家を売る手順

家を売却するためには、しかるべき手順を踏まなければなりません。しかし家を売るのは未経験という方がほとんどでしょう。どういった手順を踏まなければならないのか、わからないという方が大半です。

この記事では家を売るまでの手順注意すべきポイントなどを紹介します。家を売るための手順をきちんと把握することで、売却期間が無駄に長引くという問題を避けられるでしょう。

この記事では上手な不動産会社の選び方も取り上げていますよ。

家を売るために踏まえておくべき手順【10項目】

家の売却契約にサインする

家の売却を考え始めたならば、順番通りに物事を進めるのが賢いやり方です。この部分では家を売却するまでの工程を、10項目に分けて説明します。

家の売却が完了するまでのおおよその流れを掴んでください。

1家を売るの目的をしっかり持つ

家を売る目的をしっかり持つことが、最初の一歩になります。目的が不確かだと、途中であきらてしまうかもしれません。また投げやり的な感覚で家を売ってしまう問題が起こる可能性もあります。

 家を売る目的に、子どもが大きくなり狭くなったという理由があげられます。子どもが独立し夫婦ふたりで暮らすようになった、家を売って現金化したいなどもあるでしょう。

いずれにしても家を売る目的を家族で共有することが、これからの工程をスムーズに進めるポイントです。

2売却のための希望条件を決める

値段をチェックする

次の点はどれくらいの金額で家を売りたいのか、希望条件を設定することです。

 家の買い替えを検討しているなら、その金額が引っ越し費用や不動産会社に支払う仲介手数料、次の家における購入資金の一部になるからです。

またいつまでに売却したいのか、目標時期を設定できます。ゴールの時期を設定すると、本格的な売却活動をいつからスタートさせるべきかわかるでしょう。

3家を売る時期・タイミングをはかる

家を売るタイミング

なるべき高く家を売るためには、売る時期をはかる必要があります。家を売るふさわしいタイミングを見極めるために、検討できるものとして次の3つをみていきましょう。

タイミングの見極め方
  • 不動産相場の動き
  • 人の移動がある時期
  • 所有期間による譲渡所得の税率

不動産相場の動き

不動産相場の動きに注目します。不動産も株式やFXと同じように相場の安いときに買い、高いときに売るのが利益を得る方法です。

 不動産相場は、値が上下に細かく動きながら、大きな波を形成します。素人では値が上昇しているのか下降しているのかを、判断するのは難しいでしょう。

しかし、今売却すると購入したときの値段より高く売れるのか、それとも安く売れるのかは、素人でもある程度判断できます。

購入時より高く売れるのであるなら、家を売却する時期と認識できるでしょう。

人の移動がある時期

マンション

4月には新学期や新年度がスタートします。その新年度が始める前の1月から3月には、家を購入しようという人が増えます。この時期を狙って、家を売却するのもひとつの方法です。

所有期間による譲渡所得の税率

家を売って利益は「譲渡所得」と呼ばれ、これには所得税や住民税が課税されます。

家をどれだけ所有していたかで、課税される税金の税率が変化します。これも家を売るタイミングをはかる目安になるでしょう。

 譲渡所得は、まず土地や建物を売った年の1月1日現在を指標とします。

そして土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」と呼ばれます。それぞれの税率は以下の通りです。

所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

短期譲渡とみなされるケースでは、適用される税率が高いため、所有後5年経過してから売却を検討できるでしょう。

※出典:国税庁

4売却価格の相場を調査する

ネットで調査をする

自分の家がいくらで売れるのか、相場を調べることも手順のひとつです。たとえば自分の家と似ている物件が、今現在どれくらいの値段で売りに出されているかをチェックしましょう。

