不動産投資は手間がかからず、安定した収入を見込めるため、副業として取り組む人たちも非常に増えてきています。
しかし莫大なお金が動くので「最初にいくら用意したらいいの？」「お金持ちじゃないと無理なのではないか」と不安に感じている人も多いでしょう。
今回は不動産投資の初期費用について解説していきます。
初期費用の内訳やなるべく安くする方法、初期費用以外の費用などにも触れていきますので、不動産投資を検討している方は是非最後までご覧ください。
Contents
不動産投資の初期費用はどれくらいかかる？
不動産投資を始める際にどれくらいの初期費用を用意したら良いのか気になっている方も多いでしょう。
この章では不動産投資の初期費用の概要を解説していきます。支払う前に大まかな金額の相場を知っておきましょう。
初期費用は物件価格の20〜30%が目安
不動産投資の初期費用は物件価格の20〜30%が目安だと言われています。仮に2000万円の物件を購入する際は400〜600万円が必要です。
こちらの初期費用には頭金や各種手数料などの費用が含まれています。
不動産投資を始める多くの人が金融機関から融資を受けてスタートするでしょう。その際、個人属性の高さによって条件が変わってきますので、こちらはあくまで目安として捉えましょう。
初期費用以外の費用はかかる？
初期費用を捻出し、無事に物件を購入した後も、その物件を管理・維持するためのお金は必要です。基本的には管理会社に委託するため、修繕費などは毎月積み立てるという場合が多いです。
また融資を受けて不動産投資を行った場合、毎月ローン返済を行わなくてはなりません。そのため空室が目立つようになってしまうと出費が増えてしまいます。
物件を購入する前に、お金の流れはしっかりと把握しておいた方が良いでしょう。
不動産投資でかかる初期費用の内訳
不動産投資の初期費用は購入する物件の20〜30%が目安ということを解説しました。では内訳はどのようになっているのでしょうか？
この章では不動産投資でかかる初期費用の内訳を解説していきます。初期投資で支払わなくてはならないのは以下のようなものです。
- 物件の頭金
- 融資事務手数料
- 融資保証料
- 印紙代
- 登記費用
- 仲介手数料
- 司法書士の報酬
- 固定資産税・都市計画税
- 各種保険料
物件の頭金
不動産投資の初期費用として大きいのが、物件の頭金です。頭金は物件を購入する際に必ず必要となる費用で、融資額を除いた自己資金となっています。
物件の頭金の目安としては購入する物件価格の10%程度です。
なるべく物件の頭金を減らしたいという方は、個人属性を高めるか、物件属性の高い物件を購入するのがおすすめです。
融資事務手数料
融資事務手数料は金融機関から不動産投資の融資を受ける際に必要となる手数料です。相場としては融資額の1〜3%程度となっています。
例えば2000万円の物件を1500万円の融資を受けて購入した場合、融資事務手数料は15万〜45万円となります。
融資事務手数料が固定の金融機関もあるので、なるべく融資事務手数料を節約したいという方は、このような金融機関を利用すると良いでしょう。
融資保証料
金融機関から融資を受ける際、借入に対して保証をつけるのが一般的です。この保証は保証会社が請け負ってくれます。
不動産投資の融資では金額が大きくなるため、仮に投資者が返済できなくなってしまった際に、金融機関の貸倒れになってしまう可能性もあります。
保証をつけておくと、そのような状況になったとしてもお金を回収できるため、なんとしてでも付けておきたいでしょう。
印紙代
不動産投資では印紙代も必要になってきます。物件の売買契約書・融資の契約書を発行する際には印紙税を支払う必要があるのです。
- 1000〜5000万円：2万円
- 5000万円〜1億円：6万円
- 1〜5億円：10万円
以上は不動産投資でよくみられる金額帯に対しての印紙税です。印紙税は物件を購入する度にかかる税金ですので、基本的には節約することはできません。
しかし平成26年4月1日〜令和4年3月31日までに作成された土地建物売買契約書のなかで、契約金額が10万円超のものに関しては、印紙税が減額されます。
登記費用
不動産投資で物件を購入した際、登記が必要となります。また金融機関から融資を受ける際にも担保を設定する必要があり、登記登録が必要です。
登記登録する際にかかるのが登録免許税です。
課税標準額は固定資産税評価額によって決定し、目安としては物件価格の70%程度となっています。
仲介手数料
不動産会社が売主と投資家を仲介している場合、契約成立時に仲介手数料を支払う必要があります。
2000万円の物件を購入した場合、支払う仲介手数料の限度額は66万円となります。会社によってはもっと安くなるでしょう。
