不動産投資の融資は審査が厳しい？融資に積極的な金融機関を解説！

不動産投資を始める際、多くの人は金融機関から融資を受けることでしょう。金融機関からの融資を受けるためには審査を通過しなくてはなりません。

中には「銀行の融資審査って厳しいイメージ」「自分はサラリーマンだから融資は無理」と考えている方も多いのではないでしょうか？

今回は不動産投資における金融機関の融資について解説していきます。

不動産投資の融資に積極的な銀行や融資を受けるメリット・注意点なども解説していきますので、融資に対して不安を抱いている方はぜひ最後までご覧ください。

もしかすると融資に対する見方がガラッと変わるかもしれません。

不動産投資の融資審査は厳しい？

不動産投資を行う際に利用する融資ですが、「審査が厳しいのではないか」というイメージを持っている方も多いでしょう。

この章では不動産投資の融資審査は厳しいのかというテーマについて解説していきます。 　

近年は引き締め傾向にある

不動産投資における融資は近年引き締め傾向にあります。言い換えれば審査が厳格化され、融資を受けにくくなっているということです。

この原因としては「かぼちゃの馬車事件」を始めとする不正融資が発端となり、金融庁が規定を厳格化していることが挙げられます。

また新型コロナウイルスの影響によって融資相談件数が飛躍的に増加しており、不動産投資の融資にまで人手が追いついていないという現状もあります。

このような兆候は2018年から見られており、今後も続くと予想されています。

事実、不動産投資への融資実行額は減少の一途を辿っています。

不動産投資融資の種類

不動産投資融資の種類としては「アパートローン」「プロパーローン」の2種類に分かれます。 アパートローンの特徴としては金利・融資期間などがパッケージ化されている金融商品という点が挙げられます。

一方でプロパーローンは、案件ごとに融資内容をアレンジしていく商品です。

融資内容は希望者の資産・事業実績・物件の資産価値などを評価し、総合的に審査をして融資条件などを設定していきます。

プロパーローンを利用する場合は金融機関への問い合わせが必要です。

金利の種類

不動産投資融資の金利は「変動金利」「固定金利」の2種類に分かれています。 変動金利とは長期プライムレートによって金利が変動するのが特徴です。

経済情勢によって金利が上下しますが、固定金利よりも安く済むケースが多いです。

固定金利とはその名の通り、ずっと同じ金額の金利を支払う方式です。変動金利よりも金利が高いことが多いですが、安定した返済計画を立てられるというメリットがあります。

一般的には変動金利を利用する方が審査は厳しいとされています。

審査基準としてはどのような項目がある？

不動産投資の融資審査基準は金融機関によって異なります。主に注目される項目としては以下のようなものが挙げられます。

また、これに加えて購入する物件の資産価値なども合わせて評価されます。物件の資産価値は積算価格と収益性を主に見られます。

耐用年数が長い、収益性が高い物件は評価が上がりやすいです。

融資を受けやすい年収は500万円が目安だと言われています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？

不動産投資ローンと住宅ローンの違いはご存知でしょうか？ここでは、その違いについて解説します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

