マンションを売却する際には、手数料がかかります。売却した利益で新しい家を買ったり大きな買い物をしたりする予定がある人は、手数料がいくらになるか計算しておかないと資金不足になるかもしれません。
この記事では、マンション売却にかかる手数料の種類や計算方法、安くする方法について詳しく解説します。
Contents
マンションの売却にかかる手数料の種類
- マンション売却手数料
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記手数料
- ローンの一括返済手数料
- その他の費用
マンションの売却ではさまざまな手続きがあり、その都度費用がかかります。それぞれどのような目的に使われる費用で、いくらかかるのかを説明していきます。
仲介手数料
不動産を売却するときには、不動産会社に売却活動を依頼します。このことを仲介(ちゅうかい)または媒介(ばいかい)といいます。
売主と媒介契約を締結した不動産会社は、広告活動や問い合わせ・内見への対応、契約の交渉まですべて担当。売売買契約を成立させると、不動産会社は仲介手数料を売主に請求できます。
| 物件の取引価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 取引価格×5% |
| 200万円超～400万円以下の場合 | 取引価格×4%＋2万円 |
| 400万円超の場合 | 取引価格×3%＋6万円 |
上記の表に記載されているのが、仲介手数料の上限です。仲介手数料は、上限以内であれば不動産会社側が自由に設定できます。
仲介手数料は、売買契約の成立時と物件の引き渡し完了時の2回に分けて支払うのが一般的です。
印紙税
売買契約を締結する際に、売主と買主で売買契約書を取り交わします。その際、不動産の取引価格に応じて売買契約書に収入印紙を貼ります。
収入印紙とは、税金や手数料の支払いを証明する切手のようなものです。商的な取引の契約書や受取金額が5万円以上の領収書に貼り付けます。
| 物件の取引価格 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円〜500万円 | 1,000円 |
| 500万円〜1,000万円 | 5,000円 |
| 1,000万円〜5,000万円 | 1万円 |
| 5,000万円〜1億円以下 | 3万円 |
物件の取引価格が500万円〜1,000万円なら5,000円分の印紙、物件の取引価格が1,000万円〜5,000万円なら1万円分の印紙と、なかなかの金額です。
売買契約書は売主と買主の双方で1通ずつ保管するので、自分の売買契約書に貼り付ける収入印紙を各自で購入します。
登記手数料
不動産の売買や譲渡によって所有者が変わったら、不動産登記簿に権利を登記しなくてはいけません。
売却する際の所有権移転登記は、不動産の買主側が費用を負担します。売主は、不動産に抵当権が設定されている場合に抵当権の抹消登記申請が必要です。
登記にかかる手数料は、法務局へ支払う登録免許税と司法書士に支払う報酬の2種類です。
抵当権の抹消登記では、土地や建物1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。司法書士への報酬は、2万円〜3万円が相場です。
ローンの一括返済手数料
マイホームを所有している人は、金融機関で住宅ローンを利用して購入したケースがほとんどでしょう。不動産を売却する際には、この住宅ローンを完済しなくてはいけません。
とはいえ、何百万円から何千万円にもなる大金を自分で用意するのは難しいですよね。なので、不動産の売却と同時に受け取った代金で住宅ローンを一括返済します。
住宅ローンを一括返済する際にも手数料がかかります。
一括返済手数料は金融機関ごとに異なりますが、高いところだと数万円することも。銀行窓口ではなくインターネットから申し込むと一括返済手数料が安くなる金融機関が多いので、事前にチェックしましょう。
その他の費用
上記の費用の他にも、場合によってかかる費用があります。
- ハウスクリーニング
- 引越し費用
- 広告費
マンションを売却する際、買い手をつけやすくするために室内をクリーニングしてから売り出す人もいます。ハウスクリーニングの相場は1K・1DKで2万円前後、2K・2DKで5万円前後です。
業者に引越しを依頼する場合も、荷物の量や新居への距離、引越し時期に応じて費用がかかります。
引越し先が同一市内の場合、単身者なら3万円前後。4人家族なら7万円前後が引越し業社へ支払う費用の相場です。
不動産ポータルサイトに物件情報を掲載するための広告費は原則、不動産会社が負担するものです。
しかし、売主が特別な広告掲載を希望する場合は実費が請求されます。
マンション売却にかかる手数料の相場
ここまで、マンションの売却にかかる手数料を紹介してきました。さまざまなお金がかかることは分かっても、具体的にどれくらいの金額になるのかは想像しづらいでしょう。
そこで、マンションを2,800万円で売却できた場合を想定して、売却手数料をシミュレーションしてみます。
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仲介手数料／2,800万円×3%＋6万円＝90万円
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印紙税／1万円
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登記手数料／22,000円
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ローンの一括返済手数料／5,000円
取引価格が2,800万円の場合、マンションの売却にかかる手数料は937,000円が相場です。
マンション売却で手数料以外にかかる費用
マンションの売却では、手数料以外にも税金がかかります。所得税と住民税、復興特別所得税の3種類です。税金の課税対象となる譲渡所得について、そして税率や計算方法を説明します。
課税対象となる譲渡所得
不動産を売却(譲渡)することによって得た利益は、譲渡所得といわれ課税対象になります。しかし、買主から受け取った代金がそのまま譲渡所得になるわけではありません。
マンションを購入した際の代金や取得にかかった費用、売却にかかった費用を差し引いた金額が、譲渡所得になります。
取得や譲渡にかかった費用には仲介手数料や印紙税、登録免許税、広告宣伝費も含まれます。引越しやハウスクリーニングの費用は経費に含まれないので、注意しましょう。
譲渡所得から各種費用を差し引いて赤字になれば、税金はかかりません。譲渡所得が黒字でも、控除を申請すれば税金を抑えることもできます。
税金の計算方法
譲渡所得があれば、マンションを売却した翌年の確定申告で所得税と復興特別所得税を納税。住民税は、春になると自治体から納付書が郵送されます。
税率はマンションを所有していた期間によって大幅に異なるので、売却のタイミングはよく検討した方がいいでしょう。
