
不動産投資を始めようと考えている人の多くは「自分でいくら用意すれば良いのか?」と疑問を抱えているでしょう。
また「今の貯金額で不動産投資はできる?」と自身の経済状況に合わせた不動産投資を行いたいと考えている方も多いはず。不動産投資の自己資金は、購入する不動産によって変化するのです。
今回は不動産投資を始める際に必要な自己資金はどれくらいなのかを解説していきます。
自己資金が少ない不動産投資のメリット・デメリット、自己資金0でも不動産投資はできるのかといったトピックにも触れますので、ぜひ最後までご覧ください。

必要な自己資金は?
Contents
不動産投資を始める際に必要となる自己資金の目安とは?
不動産投資を始める際「どれくらいの資金を用意したら良いのかわからない」という悩みを抱えている人も多いでしょう。
この章では不動産投資を始める際に必要となる自己資金の目安について解説していきます。
自己資金は購入する物件の20〜30%が目安
不動産投資を始める際に必要となる自己資金の目安は、購入する物件の20〜30%程度となっています。例えば5000万円の物件を購入する際には、1000万〜1500万円程度の自己資金を用意できるのが理想です。
20%の内訳としては、頭金として物件価格の10〜20%、諸経費で物件価格の4〜10%となっています。

こちら
自己資金とは頭金と諸経費の合計
不動産投資での自己資金とは頭金と諸経費の合計を指します。頭金とは物件を購入する際に支払う、手付金のようなものです。
不動産投資を始める際に発生する諸経費には以下のようなものがあります。
- 仲介手数料
- 司法書士への報酬
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産所得税
- 各種保険料
- 事務手数料
これらの諸経費は節約することも可能ですので、なるべく自己資金を少なくしたいという方は、諸経費を削る方向で動きましょう。
自己資金なしでも不動産投資は可能?
結論から言えば自己資金なしでも、不動産投資を行うことは可能です。その場合金融機関からの融資を受けて物件を購入することになります。
自己資金なしで不動産投資を始めると、全ての費用を融資で賄うことになるので、必然的に利回りは低くなってしまいます。
毎月の返済額も自己資金がある人に比べると圧倒的に多くなりますので、よく考えて慎重に決断することをおすすめします。

こちら
【自己資金別】不動産投資シミュレーション
自己資金の金額によって不動産投資の利回りは大きく変化していきます。では自己資金をいくら用意するとどれくらいの利回りを得ることができるのでしょうか?
この章では自己資金別に見た不動産投資シミュレーションをご紹介していきます。今回は以下の条件に合わせてシミュレーションを行っていきます。
- 購入する物件は2000万円
- 金利は1.8%
- 返済期間は35年
自己資金100万円の場合
- 家賃収入:94.8万円
- ローン返済:73万円
- 管理費・修繕積立:毎月1万円
- 固定資産税:5万円
自己資金100万円で不動産投資を始めると、年間で約5万円ほどの収入が入ってくる計算になります。一見すると少ないかもしれませんが、ローンを完済したときに受けられる恩恵はかなりのものです。
こちら
自己資金500万円の場合
- 家賃収入:94.8万円
- ローン返済:57.8万円
- 管理費・修繕積立:毎月1万円
- 固定資産税:5万円
自己資金500万円で不動産投資をスタートさせると、年間で20万円程度の利益を見込めます。自己資金を500万円用意するとローン返済額もかなり少なくなっていることがわかるでしょう。
自己資金1000万円の場合
- 家賃収入:94.8万円
- ローン返済:57.8万円
- 管理費・修繕積立:毎月1万円
- 固定資産税:5万円
自己資金を1000万円用意した状態で不動産投資を行うと年間で約40万円程度の収益が見込めます。これは毎月約3万円程度の収入があるので、生活費の補填として利用できるでしょう。
こちら
自己資金が0でも不動産投資を始めるには?
自己資金0でも不動産投資は始められます。その場合は金融機関から融資を受けて取り組むことになります。
この章では自己資金0で不動産投資を始める場合のローンについて解説していきます。ローンの種類としては以下の2種類が挙げられます。
- フルローン
- オーバーローン
フルローン
フルローンとは諸経費以外の金額のローンを組み、物件を購入する不動産投資方法です。
フルローンを利用する場合は諸経費以外の費用の融資を受けることになるので、頭金を自分で用意しなくてもよくなります。
ただし諸経費は自己資金として用意しなくてはならないので、厳密に言えば自己資金0ではフルローンを使っても不動産投資を始めることはできません。

