不動産投資の初期費用はどれくらい?安くする・抑える方法も解説

不動産投資は手間がかからず、安定した収入を見込めるため、副業として取り組む人たちも非常に増えてきています。

しかし莫大なお金が動くので「最初にいくら用意したらいいの?」「お金持ちじゃないと無理なのではないか」と不安に感じている人も多いでしょう。

今回は不動産投資の初期費用について解説していきます。

初期費用の内訳やなるべく安くする方法、初期費用以外の費用などにも触れていきますので、不動産投資を検討している方は是非最後までご覧ください。

もしかすると意外と安く始められるかもしれません。
初心者でも手軽にできる? 不動産投資の初期費用はこちら

不動産投資の初期費用はどれくらいかかる?

不動産投資を始める際にどれくらいの初期費用を用意したら良いのか気になっている方も多いでしょう。

この章では不動産投資の初期費用の概要を解説していきます。支払う前に大まかな金額の相場を知っておきましょう。  

初期費用は物件価格の20〜30%が目安

不動産投資の初期費用は物件価格の20〜30%が目安だと言われています。仮に2000万円の物件を購入する際は400〜600万円が必要です。

こちらの初期費用には頭金や各種手数料などの費用が含まれています。

 内訳としては頭金が物件価格の10〜20%、諸経費で物件価格の4〜10%となっています。

不動産投資を始める多くの人が金融機関から融資を受けてスタートするでしょう。その際、個人属性の高さによって条件が変わってきますので、こちらはあくまで目安として捉えましょう。

個人属性とは年収や勤務先などによって決定し、融資審査に大きく関係しています。
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初期費用以外の費用はかかる?

初期費用を捻出し、無事に物件を購入した後も、その物件を管理・維持するためのお金は必要です。基本的には管理会社に委託するため、修繕費などは毎月積み立てるという場合が多いです。

 積み立てのシステムや金額は管理会社によって異なります。

また融資を受けて不動産投資を行った場合、毎月ローン返済を行わなくてはなりません。そのため空室が目立つようになってしまうと出費が増えてしまいます。

物件を購入する前に、お金の流れはしっかりと把握しておいた方が良いでしょう。

自分の経済状況を振り返りつつ、無理のないような計画を立てるのが重要です。
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不動産投資でかかる初期費用の内訳

不動産投資の初期費用は購入する物件の20〜30%が目安ということを解説しました。では内訳はどのようになっているのでしょうか?

この章では不動産投資でかかる初期費用の内訳を解説していきます。初期投資で支払わなくてはならないのは以下のようなものです。

不動産投資でかかる初期費用の種類
  • 物件の頭金
  • 融資事務手数料
  • 融資保証料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • 司法書士の報酬
  • 固定資産税・都市計画税
  • 各種保険料

物件の頭金

不動産投資の初期費用として大きいのが、物件の頭金です。頭金は物件を購入する際に必ず必要となる費用で、融資額を除いた自己資金となっています。

物件の頭金の目安としては購入する物件価格の10%程度です。

 頭金の金額は個人・物件属性によって変化します。

なるべく物件の頭金を減らしたいという方は、個人属性を高めるか、物件属性の高い物件を購入するのがおすすめです。

融資額が多ければ多いほど頭金の金額は安くなります。
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融資事務手数料

融資事務手数料は金融機関から不動産投資の融資を受ける際に必要となる手数料です。相場としては融資額の1〜3%程度となっています。

 融資事務手数料は利用する金融機関によって異なります。

例えば2000万円の物件を1500万円の融資を受けて購入した場合、融資事務手数料は15万〜45万円となります。

融資事務手数料が固定の金融機関もあるので、なるべく融資事務手数料を節約したいという方は、このような金融機関を利用すると良いでしょう。

金融機関に関しては物件同様、徹底的なリサーチが必要です。

融資保証料

金融機関から融資を受ける際、借入に対して保証をつけるのが一般的です。この保証は保証会社が請け負ってくれます。

 融資保証料の相場は融資額の約1%です。

不動産投資の融資では金額が大きくなるため、仮に投資者が返済できなくなってしまった際に、金融機関の貸倒れになってしまう可能性もあります。

保証をつけておくと、そのような状況になったとしてもお金を回収できるため、なんとしてでも付けておきたいでしょう。

融資条件になっていることもあるので、素直に加入しましょう。
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印紙代