相場は、不動産ポータルサイト・不動産情報誌などで調べられます。似ている物件を探すときの条件として、以下のものが利用できます。

主な条件
  • 最寄り駅
  • 駅からの距離
  • 築年数
  • 広さ
  • 間取り

しかし不動産ポータルサイトなどで掲載されている価格は、あくまで売主の希望価格で、実際の成約価格ではありません。

成約価格は希望価格より、低くなることが多いことを理解しておいてください。

相場の調査は不動産査定サイトが便利

家の売却価格の相場を調べるには複数の不動産会社へ、家の査定を簡単に依頼できる不動産査定サイトを活用するのがおすすめです。

査定はいくら依頼しても無料です。相場を調べたり不動産会社とのやり取りを学んだりという意味でも、積極的に利用してください。

5家を査定してもらう

家の査定

家の相場を調査するために、不動産査定サイトなどを利用したならその流れで、実際に家を見て査定してもらいます。

家の査定は取引事例比較法や、原価法で査定されるのが一般的です。今回は取引事例非比較法を利用した査定について、簡単に説明していきます。

査定価格の計算方法

取引事例比較法は、査定する家と条件が類似している家の成約事例を検索します。そして売買された時期・立地条件、交通の便などを比較して査定する方法です。

 取引事例比較法では査定する家(査定物件)と、最寄り駅からの距離・広さ・築年数・間取りなどが類似している家(事例物件)をまず探します。

次に、査定物件と事例物件の両方について、項目ごとに点数をつけて評点を計算します。査定物件と事例物件の評点が計算できたなら、以下の計算式に当てはめて査定価格を算出するのです。

取引事例比較法の計算式
事例物件の平米単価×(査定物件の評点÷事例物件の評点)×査定物件の面積×流通性比率≒査定価格

流通性比率とは、その家が売りやすいかどうかという流通性の程度を表す比率です。標準的な物件を1.00とし、売りやすい物件はそこからマイナス、逆に売りにくい物件はプラスと設定します。

査定価格はあくまで目安であり、実際の売却価格とはならないことを覚えておいてください。

6売り出し価格の設定

値段を計算する

査定価格を提示してもらったら、次は実際にいくらで売りに出すかを決めましょう。しかし、不動産会社は高い査定額を提示するところもあれば、低い査定額を提示するところもあります。

売り出し価格を決めるためには、1社だけに査定してもらうのではなく、複数社に査定を依頼するのがおすすめです。

見積りを受け取る際には、その金額になった根拠を毎回確認するのがポイントです。そうすることで、その査定額が高いのか安いのかある程度わかるようになります。

「これくらいの金額なら売れそう」という、相場が把握できるでしょう。

売り出し価格を決めるために考えること

「これくらいの金額なら売れる」という相場に合わせた売り出し価格の設定に加えて、家を売却した後の資金用途について考える必要があります。

 たとえば、住宅ローンが残っているのであればその残高を計算します。そして不動産会社に支払う仲介手数料、次に住む住宅の頭金など必要な経費を計算してください。

必要経費をすべて支払っても、いくらかお金が手元に残るような売り出し価格に設定することが大切です。

7販売活動・売却を依頼する不動産会社の選択

契約書

販売活動・売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結ばなければなりません。不動産会社と契約するときに選択可能な、媒介契約の3種類を簡単に説明します。

媒介契約の種類
  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約は、3種類の媒介契約の中で最も制限の少ない契約です。複数の不動産会社に仲介を依頼できるというのが、大きな特徴です。

さらに売主が自分で購入希望者を見つけた場合も売買できます。他にもレインズ(不動産流通標準情報システム)への登録義務が任意、販売状況の報告がないという特徴もあります。

契約期間は3か月が一般的です。

専任媒介契約

不動産会社の営業マン

専任媒介契約は、不動産会社1社のみに依頼する媒介契約です。一般媒介契約のように、複数社に仲介を依頼はできません。しかし売主が自分で購入希望者を見つけて売買契約を結べます。

 その他の内容としては、媒介契約を締結した翌日から7日以内にレインズへ登録することが義務化されています。

さらに、販売状況の報告は14日に1回以上というものがあるのです。契約期間は、法律により最長3か月と定められています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、不動産会社1社だけと仲介を依頼する契約です。この契約では他の媒介契約と違い、売主が自分で買い手を見つけて契約するという行為が禁止されています。

必ず不動産会社を媒介業者として契約しなければなりません。媒介契約の締結から、5日以内にレインズへの登録が義務化されております。販売状況の報告義務は7日に1回以上という定めです。

専属専任媒介契約は、時間をかけても納得できる価格で家を売りたい方におすすめです。自分のニーズに合った、媒介契約を選んでください。

8売却活動の開始

セールスマン

不動産会社との媒介契約が済んだなら、不動産会社による本格的な販促活動が始まります。

売主側の準備としては内覧希望者による内覧に備えて準備をする、実際の内覧に営業担当者と一緒に立ち会うなどの行為が必要です。

 内覧では、家のすべての部屋・キッチン・バス・トイレ・庭・クローゼットなどの収納スペースも見せなければならず、きれいに掃除し不要な物を片付けなければなりません。

内覧後家を購入したいという人が現れたら、不動産会社が間に入り売主と購入希望者で条件交渉が開始されます。

9買主と売買契約を結ぶ

売主と買主の間で条件面の合意が得られたなら、その合意した内容をもとに不動産会社が契約書を作成します。

契約前に不動産会社から契約書の草案を受け取り、内容を入念に確認してください。契約のときに売主は買主から手付金を受け取る、不動産会社に仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。