• 借入の目的の違い
• 返済原資の違い
• 融資限度額の違い
• 金利の違い
• 融資審査の違い

それぞれ、みていきましょう。

借入の目的の違い

これらのローンは借入の目的に違いがあります。

　不動産投資ローンは、購入した物件を他人に貸し出すことで収益を得るために組むローンです。

それに対して住宅ローンは戸建てやマンションなどを購入するためのローンです。このように、不動産投資ローンと住宅ローンは借入の目的が大きく異なります。

住宅ローンが低金利であるため、住宅ローンで不動産投資を行いたいと考える方がいますが、契約違反となるので注意しましょう。

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返済原資の違い

これらのローンは返済原資が異なります。

　不動産投資ローンでは入居者から受け取った家賃が返済原資、住宅ローンは居住者の毎月の給与が返済原資となります。

不動産投資ローンも住宅ローンも一定の収入の中から返済原資を捻出することは共通しています。

不動産投資ローンは事業、住宅ローンは家計が返済原資になることは覚えておきましょう。

融資限度額の違い

融資限度額も異なることが特徴です。

　不動産投資ローンの融資限度額は年収の10倍～20倍が上限、住宅ローンの融資限度額は年収の5倍～8倍が上限になると言われています。

不動産投資ローンは家賃収入だけでなく給与収入や貯蓄額も返済に利用できるため、上限額も大きく設定されます。

融資限度額は個人の属性や物件の収益性、これまでの投資物件の運用成果などで変わってきます。

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金利の違い

これらのローンは融資限度額だけでなく金利も異なります。一般的に住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が金利は高くなります。

なぜなら、金融機関にとって不動産投資ローンはリスクがあるからです。前述のとおり住宅ローンの返済原資は「給与収入」であり、個人が勤続する限りは収入が大きく減ることはありません。

　しかし、不動産投資ローンの返済原資である家賃収入は入居者に依存するため、常に一定であるとは限らないです。

よって、不動産投資ローンは金利が高く設定される傾向があります。住宅ローンの金利は0.4%～2.0%、不動産投資ローンの金利は1.4％～4.5%と言われています。

不動産投資の中でも立地の良い新築ワンルームマンション投資であれば、低金利で融資を受けられる可能性が高いです。

融資審査の違い

住宅と不動産投資のローンでは、融資審査も異なります。

住宅ローンでは個人の属性（年収、職業、信用情報など）で返済能力の有無を判断します。

　不動産投資ローンでは、個人の属性だけでなく、物件の条件も判断材料となります。

具体的には物件の築年数やエリア、家賃設定、過去の物件売買履歴などが挙げられます。

物件の評価は金融機関で異なるため、A銀行では融資を受けられなくても、B銀行では審査が通るケースは珍しくありません。

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不動産投資の融資に積極的な銀行3選

金融機関によっては不動産投資の融資に積極的な姿勢を見せているところもあります。このような金融機関を利用することで融資を受けやすくなるでしょう。

この章では不動産投資の融資に積極的な銀行3選をご紹介していきます。今回ご紹介する銀行は以下の3つです。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は幅広い年齢層の人たちに、低金利で融資を行ってくれるという特徴を持ってます。

特に若年層・高齢者・女性に優遇制度をとっており、他の金融機関で融資を断られたとしても、融資を受けられる可能性があります。

日本政策金融公庫で不動産投資の融資を受ける場合は、あくまで不動産賃貸業として融資を受けることが前提となります。 手続きや面談の際には注意しましょう。

不動産投資目的での融資は受けられません。

日本政策金融公庫の基本情報

＊女性・若者・シニア起業家支援金の場合は上限7,200万円

出典：日本政策金融公庫公式サイト

SBJ銀行

SBJ銀行は韓国系金融機関で資産管理法人の代表者を対象に、不動産投資ローンの提供を行っています。

購入する物件の所在地で融資の上限額が変動し、場合によっては億単位の大きな金額を動かすことも可能です。

借入期間は審査によって決定するのですが、基本的には10年程度に落ち着くことが多く、他の金融機関と比べると短めだというデメリットがあります。

関東・中部エリアの物件を所有しているとより大きな融資を受けられます。

SBJ銀行の基本情報

出典：SBJ銀行公式サイト

オリックス銀行

オリックス銀行はオリックスグループが運営している銀行で、不動産投資目的への融資も積極的に行っています。 オリックス銀行の不動産融資の大きな特徴として、他の金融機関よりも金利が低めに設定されている点が挙げられます。