不動産投資では印紙代も必要になってきます。物件の売買契約書・融資の契約書を発行する際には印紙税を支払う必要があるのです。

印紙税の税額
  • 1000〜5000万円:2万円
  • 5000万円〜1億円:6万円
  • 1〜5億円:10万円

以上は不動産投資でよくみられる金額帯に対しての印紙税です。印紙税は物件を購入する度にかかる税金ですので、基本的には節約することはできません。

しかし平成26年4月1日〜令和4年3月31日までに作成された土地建物売買契約書のなかで、契約金額が10万円超のものに関しては、印紙税が減額されます。

減額後の印紙税は1〜6万円となっています。

登記費用

不動産投資で物件を購入した際、登記が必要となります。また金融機関から融資を受ける際にも担保を設定する必要があり、登記登録が必要です。

登記登録する際にかかるのが登録免許税です。

 登録免許税の金額は課税標準額×税率によって決定します。

課税標準額は固定資産税評価額によって決定し、目安としては物件価格の70%程度となっています。

固定資産税評価額は行政や購入する物件によって変動します。
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仲介手数料

不動産会社が売主と投資家を仲介している場合、契約成立時に仲介手数料を支払う必要があります。

 仲介手数料は物件価格の3%+6万円が上限額となっています。

2000万円の物件を購入した場合、支払う仲介手数料の限度額は66万円となります。会社によってはもっと安くなるでしょう。

仲介手数料を節約したい場合は、不動産会社が売主となっている物件を狙うのがおすすめです。そうすれば仲介手数料は発生しません。

仲介手数料は比較的節約しやすい項目です。

司法書士の報酬

不動産投資で購入した物件を登記登録する際提出書類が多く、複雑な手続きを踏まなくてはなりませんので、行政書士・司法書士に依頼する人が多いです。

行政書士・司法書士に依頼して手続きする場合は、報酬を支払う必要があります。

 報酬額の相場としては5〜15万円程度となっています。

報酬額は依頼する行政書士・司法書士によって異なりますので、報酬額を節約したいという方は、なるべく安く請け負ってくれるところを探してみると良いでしょう。

サービス内容や実績などを参考にして、信頼できる専門家に依頼しましょう。
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固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点で、アパートや土地を所有している人が支払う税金です。途中で物件の売却を行ったとしても、その年の固定資産税は元の所有者に全額課税されます。

しかし一般的には物件の買主が固定資産税・都市計画税を負担することは多いので、念の為頭に入れておきましょう。  

各種保険料

不動産投資で物件を購入したら火災保険や地震保険に加入するのが一般的です。保険の加入を条件に掲げている金融機関もあります。 各種保険に加入する場合は、保険料を支払う必要があります。

保険料の金額や保証額は保険会社によって異なるので、事前にしっかりリサーチしておくことをおすすめします。

よくわからない場合は不動産会社などの紹介してもらうのも良いでしょう。
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不動産投資に必要な金額の平均は?

不動産投資に必要な金額の平均は?

