不動産に投資を始めるにあたって、やはり気になるのが成功率でしょう。投資するなら、なるべくリスクが低い方法で利益をあげたいと思うのは当然のことです。
この記事では、成功率をアップするためにできることや、失敗しないために知っておくべきことも紹介します。
成功率をアップさせる方法
Contents
不動産投資の成功率は？
不動産投資の成功率は、一般的に10%といわれています。しかし、不動産投資における成功とはそもそもどんなものなのでしょうか？
不動産投資での成功と、株式投資やFXの成功率を比較して考えてみましょう。
不動産投資における「成功」とは？
不動産投資にはさまざまな方法があり、投資の目的も人それぞれかと思います。
「副業として生活に潤いを与える程度の利益があればいい」という人もいれば、「会社員を辞められるくらいの収益を安定して得たい」と考えている人もいるでしょう。
ローンを利用して銀行からできる限りたくさんお金を借り、レバレッジを効かせる、無借金での不動産経営をする、など投資の方針も人によって異なるものです。
つまり、不動産投資での成功と失敗は一概には決められないものということですね。
そうでなければ、「不動産投資における成功」とはその人の考えと目的次第になります。
成功率をアップさせる方法
不動産投資の成功率を株やFXの成功率と比較
株式投資とFXでの成功は、不動産投資よりも分かりやすくシンプルです。
FXは購入した外貨の為替レートが値上がったときに売却すれば成功ですし、株も購入時より株価が上がったタイミングで売却できれば成功でしょう。
世間で一般的にいわれている株式投資の成功率は10%、FXは10%〜20%です。どちらも不動産投資の成功率と変わりありません。
しかし、不動産投資には他の投資とは大きく異なる特徴が3つあります。
- 自分で不動産の価値をつくれる
- 購入価格を交渉できる
- 他人資本で投資できる
1つ目は、自分次第で不動産の価値をつくれることです。リフォームや売り出し方で、家賃を上げることもできます。
また、購入価格を売主と交渉して何十万円も割り引いてもらったり、銀行から融資を受けて自己資金以外のお金で投資したりするのが不動産投資の魅力です。
成功率をアップさせる方法
不動産投資の成功率をアップする方法
不動産投資における成功は人それぞれだと先述しましたが、どうせ投資をするなら成功率は少しでも高くしたいところですね。
そこで、不動産投資の成功率を簡単に上げる4つの方法を紹介します。
自分の需要に適した不動産投資会社を選ぶ
不動産投資をスタートさせたい方は、まず不動産投資会社の無料セミナーや無料相談を受けましょう。
不動産投資会社によって保有している物件は様々です。自分が投資したい物件を扱っている会社かどうかを見極めながら、まずは不動産投資会社を選びましょう。
不動産投資のプロが親身になってサポートし、会社のノウハウを持って様々なアドバイスをしてくれますので、投資の成功率もあがるでしょう。
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不動産について勉強する
不動産投資の成功率を上げる1番の近道は、勉強することです。「そんなの当たり前じゃないか」と思うかもしれません。
しかし、ほとんど勉強せずに人から聞いた情報だけで不動産投資を始める人が大勢います。そして、思っていたよりも収入が少なくてローンを返済できない、と不動産を手放すのです。
「あのエリアは地価が高くなると知り合いが言っていた」「不動産会社がいい物件だと言っていた」と人の情報を当てにするのは失敗のもとです。
書店に行けば、不動産に関する本がたくさん売っています。インターネット上で情報を探したり、投資家や不動産会社が開催している無料セミナーに参加すれば、お金をかけずに勉強することも可能です。
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利回りを自分で計算する
投資物件専門の不動産情報サイトには、利回りが必ず記載されています。利回りとは収益率のことで、不動産に投資した金額に対してどれくらいの利益が得られるか判断する指標です。
表面利回りと実質利回りの違い
ほとんどの場合、不動産情報サイトに記載されている利回りは「表面利回り」です。表面利回りは、年間での家賃収入の総額を物件の購入価格で割って算出します。
しかし、不動産を所有していると、固定資産税や維持管理費がかかるため、表面利回りは実際の利回りとは異なるのです。
不動産投資での失敗しないためには、不動産投資にかかる経費を差し引いて計算する「実質利回り」を計算することが重要です。
実質利回りは、以下の式で計算します。
年間諸経費は、管理費、修繕費、固定資産税、ローンの金利、各種保険料など。購入時の諸経費は、不動産業者に支払った仲介手数料や登記手数料、不動産取得税などが含まれます。
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物件調査をしっかりやる
不動産を購入する際には、実質利回りの計算に加えて物件調査もしましょう。物件調査は不動産会社側でも実施していて、隣地との境界線や不動産の所有権、固定資産税額などを確認しています。
自分で調査するべきなのは、所在エリアの環境や空室率、近隣の競合となる物件の家賃です。
また、空室の多いエリアなら入居者をつけるのが難しいかもしれません。
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不動産投資の仕組み
不動産投資は他の投資よりも仕組みが複雑です。きちんと仕組みを理解してフル活用することで、成功率を上げられるでしょう。
