家を売却するためには、しかるべき手順を踏まなければなりません。しかし家を売るのは未経験という方がほとんどでしょう。どういった手順を踏まなければならないのか、わからないという方が大半です。
この記事では家を売るまでの手順、注意すべきポイントなどを紹介します。家を売るための手順をきちんと把握することで、売却期間が無駄に長引くという問題を避けられるでしょう。
Contents
家を売るために踏まえておくべき手順【10項目】
家の売却を考え始めたならば、順番通りに物事を進めるのが賢いやり方です。この部分では家を売却するまでの工程を、10項目に分けて説明します。
1家を売るの目的をしっかり持つ
家を売る目的をしっかり持つことが、最初の一歩になります。目的が不確かだと、途中であきらてしまうかもしれません。また投げやり的な感覚で家を売ってしまう問題が起こる可能性もあります。
いずれにしても家を売る目的を家族で共有することが、これからの工程をスムーズに進めるポイントです。
2売却のための希望条件を決める
次の点はどれくらいの金額で家を売りたいのか、希望条件を設定することです。
またいつまでに売却したいのか、目標時期を設定できます。ゴールの時期を設定すると、本格的な売却活動をいつからスタートさせるべきかわかるでしょう。
3家を売る時期・タイミングをはかる
なるべき高く家を売るためには、売る時期をはかる必要があります。家を売るふさわしいタイミングを見極めるために、検討できるものとして次の3つをみていきましょう。
- 不動産相場の動き
- 人の移動がある時期
- 所有期間による譲渡所得の税率
不動産相場の動き
不動産相場の動きに注目します。不動産も株式やFXと同じように相場の安いときに買い、高いときに売るのが利益を得る方法です。
しかし、今売却すると購入したときの値段より高く売れるのか、それとも安く売れるのかは、素人でもある程度判断できます。
人の移動がある時期
4月には新学期や新年度がスタートします。その新年度が始める前の1月から3月には、家を購入しようという人が増えます。この時期を狙って、家を売却するのもひとつの方法です。
所有期間による譲渡所得の税率
家を売って利益は「譲渡所得」と呼ばれ、これには所得税や住民税が課税されます。
家をどれだけ所有していたかで、課税される税金の税率が変化します。これも家を売るタイミングをはかる目安になるでしょう。
そして土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」と呼ばれます。それぞれの税率は以下の通りです。※
| 所得税 | 住民税 | |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
短期譲渡とみなされるケースでは、適用される税率が高いため、所有後5年経過してから売却を検討できるでしょう。
※出典：国税庁
4売却価格の相場を調査する
自分の家がいくらで売れるのか、相場を調べることも手順のひとつです。たとえば自分の家と似ている物件が、今現在どれくらいの値段で売りに出されているかをチェックしましょう。
相場は、不動産ポータルサイト・不動産情報誌などで調べられます。似ている物件を探すときの条件として、以下のものが利用できます。
- 最寄り駅
- 駅からの距離
- 築年数
- 広さ
- 間取り
しかし不動産ポータルサイトなどで掲載されている価格は、あくまで売主の希望価格で、実際の成約価格ではありません。
相場の調査は不動産査定サイトが便利
家の売却価格の相場を調べるには複数の不動産会社へ、家の査定を簡単に依頼できる不動産査定サイトを活用するのがおすすめです。
査定はいくら依頼しても無料です。相場を調べたり不動産会社とのやり取りを学んだりという意味でも、積極的に利用してください。
5家を査定してもらう
家の相場を調査するために、不動産査定サイトなどを利用したならその流れで、実際に家を見て査定してもらいます。
家の査定は取引事例比較法や、原価法で査定されるのが一般的です。今回は取引事例非比較法を利用した査定について、簡単に説明していきます。
査定価格の計算方法
取引事例比較法は、査定する家と条件が類似している家の成約事例を検索します。そして売買された時期・立地条件、交通の便などを比較して査定する方法です。
次に、査定物件と事例物件の両方について、項目ごとに点数をつけて評点を計算します。査定物件と事例物件の評点が計算できたなら、以下の計算式に当てはめて査定価格を算出するのです。
流通性比率とは、その家が売りやすいかどうかという流通性の程度を表す比率です。標準的な物件を1.00とし、売りやすい物件はそこからマイナス、逆に売りにくい物件はプラスと設定します。
6売り出し価格の設定
査定価格を提示してもらったら、次は実際にいくらで売りに出すかを決めましょう。しかし、不動産会社は高い査定額を提示するところもあれば、低い査定額を提示するところもあります。
売り出し価格を決めるためには、1社だけに査定してもらうのではなく、複数社に査定を依頼するのがおすすめです。