またオリックス銀行の不動産投資融資は築年数が古い物件にも強く、独自の審査を行っているため融資可能なケースも少なくありません。

個人・資産管理法人両方を対象としています。

オリックス銀行の基本情報

出典：オリックス銀行公式サイト

不動産投資で融資を利用するメリットとは？

不動産投資で融資を受けるメリットを理解しておくと、今後の不動産投資をスムーズに進めることにも繋がります。

この章では不動産投資で融資を利用するメリットについて解説していきます。主なメリットとしては以下の通りです。

投資のスピードがアップする

不動産投資で融資を利用するメリット、1つ目は投資スピードがアップするということです。不動産投資で利益を追求していくには、1軒だけでは限界があります。

1軒目の不動産投資がある程度上手くいったら、いくつか物件を購入していき、規模を拡大していくと利益が増えてきます。

自己資金を抑えながら不動産投資を行うことによって、利益率を上げることができるのです。

融資を受ける際は事前に返済計画も熟考しましょう。

家賃収入でローンを返済していける

不動産投資で融資を利用するメリット、2つ目は家賃収入でローンを返済していけるという点です。

仮に高額な融資を受けたとしても、購入した物件の部屋が埋まれば、安定した家賃収入を得ることができますので、ローンを返済していきやすくなります。

通常の住宅ローンは自身の収入から返済していきますが、不動産投資のローンは家賃収入から返済していけるのが大きな違いでしょう。 　

自己資金が少なくても不動産投資を行える

不動産投資で融資を利用するメリット、3つ目は自己資金が少なくても不動産投資を行えるということです。

不動産投資は巨額の資金を必要としますが、一般的な社会人が貯金で賄うには膨大な時間を必要とします。

「貯金ができてから不動産投資を始めよう」と思っていると、不動産投資を始めるタイミングを見失ってしまいます。

思い立ったらすぐに行動するのが吉です。

団体信用生命保険への加入が可能

不動産投資で融資を利用するメリット、4つ目は団体信用生命保険への加入が可能だという点です。

団体信用生命保険とは債務者が死亡・高度障害を負った場合などに残債を保証してくれる保険です。

団体信用生命保険に加入することで、万が一のことがあっても残された家族に購入した物件がローンのない状態で相続されるため、一般的な生命保険のような利用の仕方もできます。