こちら
オーバーローン
自己資金0で不動産投資に取り組む場合、オーバーローンを組む必要があります。オーバーローンとは物件の購入金額・諸経費を融資で賄う不動産投資方法です。
諸経費は自分で用意しなくてはならない場合もありますが、自己資金を一切出さなくても良いというケースも珍しくありません。
オーバーローンを利用すると、現在の資産を減らすことなく不動産投資を行えるというメリットがあります。
一方で全てローンで賄っているので、返済額は非常に大きなものになるということだけは覚悟しておきましょう。

自己資金0だと融資の審査は厳しくなる
自己資金が少ない、もしくは0という人でも不動産投資を行えるという魅力的なフルローン・オーバーローンですが、審査は非常に厳しいです。
フルローン・オーバーローンの審査を通過するためには個人属性の高さや購入物件の担保価値などが必要になってきます。
基本的にフルローン・オーバーローンは投資効率を上げるために使われることが多いです。
そのため「今お金がないけど不動産投資を行いたい」という人では、審査に通過することは厳しいと考えられます。

こちら
自己資金が少ない状態でも不動産投資は可能!メリット・デメリットを紹介
不動産投資は自己資金が少なくても十分行えますが、リスクがある一方で、メリットもあります。
この章では自己資金が少額しか用意できなかった場合、不動産投資に生じるメリット・デメリットを解説していきます。
自己資金が少ない不動産投資のメリット
- 気軽に始められる
- 利回りが高くなる
気軽に始められる
自己資金が少ない不動産投資のメリットとして大きいのが、気軽に始められるという点です。不動産投資には多額の資金を必要としますので、貯金すると始めるまでにかなりの年月を費やさなくてはなりません。
自己資金が少ない場合、金融機関から融資を受けることになるのですが、融資の審査に通りさえすれば、すぐにでも不動産投資を行うことができるのです。
また融資を受けることができれば、完済するまでの利回りはそこまで期待できませんが、老後の大きな資産を築くことも可能です。
初心者でも小さな自己資金で始められ、安定的な収入を得やすい不動産投資は副業としても気軽に取り組めると言えるでしょう。

こちら
利回りが高くなる
自己資金が少ない不動産投資のメリットとしては、利回りが高くなりやすいという点が挙げられます。
確かにローンを返済しているうちは利回りが下がってしまいますが、ローンを返済した後は購入した不動産が自分の資産となるのが魅力です。
基本的には自己資金をなるべく抑えた方が手元に現金は残るので、当然ながら利回りは大きくなる可能性が高まります。
特に初心者は莫大な財産を持っていたとしても、大きな金額を投資してしまうと財産を失う可能性もあるのでご注意ください。

こちら
自己資金が少ない不動産投資のデメリット
- 毎月の返済額が高くなる
- 返済期間の長期化によって出口戦略が狭まる
毎月の返済額が高くなる
自己資金が少ない不動産投資の最大のデメリットとしては、毎月のローン返済額が高くなるという点が挙げられます。自己資金が少ない場合は必然的にローンを組むことになります。
前章で挙げたメリットはあくまで全室埋まった場合です。そのため空室が発生すれば、高額のローン返済に苦しむことになってしまいます。
購入する物件を担保にしてローンを組んだ場合、返済が滞れば購入した不動産を失ってしまう可能性もあるのです。
自己資金を少なくする場合は、現状の経済状況などを踏まえて、無理のない返済プランを練りましょう。