見積りを受け取る際には、その金額になった根拠を毎回確認するのがポイントです。そうすることで、その査定額が高いのか安いのかある程度わかるようになります。
売り出し価格を決めるために考えること
「これくらいの金額なら売れる」という相場に合わせた売り出し価格の設定に加えて、家を売却した後の資金用途について考える必要があります。
必要経費をすべて支払っても、いくらかお金が手元に残るような売り出し価格に設定することが大切です。
7販売活動・売却を依頼する不動産会社の選択
販売活動・売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結ばなければなりません。不動産会社と契約するときに選択可能な、媒介契約の3種類を簡単に説明します。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約
一般媒介契約は、3種類の媒介契約の中で最も制限の少ない契約です。複数の不動産会社に仲介を依頼できるというのが、大きな特徴です。
さらに売主が自分で購入希望者を見つけた場合も売買できます。他にもレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務が任意、販売状況の報告がないという特徴もあります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、不動産会社1社のみに依頼する媒介契約です。一般媒介契約のように、複数社に仲介を依頼はできません。しかし売主が自分で購入希望者を見つけて売買契約を結べます。
さらに、販売状況の報告は14日に1回以上というものがあるのです。契約期間は、法律により最長3か月と定められています。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、不動産会社1社だけと仲介を依頼する契約です。この契約では他の媒介契約と違い、売主が自分で買い手を見つけて契約するという行為が禁止されています。
必ず不動産会社を媒介業者として契約しなければなりません。媒介契約の締結から、5日以内にレインズへの登録が義務化されております。販売状況の報告義務は7日に1回以上という定めです。
8売却活動の開始
不動産会社との媒介契約が済んだなら、不動産会社による本格的な販促活動が始まります。
売主側の準備としては内覧希望者による内覧に備えて準備をする、実際の内覧に営業担当者と一緒に立ち会うなどの行為が必要です。
内覧後家を購入したいという人が現れたら、不動産会社が間に入り売主と購入希望者で条件交渉が開始されます。
9買主と売買契約を結ぶ
売主と買主の間で条件面の合意が得られたなら、その合意した内容をもとに不動産会社が契約書を作成します。
契約前に不動産会社から契約書の草案を受け取り、内容を入念に確認してください。契約のときに売主は買主から手付金を受け取る、不動産会社に仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。
10家を買主に引き渡す
売買契約で取り決めた時期に、家を買主に引き渡すことで売却は完了です。このときに同時におこなわれる事柄には、次のものがあります。
- 買主が売主に残金を支払う（決済）
- 売主から買主への小郵券の移転登記申請
- 抵当権の抹消（売却する家に抵当権がついている場合）
- 物件の引き渡し
登記申請や抵当権の抹消は、司法書士に依頼できます。さらに揃えなければならない書類についても、不動産会社が案内してくれるでしょう。その内容に沿って必要書類を準備してください。
家を売る際にかかる費用を解説
家の売却では、税金・仲介手数料・司法書士への報酬など様々なところで費用がかかりますが、最も大きな費用は「仲介手数料」です。
「仲介手数料」は法律で上限が定められているため、売却する際にはどれくらいの金額が発生するのか予測できるので、最も大きな費用として押さえておきましょう。
| 費用 | |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却代金×3％＋6万円）＋消費税 |
| 司法書士への報酬（抵当権抹消権） | 1万円〜10万円 （不動産一件あたり1,000円） |
| 繰上げ返済手数料（住宅ローンの一括返済） | 0円〜5万円 （一般的には33,000円） |
| 譲渡所得税（売却益がある場合） |
【所有期間5年以下（短期譲渡所得）】 【所有期間5年を超える（長期譲渡所得）】 |
| 印紙税 |
1,000円〜48万円 |
| ハウスクリーニング代 |
3万円〜10万円 |
家を売る際の費用シミュレーション
仮に3,000万円の物件を売却する場合の費用をシミュレーションしてみると、以下の通りになります。
| 費用 | |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却代金×3％＋6万円＋消費税＝105.6万円 |
| 司法書士への報酬（抵当権抹消権） | 5万円 |
| 繰上げ返済手数料（住宅ローンの一括返済） | 33,000円 |