不動産投資の利益の種類や物件種別の違いなどを順番に解説します。
不動産投資の利益の種類
不動産投資で得る利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類あります。
キャピタルゲインとは、不動産を購入したときよりも高く売却することで得る差額のことです。インカムゲインは、不動産を所有していることで継続して得られる利益を指します。
多くの場合、不動産投資家は一定期間インカムゲインを得てから物件を売却し、キャピタルゲインも獲得します。
しかし、中には不動産を売却せずにずっとインカムゲインを得続ける人もいれば、どんどん売買を繰り返すケースもあります。
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物件種別による違い
不動産の物件種別によっても、投資スタイルが変わっていきます。主な物件種別は以下の5つです。
- 戸建て物件
- 一棟マンション
- 一棟アパート
- 区分マンション
- 区分アパート
投資物件には商業ビルや店舗もありますが、ほとんどの投資家は居住用の物件を取り扱います。また、物件種別に加えて新築か中古でも分けられます。
初心者の場合は、リスクの低いアパートやマンションの一室(区分)を所有することが一般的です。
ベテラン投資家だと、マンションやアパートを一棟まるごと購入してまとまったインカムゲインを得ている人も少なくありません。しかし、大きな不動産を買うには実績が必要です。
まずは小規模な物件をしっかり黒字経営し、キャッシュフローをよくしておくことで、銀行からの信頼をためましょう。
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生命保険としての役割
不動産投資は生命保険代わりになる、と耳にしたことがある人もいるのではないでしょうか。その理由は、団体信用生命保険の制度にあります。
団体信用生命保険は、ローンの返済中に契約者にもしものことがあったら、残債が保険金ですべて返済される制度です。
ローンの支払いが済んだ不動産の所有権は、家族や親族が相続。入居者がいれば、残された家族には家賃収入が入ってきます。
このような仕組みを、生命保険の代わりになると表現しているのです。団体信用生命保険は、生命保険のように保険金が家族に支給されるわけではありません。
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不動産投資が失敗してしまうケース
不動産投資に関する知識が薄い
不動産投資に関する知識が浅いまま、不動産会社の意見に任せにしてしまうことは非常に危険です。
また、不動産会社は物件の利点のみを紹介し悪い情報を伏せていることもあるため、それらを見抜くためにも最低限の知識を身に着けて物件選びを行えるようにしましょう。
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リスク対策が不十分
物件を購入後は、自身で運営を行う必要があり様々なリスクに対して対策が必要となります。
また、無理なくローン返済を行えるよう計算することで、自身の生活に師匠を与えずにリスクを対処することができます。
物件選びが不十分
物件を選ぶ際は、築年数や立地条件をしっかりと確認するようにしましょう。
物件に空室がでてしまうと、当然家賃収入を得られなくなります。また、空室が長期化してしまうと支出が収入を上回り利益を生み出すことが難しくなります。
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不動産投資で考えられる3つのリスクと対策法
リスクに備えることで、不動産投資の成功率はさらに上げられます。不動産投資における主要なリスクと対策法をチェックしていきましょう。
①自然災害
地震、洪水、土砂崩れなどの自然災害は、不動産投資の大きなリスクです。特に築年数の古い建物は、旧耐震基準で建てられているため損壊リスクが高くなります。
また、近年は大雨による洪水や浸水の被害も各地で発生。埋め立て造成地や地盤の弱い場所では、土砂災害も少なくありません。
対策法｜事前調査と保険の加入は必須
自然災害は予見できませんが、災害に弱いエリアかは事前調査である程度は判別できます。不動産を購入する前にハザードマップで災害リスクを念入りに調べましょう。
不動産は自然災害のリスクが低い場所で買うことに加えて、災害保険への加入も必須です。標準的な地震と火災の保険に、特約で風災や水災の補償を付けられる保険もあります。
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②空室
購入した物件に入居者の申し込みが入らない、入居者が退去してから新しい入居者が決まらない、といった空室リスクもあります。
空室の期間は家賃収入はもちろんありません。マンションだと管理費と修繕費は自腹を切って負担することになります。
さらに、固定資産税や保険料などの経費もかかるため、空室期間が長引いたら利回りは下がっていってしまいます。
対策法！付加価値をつくり物件を営業する
世の中にはたくさんの不動産があります。住まいを探している人は、家賃や間取り、立地などあらゆる条件を比較しているでしょう。
入居率の高い不動産会社であれば、空室のリスクを最小限にしながら、不動産投資を続けることができますよ。
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③老朽化