不動産投資に必要な初期費用は20〜30%程度ですが、実際に不動産投資を実施している方はどれくらいの初期費用で実施しているのか気になる方も多いでしょう。

 属性の高い人であれば、不動産投資における初期費用(頭金)を減らして運用することも可能です。

そこで、不動産投資に必要な初期費用について「属性の高い人」と「属性の低い人」に分けて解説していきます。

属性が高い人の場合|不動産投資に必要な費用

年収が高い・資産を多く持っている方であれば、銀行から多くの融資を受けて不動産投資を実施することも可能です。

そのため、「物件の頭金」も0からスタートできる方もいるため、不動産投資に必要な初期費用をグッと抑えられるでしょう。

属性が高い方の特徴として、年収が700万円以上、不動産投資の実績がある方などが当てはまります。

頭金を少なくすることで、手元に現金を残したまま不動産投資ができる一方で、借入金が大きくなり、支払う利息も大きくなってしまうことに注意しましょう。

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属性が低めな人の場合|不動産投資に必要な費用

年収が比較的少ない方・安定していないフリーランスの方の場合には金融機関からの借入が難しく、頭金を多く入れる必要性があります。

そのため、「属性が高い人」に比べても初期費用は多くなるでしょう。不動産価格の30%程度を目安として頭金を入れる必要があります。

 属性が低い方の特徴として、年収が700万円未満、不動産投資の実績もなく、資産・貯金がない方などです。

上記の場合には、できる限り頭金を入れて金融機関から借入する金額を抑える必要があります。

金融機関としても安心して返済してくれる投資家にお金を貸したいと思っているので、属性の低い方であれば頭金で補填していかなければなりません。

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不動産投資の初期費用を安くする方法は?

不動産投資を行う際、多くの人が「なるべく初期費用を抑えたい」と思っていることでしょう。

この章では不動産投資の初期費用を安くする方法について解説していきます。具体的な方法としては以下のようなものが挙げられます。

不動産投資の初期費用を安くする方法
  • 売主の業者を利用する
  • 土地値物件を探す
  • 融資アレンジに強い業者を利用する
  • 中古の区分マンションに投資する

売主の業者を利用する

不動産投資の初期費用を安く抑える方法、1つ目は売主の業者を利用するという方法です。こちらは仲介手数料を節約する方法となっています。

通常不動産会社は売主と買主をマッチングさせる業務を行っているのですが、成約した際に仲介手数料を支払う必要があります。

 仲介手数料は物件価格の3%+6万円が上限額です。

しかし不動産会社が売主となっている物件を購入すれば仲介手数料はかかりませんので、不動産投資の初期費用を抑えることができます。

場合によっては何百万円もの費用を節約できます。
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土地値物件を探す

不動産投資の初期費用を安く抑える方法、2つ目は土地価物件を探すという方法です。土地価物件とは土地の価格が物件価格に近い物件を指します。

 土地の価格は国税庁の相続税路線価・実勢価格によって決まります。

土地価物件は金融機関から評価を受けることが多く、フルローンを組める可能性も高くなります。金融機関の融資を受けることができれば、必然的に不動産投資の初期費用を抑えることができるのです。  

融資アレンジに強い業者を利用する

不動産投資の初期費用を安く抑える方法、3つ目は融資アレンジに強い業者を利用するという方法です。

投資者自身が金融機関との関係性を持っていない場合、不動産業者に融資アレンジを行ってもらうのが一般的です。

 融資アレンジとは不動産会社が投資者に融資を受けやすいようにサポートするサービスです。

融資アレンジのスキルは不動産会社によって異なり、頭金の割合にも大きな影響を及ぼします。

不動産会社の公式サイトなどで融資実績などを確認してみましょう。
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中古の区分マンションに投資する

不動産投資の初期費用を安く抑える方法、4つ目は中古の区分マンションに投資するという方法です。

特に中古区分ワンルームマンションへの投資は50〜100万円程度で始められるので、現在大きな資産を抱えていなくても取り組みやすいというメリットがあります。

 中古区分マンションは低価格なものが多いです。

中古区分マンションは初期費用を抑えることはできますが、利益が出にくい場合も多いので、購入する際は慎重に検討しましょう。

不動産投資で毎月かかる費用とは?

初期費用を抑えて不動産投資を始めたとしても、購入した物件を管理・維持するためのお金が必要です。では毎月かかる出費としてはどのようなものがあるのでしょうか?