こちら
返済期間の長期化によって出口戦略が狭まる
不動産投資は「購入してから売却までが1セット」と言われるように、将来購入した物件をいかに高額で売却するかの出口戦略が重要です。
自己資金を少なくしてローンを組む場合は、ローンの返済が長期化してしまうと、出口戦略の方向が狭まってしまうというデメリットがあります。
そうすると物件を売りたくても売れない、他の物件を購入できないという状態になってしまいかねません。また返済期間が長くなればなるほど、建物の老朽化も進んで行ってしまい、価値がどんどん落ちていきます。

こちら
不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法
自己資金の少ない不動産投資には何かとリスクがついて回ります。しかし今現在で莫大な資産を抱えているわけではないという人も多いでしょう。
この章では不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法について解説していきます。具体的には以下のような方法が挙げられます。
- 資産価値の高い不動産を狙う
- 手数料などを抑える
- 個人属性を高める
- 少額投資できる不動産を狙う
資産価値の高い不動産を狙う
不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法、1つ目は資産価値の高い不動産を狙うという方法です。
不動産投資でローンを組む場合は購入する不動産を担保にするケースも多く、資産価値が高いほど良い条件で融資を受けることができます。
- 収益価値が見込める
- 売却価値が高い
このような物件は駅近、利便性の高い地域、将来性が見込める地域、景観がいいといった地域にあることが多いです。

こちら
手数料などを抑える
不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法、2つ目は手数料などの諸経費を抑えるという方法です。 不動産投資を始める際には様々な諸経費が発生します。
その中でも節約できそうな諸経費としては以下のようなものが挙げられます。
- 仲介手数料
- 司法書士報酬
仲介手数料を節約したい場合は、売主が不動産会社となっている物件がおすすめです。このような物件を選べば仲介手数料を0にすることができます。
司法書士報酬は依頼する司法書士によってばらつきがあります。相場としては3万〜10万円くらいなので、なるべく安く依頼できるところを探しましょう。

個人属性を高める
不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法、3つ目は個人属性を高めるという方法です。
個人属性を高めておけば、金融機関からの融資を受けやすくなり、場合によっては自己資金をほとんど出さずに不動産投資を行うことも可能です。
- 平均年収の高い職業に転職する
- 収入を安定させる
- 役職につく
融資審査に通りやすい年収の目安としては500万円以上と言われており、個人属性が高いとみなされるのは年収700万円以上となります。
将来的に不動産投資を考えているという方は、今から個人属性を上げるための努力をしてみると良いでしょう。

こちら
少額投資できる不動産を狙う
不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法、4つ目は少額投資できる不動産を狙うという方法です。 実は不動産投資は何百万円もの大金を用意しなくても、1万円から始められるのです。
少額で行える不動産投資としては他にも不動産投資信託や不動産小口化商品などがあります。
普通に不動産投資をするよりも収益は下がってしまいますが、とりあえずお試しで不動産投資を行ってみたいという方にはおすすめです。

こちら
自己資金の相談も可能!おすすめの不動産投資会社4選
SYLA(シーラ)
- 資産性が高いから自己資金が少なくても購入できる
- 入居率99.2%!家賃収入が安定している
- 不動産投資を二人三脚でサポート
- 少額投資もできる「利回りくん」
- 無料相談の参加者に楽天ポイントをプレゼント
SYLAは立地にこだわり、賃貸需要が高い都心16区と一部大都市で不動産を仕入れています。自社ブランドのマンション「SYFORME」は安全性が高い構造で住宅性能評価書も取得しているので、金融機関で融資を受けやすいでしょう。
管理物件の入居率は99.2%、SYFORMEだけなら99.1%です。入居率が高いため、安定した家賃収入が期待できます。
専門知識が豊富な社員が、物件選びからローンの申し込み、賃貸管理まで二人三脚でサポートしてくれるので、不動産投資が初めての人にとって心強いでしょう。
不動産クラウドファンディング「利回りくん」は1万円から始められるので、まずは少額から始めたいという人にもおすすめです。