建物の老朽化は、不動産投資するうえでもっとも注意が必要です。戸建て物件なら外壁塗装、マンションなら屋上の防水や外壁、共用部分の大規模修繕が発生します。
エレベーターや入居者専用のジムなど、設備が充実した物件ほど修繕費用が高くなります。放っておくと建物が傷んでしまうので、きちんと修繕は行ったほうがいいでしょう。
対策法｜計画的に予算を準備する
老朽化リスク対策として1番手っ取り早いのは、築年数の浅い物件を買うこと。築年数が10年〜15年ほどの物件は、比較的値段も手ごろなのでおすすめです。
しかし、何らかの事情で築年数が古い物件を購入することがあるかもしれません。そんなときは、しっかり修繕計画を立てて必要な費用を試算してみましょう。
戸建ての場合、計画的に修繕費用を貯蓄しておけばいざというときに安心です。マンションも、きちんと修繕積立金が貯められていれば問題ないでしょう。
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不動産投資の始め方を解説
不動産投資を始めるのであれば、まずは自分にはどのような物件なら買えるのかと調査していく必要があります。
中古戸建・中古アパート・マンションなど不動産投資と言っても、物件の種類によって価格には大きなばらつきがあります。
そこで、不動産投資の始め方について解説して行きます。
- 購入できる物件・自分にぴったりの物件を確認
- 購入する物件について調査
- 不動産会社とコンタクトを取る
- 物件確認
- 買付申込
- 売買契約
- 引き渡し
購入できる物件・自分にぴったりの物件を確認
まずはなんとなく、不動産会社に相談するのではなく、自分にはどのような物件（戸建・アパート・マンション）が買えるのかを確認したり、自分のリスク許容度にあった不動産を検討することが大切です。
そもそもいきなり、新築アパートを運用できるような自己資金がある方は少ないでしょう。多くの方は金融機関からの借入れを利用して不動産投資を実施するでしょう。
そのため、まずは自分の経済状況やリスク許容度にあった物件を把握していくことが大切で、その後拡大していくイメージを持ちましょう。
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購入する物件について調査
購入する物件タイプについて確認できたら、実際に市場調査していきます。現在であれば、不動産ポータルサイトを活用すれば、オンライン上からでも物件を確認できます。
購入した物件・エリアに絞り込んでさまざまな物件を眺めてみたり、仮装で取引を実施してみるといいでしょう。
どれくらいの値段・利回りの物件が売れていくのか見てみると、市場相場の感覚も養われて行きます。
不動産会社とコンタクトを取る
徐々に物件の見定めができるようになってきたら、実際に不動産会社へコンタクトを取りましょう。
気になる物件についてさらに詳細に調査できます。
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物件確認
実際に修繕が必要な箇所・費用について調べて、想定利回りの範囲内であれば、買付申込をして行きます。
買付申込
売買契約・引き渡し
その後、売買契約によって不動産物件の引き渡し・登記を実施。実際に運用をしていくために不動産会社と話し合いましょう。
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【成功率アップの鍵】おすすめの不動産投資会社5選
SYLA（シーラ）
- 月1万円の少額からでワンルームマンション投資をスタートできる！
- 入居率99.3％！※1空室のリスクが少なく安心
- 年間400戸近くを販売※2する実績
- 厳しい審査を通過しなければならない「住宅性能表示制度」を導入
- 管理業も行っているなら、購入から運用の流れがスムーズ
※1 SYFORMEの入居率。公式サイトより
※2 公式サイト「販売個数推移」より。2020年度は377戸
SYLAは、デザイナーズワンルームマンション「SYFORME（シーフォルム）」などを開発、販売する不動産会社です。SYLAの魅力は少額から気軽に不動産投資が始められる点です。
複数の投資家から資金を集めて運用を行うSYLAが提供する不動産投資型クラウドファンディング「利回りくん」なら、最低1万円から不動産投資をスタートすることができます。
経験を積んだ後には、入居率が99.3％を誇るSYFORMEで本格的な投資に挑戦できます。駅近の土地にこだわり開発したマンションで、空きが出てもすぐに埋まってしまうほど、魅力のある物件です。
さらに入居者の家賃滞納など、損失のトラブルへのフォローも充実。集金代行の契約システムを利用すれば、様々なリスクを軽減することができます。
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| 企業名 | 株式会社シーラ |
|---|---|
| 所在地 | 東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア 7F |
| 設立 | 2010年9月29日 |
| 入居率 | 99.3％（SYFORME） |
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出典：SYLA 公式サイト
RENOSY
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- AIが算出した資産価値が高い優良物件を紹介してくれる
