不動産投資を始める際に必要な自己資金はいくら?0円でもできる?

不動産投資を始めようと考えている人の多くは「自分でいくら用意すれば良いのか?」と疑問を抱えているでしょう。

また「今の貯金額で不動産投資はできる?」と自身の経済状況に合わせた不動産投資を行いたいと考えている方も多いはず。不動産投資の自己資金は、購入する不動産によって変化するのです。

今回は不動産投資を始める際に必要な自己資金はどれくらいなのかを解説していきます。

自己資金が少ない不動産投資のメリット・デメリット、自己資金0でも不動産投資はできるのかといったトピックにも触れますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資は無理のない金額に納めましょう。

不動産投資を始める際に必要となる自己資金の目安とは?

不動産投資を始める際「どれくらいの資金を用意したら良いのかわからない」という悩みを抱えている人も多いでしょう。

この章では不動産投資を始める際に必要となる自己資金の目安について解説していきます。  

自己資金は購入する物件の20〜30%が目安

不動産投資を始める際に必要となる自己資金の目安は、購入する物件の20〜30%程度となっています。例えば5000万円の物件を購入する際には、1000万〜1500万円程度の自己資金を用意できるのが理想です。

 中には自己資金100%で始める人もいれば、15%以下で始める人もいます。

20%の内訳としては、頭金として物件価格の10〜20%、諸経費で物件価格の4〜10%となっています。

自己資金を20%程度用意できれば、融資も受けやすくなるのです。
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自己資金とは頭金と諸経費の合計

不動産投資での自己資金とは頭金と諸経費の合計を指します。頭金とは物件を購入する際に支払う、手付金のようなものです。

不動産投資を始める際に発生する諸経費には以下のようなものがあります。

不動産投資を始める際の諸経費
  • 仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産所得税
  • 各種保険料
  • 事務手数料

これらの諸経費は節約することも可能ですので、なるべく自己資金を少なくしたいという方は、諸経費を削る方向で動きましょう。  

自己資金なしでも不動産投資は可能?

結論から言えば自己資金なしでも、不動産投資を行うことは可能です。その場合金融機関からの融資を受けて物件を購入することになります。

 不動産投資では、購入する物件を担保に入れることによって融資を受けるという方法があります。

自己資金なしで不動産投資を始めると、全ての費用を融資で賄うことになるので、必然的に利回りは低くなってしまいます。

毎月の返済額も自己資金がある人に比べると圧倒的に多くなりますので、よく考えて慎重に決断することをおすすめします。

自己資金なしの利回りは、自己資金ありの人と比べると1/10にまで落ち込みます。
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【自己資金別】不動産投資シミュレーション

自己資金の金額によって不動産投資の利回りは大きく変化していきます。では自己資金をいくら用意するとどれくらいの利回りを得ることができるのでしょうか?

この章では自己資金別に見た不動産投資シミュレーションをご紹介していきます。今回は以下の条件に合わせてシミュレーションを行っていきます。

シミュレーションの条件
  • 購入する物件は2000万円
  • 金利は1.8%
  • 返済期間は35年

自己資金100万円の場合

自己資金100万円のシミュレーション
  • 家賃収入:94.8万円
  • ローン返済:73万円
  • 管理費・修繕積立:毎月1万円
  • 固定資産税:5万円

自己資金100万円で不動産投資を始めると、年間で約5万円ほどの収入が入ってくる計算になります。一見すると少ないかもしれませんが、ローンを完済したときに受けられる恩恵はかなりのものです。  

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自己資金500万円の場合

自己資金500万円のシミュレーション
  • 家賃収入:94.8万円
  • ローン返済:57.8万円
  • 管理費・修繕積立:毎月1万円
  • 固定資産税:5万円

自己資金500万円で不動産投資をスタートさせると、年間で20万円程度の利益を見込めます。自己資金を500万円用意するとローン返済額もかなり少なくなっていることがわかるでしょう。  

自己資金1000万円の場合

自己資金1000万円のシミュレーション
  • 家賃収入:94.8万円
  • ローン返済:57.8万円
  • 管理費・修繕積立:毎月1万円
  • 固定資産税:5万円

自己資金を1000万円用意した状態で不動産投資を行うと年間で約40万円程度の収益が見込めます。これは毎月約3万円程度の収入があるので、生活費の補填として利用できるでしょう。

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自己資金が0でも不動産投資を始めるには?