企業名
株式会社シーラ
所在地
東京都渋谷区広尾1-1-39
恵比寿プライムスクエア 7F
設立
2010年9月29日
入居率
99.1%(SYFORME)
無料でセミナーに参加する
出典:SYLA公式サイト(2022年12月現在)
RENOSY
- 初期費用10万円から始められる ※1
- 管理物件は稼働率が高く赤字リスクが低い
- アプリを使っていつでも不動産を管理できる
- 少額から中古マンションに投資できる
- 初回面談の参加者にAmazonギフト券をプレゼント
RENOSYが取り扱っている物件は多くの場合、金融機関で全額融資を受けられます。そのため、初期費用10万円と少ない自己資金でも不動産投資を始められることがメリットです。
平均空室期間が29日と短く入居率は99%と稼働率が高いので、赤字経営になる可能性は低いです。
売買契約はオンラインでの手続きが可能で、不動産経営に関わる収支や契約内容の確認などはアプリで時間や場所を問わずにできます。
「RENOSYクラウドファンディング」で少額から中古マンションに投資することも可能です。

企業名
株式会社GA technologies
所在地
東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
設立
2013年3月12日
入居率
99%
無料で資料請求する
出典:RENOSY公式サイト(2022年12月現在)
※1:一部の金融機関では諸費用の一部がローンに含められません
アセットジャパン
- 不動産投資と併せて家計の見直しもできる無料カウンセリング
- 一人ひとりに合ったオーダーメイドプランを作成
- 月額3,500円の管理手数料で手厚いサポートを受けられる
- 空室の間は管理手数料がかからない
-
無料カウンセリングの参加者はAmazonギフト券がもらえる
アセットジャパンでは、資産運用のプロによる無料カウンセリングを実施しています。
無料カウンセリングでは、資産運用の基礎知識や家計の見直し方法を知り、自分に合ったオーダーメイドプランを作成してもらえるので、長期的な視点で不動産投資を検討できるでしょう。
賃貸管理は月額3,500円(税込)で、入居者募集や家賃の回収などの基本的なことだけではなく、設備保証や空室保証など手厚いサポートも受けられます。
しかも、空室の中は管理手数料がかかりません。初めての不動産投資で不安がある人も、アセットジャパンなら安心して賃貸経営できます。

企業名
株式会社アセットジャパン / ASSET JAPAN INC.
所在地
東京都中央区築地7丁目12-7築地FTSビル 3F
設立
2011年12月7日
入居率
-
無料資料請求はこちら
出典:アセットジャパン公式サイト(2022年12月現在)
ミラップ
- 面談から売買契約までオンラインで手続きできる
- 資産運用をサポートするマネーコーチも運営している
- 業界最安水準の管理手数料
- 強引な営業がない
- 初回面談の参加者にAmazonギフト券をプレゼント
ミラップではテクノロジーを活用して不動産投資できます。面談から売買契約、ローンの申し込みまですべてオンラインで手続きできるので、不動産投資を始めるのに時間がかかりません。
ミラップを運営する株式会社シュアーイノベーションは資産運用のサポートサービスも行っており、幅広い資産形成方法を検討できます。
賃貸管理の手数料が月額2,500円〜と業界最安水準なので、そのぶん利回りが高くなることもメリットです。
「強引な営業はしない」と明言しているので、ミラップに興味がある人は初回面談を受けてみるといいでしょう。

企業名
株式会社 SURE INNOVATION
所在地
大阪府大阪市北区梅田2丁目4-9ブリーゼタワー2F
設立
2017年9月29日
入居率
-
資料請求はこちら(無料)
出典:ミラップ公式サイト(2022年12月現在)
よくある質問
まとめ
今回は不動産投資を始める際、自己資金はいくらくらい必要なのかについて解説してきました。
一般的に自己資金は購入する物件価格の20〜30%程度の金額があれば十分だと言われています。
また自己資金0でもローンをうまく活用することによって、不動産投資を行うことも可能です。
不動産投資は大きなお金が動くため、自身の生活状況を冷静に振り返り、生活を圧迫しないような投資を心がけましょう。