仲介手数料を節約したい場合は、不動産会社が売主となっている物件を狙うのがおすすめです。そうすれば仲介手数料は発生しません。
司法書士の報酬
不動産投資で購入した物件を登記登録する際提出書類が多く、複雑な手続きを踏まなくてはなりませんので、行政書士・司法書士に依頼する人が多いです。
行政書士・司法書士に依頼して手続きする場合は、報酬を支払う必要があります。
報酬額は依頼する行政書士・司法書士によって異なりますので、報酬額を節約したいという方は、なるべく安く請け負ってくれるところを探してみると良いでしょう。
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点で、アパートや土地を所有している人が支払う税金です。途中で物件の売却を行ったとしても、その年の固定資産税は元の所有者に全額課税されます。
しかし一般的には物件の買主が固定資産税・都市計画税を負担することは多いので、念の為頭に入れておきましょう。
各種保険料
不動産投資で物件を購入したら火災保険や地震保険に加入するのが一般的です。保険の加入を条件に掲げている金融機関もあります。 各種保険に加入する場合は、保険料を支払う必要があります。
保険料の金額や保証額は保険会社によって異なるので、事前にしっかりリサーチしておくことをおすすめします。
ワンルームマンション不動産投資を行う場合の初期費用は？
1,000万円のワンルームマンションで不動産投資を行う場合、物件価格の20%から30%が初期費用の目安であるため、200万円から300万円必要となります。
| 項目 | 初期費用 | 詳細 |
| 物件の頭金 | 100万円〜200万 （1,000万円×10%〜20%） |
融資額を除いた自己資金が頭金。信用が高ければ10%でも通る可能性はあるものの、20%あると通りやすく安心。 |
| 融資事務手数料（事務手数料） | 22万円 （1,000万円×2.2%） |
金額は金融機関によって異なるものの、借入金額×2.2%が一般的（定率型） 定額型の場合は約3万〜6万（金利が定率型よりもやや高め） |
| 融資保証料 | 16万円 （800万円×2%） |
借入金額に上乗せして毎月返済（金利は2%に0.2%〜0.3%ほど上乗せ） 一括で支払う方法（借入金額の2%程度） |
| 印紙代 | 2万円 （不動産売買契約書・建築工事請負契約書の表・金銭消費貸借契約書／いずれも軽減税率での計算） |
契約書1通ごとに印紙を貼るもので、契約書や領収書が該当する（令和6年3月31日までに作成されたものは軽減措置の対象） |
| 登記費用（登録免許税） | 約28万円 課税標準額（70%）×登記免許税の税率 |
課税標準額×税率で求める。 所有権移転登記1.5%（令和5年3月31日まで） 住宅用家屋所有権保存登記0.4% 住宅用家屋所有権移転登記2.0% 抵当権設定登記0.4% |
| 司法書士の報酬 | 10万円 （5万円〜15万円の真ん中で計算） |
登記登録を代わりに行ってくれる。報酬額の相場は5万円〜15万円が一般的 |
| 固定資産額・都市計画税 | 約10万円 （1,000万円×70%×1.4%） |
1月1日時点で不動産を所有している人が支払う。固定資産税評価額は公示価格の70%と仮定。 |
| 各種保険料 | 約10万円 （一概にいえないため目安） |
火災保険料や地震保険料が該当 保険料は保険会社や構造によって異なる |
| 仲介手数料 | 36万円 （上限の物件価格の3%×6万円で計算） |
不動産会社が売主と投資家を仲介している場合に発生。400万円を超える場合は、物件価格の3%×6万円が上限 |
| 合計 | 224万円〜304万 |
1,000万円のワンルームマンションで不動産投資を行う場合の必要なお金は、224万円から304万円との結果になりました。
初期費用は、物件価格のおおよそ20%から30%であることがわかります。
一部経費に計上できる項目は、確定申告の際に経費として申告することで、節税効果を得られます。
ここでは大まかな初期費用を解説したものの、急な出費が発生したり、家賃収入が確保できなくなったりした場合のことも考えて、十分な資金の確保をしておきましょう。
クラウドファンディング型不動産投資を行う場合の初期費用は？
クラウドファンディング型の不動産投資は、投資家から資金を集めて不動産を購入する方法です。そして得た家賃収入といった利益は、投資家に還元される仕組みとなっています。
クラウドファンディング型の不動産投資は、自分で不動産を購入するよりも安い初期費用で初めることができ、1万円あれば可能です。