| 譲渡所得税（売却益がある場合） | 0円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| ハウスクリーニング代 |
10万円 |
| 合計 |
124.9万円 |
上記のシミュレーションは家を売る費用として合計「124.9万円」となりました。中でも大きな費用として仲介手数料は「105.6万円」となっています。
家を高く売るコツ・ポイントは？
家の売り時を見逃さないためには、幾つか注目しなければいけない要素があります。ここでは、物件を高値で売却する3つの極意を紹介します。
高値で売りたいなら、ここで解説する要素を抑えてタイミングを見極めましょう。
- 売り出し価格は少し高めに設定する
- 売却時期は2月3月がおすすめ
- 築年数が浅いうちに売る
売り出し価格は少し高めに設定する
家を高く売る1つ目のポイントは売り出し価格を少し高めに設定することです。なぜなら、買主のほとんどが価格交渉をしてくるからです。
価格交渉をされた売主は、全額とはいわずとも、交渉に応じることが一般的です。
売却希望価格を下回らないようにするためには、最初から少し上乗せした売り出し価格に設定して市場に出しましょう。
売却時期は2月3月がおすすめ
家を高く売る2つ目のポイントは売却時期を見極めることです。特に、売却時期は2月3月がおすすめです。
4月が始まる前に購入して、引っ越しをしたいと思う方が多いのです。
逆に、8月は売却しにくい時期です。8月は外気温が高く、その時期に引っ越したとしてもクーラーがない状態で、決断まで至らない傾向があります。
売却時期は8月を避けて、1年のうちで最も不動産の需要が高まる2月3月を狙うと高く売れやすいでしょう。
築年数が浅いうちに売る
家を高く売る3つ目のポイントは築年数が浅いうちに売ることです。当然ながら、築年数が浅いと設備が新しく見た目もきれいなので高い査定額が期待できます。
しかし、築20年を超えた木造住宅の建物部分は価値ゼロと査定されやすくなります。また、マンションの売却価格も築年数を経るごとに下がります。
2022年の首都圏中古マンションの築年帯別成約状況をまとめたある調べによると、1㎡あたりの単価は築6年～10年で2割ほど下落、続いて築11年～20年で3割ほど、築21年～25年で4割ほど、築26年以降で7割程度下落するとされています。
築年数5年以内のマンションは「新築と大きく変わらない」というプラスのイメージを持ってもらいやすいので、買い手も付きやすいです。
不動産会社を選ぶときのポイント
ここまで家を売るための流れを説明しました。スムーズに作業を進めるための鍵は、信頼できる不動産会社を選ぶことにかかっていることがご理解いただけたでしょう。
ここからは、信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントを、いくつか紹介します。
適切なアドバイスをしてくれる
担当者がどこまで親身になって適切なアドバイスをしてくれるかを、見極めることがポイントになります。
- どれくらいの売り出し価格なら売れるのか
- どのような販売戦力なら売れるのか
- 媒介契約が切れる3か月後には、どのような対策を講じられるのか
- 売主のライフプランに対応した住み替えなどのアドバイス
たとえば、上記のような点について適切なアドバイスや計画をしてくれるなら、信頼できる不動産会社とみなせるでしょう。
豊富な経験と売却実績がある
家の売却について長年の経験と実績がある不動産会社を選ぶこともポイントです。
- 知名度が高いので効果的な集客が期待できる
- 充実したサポートやフォローが受けられる
- 全国規模のネットワークを駆使した販売活動が可能
- これまでの売却実績にもとづく細かで正確な査定が期待できる
とくに、大手で豊富な売却実績がある不動産会社なら、上記のメリットが生まれます。
免許番号で事業規模を確認する
利用を検討している不動産会社がどれくらいの規模・どれくらいの年数、事業をおこなっているかを免許番号から確認できます。
たとえば「国土交通大臣(1)第○○△△□□号」と、国土交通大臣と書かれてある免許があるでしょう。この場合ふたつ以上の都道府県で、営業活動していることを示します。
ちなみに不動産会社の活動がひとつの都道府県に限定されている場合、免許は「○○県知事(1)第○○△△□□号」になります。
提供しているサービスが豊富
家の売却に対応したどういったサービスを提供しているかを、チェックするのも大切です。たとえば以下のようなサービスが提供されているかどうか確認してください。
- プロの写真家による家の撮影
- 内覧のための荷物預かりサービス
- 家をきれいに演出して内覧に対応するホームステージング
- 売却後に不具合があった場合、それを保証してくれる設備保証
- 不動産会社が直接買取する即時買取
- 一定期間内に売却できなかった場合、不動産会社が直接買取する買取保証
- 資金計画の相談
- 売却後の税務相談
このようなサービスにて売却計画の開始当初から売却完了後まで、手厚くサポートしてくれる不動産会社を選びましょう。