仲介手数料の残り半分は、決済と家の引き渡し後に支払います。

10家を買主に引き渡す

家の鍵を渡す

売買契約で取り決めた時期に、家を買主に引き渡すことで売却は完了です。このときに同時におこなわれる事柄には、次のものがあります。

同時に実施すべきこと
  • 買主が売主に残金を支払う(決済)
  • 売主から買主への小郵券の移転登記申請
  • 抵当権の抹消(売却する家に抵当権がついている場合)
  • 物件の引き渡し

登記申請や抵当権の抹消は、司法書士に依頼できます。さらに揃えなければならない書類についても、不動産会社が案内してくれるでしょう。その内容に沿って必要書類を準備してください。

決済と引き渡しが完了すると、仲介手数料の残りを不動産会社に支払います。

家を売る際にかかる費用を解説

不動産投資で得たお金

 

家の売却では、税金・仲介手数料・司法書士への報酬など様々なところで費用がかかりますが、最も大きな費用は「仲介手数料」です。

 

「仲介手数料」は法律で上限が定められているため、売却する際にはどれくらいの金額が発生するのか予測できるので、最も大きな費用として押さえておきましょう。

 

費用
仲介手数料 (売却代金×3%+6万円)+消費税
司法書士への報酬(抵当権抹消権) 1万円〜10万円
(不動産一件あたり1,000円)
繰上げ返済手数料(住宅ローンの一括返済) 0円〜5万円
(一般的には33,000円)
譲渡所得税(売却益がある場合)

【所有期間5年以下(短期譲渡所得)】
売却益×39.63%

【所有期間5年を超える(長期譲渡所得)】
売却益×20.315%

印紙税

1,000円〜48万円
※契約金額による

ハウスクリーニング代

3万円〜10万円

家を売る際の費用シミュレーション

仮に3,000万円の物件を売却する場合の費用をシミュレーションしてみると、以下の通りになります。

 

費用
仲介手数料 売却代金×3%+6万円+消費税=105.6万円
司法書士への報酬(抵当権抹消権) 5万円
繰上げ返済手数料(住宅ローンの一括返済) 33,000円
譲渡所得税(売却益がある場合) 0円
印紙税 1万円
ハウスクリーニング代

10万円

合計

124.9万円

上記のシミュレーションは家を売る費用として合計「124.9万円」となりました。中でも大きな費用として仲介手数料は「105.6万円」となっています。

そのため、家を売却する際の費用は「仲介手数料」については常に意識しておく必要があるでしょう。

不動産会社を選ぶときのポイント

不動産会社

ここまで家を売るための流れを説明しました。スムーズに作業を進めるための鍵は、信頼できる不動産会社を選ぶことにかかっていることがご理解いただけたでしょう。

ここからは、信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントを、いくつか紹介します。

適切なアドバイスをしてくれる

担当者がどこまで親身になって適切なアドバイスをしてくれるかを、見極めることがポイントになります。

主なアドバイス内容
  • どれくらいの売り出し価格なら売れるのか
  • どのような販売戦力なら売れるのか
  • 媒介契約が切れる3か月後には、どのような対策を講じられるのか
  • 売主のライフプランに対応した住み替えなどのアドバイス

たとえば、上記のような点について適切なアドバイスや計画をしてくれるなら、信頼できる不動産会社とみなせるでしょう。

豊富な経験と売却実績がある

契約する

家の売却について長年の経験と実績がある不動産会社を選ぶこともポイントです。

主なメリット
  • 知名度が高いので効果的な集客が期待できる
  • 充実したサポートやフォローが受けられる
  • 全国規模のネットワークを駆使した販売活動が可能
  • これまでの売却実績にもとづく細かで正確な査定が期待できる