まとまった資金が必要な現物不動産投資よりも初めやすく、6ヶ月から2年といった短期での運用も可能であるため、初心者にはおすすめの方法です。
元本割れのリスクはあるものの、利回りは他の投資よりも高く、積極的に利益を狙いたい人にもおすすめです。
年々、クラウドファンディグ型の不動産投資サービスは増えており、これを気に挑戦してみるのもよいでしょう。
- 1万円から初められるクラウドファンディング型の不動産投資
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| 会社名 | クリアル株式会社 |
| 所在地 | 東京都台東区東上野2-13-2 CREAL UENO |
| 設立 | 2011年5月11日 |
| 資本金額 | 6億5800万円（資本準備金含む） |
| 事業内容 |
|
出典：CREAL
不動産投資に必要な金額の平均は？
不動産投資に必要な初期費用は20〜30％程度ですが、実際に不動産投資を実施している方はどれくらいの初期費用で実施しているのか気になる方も多いでしょう。
そこで、不動産投資に必要な初期費用について「属性の高い人」と「属性の低い人」に分けて解説していきます。
属性が高い人の場合｜不動産投資に必要な費用
年収が高い・資産を多く持っている方であれば、銀行から多くの融資を受けて不動産投資を実施することも可能です。
そのため、「物件の頭金」も0からスタートできる方もいるため、不動産投資に必要な初期費用をグッと抑えられるでしょう。
頭金を少なくすることで、手元に現金を残したまま不動産投資ができる一方で、借入金が大きくなり、支払う利息も大きくなってしまうことに注意しましょう。
属性が低めな人の場合｜不動産投資に必要な費用
年収が比較的少ない方・安定していないフリーランスの方の場合には金融機関からの借入が難しく、頭金を多く入れる必要性があります。
そのため、「属性が高い人」に比べても初期費用は多くなるでしょう。不動産価格の30％程度を目安として頭金を入れる必要があります。
上記の場合には、できる限り頭金を入れて金融機関から借入する金額を抑える必要があります。
金融機関としても安心して返済してくれる投資家にお金を貸したいと思っているので、属性の低い方であれば頭金で補填していかなければなりません。
不動産投資の初期費用を安くする方法は？
不動産投資を行う際、多くの人が「なるべく初期費用を抑えたい」と思っていることでしょう。
この章では不動産投資の初期費用を安くする方法について解説していきます。具体的な方法としては以下のようなものが挙げられます。
- 売主の業者を利用する
- 土地値物件を探す
- 融資アレンジに強い業者を利用する
- 中古の区分マンションに投資する
売主の業者を利用する
不動産投資の初期費用を安く抑える方法、1つ目は売主の業者を利用するという方法です。こちらは仲介手数料を節約する方法となっています。
通常不動産会社は売主と買主をマッチングさせる業務を行っているのですが、成約した際に仲介手数料を支払う必要があります。
しかし不動産会社が売主となっている物件を購入すれば仲介手数料はかかりませんので、不動産投資の初期費用を抑えることができます。
土地値物件を探す
不動産投資の初期費用を安く抑える方法、2つ目は土地価物件を探すという方法です。土地価物件とは土地の価格が物件価格に近い物件を指します。
土地価物件は金融機関から評価を受けることが多く、フルローンを組める可能性も高くなります。金融機関の融資を受けることができれば、必然的に不動産投資の初期費用を抑えることができるのです。
融資アレンジに強い業者を利用する
不動産投資の初期費用を安く抑える方法、3つ目は融資アレンジに強い業者を利用するという方法です。
投資者自身が金融機関との関係性を持っていない場合、不動産業者に融資アレンジを行ってもらうのが一般的です。
融資アレンジのスキルは不動産会社によって異なり、頭金の割合にも大きな影響を及ぼします。
中古の区分マンションに投資する
不動産投資の初期費用を安く抑える方法、4つ目は中古の区分マンションに投資するという方法です。
特に中古区分ワンルームマンションへの投資は50〜100万円程度で始められるので、現在大きな資産を抱えていなくても取り組みやすいというメリットがあります。
中古区分マンションは初期費用を抑えることはできますが、利益が出にくい場合も多いので、購入する際は慎重に検討しましょう。
不動産投資で毎月かかる費用とは？
初期費用を抑えて不動産投資を始めたとしても、購入した物件を管理・維持するためのお金が必要です。では毎月かかる出費としてはどのようなものがあるのでしょうか？