自己資金0でも不動産投資は始められます。その場合は金融機関から融資を受けて取り組むことになります。

この章では自己資金0で不動産投資を始める場合のローンについて解説していきます。ローンの種類としては以下の2種類が挙げられます。

自己資金0の場合の不動産投資ローン
  • フルローン
  • オーバーローン

フルローン

フルローンとは諸経費以外の金額のローンを組み、物件を購入する不動産投資方法です。

フルローンを利用する場合は諸経費以外の費用の融資を受けることになるので、頭金を自分で用意しなくてもよくなります。

ただし諸経費は自己資金として用意しなくてはならないので、厳密に言えば自己資金0ではフルローンを使っても不動産投資を始めることはできません。

諸経費の目安は購入する物件の4〜10%程度となっています。
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オーバーローン

自己資金0で不動産投資に取り組む場合、オーバーローンを組む必要があります。オーバーローンとは物件の購入金額・諸経費を融資で賄う不動産投資方法です。

諸経費は自分で用意しなくてはならない場合もありますが、自己資金を一切出さなくても良いというケースも珍しくありません。

 サラリーマンから人気となっています。

オーバーローンを利用すると、現在の資産を減らすことなく不動産投資を行えるというメリットがあります。

一方で全てローンで賄っているので、返済額は非常に大きなものになるということだけは覚悟しておきましょう。

ローン返済額が増えると利回りは下がってしまいます。

自己資金0だと融資の審査は厳しくなる

自己資金が少ない、もしくは0という人でも不動産投資を行えるという魅力的なフルローン・オーバーローンですが、審査は非常に厳しいです。

フルローン・オーバーローンの審査を通過するためには個人属性の高さや購入物件の担保価値などが必要になってきます。

 フルローン・オーバーローンの利用者は不動産投資者の1/3程度です。

基本的にフルローン・オーバーローンは投資効率を上げるために使われることが多いです。

そのため「今お金がないけど不動産投資を行いたい」という人では、審査に通過することは厳しいと考えられます。

審査では年収や勤務先の安定性、勤続年収などを重点的に見られることが多いです。
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自己資金が少ない状態でも不動産投資は可能!メリット・デメリットを紹介

不動産投資は自己資金が少なくても十分行えますが、リスクがある一方で、メリットもあります。

この章では自己資金が少額しか用意できなかった場合、不動産投資に生じるメリット・デメリットを解説していきます。  

自己資金が少ない不動産投資のメリット

自己資金が少ない不動産投資のメリット
  • 気軽に始められる
  • 利回りが高くなる

気軽に始められる

自己資金が少ない不動産投資のメリットとして大きいのが、気軽に始められるという点です。不動産投資には多額の資金を必要としますので、貯金すると始めるまでにかなりの年月を費やさなくてはなりません。

自己資金が少ない場合、金融機関から融資を受けることになるのですが、融資の審査に通りさえすれば、すぐにでも不動産投資を行うことができるのです。

 融資の審査基準は金融機関によって異なります。

また融資を受けることができれば、完済するまでの利回りはそこまで期待できませんが、老後の大きな資産を築くことも可能です。

初心者でも小さな自己資金で始められ、安定的な収入を得やすい不動産投資は副業としても気軽に取り組めると言えるでしょう。

大きなお金が動くので慎重に判断する姿勢は必要です。
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利回りが高くなる