とくに、大手で豊富な売却実績がある不動産会社なら、上記のメリットが生まれます。

免許番号で事業規模を確認する

利用を検討している不動産会社がどれくらいの規模どれくらいの年数、事業をおこなっているかを免許番号から確認できます。

たとえば「国土交通大臣(1)第○○△△□□号」と、国土交通大臣と書かれてある免許があるでしょう。この場合ふたつ以上の都道府県で、営業活動していることを示します。

 括弧内の数字は免許の更新回数です。5年ごとに免許更新が必要で(1)なら、5年未満の営業活動となります。括弧内の数字が大きければ、長く活動している不動産会社です。

ちなみに不動産会社の活動がひとつの都道府県に限定されている場合、免許は「○○県知事(1)第○○△△□□号」になります。

免許番号は不動産会社の公式ページなどに記載されているので、そこから確認してください。

提供しているサービスが豊富

家の写真撮影

家の売却に対応したどういったサービスを提供しているかを、チェックするのも大切です。たとえば以下のようなサービスが提供されているかどうか確認してください。

主なサービス
  • プロの写真家による家の撮影
  • 内覧のための荷物預かりサービス
  • 家をきれいに演出して内覧に対応するホームステージング
  • 売却後に不具合があった場合、それを保証してくれる設備保証
  • 不動産会社が直接買取する即時買取
  • 一定期間内に売却できなかった場合、不動産会社が直接買取する買取保証
  • 資金計画の相談
  • 売却後の税務相談

このようなサービスにて売却計画の開始当初から売却完了後まで、手厚くサポートしてくれる不動産会社を選びましょう。

不動産会社を賢く選ぶことで、家が売れ残るという問題を回避できます。

会社選びに迷ったら不動産査定サイト

ネットで調査する男性

家の売却計画をスムーズに進めるためのポイントは、賢い不動産会社選びにかかっていました。

しかし大手不動産会社から、地域密着型の中小の不動産会社までを合わせるとその数は膨大です。自分に合った不動産会社を探すのは、非常に難しいと感じるかもしれません。

 そういった方におすすめなのが、不動産査定サイトです。不動産査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に家の査定を簡単に依頼できます。

家の売却価格の相場を知りたい、信頼できる不動産会社を探しているという方は、不動産一括サイトをぜひご利用ください。

おすすめ不動産一括査定サイト3選

SUUMO売却

SUUMO売却

SUUMO売却のココがおすすめ
  • エリアや路線、駅から売却に頼れる不動産会社を探すことができる
  • 細かいエリアごとの売却相場をすぐに確認できる
  • エリアやマンション名から、購入希望者、予算などを確認できる
  • 不動産売却の段取りや流れ、ノウハウがよく分かるコンテンツが豊富
  • 必要事項の入力は最短60秒程度であっという間に完了!簡単に申し込める!
  • 最大10社の一括査定が可能

SUUMO売却は、不動産・住宅サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトです。

査定を依頼できる不動産会社の店舗ごとに紹介ページがあり、売却実績やスタッフも確認することができます。売却を依頼する前に確認できるので、安心ですよね。

 トップページから売却相場をすぐに確認できるのも魅力。査定依頼前に相場を確認し、査定額が適正価格なのか見極めやすくなります。

また、不動産売却の段取りや流れ、ノウハウなどもわかりやすいコンテンツが豊富にあります。事前に目を通しておけば、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

エリアやマンション名から、現在購入希望者がいるか検索できる機能もとっても便利です。

購入者の予算も表示されるので、おおよその売却価格も予想できます。査定前に、ぜひ確認してみてください。

SUUMO売却での一括査定の流れ

スーモ売却 一括査定の流れ

スーモ売却では基本わずか1分程で無料一括査定の申込ができます。

物件の種別と所在地を選択し、無料査定スタートのボタンを押したら以下の質問に回答するだけでOK!

  • 物件の詳細情報(間取り・専有面積・築後年数)
  • 個人情報(氏名・住所・連絡先・問い合わせ内容)

物件の間取りや専有面積などは、おおよそでも大丈夫です。「試しに簡易査定からしたい」という方も気軽に申し込めます。

上記の入力が済むと、自動的に申込者それぞれにピッタリの不動産会社を紹介してくれます。気になる会社を選択したら、申込完了です!
提携会社数 約2,000社
最大一括査定社数 10社
電話番号 0120-070-091(スーモカウンター)

出典:SUUMO売却査定 公式サイト

HOME4U

home4u

HOME4Uのココがおすすめ
  • 厳選した優良不動産会社1,800社と提携
  • 業界最長の実績20年
  • 売却査定数は累計45万件を突破(2021年6月時点)
  • 年間利用者約1400万人を突破
  • お客様満足度97.5%と高評価
  • 悪徳な不動産会社は徹底的に排除
  • 査定依頼をした方限定でスピード売却のノウハウ本がもらえる!