この章では不動産投資で毎月かかる費用について解説していきます。主な費用としては以下のようなものが挙げられます。

不動産投資で毎月かかる費用
  • 管理委託手数料
  • 集金代行手数料
  • サブリース手数料
  • 管理修繕積立金

管理委託手数料

不動産投資で購入した物件の管理・維持は基本的に管理会社に委託します。その場合発生するのが管理委託手数料です。

管理会社の業務としては物件の共用部分管理や入居者のクレーム対応、入居者の募集など多岐にわたります。

 投資者自身が行うことも可能ですが、副業として取り組んでいる場合は難しいでしょう。

管理委託手数料は毎月の家賃から一定額を支払う必要があるので、物件によって変動します。

管理委託手数料の相場は家賃の5%程度が相場となっています。
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集金代行手数料

集金代行手数料は、管理委託手数料同様に不動産管理会社に毎月支払う手数料です。一見すると集金に関する手数料のように見えますが、業務はそれだけではありません。

 家賃の集金・送金のみならず、延滞している家賃の督促・回収なども委託できます。

集金代行手数料も家賃収入から一定割合を毎月支払う必要があります。

手数料の余剰分は家賃収入として受け取ることができるのですが、空室がある状態でも支払いは発生してしまうので、損失を生む可能性もあります。  

サブリース手数料

サブリースとは投資者が購入した物件の部屋を、不動産業者に一棟丸ごと刈り上げてもらうシステムです。

この場合投資者は不動産会社から家賃収入を得ることができますが、その代わりにサブリース手数料が発生します。

 この際の家賃は相場よりも下がってしまいます。

サブリース契約をすると空室が出た場合でも家賃を不動産会社が保証してくれるため、赤字を生むリスクを回避することができるというメリットがあります。

不動産投資初心者や初年度から赤字を出したくないと考えている方は、積極的に利用することをおすすめします。

サブリースの家賃保証は相場の80〜90%なので、10〜20%はサブリース手数料ということになります。
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管理修繕積立金

管理修繕積立金も不動産投資で毎月かかる費用の1つです。マンションには専有部分と共有部分が存在します。

専有部分の光熱費は入居者が支払いますが、共有部分も光熱費がかかってくるので、維持・管理にお金がかかります。

 維持・管理費は住民からの共益費で賄います。

共有部分の維持・管理費は投資者の方でも負担する必要があり、毎月管理修繕積立金として支払っていきます。

金額としては毎月1万円程度です。
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おすすめの不動産投資会社

不動産投資を始めたい方はまず不動産投資会社の無料で受けられるセミナーや相談会に参加しましょう。

初期費用に不安を抱えている方でも可能な少額からできる不動産投資を紹介してもらえるかもしれません。

SYLA(シーラ)

シーラ

SYLAのココがおすすめ
  • 月1万円の少額からでワンルームマンション投資をスタートできる!
  • 入居率99.3%!※1空室のリスクが少なく安心
  • 年間400戸近くを販売※2する実績
  • 厳しい審査を通過しなければならない「住宅性能表示制度」を導入
  • 管理業も行っているなら、購入から運用の流れがスムーズ

※1 SYFORMEの入居率。公式サイトより
※2 公式サイト「販売個数推移」より。2020年度は377戸

SYLAは、デザイナーズワンルームマンション「SYFORME(シーフォルム)」などを開発、販売する不動産会社です。SYLAの魅力は少額から気軽に不動産投資が始められる点です。

複数の投資家から資金を集めて運用を行うSYLAが提供する不動産投資型クラウドファンディング「利回りくん」なら、最低1万円から不動産投資をスタートすることができます。

経験を積んだ後には、入居率が99.3%を誇るSYFORMEで本格的な投資に挑戦できます。駅近の土地にこだわり開発したマンションで、空きが出てもすぐに埋まってしまうほど、魅力のある物件です。

 空室が続くと、本来入ってくるはずの家賃収入が入ってきません。入居率が高いのは、投資用不動産を購入する上で大事なポイントです。

さらに入居者の家賃滞納など、損失のトラブルへのフォローも充実。集金代行の契約システムを利用すれば、様々なリスクを軽減することができます。

まずは気軽に不動産投資を始めたい方はSYLAのセミナーを受講することをおすすめします。

1口1万円からオーナーになれる! SYLA(シーラ)
無料でセミナーに参加する

企業名 株式会社シーラ
所在地  東京都渋谷区広尾1-1-39
恵比寿プライムスクエア 7F
設立 2010年9月29日
入居率 99.3%(SYFORME)