自己資金が少ない不動産投資のメリットとしては、利回りが高くなりやすいという点が挙げられます。

確かにローンを返済しているうちは利回りが下がってしまいますが、ローンを返済した後は購入した不動産が自分の資産となるのが魅力です。

 不動産投資を行っている人の約半分が自己資金500万円以下でスタートしています。

基本的には自己資金をなるべく抑えた方が手元に現金は残るので、当然ながら利回りは大きくなる可能性が高まります。

特に初心者は莫大な財産を持っていたとしても、大きな金額を投資してしまうと財産を失う可能性もあるのでご注意ください。

最初はスモールスタートを心がけましょう。
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自己資金が少ない不動産投資のデメリット

自己資金が少ない不動産投資のデメリット
  • 毎月の返済額が高くなる
  • 返済期間の長期化によって出口戦略が狭まる

毎月の返済額が高くなる

自己資金が少ない不動産投資の最大のデメリットとしては、毎月のローン返済額が高くなるという点が挙げられます。自己資金が少ない場合は必然的にローンを組むことになります。

前章で挙げたメリットはあくまで全室埋まった場合です。そのため空室が発生すれば、高額のローン返済に苦しむことになってしまいます。

 不動産投資には空室・災害などのリスクが常に付き纏います。

購入する物件を担保にしてローンを組んだ場合、返済が滞れば購入した不動産を失ってしまう可能性もあるのです。

自己資金を少なくする場合は、現状の経済状況などを踏まえて、無理のない返済プランを練りましょう。

ローンを組むのは何かとリスクも多いです。
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返済期間の長期化によって出口戦略が狭まる

不動産投資は「購入してから売却までが1セット」と言われるように、将来購入した物件をいかに高額で売却するかの出口戦略が重要です。

自己資金を少なくしてローンを組む場合は、ローンの返済が長期化してしまうと、出口戦略の方向が狭まってしまうというデメリットがあります。

 購入した物件が自身の資産になるのに時間がかかってしまいます。

そうすると物件を売りたくても売れない、他の物件を購入できないという状態になってしまいかねません。また返済期間が長くなればなるほど、建物の老朽化も進んで行ってしまい、価値がどんどん落ちていきます。

購入前に出口戦略の方向性もあらかじめ決めておきましょう。
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不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法

自己資金の少ない不動産投資には何かとリスクがついて回ります。しかし今現在で莫大な資産を抱えているわけではないという人も多いでしょう。

この章では不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法について解説していきます。具体的には以下のような方法が挙げられます。

不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法
  • 資産価値の高い不動産を狙う
  • 手数料などを抑える
  • 個人属性を高める
  • 少額投資できる不動産を狙う

資産価値の高い不動産を狙う

不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法、1つ目は資産価値の高い不動産を狙うという方法です。

不動産投資でローンを組む場合は購入する不動産を担保にするケースも多く、資産価値が高いほど良い条件で融資を受けることができます。

資産価値の高い不動産の特徴
  • 収益価値が見込める
  • 売却価値が高い

このような物件は駅近、利便性の高い地域、将来性が見込める地域、景観がいいといった地域にあることが多いです。

場合によって自己資金0でローンを組むことも可能です。
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手数料などを抑える

不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法、2つ目は手数料などの諸経費を抑えるという方法です。 不動産投資を始める際には様々な諸経費が発生します。

その中でも節約できそうな諸経費としては以下のようなものが挙げられます。

節約できる諸経費
  • 仲介手数料
  • 司法書士報酬

仲介手数料を節約したい場合は、売主が不動産会社となっている物件がおすすめです。このような物件を選べば仲介手数料を0にすることができます。

司法書士報酬は依頼する司法書士によってばらつきがあります。相場としては3万〜10万円くらいなので、なるべく安く依頼できるところを探しましょう。

諸経費を削減できれば余ったお金を他に回すことができるので、積極的に行いましょう。

個人属性を高める

不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法、3つ目は個人属性を高めるという方法です。

個人属性を高めておけば、金融機関からの融資を受けやすくなり、場合によっては自己資金をほとんど出さずに不動産投資を行うことも可能です。

個人属性を高める方法
  • 平均年収の高い職業に転職する
  • 収入を安定させる
  • 役職につく

融資審査に通りやすい年収の目安としては500万円以上と言われており、個人属性が高いとみなされるのは年収700万円以上となります。

将来的に不動産投資を考えているという方は、今から個人属性を上げるための努力をしてみると良いでしょう。

貯金額が融資の審査に影響を与えることもあります。
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少額投資できる不動産を狙う