家を売る際の注意点
ここでは、家を売る際の注意点を解説します。
- 複数の不動産会社に査定依頼をする
- 査定額だけで不動産会社を選ばない
- リフォームをする場合は不動産会社に相談してから
複数の不動産会社に査定依頼をする
不動産売却をする上で、最初に行うことは不動産会社に査定依頼をすることです。ここでは、必ず複数社に依頼するようにしましょう。なぜなら、査定価格は不動産会社によって差が出やすいからです。
複数社に依頼することで、売却したい物件の相場観を把握できます。
複数社に査定依頼をするなら、一括査定サイトがおすすめです。一括査定サイトを利用して、複数社の査定額を比較・検討した上で、次のステップに進みましょう。
査定額だけで不動産会社を選ばない
査定額だけで不動産会社を選ばないようにしましょう。高額査定をした不動産会社を選びたくなる気持ちはわかります。
不動産会社は、売却活動をする上で重要なパートナーです。
本質的に「信頼できる不動産会社か？」を見極めて媒介契約を結ぶことが大切です。
リフォームをする場合は不動産会社に相談してから
戸建ての売却を検討する際に「リフォームは必要か」と考える方は少なくありません。
リフォームは高額な費用がかかる上に、中古物件を購入して自分でリフォーム・リノベーションを実施したい買主も多いです。
ただし、雨漏りやシロアリは買主の不安材料なので、不動産会社に修繕を求められるケースがほとんどです。
リフォーム・修繕・メンテナンスの履歴がある場合は購入希望者に提示するとよいでしょう。購入を判断する上でも修繕履歴があることは、安心材料となります。
会社選びに迷ったら不動産査定サイト
家の売却計画をスムーズに進めるためのポイントは、賢い不動産会社選びにかかっていました。
しかし大手不動産会社から、地域密着型の中小の不動産会社までを合わせるとその数は膨大です。自分に合った不動産会社を探すのは、非常に難しいと感じるかもしれません。
家の売却価格の相場を知りたい、信頼できる不動産会社を探しているという方は、不動産一括サイトをぜひご利用ください。
おすすめ不動産一括査定サイト3選
SUUMO売却
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- 10社の一括査定が可能※
SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。
査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。
また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。
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SUUMO売却での一括査定の流れ
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|---|---|
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出典：SUUMO売却査定 公式サイト ※物件の所在地によって査定できる会社数に変動があります
HOME4U
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|---|---|
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出典：HOME4U 公式サイト
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- 土地
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- 一棟ビル
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- 農地
- その他
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| 提携会社数 | 1,974社※2020年7月時点 |
|---|---|
| 最大一括査定社数 | 6 |
| 電話番号 | - |
出典：イエウール公式ページ
よくある質問
自分で買主を見つけてもいいか、他の不動産会社にも依頼してもいいのかで契約方法が分かれてきます。
まとめ
この記事では家を売るための手順10項目を紹介しました。資産価値の高い家を売却するためには、ふさわしい手順を踏む必要があります。
無計画に物事を進めると家が売れ残り、資産価値が目減りして大きな損失を被ることになります。そうした問題を避けるためにも、信頼できる不動産会社を賢く選ぶ必要があるのです。
なじみの不動産会社がない、複数の不動産会社に査定を依頼したいという方には、不動産査定サイトの活用がおすすめです。
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