| 所得の種類 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 所得税率 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税率 | 9% | 5% |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと短期譲渡所得です。所有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得に該当します。
2037年までは、東日本大震災の復興を目的とした特別復興税も課税されます。特別復興税は所得税額の2.1%です。
マンション売却後の税金をシミュレーション
次に、先ほど計算した売却手数料の相場をもとに納税額をシミュレーションしてみます。所有期間は7年、マンション購入時の価格は2,000万円、マンション購入時の経費が100万円という設定です。
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譲渡所得／2,800万円−2,100万円−937,000円=6,063,000円
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所得税(長期譲渡所得)／6,063,000円×15.315%= 928,548円
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住民税(長期譲渡所得)／6,063,000円×5%= 303,150円
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特別復興税／928,548円×2.1%=19,499円
長期譲渡に当たるマンションを2,800万円で売却し譲渡所得が6,063,000円になった場合、税金は合計で1,251,197円です。
税率が低い長期譲渡所得でもかなりの金額ですが、短期譲渡だと倍近い金額となってしまいます。
売却手数料を安くする方法
ここまで、マンションの売却にかかる手数料や税金を計算して、金額の高さに驚いている人も多いのではないでしょうか。
マンションの売却にかかる高額な手数料を、多少であれば抑える方法があります。
売却手数料を安くする方法①買取を依頼する
不動産会社による買取でマンションを売却すれば、売却手数料を安くすることができます。
仲介手数料は、マンションの売却手数料の中で特に大きな割合を占めています。買主との直接取引である買取なら仲介手数料がかからないため、手数料を抑えられるのです。
しかし、買取の場合は通常の仲介による売却よりも安くなってしまう傾向にあります。まずは買取の査定を依頼し、仲介での売却とどれくらい価格が変わるのか確認しましょう。
売却手数料を安くする方法②個人間で売買する
買取と同じく、仲介手数料をかけずに売却できる方法があります。それは個人間売買です。個人間売買は、不動産会社ではない一般の売主と買主で直接取引します。
個人間での売買では不動産業法が適用されないため、取引価格や条件などもすべて自由に決められます。
自由度が高い一方でトラブルも多い取引方法なので、個人間取引をするならば慎重に相手を選んだ方がいいでしょう。
売却手数料を安くする方法③仲介手数料の安い不動産会社を探す
仲介手数料は、上限以内であれば不動産会社が好きな金額を設定できると先述しました。
ほとんどの不動産会社は上限額を仲介手数料に設定するものですが、上限よりも安い不動産会社も少なからず存在します。両手取引をしている場合は、仲介手数料を割り引いているケースもあります。
通常であればマンションを買いたい人を仲介している不動産会社が複数いて、マンションの売却を任された不動産会社と交渉や契約を進めます。
しかし、両手取引では買主の窓口が売却を仲介する不動産会社のみです。そのため、購入希望者を見つけるまでに時間がかかる可能性が高いでしょう。
マンション売却におすすめの不動産一括査定サイト3選
SUUMO売却
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SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。
査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。
また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。
購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。
SUUMO売却での一括査定の流れ
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物件の間取りや専有面積などは、おおよそでも大丈夫です。「試しに簡易査定からしたい」という方も気軽に申し込めます。
| 提携会社数 | 約2,000社 |
|---|---|
| 最大一括査定社数※ | 10社 |
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HOME4U
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| 提携会社数 | 1,800社以上 |
|---|---|
| 最大一括査定社数 | 6社 |
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出典：HOME4U 公式サイト
イエウール
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| 提携会社数 | 1,974社※2020年7月時点 |
|---|---|
| 最大一括査定社数 | 6 |
| 電話番号 | - |
出典：イエウール公式ページ
マンションの売却手数料についてよくある質問
マンションを売却して所有者が変わったら、不動産登記簿に登記をします。登記簿とは、法務局が取り扱う公的な帳簿です。
登記簿には不動産の所在地や所有者が記載されています。法務局へ支払う登録免許税と司法書士に支払う報酬が、登記費用になります。
買取は不動産会社との直接取引なので、仲介手数料がかかりません。
手数料を抑えるのには手っ取り早い方法ですが、仲介による売却よりも安くなってしまう可能性があります。
まずは買取の査定を依頼してみて、仲介とどちらが得か計算しましょう。
まとめ
マンションの売却では、仲介手数料や印紙税、登記手数料、ローンの一括返済手数料がかかります。場合によってはハウスクリーニングや引越し費用も必要です。
さらに、マンションを売却して黒字だった場合には所得税と特別復興税がかかり、住民税の支払いも増えます。
買取を依頼したり仲介手数料の安い不動産会社を探したり、手数料を抑える方法もあります。
しかし、マンションの売却は想像以上に出費が多いものです。金銭面も含めて、売却の準備は計画的に行いましょう。