不動産投資でなるべく自己資金を抑える方法、4つ目は少額投資できる不動産を狙うという方法です。 実は不動産投資は何百万円もの大金を用意しなくても、1万円から始められるのです。

 不動産クラウドファンディングであれば1万円から投資できます。

少額で行える不動産投資としては他にも不動産投資信託や不動産小口化商品などがあります。

普通に不動産投資をするよりも収益は下がってしまいますが、とりあえずお試しで不動産投資を行ってみたいという方にはおすすめです。

自分の経済状況を振り返って最適な方法を探してみてください。
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自己資金の相談も可能!おすすめの不動産投資会社

自己資金に不安を抱えている方はまず不動産投資会社に相談することをおすすめします。SYLAは1万円から不動産投資を開始することができるので、おすすめですよ。

SYLA(シーラ)

シーラ

SYLAのココがおすすめ
  • 月1万円の少額からでワンルームマンション投資をスタートできる!
  • 入居率99.3%!※1空室のリスクが少なく安心
  • 年間400戸近くを販売※2する実績
  • 厳しい審査を通過しなければならない「住宅性能表示制度」を導入
  • 管理業も行っているなら、購入から運用の流れがスムーズ

※1 SYFORMEの入居率。公式サイトより
※2 公式サイト「販売個数推移」より。2020年度は377戸

SYLAは、デザイナーズワンルームマンション「SYFORME(シーフォルム)」などを開発、販売する不動産会社です。SYLAの魅力は少額から気軽に不動産投資が始められる点です。

複数の投資家から資金を集めて運用を行うSYLAが提供する不動産投資型クラウドファンディング「利回りくん」なら、最低1万円から不動産投資をスタートすることができます。

経験を積んだ後には、入居率が99.3%を誇るSYFORMEで本格的な投資に挑戦できます。駅近の土地にこだわり開発したマンションで、空きが出てもすぐに埋まってしまうほど、魅力のある物件です。

 空室が続くと、本来入ってくるはずの家賃収入が入ってきません。入居率が高いのは、投資用不動産を購入する上で大事なポイントです。

さらに入居者の家賃滞納など、損失のトラブルへのフォローも充実。集金代行の契約システムを利用すれば、様々なリスクを軽減することができます。

まずは気軽に不動産投資を始めたい方はSYLAのセミナーを受講することをおすすめします。

1口1万円からオーナーになれる! SYLA(シーラ)
無料でセミナーに参加する

企業名 株式会社シーラ
所在地  東京都渋谷区広尾1-1-39
恵比寿プライムスクエア 7F
設立 2010年9月29日
入居率 99.3%(SYFORME)

1口1万円からオーナーになれる! SYLA(シーラ)
無料でセミナーに参加する

出典:SYLA 公式サイト

RENOSY

RENOSY

RENOSYのココがおすすめ
  • 資料請求&初回面談でAmazonギフト券50,000円分プレゼント
  • 東京商工リサーチ調べで、2年連続不動産投資売り上げ実績No.1※1
  • 入居率99.5%!平均空室期間はたった26日※2
  • アプリで簡単に物件管理ができる
  • AIが算出した資産価値が高い優良物件を紹介してくれる
  • グループ会社が賃貸管理業を行っているから、連携もスムーズ

Amazonギフト券5万円もらえる! RENOSY
無料で資料請求する

不動産情報サイトRENOSY(リノシー)は2013年に設立されたGA technologiesが運営しています。

RENOSYは、東京商工リサーチによる投資用中古マンションの売り上げ実績が、2年連続で1位を獲得※1。たくさんの人がRENOSYを通して投資用不動産を購入しています。