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出典:SYLA 公式サイト

RENOSY

RENOSY

RENOSYのココがおすすめ
  • 資料請求&初回面談でAmazonギフト券50,000円分プレゼント
  • 東京商工リサーチ調べで、2年連続不動産投資売り上げ実績No.1※1
  • 入居率99.5%!平均空室期間はたった26日※2
  • アプリで簡単に物件管理ができる
  • AIが算出した資産価値が高い優良物件を紹介してくれる
  • グループ会社が賃貸管理業を行っているから、連携もスムーズ

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不動産情報サイトRENOSY(リノシー)は2013年に設立されたGA technologiesが運営しています。

RENOSYは、東京商工リサーチによる投資用中古マンションの売り上げ実績が、2年連続で1位を獲得※1。たくさんの人がRENOSYを通して投資用不動産を購入しています。

 購入後の物件入居状況や送金内容などは、アプリで簡単に管理可能。チャットでの相談もできるので、困ったことがあってもすぐに解決できそうです。

また、購入後の管理はグループ会社にお任せできて、プランも充実。リスク許容度と価格に合わせて、3つのプランから選ぶことができます。

3つのプラン概要
  集金代行プラン
最低限のサポートで安い
ワイドプラン
設備リスクをしっかりカバー
NEOインカム
空室+設備リスクをカバー
設備修理・交換費用
空室時の負担
滞納時の負担
原状回復の費用
タテカンさぽーと
広告費の負担
契約期間
(更新)
3年
(以降は2年で自動更新)
3年
(以降は2年で自動更新)
7年
(譲渡対価は1年ごと)
空室時の賃料まで保証してくれる「NEOインカム」に加入すれば、家賃収入が途切れることがないので、おすすめです。

どのプランを選んでも、入居者とのやりとりや募集はGA technologies側で行ってくれますので、安心です。

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企業名 株式会社GA technologies
所在地  東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
設立 99.5%(2021年2月時点)
入居率 2013年3月12日

出典:RENOSY 公式サイト

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※1~2
※1)2021年6月 東京商工リサーチ 不動産投資マンスリーレポートより
※2)公式サイトより

トーシンパートナーズ

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トーシンパートナーズのココがおすすめ
  • 入居率97.4%!安定した家賃収入が期待できる
  • 入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞って、ニーズに合うマンション作りをしている
  • マンションクオリティが高いから、築20年越えの物件でも安定した入居率を保っている
  • 建物のメンテナンスに細かい配慮をし、長い間綺麗に住み続けられるようにしている
  • オーナー専用アプリ「LENZ」を使えば、おうちにいながら契約更新も可能

※2021年6月度 公式サイトより

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トーシンパートナーズは、1989年設立の不動産会社です。「フェニックス」や「ZOOM」のマンションシリーズを出していることで知られています。

入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞り、マンションの立地やデザイン性なども計算尽くなので、築20年経った物件でも安定した入居率をキープしています。

 建物のメンテナンスも配慮。清掃、設備点検などを定期的に行い、より長くマンションの資産価値が保たれるように配慮しています。

マンションの設備は24時間監視、各マンションに清掃スタッフを配置するなどして、安全と清潔感を維持。入居者も安心して暮らるでしょう。

オーナー専用のスマートフォンアプリ「LENZ」では、いつでも気軽にチャットで困りごとなどを相談できます。

アプリ上での契約更新も可能なので、おうちにいながら簡単に不動産投資ができます。忙しい人にもピッタリです。

企業名 株式会社トーシンパートナーズ
所在地  東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5
設立 1989年2月18日
入居率 97.4%

出典:https://www.tohshin.co.jp/

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FJネクスト

FJネクスト

FJネクストのココがおすすめ
  • 創業41年!東証一部上場企業で信頼と実績がある
  • 入居率99.0%※1。安定の運用が期待できる
  • 都心を中心に315棟、2万1907戸の供給実績※2
  • 無料セミナーを随時開催していて、WEBからも聞くことができる
  • 98.5%の物件が駅から徒歩10分以内※3で、入居者が決まりやすい

無料セミナーを定期開催中! FJネクスト
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FJネクストは、「ガーラマンションシリーズ」でお馴染みの不動産会社です。