この章では不動産投資で毎月かかる費用について解説していきます。主な費用としては以下のようなものが挙げられます。
- 管理委託手数料
- 集金代行手数料
- サブリース手数料
- 管理修繕積立金
管理委託手数料
不動産投資で購入した物件の管理・維持は基本的に管理会社に委託します。その場合発生するのが管理委託手数料です。
管理会社の業務としては物件の共用部分管理や入居者のクレーム対応、入居者の募集など多岐にわたります。
管理委託手数料は毎月の家賃から一定額を支払う必要があるので、物件によって変動します。
集金代行手数料
集金代行手数料は、管理委託手数料同様に不動産管理会社に毎月支払う手数料です。一見すると集金に関する手数料のように見えますが、業務はそれだけではありません。
集金代行手数料も家賃収入から一定割合を毎月支払う必要があります。
手数料の余剰分は家賃収入として受け取ることができるのですが、空室がある状態でも支払いは発生してしまうので、損失を生む可能性もあります。
サブリース手数料
サブリースとは投資者が購入した物件の部屋を、不動産業者に一棟丸ごと刈り上げてもらうシステムです。
この場合投資者は不動産会社から家賃収入を得ることができますが、その代わりにサブリース手数料が発生します。
サブリース契約をすると空室が出た場合でも家賃を不動産会社が保証してくれるため、赤字を生むリスクを回避することができるというメリットがあります。
不動産投資初心者や初年度から赤字を出したくないと考えている方は、積極的に利用することをおすすめします。
管理修繕積立金
管理修繕積立金も不動産投資で毎月かかる費用の1つです。マンションには専有部分と共有部分が存在します。
専有部分の光熱費は入居者が支払いますが、共有部分も光熱費がかかってくるので、維持・管理にお金がかかります。
共有部分の維持・管理費は投資者の方でも負担する必要があり、毎月管理修繕積立金として支払っていきます。
おすすめの不動産投資会社4選
不動産投資を始めたい方はまず不動産投資会社の無料で受けられるセミナーや相談会に参加しましょう。
SYLA（シーラ）
- 98％以上※の高い入居率を誇る物件を保有
- 家賃滞納リスクを低減する集金代行契約システムを採用
- 構造検査では各段階の専門知識を持つプロフェッショナルが厳しくチェック
- 建物の品質・性能を客観的に評価する住宅性能表示制度を導入
- 住宅瑕疵担保責任保険に加入
SYLA（シーラ）は入居率が高く、2022年11月は98.7％となります。また、オリジナルブランドであるデザイナーズマンションSYFORMEの入居率は99.1％です。
2014年には入居率100％を達成する※など、多くの人に支持されていると分かります。そして、オーナーになった際の賃貸管理は、集金代行契約システムを採用しています。
そして、構造検査では各段階における専門知識を持ったプロフェッショナルが厳しくチェックを実施。新築住宅における10分野32項目の基準をクリアしています。
また、集合住宅の資産価値や暮らしの安心を長きにわたり守るため、国土交通大臣指定の第三者評価機関が品質・性能を客観的に評価する住宅性能表示機能を導入している点も特徴です。
基本情報
※公式サイトによる（2022年12月現在）
出典：SYLA（シーラ）
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さらに、リノシーチャンネルでは不動産投資についてカジュアルに発信。わかりやすく動画で解説しているため、知識を習得するという観点からチェックしてみてください。
基本情報
※公式サイトによる（2022年12月現在）
出典：RENOSY
アセットジャパン
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そして、購入後の管理が簡単な点もMIRAP（ミラップ）の魅力です。意外と面倒な、書類管理や家賃の入金・収支状況などはアプリで簡単に確認できます。
基本情報
※ 公式サイトによる（2022年12月現在）
出典：MIRAP（ミラップ）
よくある質問
まとめ
今回は不動産投資の初期費用について解説してきました。不動産投資の初期費用の目安としては物件価格の20〜30%程度となっています。
初期費用の額は購入する物件の価格や個人属性などによっても変動しますので、一概に「これくらい用意していたら安心」と言い切ることはできません。
不動産投資は巨額のお金が動く投資なので、物件を購入する前にできるだけ初期費用や毎月かかる費用、収益などのお金の流れを掴んでおく必要があります。
初期費用の中には節約できる項目もあるので、なるべく初期費用を抑えたいという方は積極的に行動してみましょう！