金融機関も貸し倒れにならなくて済むというメリットもあります。

不動産投資で融資を利用する際注意すべきポイントは？

不動産投資で融資を利用すると数多くのメリットがあるのですが、マイナス面も存在します。

この章では不動産投資で融資を利用する際注意すべきポイントについて解説していきます。融資を受ける際は必ず知っておきましょう。

返済できないリスクもある

不動産投資で融資を利用する際注意すべきポイントとしては、返済できないリスクもあるという点です。

購入した物件の部屋がしっかり埋まれば、安定した家賃収入を得ることができるため、順調に返済できることでしょう。

しかし空室が目立つようになってしまうと当然ですが収入は下がってしまい、返済が滞るという事態に陥ってしまいます。

そのようなことにならないようにリスクを軽減できるサブリース契約などを利用するのがおすすめです。

サブリースは手数料がかかりますが、空室があっても家賃が保証されるシステムです。

審査に通らない可能性もある

不動産投資の融資を申請したとしても、人によっては審査に通らない・難航してしまうということもあります。

不動産投資の融資は個人属性や物件価値などを基準に審査されるため、収入が低い・転職を頻繁にしている・物件評価額が低いなどの理由で落とされてしまうこともあるのです。

審査に通りやすくするためには個人属性を上げていくか、評価額が高い物件を購入するなどの対策が必要です。

赤字になれば自分の資産から返済を行わなくてはなりません。

金利が高い

不動産投資の融資は住宅ローンと比較すると金利が高い場合が多いです。金利が高いと、月々の返済額も高くなっていくため、利益率は下がってしまいます。

金利を抑えるにはなるべく金利の安い金融機関を利用する、短期で返済するなどの対策が考えられます。

いずれにしても無理のないような返済計画をじっくり練る必要があるでしょう。

金利が数%でも何十年も払っていると何百万単位の出費になります。

投資する物件に抵当権が設定されてしまう

不動産投資の融資を利用すると、購入した物件に抵当権がついてしまいます。

つまり融資を利用すると、完済するまで購入した不動産を失うかもしれないというリスクがつきまとうということです。

抵当権をつけずに物件を購入するには、現金で一括で購入するしかありません。

毎月しっかり返済していれば、差し押さえられるようなことはありません。

不動産投資の融資をしてもらいやすい人の特徴とは？

不動産投資の融資は審査が厳しいですが、その中でも審査に通りやすい人の特徴はあります。

この章では不動産投資の融資をしてもらいやすい人の特徴を解説していきます。確実に融資を受けたいという方は、このような人物を目指してみると良いでしょう。

収入が安定している

不動産投資の融資をしてもらいやすい人の特徴、1つ目は収入が安定しているということです。 金融機関は当然のことですが、返済してもらえることを前提にして融資をしています。

そもそも収入が安定していないと返済してもらえないリスクを背負ってしまうのです。

例え高年収であっても、月によって月収に差があると審査で落とされてしまう可能性もあります。芸能人や個人事業主がローンを組みにくいのはそのためです。

多ければいいという訳でなく、安定していることが重要となってきます。

借金がない

不動産投資の融資をしてもらいやすい人の特徴、2つ目は借金がない人です。住宅ローンなどを組んでいる場合、そちらも返済しなければならないため返済が滞る可能性があります。

また年収によって借入できる金額に上限がありますので、借金をしていると希望金額の融資を受けることができなくなってしまいます。

借金の額が少ない、もしくは全くないという人は返済能力が高いと判断されるため、金融機関からの評価もアップします。 　

健康状態が良い

不動産投資の融資をしてもらいやすい人の特徴、3つ目は健康状態が良い人です。

健康状態に何かしらの問題を抱えていると、将来大病を患い働けなくなった場合、返済ができなくなってしまうというリスクが生まれます。

現在健康的な問題を抱えていないという人は特に気にする必要はありません。万が一病気や事故があっても「団体信用保険」が利用できます。

不動産投資の融資が通らない人の特徴

ここでは、不動産投資の融資が通らない人の特徴を紹介します。

年収や自己資金が少ない人

年収や自己資金が少ない人は不動産投資ローンの融資が通りにくいです。

不動産投資ローンの融資が通りやすくなるのは年収700万円以上と言われています。

また、自己資金が少ない場合も返済能力がないとみなされます。不動産投資ローンでは頭金を多く用意することで、月々の返済額も減らせます。

預金が少ない人は、投資を始める前に貯蓄額を増やすことを考えましょう。

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勤続年数が少なく、雇用が不安定な人

勤続年数が少ないと、雇用が不安定であると判断されて審査に通りにくくなります。

よって、転職や就職したタイミングでは高確率で融資が受けられないと考えてよいでしょう。

また、派遣社員や契約社員、フリーターのような正社員以外の雇用形態は不安定であるとみなされるケースがほとんどです。

信用力の低い人

信用力の低い人も融資を受けられない可能性が高いです。なぜなら、金融機関は毀損履歴を重大なリスクとして判断するからです。

つまり、過去にクレジットカードやローンを利用したにも関わらずその借金を返済できなかった人が該当します。

このような信用情報を回復するためには5年～7年の時間が必要になると言われています。

過去の信用情報に毀損がある人は、回復するまでにお金を貯めておくとよいでしょう。

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設立	1980年7月
入居率	99.0％

 

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出典：FJネクスト公式サイト（2022年12月現在）
※1：㈱不動産経済研究所調べ

よくある質問

まとめ

今回は不動産投資の融資について解説してきました。

不動産投資の融資には利益率を挙げられる、少ない自己資金でも不動産投資を始められるなどのメリットがあります。 一方で返済できないリスクがある、審査が厳しいなど一筋縄では行かないのが現状です。

不動産投資の融資は安定した収入を得ていて、健康状態に問題がなければ審査を通過できる可能性はありますので、諦めずに利用してみてはいかがでしょうか？

無理のない返済計画を立てましょう。