創業は41年になり、東証一部に上場。都心を中心に315棟、2万1907戸を供給していて、確かな実績があります。

 無料のセミナーや相談会も毎週のように行っているので、ライフスタイルに合わせて受講することができます。

管理戸数は1万7000戸超え。経験やノウハウがしっかりあるから、どんなトラブルにも柔軟に対応してくれるでしょう。
※公式サイトより

FJネクストのワンルームマンションの98.5%が駅から徒歩10分以内に位置しています。

特にワンルームマンションは、駅から近い方が空室リスクが少なく、すぐに入居者が決まるでしょう。

企業名 株式会社エフ・ジェー・ネクスト
所在地  東京都新宿区⻄新宿六丁目5番1号
新宿アイランドタワー11F
設立 1980年7月
入居率 99.0%

出典:FJネクスト 公式サイト

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※1~3
※1 2021年3月末時点。公式サイトより
※2 2021年6月末時点。公式サイトより
※3 2020年6月末時点、ワンルームマンションに限った場合。公式サイトより

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントのココがおすすめ
  • セミナーはなんと毎日開催!オンラインで参加可能
  • 不動産投資初心者でも、不動産投資のノウハウがよくわかるサービス「レイビー」を運営
  • 医師向けの不動産投資サービス「ドクターズコンシェルジュ」が注目を集めている
  • 相続税の相談などもでき、心強い
  • 賃貸管理・建物管理も行っているので、購入後の手続きもスムーズ

グローバル・リンク・マネジメントは、渋谷区にある不動産会社。不動産の開発、販売、管理業などを行っています。

セミナーの開催はなんと毎日。開催時間もさまざまなので、ライフスタイルに合わせて、好きな時に受けることができます。

 不動産投資についてわかりやすいコンテンツが豊富な「レイビー」を見れば、初心者も不動産投資がよくわかります。

記事はたった5分で読めて、誰でも簡単に理解できるので、不動産投資初心者にとってはありがたいコンテンツです。

他にも相続税の相談ができたりと、不動産についての困りごとには心強い存在となってくれるでしょう。

医師向けの不動産投資サービス「ドクターズコンシェルジュ」も、不動産投資に興味がある医師たちから注目を集めています。

企業名 株式会社グローバル・リンク・マネジメント
所在地  東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号
渋谷マークシティウエスト21階
設立 2005年3月
入居率 98.42%

出典:不動産投資マンスリーレポート

よくある質問

不動産投資の初期費用はどれくらいかかりますか?
不動産投資の初期費用は物件価格の20〜30%が目安だと言われています。仮に2000万円の物件を購入する際は400〜600万円が必要です。
不動産投資の初期費用の内訳を教えてください。
不動産投資の初期費用の内訳としては物件の頭金、融資事務手数料、融資保証料、印紙代、登記費用、仲介手数料、司法書士の報酬、固定資産税・都市計画税、各種保険料などが挙げられます。
不動産投資の初期費用を抑える方法はありますか?
不動産投資の初期費用を抑える方法としては売主の業者を利用する、土地値物件を探す、融資アレンジに強い業者を利用する、中古の区分マンションに投資するなどが挙げられます。
不動産投資での初期費用以外の支出にはどのようなものがありますか?
不動産投資での初期費用以外の支出としては管理委託手数料、集金代行手数料、サブリース手数料、管理修繕積立金などが挙げられます。

まとめ

今回は不動産投資の初期費用について解説してきました。不動産投資の初期費用の目安としては物件価格の20〜30%程度となっています。

初期費用の額は購入する物件の価格や個人属性などによっても変動しますので、一概に「これくらい用意していたら安心」と言い切ることはできません。

不動産投資は巨額のお金が動く投資なので、物件を購入する前にできるだけ初期費用や毎月かかる費用、収益などのお金の流れを掴んでおく必要があります。

初期費用の中には節約できる項目もあるので、なるべく初期費用を抑えたいという方は積極的に行動してみましょう!

自分の生活を圧迫しないような不動産投資を心がけましょう。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
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