HOME4Uでは全国1,800社の優良不動産会社が揃っており、一度で最大6社に一括査定申込ができます。

 NTTデータグループが独自の厳しい審査を行った上で、提携する不動産会社を厳選しています。

国内で最も実績年数があるため、査定実績は累計45万件を突破・年間利用者が約1400万人を突破するなど、実績も申し分ありません。

選んだ企業以外からの連絡は一切なく、HOME4U側で悪徳企業は排除されているため、利用者が安心できる体制が整っています。

提携会社数 1,800社以上
最大一括査定社数 6社
電話番号 0120-245-171

出典:HOME4U 公式サイト

イエウール

イエウール

イエウールのココがおすすめ
  • 提携不動産会社は1,974社
  • 月間利用者数が1万3千人でNo.1の実績
  • 47都道府県で審査対応可能!地方の不動産会社も見つかりやすい
  • 売却成立サポート件数は年間20万件以上

全国の不動産を査定可能! イエウール
無料で一括査定を申し込む

イエウールは株式会社Speeeが運営する一括査定サイトで、最大6社に一括で査定を申し込むことができます。提携している不動産会社は1,900社以上と比較的多いため、年間20万件以上の売却成立が実現しています。

47都道府県で審査対応しているため、場所に縛りがない点もおすすめできるポイントです。

地方でも査定依頼が可能な不動産会社を見つけられるでしょう。
また、イエウールでは以下の物件種別で依頼が可能となっています。
  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • 一棟アパート・一棟マンション
  • 区分マンション(収益)
  • 一棟ビル
  • 区分所有ビル(ビル一室)
  • 店舗・工場・倉庫
  • 農地
  • その他

査定可能な不動産の種類が豊富な点も、イエウールの利用者が多い理由の1つでしょう。

提携会社数 1,974社※2020年7月時点
最大一括査定社数 6
電話番号 -

出典:イエウール公式ページ

全国の不動産を査定可能! イエウール
無料で一括査定を申し込む

イエウールの口コミ評判はこちら

よくある質問

家を売る手順とは?
「家を売る売却目的を持つ」「希望条件の決定」「タイミングを決める」「相場を調査」「家の査定」「売り出し価格を決定」「不動産会社選び」「販促活動」「契約・引き渡し」となります。
家を売るタイミングとは?
家を売るタイミングの見極め方として、「不動産相場の動き」「人の移動がある時期」「所有期間による譲渡所得の税率」を検討するといいでしょう。

4月には新学期や新年度が初まり、新年度が始める前の1月から3月には、家を購入しようという人が増えます。このような家の売れやすい時期を推測すると良いでしょう。

売却価格の相場を調査するには?
相場は、不動産ポータルサイト・不動産情報誌などで調べられます。似ている物件を探すときの条件として「最寄駅」「駅からの距離」「築年数」などがあります。

家の売却価格の相場を知るためには複数の不動産会社に、一括査定の依頼ができる不動産査定サイトを活用するのがおすすめです。

家を査定してもらうには?
家の査定を簡単に依頼できる不動産査定サイトを活用するのがおすすめです。

査定は件数に限らず全て無料です。相場を調べたり不動産会社とのやり取りを学んだりという意味でも、積極的に利用してください。

家を査定する方法とは?
家の査定は取引事例比較法や、原価法で査定されるのが一般的です。

取引事例比較法は、査定する家と条件が類似している家の成約事例を検索します。そして売買された時期・立地条件、交通の便などを比較して査定する方法です。

売り出し価格を決めるには?
売り出し価格を決めるためには、1社だけに査定してもらうのではなく、複数社に査定を依頼するのがおすすめです。

「これくらいの金額なら売れる」という相場に合わせた売り出し価格の設定に加えて、家を売却した後の資金用途について考える必要があります。

不動産会社との契約方法の種類は?
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」などがあります。

自分で買主を見つけてもいいか、他の不動産会社にも依頼してもいいのかで契約方法が分かれてきます。

まとめ

この記事では家を売るための手順10項目を紹介しました。資産価値の高い家を売却するためには、ふさわしい手順を踏む必要があります。

無計画に物事を進めると家が売れ残り、資産価値が目減りして大きな損失を被ることになります。そうした問題を避けるためにも、信頼できる不動産会社を賢く選ぶ必要があるのです。

なじみの不動産会社がない、複数の不動産会社に査定を依頼したいという方には、不動産査定サイトの活用がおすすめです。

確かな実績と適切なアドバイスで、家の売却計画をきちんとサポートしてくれる不動産会社を見つけてください。

関連記事|不動産売却

この記事も合わせて読む
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
おすすめの記事