一つのビジネスでもあるので、不労所得という言葉にあまり惑わされず、しっかりと事業計画を設計してから本格的に投資物件を探しに行くことをおすすめします。
都会にある割安な中古物件や新築のワンルームマンションなど様々な投資方法があるので、まずは色々と情報収集してみて自己資金と相談しならが検討してみてください。