 購入後の物件入居状況や送金内容などは、アプリで簡単に管理可能。チャットでの相談もできるので、困ったことがあってもすぐに解決できそうです。

また、購入後の管理はグループ会社にお任せできて、プランも充実。リスク許容度と価格に合わせて、3つのプランから選ぶことができます。

3つのプラン概要
  集金代行プラン
最低限のサポートで安い
ワイドプラン
設備リスクをしっかりカバー
NEOインカム
空室+設備リスクをカバー
設備修理・交換費用
空室時の負担
滞納時の負担
原状回復の費用
タテカンさぽーと
広告費の負担
契約期間
(更新)
3年
(以降は2年で自動更新)
3年
(以降は2年で自動更新)
7年
(譲渡対価は1年ごと)
空室時の賃料まで保証してくれる「NEOインカム」に加入すれば、家賃収入が途切れることがないので、おすすめです。

どのプランを選んでも、入居者とのやりとりや募集はGA technologies側で行ってくれますので、安心です。

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企業名 株式会社GA technologies
所在地  東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
設立 99.5%(2021年2月時点)
入居率 2013年3月12日

出典:RENOSY 公式サイト

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※1~2
※1)2021年6月 東京商工リサーチ 不動産投資マンスリーレポートより
※2)公式サイトより

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズのココがおすすめ
  • 入居率97.4%!安定した家賃収入が期待できる
  • 入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞って、ニーズに合うマンション作りをしている
  • マンションクオリティが高いから、築20年越えの物件でも安定した入居率を保っている
  • 建物のメンテナンスに細かい配慮をし、長い間綺麗に住み続けられるようにしている
  • オーナー専用アプリ「LENZ」を使えば、おうちにいながら契約更新も可能

※2021年6月度 公式サイトより

専用アプリで簡単に問い合わせ可能! トーシンパートナーズ
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トーシンパートナーズは、1989年設立の不動産会社です。「フェニックス」や「ZOOM」のマンションシリーズを出していることで知られています。

入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞り、マンションの立地やデザイン性なども計算尽くなので、築20年経った物件でも安定した入居率をキープしています。

 建物のメンテナンスも配慮。清掃、設備点検などを定期的に行い、より長くマンションの資産価値が保たれるように配慮しています。

マンションの設備は24時間監視、各マンションに清掃スタッフを配置するなどして、安全と清潔感を維持。入居者も安心して暮らるでしょう。

オーナー専用のスマートフォンアプリ「LENZ」では、いつでも気軽にチャットで困りごとなどを相談できます。

アプリ上での契約更新も可能なので、おうちにいながら簡単に不動産投資ができます。忙しい人にもピッタリです。

企業名 株式会社トーシンパートナーズ
所在地  東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5
設立 1989年2月18日
入居率 97.4%

出典:https://www.tohshin.co.jp/

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FJネクスト

FJネクスト

FJネクストのココがおすすめ
  • 創業41年!東証一部上場企業で信頼と実績がある
  • 入居率99.0%※1。安定の運用が期待できる
  • 都心を中心に315棟、2万1907戸の供給実績※2
  • 無料セミナーを随時開催していて、WEBからも聞くことができる
  • 98.5%の物件が駅から徒歩10分以内※3で、入居者が決まりやすい

無料セミナーを定期開催中! FJネクスト
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FJネクストは、「ガーラマンションシリーズ」でお馴染みの不動産会社です。