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不動産情報サイトRENOSY（リノシー）は2013年に設立されたGA technologiesが運営しています。
RENOSYは、東京商工リサーチによる投資用中古マンションの売り上げ実績が、2年連続で1位を獲得※1。たくさんの人がRENOSYを通して投資用不動産を購入しています。
また、購入後の管理はグループ会社にお任せできて、プランも充実。リスク許容度と価格に合わせて、3つのプランから選ぶことができます。
| 集金代行プラン 最低限のサポートで安い |
ワイドプラン 設備リスクをしっかりカバー |
NEOインカム 空室＋設備リスクをカバー |
|
|---|---|---|---|
| 設備修理・交換費用 | ✕ | ◯ | ◯ |
| 空室時の負担 | ✕ | ✕ | ◯ |
| 滞納時の負担 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 原状回復の費用 | ◯ | ◯ | ◯ |
| タテカンさぽーと | ◯ | ◯ | ◯ |
| 広告費の負担 | ◯ | ◯ | ◯ |
| 契約期間 (更新) |
3年 （以降は2年で自動更新） |
3年 （以降は2年で自動更新） |
7年 （譲渡対価は1年ごと） |
どのプランを選んでも、入居者とのやりとりや募集はGA technologies側で行ってくれますので、安心です。
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| 企業名 | 株式会社GA technologies |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F |
| 設立 | 99.5％（2021年2月時点） |
| 入居率 | 2013年3月12日 |
出典：RENOSY 公式サイト
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トーシンパートナーズ
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- 入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞って、ニーズに合うマンション作りをしている
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※2021年6月度 公式サイトより
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トーシンパートナーズは、1989年設立の不動産会社です。「フェニックス」や「ZOOM」のマンションシリーズを出していることで知られています。
入居者のターゲットを首都圏に住む単身者に絞り、マンションの立地やデザイン性なども計算尽くなので、築20年経った物件でも安定した入居率をキープしています。
マンションの設備は24時間監視、各マンションに清掃スタッフを配置するなどして、安全と清潔感を維持。入居者も安心して暮らるでしょう。
アプリ上での契約更新も可能なので、おうちにいながら簡単に不動産投資ができます。忙しい人にもピッタリです。
| 企業名 | 株式会社トーシンパートナーズ |
|---|---|
| 所在地 | 東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5 |
| 設立 | 1989年2月18日 |
| 入居率 | 97.4% |
出典：https://www.tohshin.co.jp/
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FJネクスト
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創業は41年になり、東証一部に上場。都心を中心に315棟、2万1907戸を供給していて、確かな実績があります。
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※公式サイトより
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| 企業名 | 株式会社エフ・ジェー・ネクスト |
|---|---|
| 所在地 | 東京都新宿区⻄新宿六丁目5番1号 新宿アイランドタワー11F |
| 設立 | 1980年7月 |
| 入居率 | 99.0％ |
出典：FJネクスト 公式サイト
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| 企業名 | 株式会社グローバル・リンク・マネジメント |
|---|---|
| 所在地 | 東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号 渋谷マークシティウエスト21階 |
| 設立 | 2005年3月 |
| 入居率 | 98.42% |
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不動産投資に関するよくある質問
まとめ
不動産投資の成功率は、株やFXと比べても特別低くはありません。
むしろ、自分で不動産の価値をコントロールできる分、利益をアップさせるチャンスが大きくなります。
不投資を始める前にしっかり勉強し、不動産投資の仕組みを正しく理解しましょう。また、リスクへの対策もすることで成功率は大幅に上げられます。
どうせ投資をするのであれば、しっかりと準備し、高い確率で成功させましょう。