創業は41年になり、東証一部に上場。都心を中心に315棟、2万1907戸を供給していて、確かな実績があります。

 無料のセミナーや相談会も毎週のように行っているので、ライフスタイルに合わせて受講することができます。

管理戸数は1万7000戸超え。経験やノウハウがしっかりあるから、どんなトラブルにも柔軟に対応してくれるでしょう。
※公式サイトより

FJネクストのワンルームマンションの98.5%が駅から徒歩10分以内に位置しています。

特にワンルームマンションは、駅から近い方が空室リスクが少なく、すぐに入居者が決まるでしょう。

企業名 株式会社エフ・ジェー・ネクスト
所在地  東京都新宿区⻄新宿六丁目5番1号
新宿アイランドタワー11F
設立 1980年7月
入居率 99.0%

出典:FJネクスト 公式サイト

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※1~3
※1 2021年3月末時点。公式サイトより
※2 2021年6月末時点。公式サイトより
※3 2020年6月末時点、ワンルームマンションに限った場合。公式サイトより

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントのココがおすすめ
  • セミナーはなんと毎日開催!オンラインで参加可能
  • 不動産投資初心者でも、不動産投資のノウハウがよくわかるサービス「レイビー」を運営
  • 医師向けの不動産投資サービス「ドクターズコンシェルジュ」が注目を集めている
  • 相続税の相談などもでき、心強い
  • 賃貸管理・建物管理も行っているので、購入後の手続きもスムーズ

グローバル・リンク・マネジメントは、渋谷区にある不動産会社。不動産の開発、販売、管理業などを行っています。

セミナーの開催はなんと毎日。開催時間もさまざまなので、ライフスタイルに合わせて、好きな時に受けることができます。

 不動産投資についてわかりやすいコンテンツが豊富な「レイビー」を見れば、初心者も不動産投資がよくわかります。

記事はたった5分で読めて、誰でも簡単に理解できるので、不動産投資初心者にとってはありがたいコンテンツです。

他にも相続税の相談ができたりと、不動産についての困りごとには心強い存在となってくれるでしょう。

医師向けの不動産投資サービス「ドクターズコンシェルジュ」も、不動産投資に興味がある医師たちから注目を集めています。

企業名 株式会社グローバル・リンク・マネジメント
所在地  東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号
渋谷マークシティウエスト21階
設立 2005年3月
入居率 98.42%

出典:不動産投資マンスリーレポート

よくある質問

不動産投資を始める際に必要な自己資金の目安を教えてください。
不動産投資を始める際に必要となる自己資金の目安は、購入する物件の20〜30%程度となっています。
自己資金0でも不動産投資は可能ですか?
自己資金0でも、不動産投資を行うことは可能です。その場合金融機関からの融資を受けて物件を購入することになります。
自己資金0でも不動産投資は可能ですか?
自己資金0でも、不動産投資を行うことは可能です。その場合金融機関からの融資を受けて物件を購入することになります。
自己資金100万円の場合、どれくらいの収益を期待できますか?
自己資金100万円で不動産投資を始めると、年間で約5万円ほどの収入が入ってくる計算になります。
自己資金500万円の場合、どれくらいの収益を期待できますか?
自己資金500万円で不動産投資をスタートさせると、年間で20万円程度の利益を見込めます。
フルローンとはなんですか?
フルローンとは諸経費以外の金額のローンを組み、物件を購入する不動産投資方法です。頭金は必要ありませんが、諸経費は自分で用意しなくてはなりません。
オーバーローンとはなんですか?
オーバーローンとは物件の購入金額・諸経費を融資で賄う不動産投資方法です。返済額は高額になりますが、自己資金0で不動産投資を始められるというメリットがあります。
不動産投資で自己資金を抑える方法はありますか?
不動産投資で自己資金を抑える方法としては資産価値の高い不動産を狙う、手数料などを抑える、個人属性を高める、少額投資できる不動産を狙うなどが挙げられます。

まとめ

今回は不動産投資を始める際、自己資金はいくらくらい必要なのかについて解説してきました。

一般的に自己資金は購入する物件価格の20〜30%程度の金額があれば十分だと言われています。

また自己資金0でもローンをうまく活用することによって、不動産投資を行うことも可能です。

不動産投資は大きなお金が動くため、自身の生活状況を冷静に振り返り、生活を圧迫しないような投資を心がけましょう。

どれくらいの自己資金を用意したら良いかイメージは沸いたでしょうか?
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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